Hinweis: Dieser Artikel befasst sich mit den Rechtsmitteln, die Vermietern zur Verfügung stehen, wenn ein gewerblicher Mieter seinen Mietvertrag bricht. Er befasst sich nicht mit Rechtsbehelfen bei Nichtzahlung der Miete, da dies in dem Artikel "Was tun, wenn Ihr gewerblicher Mieter die Miete nicht zahlt".
Verstößt ein Mieter gegen die Bedingungen seines Gewerbemietvertrags, stehen dem Vermieter je nach Art des Verstoßes, den Bedingungen des Mietvertrags und den Zielen des Vermieters mehrere mögliche Rechtsmittel zur Verfügung, darunter
- Verwirkung
- Selbsthilfe bei Verletzung von Reparaturverpflichtungen
- Gerichtserklärung / Besondere Leistungen
- Schadenersatz
- Unterlassungsklagen
Verwirkung
Die Verwirkung oder der Wiedereintritt ist das Recht des Vermieters, den Mietvertrag zu kündigen, wenn der Mieter gegen eine seiner Verpflichtungen aus dem Mietvertrag verstößt oder wenn bestimmte im Mietvertrag festgelegte Ereignisse eintreten, wie z. B. Insolvenz.
Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie sollte abwägen, ob es in seinem wirtschaftlichen Interesse ist, die Immobilie zurückzunehmen. Ist der Vermieter der Ansicht, dass ein neues Mietverhältnis zu ähnlichen oder besseren Bedingungen abgeschlossen werden könnte, sollte er die Immobilie zurücknehmen. Wenn die Immobilie jedoch voraussichtlich für einige Zeit leer stehen wird oder der Markt keine vergleichbaren Mietbedingungen mehr bietet, sollte der Vermieter das bestehende Mietverhältnis lieber aufrechterhalten und alternative Rechtsmittel ergreifen, um den Vertragsbruch auszugleichen und die künftige Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters sicherzustellen.
Es gibt eine Reihe von Beschränkungen für das Recht des Vermieters auf Verwirkung, und es ist wichtig, dass Sie sich rechtlich beraten lassen, bevor Sie Schritte zur Wiederinbesitznahme der Immobilie unternehmen. Wenn Sie den Verfall falsch angehen, würde dies auf einen unrechtmäßigen Verfall hinauslaufen und Sie könnten mit einer Schadensersatzforderung des Mieters konfrontiert werden.
Wenn die Verwirkung des Mietvertrags in Betracht gezogen wird und das Recht zur Verwirkung gemäß den Bedingungen des Mietvertrags entstanden ist, sollte der Vermieter sicherstellen, dass er nichts unternimmt, um auf dieses Recht zu verzichten.
Ein Verzicht auf das Recht auf Verwirkung liegt vor, wenn der Vermieter in Kenntnis der Vertragsverletzung durch den Mieter eine eindeutige Handlung vornimmt, die den Fortbestand des Mietvertrags anerkennt, und diese Handlung dem Mieter mitteilt.
Um ihr Recht auf Verwirkung zu schützen, stellen Vermieter häufig jeglichen Kontakt mit dem Mieter ein und verhängen einen Mietstopp, um das Argument zu vermeiden, dass das Recht auf Verwirkung aufgegeben wurde. Die Forderung oder Annahme von Miete würde zum Beispiel auf dieses Recht verzichten.
In den meisten modernen gewerblichen Mietverträgen werden den Mietern Verpflichtungen auferlegt, die sich auf die Nutzung der Räumlichkeiten, Versicherung, Reparaturen, Änderungen, Miete, andere fällige Beträge, das Recht auf Abtretung oder Untervermietung, Insolvenz, Planung, illegale oder sittenwidrige Nutzung und die Einhaltung von Genehmigungsgesetzen beziehen.
