Was passiert, wenn mein gewerblicher Mieter die Miete nicht mehr zahlt?

When a commercial tenant stops paying rent, as a landlord, you face an immediate challenge that requires decisive action. The longer rent arrears accumulate, the more complex and costly recovery becomes. Whether you ultimately want to preserve the tenancy or regain possession and find a new tenant, understanding your legal rights and the remedies is essential. 

This guide walks you through some practical steps commercial landlords should consider taking when facing non-payment of rent, from initial communication through to formal legal action. Acting promptly while avoiding common pitfalls—particularly inadvertent waiver of your right to forfeit—can make the difference between swift resolution and prolonged financial difficulties. 

Sofortige Maßnahmen, wenn Ihr gewerblicher Mieter die Miete nicht mehr zahlt 

Before diving into complex legal procedures, you need to act quickly and methodically. Non-payment of rent typically means one or more missed rent dates—in England and Wales, commercial rent commonly falls due quarterly on the standard quarter days: 25 March, 24 June, 29 September, and 25 December. 

When your tenant fails to pay on the due date, every day of delay matters. Here is a simple five-step checklist to follow immediately: 

1. Check the lease agreement – Review the rent payment clause, Verwirkung clause, notice requirements, and any clauses about der breaches of lease covenants and recovery of costs and expenses; 

2. Calculate the arrears precisely - Dokumentieren Sie genau, was geschuldet wird, einschließlich aller Zinsbestimmungen und der Daten, an denen die einzelnen Beträge fällig wurden; 

3. Contact the tenant the same day - Je nach Sachlage und Zielsetzung sollten Sie zunächst telefonisch oder per E-Mail Kontakt aufnehmen, um festzustellen, ob es sich um ein Versehen, ein vorübergehendes Liquiditätsproblem oder etwas Ernsthafteres handelt; 

4. Schriftliche Aufzeichnungen führen - Dokumentieren Sie alle Mitteilungen, einschließlich Datum, Uhrzeit und was gesagt oder vereinbart wurde. 

5. Vermeiden Sie Handlungen, die zu einem Verzicht auf Verwirkungsrechte führen könnten - Akzeptieren Sie keine Teilzahlungen, stellen Sie keine routinemäßigen Miet- und Nebenkostenabrechnungen für künftige Quartale aus und verhandeln Sie keine neuen Bedingungen ohne rechtliche Beratung. 

This final point deserves emphasis. After the right to forfeit has arisen, accepting a part payment from a tenant after you know about the breach can waive your right to forfeit the lease for those arrears. Similarly, any act that recognises the lease as continuing—such as demanding the next quarter’s rent or service charge —may undermine your legal position and waive your right to forfeit the lease. 

From the outset, decide whether your objective is to keep this tenant and recover payment, or to regain possession of the Eigenschaft and secure a new tenant. This decision shapes which remedies you pursue and in what order. 

Erste Schritte - Kommunikation mit dem Mieter und Verständnis für das Problem 

Depending on your objective, early, structured communication can often resolve rent arrears without expensive and time-consuming litigation. Before reaching for formal legal remedies, understanding why the tenant has stopped paying rent helps you choose the right approach. 

Wenden Sie sich direkt an den Mieter und fragen Sie ihn, was der Grund für die ausbleibende Zahlung ist. Übliche Erklärungen sind: 

• Vorübergehende Cashflow-Probleme aufgrund von saisonalen Schwankungen oder einer einmaligen Ausgabe 

• Longer-term financial difficulties suggesting potential Insolvenz 

• A dispute over service charges or other lease obligations 

• Vorwürfe, der Vermieter habe es versäumt, Reparaturen oder Wartungsarbeiten durchzuführen 

Es ist wichtig zu wissen, dass Mieter in vielen modernen Gewerbemietverträgen im Allgemeinen nicht berechtigt sind, die Miete einseitig einzubehalten, selbst wenn sie behaupten, der Vermieter habe seine Instandsetzungspflichten verletzt. Solche Behauptungen können zwar für einen eventuellen Streit relevant sein, rechtfertigen aber nicht automatisch eine Zahlungsverweigerung. 

