Was passiert, wenn mein gewerblicher Mieter die Miete nicht mehr zahlt?

Wenn ein gewerblicher Mieter seine Miete nicht mehr zahlt, stehen Sie als Vermieter vor einer unmittelbaren Herausforderung, die entschlossenes Handeln erfordert. Je länger sich die Mietrückstände anhäufen, desto komplexer und kostspieliger wird die Eintreibung. Unabhängig davon, ob Sie das Mietverhältnis aufrechterhalten oder den Besitz wiedererlangen und einen neuen Mieter finden wollen, ist es von entscheidender Bedeutung, dass Sie Ihre gesetzlichen Rechte und die Rechtsmittel kennen. 

Dieser Leitfaden führt Sie durch einige praktische Schritte, die gewerbliche Vermieter in Erwägung ziehen sollten, wenn sie mit der Nichtzahlung der Miete konfrontiert sind, von der ersten Kommunikation bis hin zu formellen rechtlichen Schritten. Schnelles Handeln und die Vermeidung gängiger Fallstricke - insbesondere ein versehentlicher Verzicht auf Ihr Recht auf Verwirkung - können den Unterschied zwischen einer raschen Lösung und langwierigen finanziellen Schwierigkeiten ausmachen. 

Sofortige Maßnahmen, wenn Ihr gewerblicher Mieter die Miete nicht mehr zahlt 

Bevor Sie sich in komplexe rechtliche Verfahren stürzen, müssen Sie schnell und methodisch vorgehen. Die Nichtzahlung der Miete bedeutet in der Regel, dass ein oder mehrere Miettermine verpasst werden - in England und Wales wird die Miete für Gewerbeimmobilien in der Regel vierteljährlich an den üblichen Quartalstagen fällig: 25. März, 24. Juni, 29. September und 25. Dezember. 

Wenn Ihr Mieter nicht am Fälligkeitstag zahlt, zählt jeder Tag des Verzugs. Hier ist eine einfache Checkliste in fünf Schritten, die Sie sofort befolgen sollten: 

1. Prüfen Sie den Mietvertrag - Überprüfen Sie die Mietzahlungsklausel, die Verwirkungsklausel, die Kündigungsbestimmungen und alle Klauseln über die Verletzung von Mietvertragsverpflichtungen und die Erstattung von Kosten und Ausgaben; 

2. Berechnen Sie die Rückstände genau - Dokumentieren Sie genau, was geschuldet wird, einschließlich aller Zinsbestimmungen und der Daten, an denen die einzelnen Beträge fällig wurden; 

3. Kontaktaufnahme mit dem Mieter noch am selben Tag - Je nach Sachlage und Zielsetzung sollten Sie zunächst telefonisch oder per E-Mail Kontakt aufnehmen, um festzustellen, ob es sich um ein Versehen, ein vorübergehendes Liquiditätsproblem oder etwas Ernsthafteres handelt; 

4. Schriftliche Aufzeichnungen führen - Dokumentieren Sie alle Mitteilungen, einschließlich Datum, Uhrzeit und was gesagt oder vereinbart wurde. 

5. Vermeiden Sie Handlungen, die zu einem Verzicht auf Verwirkungsrechte führen könnten - Akzeptieren Sie keine Teilzahlungen, stellen Sie keine routinemäßigen Miet- und Nebenkostenabrechnungen für künftige Quartale aus und verhandeln Sie keine neuen Bedingungen ohne rechtliche Beratung. 

Dieser letzte Punkt muss besonders betont werden. Nachdem das Recht auf Verwirkung entstanden ist, kann die Annahme einer Teilzahlung von einem Mieter, nachdem Sie von der Vertragsverletzung wissen, Ihr Recht auf Verwirkung des Mietvertrags für diese Rückstände aufheben. Ebenso kann jede Handlung, durch die der Mietvertrag als fortbestehend anerkannt wird - z. B. die Forderung der Miete oder der Nebenkosten für das nächste Quartal - Ihre Rechtsposition untergraben und Ihr Recht auf Verwirkung des Mietvertrags aufheben. 

Entscheiden Sie von Anfang an, ob es Ihr Ziel ist, den Mieter zu halten und die Zahlung zurückzuerhalten oder die Immobilie wieder in Besitz zu nehmen und einen neuen Mieter zu finden. Von dieser Entscheidung hängt ab, welche Rechtsmittel Sie in welcher Reihenfolge ergreifen. 