Beispiele für "einmalige Verstöße" sind die Nichtzahlung der Miete, Verstöße gegen eine Instandsetzungsvereinbarung, Verstöße gegen Veräußerungsbestimmungen und Insolvenzfälle. Beispiele für kontinuierliche Verstöße sind Verstöße gegen die Instandhaltungsverpflichtung, Verstöße gegen eine Nutzungsvereinbarung und Verstöße gegen eine Versicherungsvereinbarung. Verzichtet der Vermieter auf das Recht, den Mietvertrag wegen eines einmaligen Verstoßes zu kündigen, verliert er das Recht, den Mietvertrag wegen dieses Verstoßes zu kündigen. Verzichtet der Vermieter auf das Verwirkungsrecht bei einem "andauernden Verstoß", tritt der Verstoß jeden Tag aufs Neue ein, so dass der Vermieter das Recht auf Verwirkung auch dann noch ausüben kann, wenn er zuvor auf dieses Recht verzichtet hat.
Zustellung der Mitteilung nach Abschnitt 146
Verstößt der Mieter gegen eine Vereinbarung im Mietvertrag, mit Ausnahme der Nichtzahlung des Mietzinses, muss der Vermieter feststellen, ob der Verstoß behoben werden kann, bevor er dem Mieter eine Mitteilung gemäß Abschnitt 146 des Gesetz über das Eigentumsrecht 1925 (§ 146 Bekanntmachung).
Wenn der Verstoß behebbar ist, muss die Mitteilung nach Abschnitt 146 den Mieter auffordern, den Verstoß innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Wird dem Mieter keine angemessene Frist zur Behebung des Verstoßes eingeräumt und ergreift der Vermieter Maßnahmen, um den Mietvertrag zu verwirken, wird die Mitteilung nach Abschnitt 146 wahrscheinlich ungültig und der Vermieter könnte sich einer Klage wegen unrechtmäßiger/unrechtmäßiger Verwirkung ausgesetzt sehen.
Bei Verstößen im Zusammenhang mit der Nichtzahlung der Miete ist es nicht erforderlich, vor der Verwirkung eine Mitteilung nach Abschnitt 146 zuzustellen. Weitere Einzelheiten zu den Rechtsbehelfen des gewerblichen Vermieters, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, finden Sie in unserem Artikel "Was tun, wenn Ihr gewerblicher Mieter die Miete nicht zahlt".
Zusätzliche Voraussetzungen für die Verletzung einer Reparaturverpflichtung
Abschnitt 1 der Gesetz über Pachtgrundstücke (Reparaturen) von 1938 (LPRA 1938) schränkt die Möglichkeiten des Vermieters ein, den Mietvertrag zu kündigen, wenn das LPRA 1938 Anwendung findet. Das LPRA 1938 findet Anwendung, wenn der Mietvertrag für eine Dauer von mindestens sieben Jahren abgeschlossen wurde und noch mindestens drei Jahre zu laufen hat. Die Mitteilung des Vermieters nach Abschnitt 146 muss sich auf die Rechte des Mieters nach dem LPRA 1938 beziehen. Wenn der Mieter die Vorteile des LPRA 1938 in Anspruch nimmt, kann der Vermieter ohne die Zustimmung des Gerichts keine Schritte unternehmen, um den Mietvertrag aufzuheben oder Schadensersatz für die Verletzung der Instandsetzungsvereinbarung zu fordern.
Verstößt der Mieter gegen seine Instandsetzungsverpflichtungen, kann der Vermieter der § 146-Kündigung eine Aufstellung der Mängel beifügen, in der die Verstöße aufgeführt sind.
In manchen Fällen kann ein Vermieter beschließen, einem Mieter, der gegen den Mietvertrag verstößt, eine Mitteilung nach Abschnitt 146 zuzustellen, selbst wenn der Vermieter nicht unbedingt beabsichtigt, den Mietvertrag aufzuheben, da die Mitteilung den Mieter dazu veranlassen kann, die Verstöße zu beheben.
Nach der Verjährung
Wenn der Vermieter den Gewerbemietvertrag verwirkt hat, gibt es weitere Überlegungen für den Vermieter:
Befreiung von der Verwirkung
Der Mieter oder andere Parteien (z. B. ein Untermieter oder Hypothekengläubiger) können einen Antrag auf Aufhebung der Verwirkung stellen. Wenn der Vermieter einem Dritten einen neuen Mietvertrag über die Immobilie gewähren möchte, wird er so bald wie möglich wissen wollen, ob der Mieter (oder eine andere Partei) einen solchen Antrag zu stellen beabsichtigt. Der Vermieter möchte vermeiden, dass die Immobilie leer steht, während er auf den Antrag eines Mieters oder einer anderen Partei auf Aufhebung der Verwirkung wartet.