If the tenant claims financial difficulties, consider requesting supporting evidence such as: 

• Jüngste Verwaltungskonten 

• Cash-flow-Prognosen 

• Evidence of Finanzen applications or investor discussions 

This information helps you assess whether the problem is genuinely temporary or reflects structural insolvency. Where arrears relate to only one or two quarters, the tenant has a solid payment history, and the underlying business appears viable, a short-term payment agreement may be worth discussing. 

Kritische Warnung: Die Annahme von Abschlagszahlungen oder die Vereinbarung abweichender Zahlungstermine ohne eine sorgfältig ausgearbeitete schriftliche Vereinbarung kann dazu führen, dass Sie auf Ihr Recht verzichten, den Mietvertrag für diese Zahlungsrückstände zu kündigen. Dies kann auch auf eine dauerhafte Änderung der Mietbedingungen hinauslaufen. 

Auf informelle Gespräche könnte ein Schreiben oder eine E-Mail folgen, in dem bzw. in der auf die Unvoreingenommenheit hingewiesen wird: 

• Fasst zusammen, was besprochen wurde 

• macht deutlich, dass auf keine gesetzlichen Rechte verzichtet wird 

• Bestätigt, dass alle vorläufigen Vereinbarungen Gegenstand einer formellen Dokumentation sind 

Wir empfehlen Ihnen, sich rechtlich beraten zu lassen, bevor Sie mit dem Mieter in Kontakt treten.   

Was geschieht, wenn keine Einigung mit dem Mieter erzielt werden kann? 

Wenn der Dialog scheitert, der Mieter weiterhin säumig ist oder die Zahlungsrückstände zunehmen - zum Beispiel, wenn zwei oder mehr aufeinander folgende Quartale ausstehen -, können Sie durchaus beschließen, formelle Rechtsmittel einzulegen. 

Gewerblichen Vermietern stehen je nach den Umständen des Einzelfalls verschiedene rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung, darunter: 

• Verwirkung des Mietvertrags - Beendigung des Mietverhältnisses und Wiedereinzug in die Wohnung 

• Inanspruchnahme einer Mietkaution – Using security held under a rent deposit deed to cover arrears 

• Verfolgung eines Bürgen oder ehemaligen Mieters - Ansprüche gegenüber Dritten, die für die Mietverpflichtungen gebürgt haben 

• Gerichtsverfahren - Einreichung einer Forderung zur Erwirkung eines Urteils und zur Vollstreckung der Zahlung 

• Eintreibung von gewerblichen Mietrückständen (CRAR) – Instructing enforcement agents to seize and sell tenant goods 

• Statutory demand and insolvency proceedings – Serving formal demands that may lead to bankruptcy oder winding up petition 

These options are not mutually exclusive. You can sometimes use them in sequence—for example, forfeiting the lease and then pursuing a guarantor for outstanding rent. However, timing and waiver issues must be managed carefully to avoid undermining your position. 

Welche Option die beste ist, hängt von mehreren Faktoren ab: 

• Die offensichtliche Zahlungsfähigkeit des Mieters 

• Die Stärke des lokalen Mietmarktes 

• Höhe und Alter der Zahlungsrückstände 

• Ihre wirtschaftlichen Ziele als Vermieter 

Sollte ich ein Verwirkungsverfahren einleiten, um den Mietvertrag zu beenden? 

Forfeiture is the landlord’s right to terminate the lease and re-enter the property when the tenant is in material breach of their obligations. This remedy is only available if the lease contains a forfeiture clause—sometimes called a “re-entry clause.” 

Most commercial leases in England and Wales include such a clause, typically triggered when rent remains unpaid for a specified period, commonly 14 or 21 days after the due date. The clause usually states this applies “whether formally demanded or not,” removing the need for a formal demand. 

Es gibt zwei Methoden der Verwirkung: 

• Friedliche Wiedereinreise - Auswechseln der Schlösser, wenn die Räumlichkeiten leer stehen und unbewohnt sind, ohne Gewaltanwendung oder Landfriedensbruch 

• Gerichtliche Besitzverfahren - gerichtliche Geltendmachung des Verfalls, was zu einer gerichtlichen Anordnung des Besitzes führt 

Bevor Sie fortfahren, sollten Sie diese kommerziellen Faktoren berücksichtigen: 

• Gibt es in der Region eine starke Nachfrage nach dieser Art von Einheiten? 