Erste Schritte - Kommunikation mit dem Mieter und Verständnis für das Problem 

Je nach Zielsetzung lassen sich Mietrückstände durch eine frühzeitige, strukturierte Kommunikation oft ohne teure und zeitaufwändige Rechtsstreitigkeiten lösen. Bevor Sie zu formalen Rechtsmitteln greifen, hilft es Ihnen, zu verstehen, warum der Mieter die Miete nicht mehr zahlt, um den richtigen Ansatz zu wählen. 

Wenden Sie sich direkt an den Mieter und fragen Sie ihn, was der Grund für die ausbleibende Zahlung ist. Übliche Erklärungen sind: 

• Vorübergehende Cashflow-Probleme aufgrund von saisonalen Schwankungen oder einer einmaligen Ausgabe 

• Längerfristige finanzielle Schwierigkeiten, die auf eine mögliche Insolvenz hindeuten 

• Streitigkeiten über Nebenkosten oder andere Mietverpflichtungen 

• Vorwürfe, der Vermieter habe es versäumt, Reparaturen oder Wartungsarbeiten durchzuführen 

Es ist wichtig zu wissen, dass Mieter in vielen modernen Gewerbemietverträgen im Allgemeinen nicht berechtigt sind, die Miete einseitig einzubehalten, selbst wenn sie behaupten, der Vermieter habe seine Instandsetzungspflichten verletzt. Solche Behauptungen können zwar für einen eventuellen Streit relevant sein, rechtfertigen aber nicht automatisch eine Zahlungsverweigerung. 

Wenn der Mieter finanzielle Schwierigkeiten geltend macht, sollten Sie die Vorlage von Belegen verlangen, z. B: 

• Jüngste Verwaltungskonten 

• Cash-flow-Prognosen 

• Belege für Finanzierungsanträge oder Investorengespräche 

Anhand dieser Informationen können Sie beurteilen, ob das Problem wirklich nur vorübergehend ist oder ob es sich um eine strukturelle Insolvenz handelt. Wenn sich die Zahlungsrückstände nur auf ein oder zwei Quartale beziehen, der Mieter eine solide Zahlungshistorie aufweist und das zugrunde liegende Unternehmen rentabel erscheint, kann eine kurzfristige Zahlungsvereinbarung eine Überlegung wert sein. 

Kritische Warnung: Die Annahme von Abschlagszahlungen oder die Vereinbarung abweichender Zahlungstermine ohne eine sorgfältig ausgearbeitete schriftliche Vereinbarung kann dazu führen, dass Sie auf Ihr Recht verzichten, den Mietvertrag für diese Zahlungsrückstände zu kündigen. Dies kann auch auf eine dauerhafte Änderung der Mietbedingungen hinauslaufen. 

Auf informelle Gespräche könnte ein Schreiben oder eine E-Mail folgen, in dem bzw. in der auf die Unvoreingenommenheit hingewiesen wird: 

• Fasst zusammen, was besprochen wurde 

• macht deutlich, dass auf keine gesetzlichen Rechte verzichtet wird 

• Bestätigt, dass alle vorläufigen Vereinbarungen Gegenstand einer formellen Dokumentation sind 

Wir empfehlen Ihnen, sich rechtlich beraten zu lassen, bevor Sie mit dem Mieter in Kontakt treten.   

Was geschieht, wenn keine Einigung mit dem Mieter erzielt werden kann? 

Wenn der Dialog scheitert, der Mieter weiterhin säumig ist oder die Zahlungsrückstände zunehmen - zum Beispiel, wenn zwei oder mehr aufeinander folgende Quartale ausstehen -, können Sie durchaus beschließen, formelle Rechtsmittel einzulegen. 