Der Vermieter kann beschließen, die Anspruchsberechtigten zu benachrichtigen und ihnen mitzuteilen, dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, und sie aufzufordern, unverzüglich einen Antrag auf Befreiung zu stellen, wenn sie dies beabsichtigen.
Am Objekt zurückgelassene Einrichtungsgegenstände des Mieters
Was das Inventar des Mieters betrifft, so gilt im Allgemeinen, dass der Mieter sein Recht auf Entfernung des Inventars verliert, wenn keine besonderen Bestimmungen im Mietvertrag vorliegen und der Mietvertrag durch friedliches Wiederbetreten verwirkt wird.
Bei beweglichen Sachen muss der Vermieter wahrscheinlich unfreiwilliger Verwahrer werden und sollte dem Dritten die Möglichkeit geben, sie abzuholen, indem er ihm eine Mitteilung gemäß dem Torts (Interference with Goods) Act 1977 zustellt.
Löschung von Einträgen im Grundbuchamt
Wenn der Pachtvertrag beim Grundbuchamt eingetragen ist, muss der Vermieter unter Umständen Schritte unternehmen, um das Erbbaurecht zu schließen und alle damit verbundenen Einträge in Bezug auf den Pachtvertrag aus übergeordneten Titeln zu entfernen.
Haftung für Unternehmenssteuern nach Verwirkung
Wenn ein Vermieter den Mietvertrag aufgibt, ist er wieder für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich (vorbehaltlich möglicher Erleichterungen) und hat das Recht auf Besitz.
Selbsthilfe bei Verstößen gegen die Reparaturverpflichtungen
Es gibt gesetzliche Beschränkungen für die Höhe des Schadensersatzes, den ein Vermieter für die Verletzung der Instandsetzungsverpflichtungen des Mieters während der Laufzeit eines gewerblichen Mietvertrags verlangen kann. In einigen Fällen kann der Vermieter die Immobilie betreten und die Arbeiten selbst durchführen, wenn der Mietvertrag dies vorsieht (bekannt als "Jervis/Harris"-Klausel).
Dies kann ein nützliches Instrument für Vermieter sein, da sie berechtigt sind, die Kosten für die Arbeiten vom Mieter als Schuld und nicht als Schadenersatz einzufordern. Der Vermieter muss jedoch das Ausmaß des Verstoßes und die von ihm durchgeführten Arbeiten sorgfältig abwägen. Wenn die vom Vermieter durchgeführten Arbeiten über die mit der Vertragsverletzung verbundenen spezifischen Mängel hinausgehen, könnte der Vermieter wegen Hausfriedensbruchs haftbar gemacht werden, da er kein Recht hatte, das Grundstück für diese Arbeiten zu betreten.
Gerichtserklärung / Besondere Leistung
Wenn es Streit darüber gibt, ob der Mieter gegen den Mietvertrag verstößt, welche Maßnahmen erforderlich sind oder was der Vermieter im Wege der Selbsthilfe tun kann, könnte der Vermieter erwägen, das Gericht um eine Erklärung zu ersuchen. Dies könnte auch mit einem gerichtlichen Antrag auf eine bestimmte Leistung kombiniert werden, mit der der Mieter zur Einhaltung seiner Verpflichtungen aufgefordert wird, oder mit einer Schadensersatzklage, um den Vermieter für die Verstöße des Mieters zu entschädigen.
Die spezifische Erfüllung ist ein Rechtsbehelf nach dem Billigkeitsrecht, den das Gericht gewähren kann, wenn Schadenersatz kein angemessener Rechtsbehelf ist. Sie kann nur dann gewährt werden, wenn die durchzusetzende Verpflichtung hinreichend genau ist, um eine spezifische Erfüllung zu ermöglichen. Im Allgemeinen wird eine besondere Leistung nicht angeordnet, wenn der Vertrag die Erfüllung oder ständige Überwachung über einen bestimmten Zeitraum vorschreibt und die Verpflichtungen im Vertrag nicht klar definiert sind.