• Wie lange könnte es realistischerweise dauern, einen neuen Mieter zu finden, der eine marktübliche Miete zahlt? 

• Sind Sie bereit, die Aussicht auf eine laufende Miete von dem bestehenden Mieter zu verlieren? 

Das Risiko der Befreiung von der Verwirkung: Mieter können bei Gericht einen Antrag auf Aufhebung der Verwirkung stellen. Wenn sie alle Rückstände, Zinsen und die angemessenen Kosten des Vermieters zahlen, wird das Gericht wahrscheinlich den Antrag genehmigen und den Mietvertrag wieder in Kraft setzen. Das bedeutet, dass die Verwirkung nur ein vorübergehendes Druckmittel und keine endgültige Lösung sein kann, insbesondere wenn der Mieter Zugang zu Geldmitteln hat. 

Der Verzicht ist ein wichtiges Anliegen. Jede Handlung von Ihnen oder Ihren Bevollmächtigten, durch die der Mietvertrag als fortbestehend anerkannt wird - während Sie von der Vertragsverletzung wissen - kann Ihr Recht auf Verwirkung aufheben. Das häufigste Beispiel ist die Forderung oder Annahme von Miete, die nach dem Vertragsbruch fällig wird. 

Die Nichtzahlung der Miete wird als “einmaliger” Verstoß behandelt. Der Verzicht auf Ihr Recht auf Verwirkung für den Rückstand im März-Quartal hindert Sie nicht automatisch an der Verwirkung für künftige Zahlungsversäumnisse. Der Verzicht kann jedoch Ihre Position ernsthaft schwächen und spätere Klagen erschweren. 

Wenn Sie beschlossen haben, den Mietvertrag zu kündigen, sollten Sie das tun: 

• Keine routinemäßigen Mietforderungen mehr stellen 

• Vermeiden Sie die Verhandlung über die Bedingungen der laufenden Beschäftigung 

• Lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie eine Mitteilung machen, die als Bestätigung des Mietvertrags ausgelegt werden könnte. 

Praktische Punkte bei der Verwirkung eines gewerblichen Mietvertrags 

Bevor Sie Vollstreckungsbeamte mit dem friedlichen Wiedereintritt beauftragen, sollten Sie diese vorbereitenden Schritte unternehmen: 

• Bestätigen Sie den genauen Wortlaut der Verwirkungsklausel 

• Ensure that the lease does not include any Wohnen parts  

• Berechnung der Verzugszinsen auf den Tag genau, einschließlich vertraglicher Zinsen 

• Prüfen Sie, ob auf das Recht auf Verwirkung verzichtet wurde 

Beim Wiedereintritt: 

• Beauftragen Sie zertifizierte Vollstreckungsbeamte oder Anwälte mit Erfahrung im Bereich des gewerblichen Verfalls 

• Erstellung eines Inventars der in den Räumlichkeiten verbliebenen Gegenstände des Mieters 

• Fotografieren Sie den Zustand der Immobilie mit datierten und mit Zeitstempel versehenen Bildern 

Nach der Wiedererlangung des Besitzes: 

• die Mietsachen in angemessener Weise zu sichern und zu lagern und dem Mieter die Möglichkeit zu geben, sie abzuholen 

• Berücksichtigen Sie die Haftung für Unternehmenssteuern und Versicherungsanforderungen 

• Begin marketing the premises promptly if reletting is your objective 

Kann ich die Mietkaution zur Deckung von Zahlungsrückständen in Anspruch nehmen? 

Viele gewerbliche Mietverträge sind mit einer Mietkautionsvereinbarung verbunden, in der der Mieter einen Betrag - in der Regel drei bis sechs Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer - hinterlegt, den der Vermieter als Sicherheit für die Miete und andere im Rahmen des Mietvertrags fällige Beträge einbehält. 

Wenn eine Mietkaution vorhanden ist, können Sie diese unter Umständen zur Deckung von unbezahlten Mieten, Zinsen und manchmal auch Nebenkosten oder Versicherungsmieten heranziehen, je nach dem genauen Wortlaut des Mietvertrags. 