Gewerblichen Vermietern stehen je nach den Umständen des Einzelfalls verschiedene rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung, darunter: 

• Verwirkung des Mietvertrags - Beendigung des Mietverhältnisses und Wiedereinzug in die Wohnung 

• Inanspruchnahme einer Mietkaution - Verwendung einer Mietkautionsbürgschaft zur Deckung von Zahlungsrückständen 

• Verfolgung eines Bürgen oder ehemaligen Mieters - Ansprüche gegenüber Dritten, die für die Mietverpflichtungen gebürgt haben 

• Gerichtsverfahren - Einreichung einer Forderung zur Erwirkung eines Urteils und zur Vollstreckung der Zahlung 

• Eintreibung von gewerblichen Mietrückständen (CRAR) - Anweisung an Vollstreckungsbeamte, Mietwaren zu beschlagnahmen und zu verkaufen 

• Gesetzliche Forderung und Insolvenzverfahren - Zustellung förmlicher Forderungen, die zu einem Konkurs- oder Liquidationsantrag führen können 

Diese Optionen schließen sich nicht gegenseitig aus. Manchmal können Sie sie auch nacheinander anwenden, z. B. indem Sie den Mietvertrag kündigen und dann einen Bürgen für ausstehende Mieten in Anspruch nehmen. Allerdings müssen Sie den Zeitpunkt und die Verzichtserklärung sorgfältig abwägen, um Ihre Position nicht zu untergraben. 

Welche Option die beste ist, hängt von mehreren Faktoren ab: 

• Die offensichtliche Zahlungsfähigkeit des Mieters 

• Die Stärke des lokalen Mietmarktes 

• Höhe und Alter der Zahlungsrückstände 

• Ihre wirtschaftlichen Ziele als Vermieter 

Sollte ich ein Verwirkungsverfahren einleiten, um den Mietvertrag zu beenden? 

Die Verwirkung ist das Recht des Vermieters, den Mietvertrag zu kündigen und die Immobilie wieder zu betreten, wenn der Mieter seine Verpflichtungen erheblich verletzt. Dieser Rechtsbehelf steht nur zur Verfügung, wenn der Mietvertrag eine Verwirkungsklausel enthält, die manchmal auch als “Wiedereinzugsklausel” bezeichnet wird.” 

Die meisten gewerblichen Mietverträge in England und Wales enthalten eine solche Klausel, die in der Regel ausgelöst wird, wenn die Miete für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel 14 oder 21 Tage nach dem Fälligkeitsdatum, unbezahlt bleibt. Die Klausel besagt in der Regel, dass dies gilt, “unabhängig davon, ob die Miete förmlich eingefordert wurde oder nicht”, so dass eine förmliche Aufforderung nicht erforderlich ist. 

Es gibt zwei Methoden der Verwirkung: 

• Friedliche Wiedereinreise - Auswechseln der Schlösser, wenn die Räumlichkeiten leer stehen und unbewohnt sind, ohne Gewaltanwendung oder Landfriedensbruch 

• Gerichtliche Besitzverfahren - gerichtliche Geltendmachung des Verfalls, was zu einer gerichtlichen Anordnung des Besitzes führt 

Bevor Sie fortfahren, sollten Sie diese kommerziellen Faktoren berücksichtigen: 

• Gibt es in der Region eine starke Nachfrage nach dieser Art von Einheiten? 

• Wie lange könnte es realistischerweise dauern, einen neuen Mieter zu finden, der eine marktübliche Miete zahlt? 

• Sind Sie bereit, die Aussicht auf eine laufende Miete von dem bestehenden Mieter zu verlieren? 

Das Risiko der Befreiung von der Verwirkung: Mieter können bei Gericht einen Antrag auf Aufhebung der Verwirkung stellen. Wenn sie alle Rückstände, Zinsen und die angemessenen Kosten des Vermieters zahlen, wird das Gericht wahrscheinlich den Antrag genehmigen und den Mietvertrag wieder in Kraft setzen. Das bedeutet, dass die Verwirkung nur ein vorübergehendes Druckmittel und keine endgültige Lösung sein kann, insbesondere wenn der Mieter Zugang zu Geldmitteln hat. 

Der Verzicht ist ein wichtiges Anliegen. Jede Handlung von Ihnen oder Ihren Bevollmächtigten, durch die der Mietvertrag als fortbestehend anerkannt wird - während Sie von der Vertragsverletzung wissen - kann Ihr Recht auf Verwirkung aufheben. Das häufigste Beispiel ist die Forderung oder Annahme von Miete, die nach dem Vertragsbruch fällig wird. 

Die Nichtzahlung der Miete wird als “einmaliger” Verstoß behandelt. Der Verzicht auf Ihr Recht auf Verwirkung für den Rückstand im März-Quartal hindert Sie nicht automatisch an der Verwirkung für künftige Zahlungsversäumnisse. Der Verzicht kann jedoch Ihre Position ernsthaft schwächen und spätere Klagen erschweren. 