Schadenersatz
Ein weiterer möglicher Rechtsbehelf für einen Vermieter, wenn ein Mieter gegen den Mietvertrag verstoßen hat, ist die Geltendmachung von Schadenersatz. Ausgangspunkt ist, dass der Vermieter Anspruch darauf hat, wieder in die Lage versetzt zu werden, in der er sich befunden hätte, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nachgekommen wäre. Um eine Entschädigung für den durch den Verstoß des Mieters erlittenen Schaden zu erhalten, muss der Vermieter seinen Schaden nachweisen und belegen, dass er durch den Verstoß des Mieters verursacht wurde. Wenn der Zusammenhang zwischen der Vertragsverletzung und dem Schaden zu gering ist, wird der Anspruch wahrscheinlich scheitern.
Die Verfolgung eines Schadensersatzanspruchs kann teuer und langwierig sein, und je nach Art des Verstoßes des Mieters und anderer Umstände ist Schadensersatz allein möglicherweise kein angemessenes Mittel.
Der Vermieter kann immer noch Schadenersatz von einem Mieter für die Verletzung der Vereinbarung verlangen, selbst wenn der Vermieter bereits auf das Recht verzichtet hat, für diese Verletzung zu verwirken.
Unterlassungsklagen
Eine einstweilige Verfügung ist eine gerichtliche Anordnung, die eine Partei dazu verpflichtet, bestimmte Handlungen vorzunehmen (obligatorisch) oder zu unterlassen (untersagend). Im Falle eines Vertragsbruchs kann die Verfügung den Mieter dazu verpflichten, eine bestimmte Handlung zu unterlassen (z. B. die Untervermietung einzustellen) oder bestimmte positive Schritte zu unternehmen, um die Bedingungen des Mietvertrags oder der Übertragung einzuhalten (z. B. Reparaturen durchzuführen). Wie bei der spezifischen Leistung beruht der Unterlassungsanspruch auf Billigkeit und wird nach dem Grundsatz der Billigkeit gewährt oder abgelehnt.
In geeigneten Fällen, in denen eine dringende Abhilfe erforderlich ist, z. B. um nicht genehmigte Arbeiten einzustellen, kann der Vermieter zunächst eine einstweilige Verfügung beantragen, der später eine endgültige Verfügung folgen kann.
Die erste Stufe ist eine "einstweilige" Verfügung, eine vorübergehende Maßnahme, die für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel bis zur abschließenden Anhörung, gilt. Da es sich um einen Eilantrag handelt, werden die Unterlagen und Beweise nur begrenzt geprüft, und die Schwelle für den Erlass einer einstweiligen Verfügung ist niedriger. Das Gericht muss abwägen, ob es sich um eine schwerwiegende Angelegenheit handelt, ob Schadenersatz ein angemessener Rechtsbehelf wäre und wie die Abwägung ausfällt (z. B. die Unannehmlichkeiten im Falle der Gewährung der einstweiligen Verfügung im Vergleich zu den Unannehmlichkeiten im Falle der Nichtgewährung der Verfügung).
In der Regel gibt die Partei, die eine einstweilige Verfügung beantragt, eine gegenseitige Schadensersatzzusage ab, mit der sie sich zur Zahlung von Schadensersatz an die andere Partei verpflichtet, falls diese durch den Erlass der einstweiligen Verfügung einen Schaden erleidet und sich in der Schlussverhandlung herausstellt, dass die einstweilige Verfügung nicht hätte erlassen werden dürfen. Endgültige einstweilige Verfügungen werden dann nach der abschließenden Anhörung erlassen und sind in der Regel auf unbestimmte Zeit angelegt.
Commercial Landlord Solicitors - Kontaktieren Sie uns
David BurnsDavid Burns, Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP, verfügt über umfangreiche Erfahrung bei der Bearbeitung von Problemen im Zusammenhang mit gewerblichen Mietern, die gegen die Bedingungen ihres Mietvertrags verstoßen haben. Für Anfragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an David Burns per E-Mail an D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 07762318409.
David Burns
Senior Partner für Rechtsstreitigkeiten