Wenn die Inanspruchnahme wirtschaftlich sinnvoll ist: 

• Die Zahlungsrückstände beziehen sich auf ein einzelnes verpasstes Quartal 

• Der Mieter hat insgesamt eine gute Zahlungsmoral 

• There is a realistic expectation the tenant wird replenish the deposit within a fixed period (commonly 30-60 days) 

Wenn Sie stattdessen die Kaution einbehalten können: 

• Die langfristige Zahlungsfähigkeit des Mieters ist zweifelhaft 

• You anticipate further defaults and want security for future arrears 

• Sie erwägen Verwirkung, CRAR oder die Verfolgung von Garanten 

Das Verzichtsrisiko: Using the deposit to settle arrears can, depending on the documents and timing, be treated as affirming the lease. This may waive your right to forfeit for that particular non-payment. Therefore, if forfeiture is a possibility, you should consider this possibility and make that decision before drawing down on the deposit. 

Beispiel Zeitleiste: 

Datum	Veranstaltung
24. Juni 2026	Fällige vierteljährliche Miete
15. Juli 2026	21 Tage vergangen, Zahlungsrückstände bestätigt
Mitte Juli 2026	Vermieter entscheidet: zuerst verfallen oder Kaution in Anspruch nehmen
Ende Juli 2026	Bei Verwirkung: Wiedereintritt; andernfalls: Abruf und Aufforderung an den Mieter zur Wiederauffüllung

Könnte ich einen Bürgen oder einen früheren Mieter für die Zahlungsrückstände belangen? 

Many commercial leases include a personal or corporate guarantor who promises to pay rent and perform the tenant’s obligations if the tenant defaults. Where the lease structure permits, you may be able to pursue parties beyond the current tenant. 

Die Unterscheidung zwischen “alten” und “neuen” Mietverträgen ist grundlegend: 

• Alte Mietverträge (die vor dem 1. Januar 1996 abgeschlossen wurden): Der ursprüngliche Mieter kann für die gesamte Laufzeit haftbar bleiben, auch wenn er den Mietvertrag abtritt 

• Neue Mietverträge (die am oder nach dem 1. Januar 1996 gewährt wurden): Wenn ein Mieter den Mietvertrag abtritt, ist er im Allgemeinen von der künftigen Haftung befreit, es sei denn, er hat eine genehmigte Garantievereinbarung (AGA) abgeschlossen. 

Under an AGA, the outgoing tenant guarantees the incoming assignee’s performance for as long as that assignee remains tenant—but not beyond. 

Wen können Sie wegen Mietrückständen belangen? 

• Der derzeitige Mieter 

• Jeder im Mietvertrag oder in einer Zusatzurkunde genannte Bürge 

• Bei alten Mietverträgen ist der ursprüngliche Mieter 

• Besteht eine AGA, so muss der ehemalige Mieter, der die Bürgschaft übernommen hat 

Die Benachrichtigungspflicht nach Abschnitt 17 ist von entscheidender Bedeutung. Um eine feste Gebühr (z. B. Hauptmiete, Nebenkosten oder Versicherungsmiete) von einem ehemaligen Mieter oder dessen Bürgen zurückzufordern, müssen Sie innerhalb von sechs Monaten nach Fälligkeit des Betrags eine schriftliche Mitteilung nach Abschnitt 17 zustellen. Wenn Sie diese Frist versäumen, verlieren Sie möglicherweise das Recht, den betreffenden Betrag von der betreffenden Partei zurückzufordern. 

Beispiel: Wenn am 25. März 2026 eine vierteljährliche Miete in Höhe von 25.000 £ fällig war, müssen Sie bis zum 24. September 2026 die Kündigung nach Abschnitt 17 zustellen, um Ihren Anspruch gegen einen früheren Mieter oder Bürgen zu wahren. 

A further consideration: Eine Partei, die nach einer gültigen § 17-Kündigung vollständig zahlt, kann nach § 19 des Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 berechtigt sein, einen “Overriding Lease” zu verlangen. Dies könnte ihn für den Rest der Laufzeit zu Ihrem direkten Mieter machen. Überlegen Sie sorgfältig, ob Sie wollen, dass ein potenziell problematischer Bürge oder ehemaliger Mieter diese Position einnimmt. 