Wenn Sie beschlossen haben, den Mietvertrag zu kündigen, sollten Sie das tun: 

• Keine routinemäßigen Mietforderungen mehr stellen 

• Vermeiden Sie die Verhandlung über die Bedingungen der laufenden Beschäftigung 

• Lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie eine Mitteilung machen, die als Bestätigung des Mietvertrags ausgelegt werden könnte. 

Praktische Punkte bei der Verwirkung eines gewerblichen Mietvertrags 

Bevor Sie Vollstreckungsbeamte mit dem friedlichen Wiedereintritt beauftragen, sollten Sie diese vorbereitenden Schritte unternehmen: 

• Bestätigen Sie den genauen Wortlaut der Verwirkungsklausel 

• Vergewissern Sie sich, dass der Mietvertrag keine Wohnanteile enthält.  

• Berechnung der Verzugszinsen auf den Tag genau, einschließlich vertraglicher Zinsen 

• Prüfen Sie, ob auf das Recht auf Verwirkung verzichtet wurde 

Beim Wiedereintritt: 

• Beauftragen Sie zertifizierte Vollstreckungsbeamte oder Anwälte mit Erfahrung im Bereich des gewerblichen Verfalls 

• Erstellung eines Inventars der in den Räumlichkeiten verbliebenen Gegenstände des Mieters 

• Fotografieren Sie den Zustand der Immobilie mit datierten und mit Zeitstempel versehenen Bildern 

Nach der Wiedererlangung des Besitzes: 

• die Mietsachen in angemessener Weise zu sichern und zu lagern und dem Mieter die Möglichkeit zu geben, sie abzuholen 

• Berücksichtigen Sie die Haftung für Unternehmenssteuern und Versicherungsanforderungen 

• Beginnen Sie umgehend mit der Vermarktung der Räumlichkeiten, wenn Sie eine Neuvermietung anstreben 

Kann ich die Mietkaution zur Deckung von Zahlungsrückständen in Anspruch nehmen? 

Viele gewerbliche Mietverträge sind mit einer Mietkautionsvereinbarung verbunden, in der der Mieter einen Betrag - in der Regel drei bis sechs Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer - hinterlegt, den der Vermieter als Sicherheit für die Miete und andere im Rahmen des Mietvertrags fällige Beträge einbehält. 

Wenn eine Mietkaution vorhanden ist, können Sie diese unter Umständen zur Deckung von unbezahlten Mieten, Zinsen und manchmal auch Nebenkosten oder Versicherungsmieten heranziehen, je nach dem genauen Wortlaut des Mietvertrags. 

Wenn die Inanspruchnahme wirtschaftlich sinnvoll ist: 

• Die Zahlungsrückstände beziehen sich auf ein einzelnes verpasstes Quartal 

• Der Mieter hat insgesamt eine gute Zahlungsmoral 

• Es besteht die realistische Erwartung, dass der Mieter die Kaution innerhalb eines bestimmten Zeitraums (in der Regel 30-60 Tage) wieder auffüllt. 

Wenn Sie stattdessen die Kaution einbehalten können: 

• Die langfristige Zahlungsfähigkeit des Mieters ist zweifelhaft 

• Sie rechnen mit weiteren Zahlungsausfällen und wollen eine Sicherheit für künftige Zahlungsrückstände 

• Sie erwägen Verwirkung, CRAR oder die Verfolgung von Garanten 

Das Verzichtsrisiko: Die Verwendung der Kaution zur Begleichung von Zahlungsrückständen kann je nach den Unterlagen und dem Zeitpunkt als Bestätigung des Mietvertrags angesehen werden. Dies kann dazu führen, dass Ihr Recht auf Verwirkung für die betreffende Nichtzahlung entfällt. Wenn eine Verwirkung in Betracht kommt, sollten Sie diese Möglichkeit in Betracht ziehen und eine entsprechende Entscheidung treffen, bevor Sie die Kaution in Anspruch nehmen. 