Bewertung der Stärke des Bündnisses vor dem Handeln 

Bevor Sie eine Aufforderung nach Abschnitt 17 oder eine förmliche Forderung an einen Bürgen senden, sollten Sie prüfen, ob dieser tatsächlich zahlen kann: 

• Prüfen Sie die Companies House-Einreichungen für Unternehmensgaranten 

• Prüfen Sie die letzten Konten auf Anzeichen von finanziellen Schwierigkeiten 

• Berichte von Auskunfteien berücksichtigen 

There is little benefit in incurring legal costs to pursue a guarantor who is already insolvent or subject to restructuring. Focus your resources on parties with genuine ability to pay. 

Sollte ich ein Gerichtsverfahren zur Eintreibung von Mietrückständen einleiten? 

Sie können ein Gerichtsverfahren einleiten, um die Schulden Ihres gewerblichen Mieters einzutreiben, ohne das Mietverhältnis sofort zu beenden. Auf diese Weise bleibt das Mietverhältnis bestehen, während Sie die ausstehende Miete auf dem Rechtsweg eintreiben. 

Vorteile von Gerichtsverfahren: 

• If the tenant has no real defence, you could possibly seek a summary judgment and obtain a County Court Judgment (CCJ) or High Court judgment relatively quickly 

• Ein Urteil kann gegen das Vermögen oder die Bankkonten des Mieters vollstreckt werden. 

• Die Androhung eines Urteils und einer Vollstreckung ermutigt oft zur Zahlung 

• A pre-action letter from Gewerbeimmobilie solicitors, clearly setting out arrears, interest, and costs, often prompts settlement without a full claim 

Zu beachtende Nachteile: 

• Wehrt sich der Mieter gegen die Forderung, kann das Verfahren langwierig und kostspielig sein 

• Ein Mieter, der kurz vor der Insolvenz steht, hat möglicherweise kein Vermögen, gegen das er vollstrecken kann. 

• Bestrittene Forderungen können Gegenforderungen beinhalten (z. B. die Behauptung, der Vermieter habe es versäumt zu reparieren) 

Praktischer Tipp: Wenn Sie ein Urteil von mehr als 600 £ erhalten, können Sie es an den High Court zur Vollstreckung durch High Court Enforcement Officers überweisen, die oft schneller und effektiver arbeiten als Gerichtsvollzieher des County Court. 

Warnung vor Verzicht: Die Einleitung eines Verfahrens wegen Zahlungsrückständen kann mit der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses vereinbar sein, aber seien Sie vorsichtig. Wenn Sie eine Verwirkung beabsichtigen, sollten Sie keine Maßnahmen ergreifen, die das Mietverhältnis als fortbestehend behandeln, da dies Ihr Recht auf Verwirkung aufheben könnte. 

Vollstreckungsmöglichkeiten nach Erlass eines Urteils 

Sobald Sie ein Gerichtsurteil haben, stehen Ihnen mehrere Vollstreckungsmethoden zur Verfügung: 

• Vollstreckungsbeamte - Beauftragung von Agenten mit der Beschlagnahme von Waren des Mieters 

• Drittschuldnerischer Auftrag - Einfrieren von Beträgen auf den Bankkonten des Mieters 

• Ladungsauftrag - Besicherung der Schulden durch Immobilien im Besitz des Mieters 

Die Wahl hängt davon ab, über welches Vermögen der Mieter verfügt und wo es sich befindet. Wenn die Informationen begrenzt sind, können Sie einen Auskunftsbeschluss beantragen, der den Mieter zwingt, vor Gericht zu erscheinen und Angaben zu seinem Vermögen und Einkommen zu machen. 

Wie kann ich Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR) nutzen? 

Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR) ist ein gesetzliches Verfahren im Rahmen des Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, das es gewerblichen Vermietern ermöglicht, Mietrückstände einzutreiben, ohne vor Gericht zu gehen. 

CRAR erlaubt es Ihnen, zertifizierte Vollstreckungsbeamte zu beauftragen, die Güter des Mieters zu beschlagnahmen und zu verkaufen, um die Hauptmiete einzutreiben. 

Wichtige Anforderungen und Einschränkungen: 

• Die Räumlichkeiten müssen im Rahmen eines schriftlichen Mietvertrags vollständig für gewerbliche Zwecke vermietet sein 

• CRAR kann Hauptmiete, Mehrwertsteuer und Zinsen zurückfordern 

• Sie kann keine Nebenkosten oder Versicherungsprämien einfordern, es sei denn, diese sind im Mietvertrag ausdrücklich als Miete ausgewiesen. 

Der CRAR-Zeitplan: 

Schritt	Timing
Die Miete muss überfällig sein	Mindestens 7 Tage
Vollstreckungsbescheid zugestellt	Gibt mindestens 7 freie Tage (ohne Sonn- und Feiertage)
Vollstreckungsbeamte nehmen teil	Nach Ablauf der Kündigungsfrist
Eintragungsmethode	Nur durch offene oder unverschlossene Türen (kein gewaltsames Eindringen beim ersten Besuch)
Getroffene Maßnahmen	die Kontrolle über die Waren zu übernehmen, eine Vereinbarung über kontrollierte Waren zu treffen oder Waren zum Verkauf zu entfernen

CRAR kann manchmal auch gegen Untermieter angewandt werden, indem man sie auffordert, die Miete direkt an Sie zu zahlen, bis die Rückstände beglichen sind. 

Advantages: 

• Keine Notwendigkeit, ein Gerichtsverfahren einzuleiten 

• Klarer gesetzlicher Rahmen mit definierten Zeitplänen 

• Starke Hebelwirkung, wenn der Mieter über wertvolles Inventar oder Ausrüstung vor Ort verfügt 

Beschränkungen: 

• Nicht verfügbar, wenn die Räumlichkeiten teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden 

• Unwirksam, wenn der Mieter wenig oder kein pfändbares Vermögen hat 

• Beendet den Mietvertrag nicht - das Mietverhältnis wird fortgesetzt 

Sollte ich eine gesetzliche Forderung stellen und ein Insolvenzverfahren in Betracht ziehen? 

Eine gesetzliche Forderung ist eine förmliche schriftliche Aufforderung zur Zahlung einer unbestrittenen Schuld. Wenn die Höhe des geschuldeten Betrags nicht von vornherein unstrittig ist, kann die Zustellung einer gesetzlichen Aufforderung ein wirksames Instrument sein, um die Zahlung zu fördern - oder einen Grund für ein Insolvenzverfahren zu liefern, wenn die Zahlung nicht erfolgt. 

Aktuelle Schwellenwerte in England und Wales: 

Schuldnertyp	Mindestschuld	Konsequenz der Nichtbezahlung
Einzelne	£5,000	May Unterstützung bankruptcy petition
Unternehmen	£750	Kann den Antrag auf Auflösung unterstützen

Der Prozess: 

1. Zustellung der gesetzlichen Forderung an den Mieter 

2. Der Mieter hat 21 Tage Zeit, um den vollen Betrag zu zahlen oder eine zufriedenstellende Vereinbarung zu treffen. 

3. Wenn sie nicht zahlen und die Schuld nicht aus triftigen Gründen bestreiten, kann dies ein Beweis für die Unfähigkeit sein, Schulden bei Fälligkeit zu begleichen 

4. Sie können dann einen Konkurs- oder Liquidationsantrag stellen 

Oft reicht schon die Drohung aus. Viele Mieter, die zahlen können, aber anderen Gläubigern Vorrang einräumen, werden bei einer drohenden Insolvenz schnell Geld finden. 

Warnung: Wenn es einen echten Streit über den geschuldeten Betrag gibt - zum Beispiel einen echten Streit über die Berechnung der Nebenkosten oder darüber, ob die Räumlichkeiten unbrauchbar gemacht wurden - kann der Mieter die Aufhebung der gesetzlichen Forderung beantragen. Wenn Sie damit Erfolg haben, können Sie zur Zahlung der Prozesskosten des Mieters verurteilt werden, die erheblich sein können. 

Bei gesetzlichen Forderungen und Insolvenzverfahren wird die Zahlungsfähigkeit geprüft, nicht die Begründetheit von Mietstreitigkeiten. Sie sollten nicht als rein kommerzielles Inkassoverfahren genutzt werden, wenn die zugrunde liegende Forderung wirklich bestritten wird. 