Beispiel Zeitleiste: 

Datum	Veranstaltung
24. Juni 2026	Fällige vierteljährliche Miete
15. Juli 2026	21 Tage vergangen, Zahlungsrückstände bestätigt
Mitte Juli 2026	Vermieter entscheidet: zuerst verfallen oder Kaution in Anspruch nehmen
Ende Juli 2026	Bei Verwirkung: Wiedereintritt; andernfalls: Abruf und Aufforderung an den Mieter zur Wiederauffüllung

Könnte ich einen Bürgen oder einen früheren Mieter für die Zahlungsrückstände belangen? 

Viele gewerbliche Mietverträge enthalten einen persönlichen oder unternehmerischen Bürgen, der sich verpflichtet, die Miete zu zahlen und die Verpflichtungen des Mieters zu erfüllen, wenn dieser in Verzug gerät. Wenn die Struktur des Mietvertrags dies zulässt, können Sie möglicherweise auch andere Parteien als den derzeitigen Mieter in Anspruch nehmen. 

Die Unterscheidung zwischen “alten” und “neuen” Mietverträgen ist grundlegend: 

• Alte Mietverträge (die vor dem 1. Januar 1996 abgeschlossen wurden): Der ursprüngliche Mieter kann für die gesamte Laufzeit haftbar bleiben, auch wenn er den Mietvertrag abtritt 

• Neue Mietverträge (die am oder nach dem 1. Januar 1996 gewährt wurden): Wenn ein Mieter den Mietvertrag abtritt, ist er im Allgemeinen von der künftigen Haftung befreit, es sei denn, er hat eine genehmigte Garantievereinbarung (AGA) abgeschlossen. 

Im Rahmen eines AGA garantiert der scheidende Mieter die Leistungen des neuen Zessionars so lange, wie der Zessionar Mieter bleibt - aber nicht darüber hinaus. 

Wen können Sie wegen Mietrückständen belangen? 

• Der derzeitige Mieter 

• Jeder im Mietvertrag oder in einer Zusatzurkunde genannte Bürge 

• Bei alten Mietverträgen ist der ursprüngliche Mieter 

• Besteht eine AGA, so muss der ehemalige Mieter, der die Bürgschaft übernommen hat 

Die Benachrichtigungspflicht nach Abschnitt 17 ist von entscheidender Bedeutung. Um eine feste Gebühr (z. B. Hauptmiete, Nebenkosten oder Versicherungsmiete) von einem ehemaligen Mieter oder dessen Bürgen zurückzufordern, müssen Sie innerhalb von sechs Monaten nach Fälligkeit des Betrags eine schriftliche Mitteilung nach Abschnitt 17 zustellen. Wenn Sie diese Frist versäumen, verlieren Sie möglicherweise das Recht, den betreffenden Betrag von der betreffenden Partei zurückzufordern. 

Beispiel: Wenn am 25. März 2026 eine vierteljährliche Miete in Höhe von 25.000 £ fällig war, müssen Sie bis zum 24. September 2026 die Kündigung nach Abschnitt 17 zustellen, um Ihren Anspruch gegen einen früheren Mieter oder Bürgen zu wahren. 

Eine weitere Überlegung: Eine Partei, die nach einer gültigen § 17-Kündigung vollständig zahlt, kann nach § 19 des Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 berechtigt sein, einen “Overriding Lease” zu verlangen. Dies könnte ihn für den Rest der Laufzeit zu Ihrem direkten Mieter machen. Überlegen Sie sorgfältig, ob Sie wollen, dass ein potenziell problematischer Bürge oder ehemaliger Mieter diese Position einnimmt. 

Bewertung der Stärke des Bündnisses vor dem Handeln 

Bevor Sie eine Aufforderung nach Abschnitt 17 oder eine förmliche Forderung an einen Bürgen senden, sollten Sie prüfen, ob dieser tatsächlich zahlen kann: 

• Prüfen Sie die Companies House-Einreichungen für Unternehmensgaranten 

• Prüfen Sie die letzten Konten auf Anzeichen von finanziellen Schwierigkeiten 

• Berichte von Auskunfteien berücksichtigen 

Es hat wenig Sinn, einen Bürgen, der bereits zahlungsunfähig ist oder sich in einer Umstrukturierung befindet, mit Rechtskosten zu belasten. Konzentrieren Sie Ihre Ressourcen auf Parteien, die wirklich zahlungsfähig sind. 

Sollte ich ein Gerichtsverfahren zur Eintreibung von Mietrückständen einleiten? 