Sollte ich mit meinem gewerblichen Mieter eine strukturierte Zahlungsvereinbarung aushandeln? 

Wenn der Mieter ansonsten zahlungsfähig ist und die Zahlungsrückstände aus kurzfristigen Schwierigkeiten resultieren - wie einem vorübergehenden Rückgang des Handels oder einer unerwarteten Ausgabe -, kann eine sorgfältig ausgearbeitete Zahlungsvereinbarung die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter erhalten und die Zahlung im Laufe der Zeit wieder einbringen. 

Ein Zahlungsplan sollte in der Regel Folgendes beinhalten: 

• A schedule for clearing historic arrears over a defined period (commonly 6-12 months) 

• Klare Termine und konkrete Beträge für jede Rate 

• Confirmation that ongoing rent must be paid in full and on time, in addition to arrears instalments 

• Verzugszinsen zu einem bestimmten Satz 

Kritische Punkte bei der Ausarbeitung: 

• Klare Unterscheidung zwischen Zahlungsrückständen und künftigen Mietverpflichtungen 

• Wahrung der Rechte des Vermieters, den Mietvertrag bei künftigen Verstößen zu kündigen 

• solide Verzugsklauseln enthalten - z. B. kann der Vermieter bei Versäumnis einer Rate die verbleibenden Zahlungsrückstände sofort einbehalten oder beschleunigen 

The agreement should be documented as a formal side letter or deed of variation, expressly stating that it does not waive any existing landlord rights except where explicitly mentioned. 

Vorteile einer Zahlungsvereinbarung: 

• Aufrechterhaltung der Vermieter-Mieter-Beziehung 

• Hält die Immobilie besetzt und sorgt für Einkommen 

• Vermeidet die Kosten, Verzögerungen und Unsicherheiten eines Rechtsstreits oder einer Neuvermietung 

• Ermöglicht es einem Mieter, der einen vorübergehenden Rückgang des Umsatzes zu verzeichnen hat, sich zu erholen 

Beschränkungen: 

• Wenn das Unternehmen des Mieters strukturell unrentabel ist, kann ein Zahlungsplan das Problem nur aufschieben 

• Die Zahlungsrückstände können weiter anwachsen, wenn der Mieter den Plan selbst nicht einhält. 

• Vermieter sollten vor der Zustimmung finanzielle Informationen einholen, um sicherzustellen, dass der Plan realistisch ist 

Fazit - die Wahl des richtigen Mittels, wenn ein gewerblicher Mieter die Miete nicht mehr zahlt 

When a commercial tenant stops paying rent, you must quickly decide between two broad strategies: preserving the tenancy through structured solutions like payment agreements, rent deposit drawdown, CRAR, or court claims; or terminating the tenancy through forfeiture, potentially combined with action against guarantors to recover payment. 

Es gibt kein Patentrezept für jede Situation. Bei Ihrer Entscheidung sollten Sie berücksichtigen: 

• Die offensichtliche Zahlungsfähigkeit und Zahlungsbereitschaft des Mieters 

• Die Stärke des lokalen Mietmarktes und die Aussichten auf eine höhere Miete durch einen neuen Mieter 

• Höhe und Dauer der ausstehenden Mieten 

• Ihre breitere Portfoliostrategie und Risikobereitschaft 

Während dieses komplexen Prozesses ist es von entscheidender Bedeutung, einen versehentlichen Verzicht auf Ihre Verwirkungsrechte zu vermeiden. Die Annahme von Mieten, die Vereinbarung informeller Vereinbarungen oder Maßnahmen, die den Mietvertrag bestätigen, können Ihre Rechtsposition untergraben. 

Given the financial stakes and legal complexity involved, landlords should seek legal advice before taking substantive steps—particularly before forfeiting, drawing down deposits, serving Section 17 notices, or issuing statutory demands. Early specialist guidance from experienced commercial property solicitors can protect your position and help you achieve the best outcome for your circumstances. 

If you are facing rent arrears from a commercial tenant and need tailored advice on your specific lease, arrears schedule, and objectives, contact Senior Litigation Partner, David Burns on D.Burns@rfblegal.co.uk oder wählen Sie direkt 0207 467 5751, um Ihre Möglichkeiten zu besprechen.