Sie können ein Gerichtsverfahren einleiten, um die Schulden Ihres gewerblichen Mieters einzutreiben, ohne das Mietverhältnis sofort zu beenden. Auf diese Weise bleibt das Mietverhältnis bestehen, während Sie die ausstehende Miete auf dem Rechtsweg eintreiben. 

Vorteile von Gerichtsverfahren: 

• Wenn der Mieter keine wirklichen Einwände hat, können Sie möglicherweise ein Urteil im Schnellverfahren beantragen und relativ schnell ein Urteil des County Court (CCJ) oder des High Court erwirken. 

• Ein Urteil kann gegen das Vermögen oder die Bankkonten des Mieters vollstreckt werden. 

• Die Androhung eines Urteils und einer Vollstreckung ermutigt oft zur Zahlung 

• Ein vorgerichtliches Schreiben von Anwälten für Gewerbeimmobilien, in dem Verzug, Zinsen und Kosten klar dargelegt werden, führt oft zu einer Einigung ohne eine vollständige Klage 

Zu beachtende Nachteile: 

• Wehrt sich der Mieter gegen die Forderung, kann das Verfahren langwierig und kostspielig sein 

• Ein Mieter, der kurz vor der Insolvenz steht, hat möglicherweise kein Vermögen, gegen das er vollstrecken kann. 

• Bestrittene Forderungen können Gegenforderungen beinhalten (z. B. die Behauptung, der Vermieter habe es versäumt zu reparieren) 

Praktischer Tipp: Wenn Sie ein Urteil von mehr als 600 £ erhalten, können Sie es an den High Court zur Vollstreckung durch High Court Enforcement Officers überweisen, die oft schneller und effektiver arbeiten als Gerichtsvollzieher des County Court. 

Warnung vor Verzicht: Die Einleitung eines Verfahrens wegen Zahlungsrückständen kann mit der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses vereinbar sein, aber seien Sie vorsichtig. Wenn Sie eine Verwirkung beabsichtigen, sollten Sie keine Maßnahmen ergreifen, die das Mietverhältnis als fortbestehend behandeln, da dies Ihr Recht auf Verwirkung aufheben könnte. 

Vollstreckungsmöglichkeiten nach Erlass eines Urteils 

Sobald Sie ein Gerichtsurteil haben, stehen Ihnen mehrere Vollstreckungsmethoden zur Verfügung: 

• Vollstreckungsbeamte - Beauftragung von Agenten mit der Beschlagnahme von Waren des Mieters 

• Drittschuldnerischer Auftrag - Einfrieren von Beträgen auf den Bankkonten des Mieters 

• Ladungsauftrag - Besicherung der Schulden durch Immobilien im Besitz des Mieters 

Die Wahl hängt davon ab, über welches Vermögen der Mieter verfügt und wo es sich befindet. Wenn die Informationen begrenzt sind, können Sie einen Auskunftsbeschluss beantragen, der den Mieter zwingt, vor Gericht zu erscheinen und Angaben zu seinem Vermögen und Einkommen zu machen. 

Wie kann ich Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR) nutzen? 

Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR) ist ein gesetzliches Verfahren im Rahmen des Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, das es gewerblichen Vermietern ermöglicht, Mietrückstände einzutreiben, ohne vor Gericht zu gehen. 

CRAR erlaubt es Ihnen, zertifizierte Vollstreckungsbeamte zu beauftragen, die Güter des Mieters zu beschlagnahmen und zu verkaufen, um die Hauptmiete einzutreiben. 

Wichtige Anforderungen und Einschränkungen: 

• Die Räumlichkeiten müssen im Rahmen eines schriftlichen Mietvertrags vollständig für gewerbliche Zwecke vermietet sein 

• CRAR kann Hauptmiete, Mehrwertsteuer und Zinsen zurückfordern 

• Sie kann keine Nebenkosten oder Versicherungsprämien einfordern, es sei denn, diese sind im Mietvertrag ausdrücklich als Miete ausgewiesen. 

Der CRAR-Zeitplan: 

Schritt	Timing
Die Miete muss überfällig sein	Mindestens 7 Tage
Vollstreckungsbescheid zugestellt	Gibt mindestens 7 freie Tage (ohne Sonn- und Feiertage)
Vollstreckungsbeamte nehmen teil	Nach Ablauf der Kündigungsfrist
Eintragungsmethode	Nur durch offene oder unverschlossene Türen (kein gewaltsames Eindringen beim ersten Besuch)
Getroffene Maßnahmen	die Kontrolle über die Waren zu übernehmen, eine Vereinbarung über kontrollierte Waren zu treffen oder Waren zum Verkauf zu entfernen

CRAR kann manchmal auch gegen Untermieter angewandt werden, indem man sie auffordert, die Miete direkt an Sie zu zahlen, bis die Rückstände beglichen sind. 

Vorteile: 

• Keine Notwendigkeit, ein Gerichtsverfahren einzuleiten 

• Klarer gesetzlicher Rahmen mit definierten Zeitplänen 

• Starke Hebelwirkung, wenn der Mieter über wertvolles Inventar oder Ausrüstung vor Ort verfügt 

Beschränkungen: 

• Nicht verfügbar, wenn die Räumlichkeiten teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden 

• Unwirksam, wenn der Mieter wenig oder kein pfändbares Vermögen hat 

• Beendet den Mietvertrag nicht - das Mietverhältnis wird fortgesetzt 

Sollte ich eine gesetzliche Forderung stellen und ein Insolvenzverfahren in Betracht ziehen? 

Eine gesetzliche Forderung ist eine förmliche schriftliche Aufforderung zur Zahlung einer unbestrittenen Schuld. Wenn die Höhe des geschuldeten Betrags nicht von vornherein unstrittig ist, kann die Zustellung einer gesetzlichen Aufforderung ein wirksames Instrument sein, um die Zahlung zu fördern - oder einen Grund für ein Insolvenzverfahren zu liefern, wenn die Zahlung nicht erfolgt. 

Aktuelle Schwellenwerte in England und Wales: 

Schuldnertyp	Mindestschuld	Konsequenz der Nichtbezahlung
Einzelne	£5,000	Kann Konkursantrag unterstützen
Unternehmen	£750	Kann den Antrag auf Auflösung unterstützen

Der Prozess: 

1. Zustellung der gesetzlichen Forderung an den Mieter 

2. Der Mieter hat 21 Tage Zeit, um den vollen Betrag zu zahlen oder eine zufriedenstellende Vereinbarung zu treffen. 

3. Wenn sie nicht zahlen und die Schuld nicht aus triftigen Gründen bestreiten, kann dies ein Beweis für die Unfähigkeit sein, Schulden bei Fälligkeit zu begleichen 

4. Sie können dann einen Konkurs- oder Liquidationsantrag stellen 

Oft reicht schon die Drohung aus. Viele Mieter, die zahlen können, aber anderen Gläubigern Vorrang einräumen, werden bei einer drohenden Insolvenz schnell Geld finden. 

Warnung: Wenn es einen echten Streit über den geschuldeten Betrag gibt - zum Beispiel einen echten Streit über die Berechnung der Nebenkosten oder darüber, ob die Räumlichkeiten unbrauchbar gemacht wurden - kann der Mieter die Aufhebung der gesetzlichen Forderung beantragen. Wenn Sie damit Erfolg haben, können Sie zur Zahlung der Prozesskosten des Mieters verurteilt werden, die erheblich sein können. 

Bei gesetzlichen Forderungen und Insolvenzverfahren wird die Zahlungsfähigkeit geprüft, nicht die Begründetheit von Mietstreitigkeiten. Sie sollten nicht als rein kommerzielles Inkassoverfahren genutzt werden, wenn die zugrunde liegende Forderung wirklich bestritten wird. 

Sollte ich mit meinem gewerblichen Mieter eine strukturierte Zahlungsvereinbarung aushandeln? 

Wenn der Mieter ansonsten zahlungsfähig ist und die Zahlungsrückstände aus kurzfristigen Schwierigkeiten resultieren - wie einem vorübergehenden Rückgang des Handels oder einer unerwarteten Ausgabe -, kann eine sorgfältig ausgearbeitete Zahlungsvereinbarung die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter erhalten und die Zahlung im Laufe der Zeit wieder einbringen. 

Ein Zahlungsplan sollte in der Regel Folgendes beinhalten: 

• Ein Zeitplan für die Begleichung historischer Zahlungsrückstände über einen bestimmten Zeitraum (in der Regel 6-12 Monate) 

• Klare Termine und konkrete Beträge für jede Rate 

• Bestätigung, dass die laufende Miete vollständig und pünktlich zu zahlen ist, zusätzlich zu den rückständigen Raten 

• Verzugszinsen zu einem bestimmten Satz 

Kritische Punkte bei der Ausarbeitung: 

• Klare Unterscheidung zwischen Zahlungsrückständen und künftigen Mietverpflichtungen 

• Wahrung der Rechte des Vermieters, den Mietvertrag bei künftigen Verstößen zu kündigen 

• solide Verzugsklauseln enthalten - z. B. kann der Vermieter bei Versäumnis einer Rate die verbleibenden Zahlungsrückstände sofort einbehalten oder beschleunigen 

Die Vereinbarung sollte in Form eines förmlichen Begleitschreibens oder einer Änderungsurkunde dokumentiert werden, in der ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass sie nicht auf bestehende Rechte des Vermieters verzichtet, es sei denn, dies wird ausdrücklich erwähnt. 

Vorteile einer Zahlungsvereinbarung: 

• Aufrechterhaltung der Vermieter-Mieter-Beziehung 

• Hält die Immobilie besetzt und sorgt für Einkommen 

• Vermeidet die Kosten, Verzögerungen und Unsicherheiten eines Rechtsstreits oder einer Neuvermietung 

• Ermöglicht es einem Mieter, der einen vorübergehenden Rückgang des Umsatzes zu verzeichnen hat, sich zu erholen 

Beschränkungen: 

• Wenn das Unternehmen des Mieters strukturell unrentabel ist, kann ein Zahlungsplan das Problem nur aufschieben 

• Die Zahlungsrückstände können weiter anwachsen, wenn der Mieter den Plan selbst nicht einhält. 

• Vermieter sollten vor der Zustimmung finanzielle Informationen einholen, um sicherzustellen, dass der Plan realistisch ist 

Fazit - die Wahl des richtigen Mittels, wenn ein gewerblicher Mieter die Miete nicht mehr zahlt 

Wenn ein gewerblicher Mieter seine Mietzahlungen einstellt, müssen Sie sich schnell zwischen zwei Strategien entscheiden: Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses durch strukturierte Lösungen wie Zahlungsvereinbarungen, Inanspruchnahme der Mietkaution, CRAR oder gerichtliche Klagen oder Beendigung des Mietverhältnisses durch Verwirkung, möglicherweise in Verbindung mit einer Klage gegen den Bürgen zur Beitreibung der Zahlung. 

Es gibt kein Patentrezept für jede Situation. Bei Ihrer Entscheidung sollten Sie berücksichtigen: 

• Die offensichtliche Zahlungsfähigkeit und Zahlungsbereitschaft des Mieters 

• Die Stärke des lokalen Mietmarktes und die Aussichten auf eine höhere Miete durch einen neuen Mieter 

• Höhe und Dauer der ausstehenden Mieten 

• Ihre breitere Portfoliostrategie und Risikobereitschaft 

Während dieses komplexen Prozesses ist es von entscheidender Bedeutung, einen versehentlichen Verzicht auf Ihre Verwirkungsrechte zu vermeiden. Die Annahme von Mieten, die Vereinbarung informeller Vereinbarungen oder Maßnahmen, die den Mietvertrag bestätigen, können Ihre Rechtsposition untergraben. 

In Anbetracht des finanziellen Einsatzes und der rechtlichen Komplexität sollten sich Vermieter rechtlich beraten lassen, bevor sie substanzielle Schritte unternehmen - insbesondere vor dem Verfall, dem Abzug von Kautionen, der Zustellung von § 17-Bescheiden oder der Ausstellung gesetzlicher Forderungen. Eine frühzeitige fachliche Beratung durch erfahrene Anwälte für Gewerbeimmobilien kann Ihre Position schützen und Ihnen helfen, das beste Ergebnis für Ihre Situation zu erzielen. 

Wenn Sie mit Mietrückständen eines gewerblichen Mieters konfrontiert sind und eine maßgeschneiderte Beratung zu Ihrem spezifischen Mietvertrag, dem Rückstandszeitplan und Ihren Zielen benötigen, wenden Sie sich an David Burns, Senior Litigation Partner, unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder wählen Sie direkt 0207 467 5751, um Ihre Möglichkeiten zu besprechen.