Immobilien-Joint Ventures - Wichtige Überlegungen (Leitfaden)

Was sind Immobilien-Joint-Ventures? 

A Eigenschaft Joint Venture is a business arrangement where two or more parties agree to collaborate for the purpose of creating value, typically through the acquisition, development, and/or management of a property. 

Joint ventures are a popular method of sharing risk and pooling knowledge and expertise, enabling investors to access properties that might otherwise be unattainable or unsuitable for a single party. 

Wie sind Joint Ventures im Immobilienbereich in der Regel strukturiert? 

Property Joint Ventures can be structured in several ways depending on the agreement between the involved parties: 

Zweckgesellschaften (SPVs):

An SPV is a separate legal entity created for a limited purpose. They are usually used because they are free from any pre-existing obligations and debts and are separate from the parties that set them up.  

Partnerschaften mit beschränkter Haftung (LLPs):

An LLP is a partnership where some or all partners have limited liabilities.  

Traditionelle Partnerschaften:

In einer traditionellen Personengesellschaft teilen sich alle Gesellschafter die Gewinne und Verluste, und jeder Gesellschafter haftet persönlich für die Schulden des Unternehmens. 

Vertragliche Vereinbarungen:

Manchmal kann ein Joint Venture im Immobilienbereich einfach durch eine vertragliche Vereinbarung geregelt werden, in der die Verantwortlichkeiten und Erwartungen jeder Partei festgelegt sind. 

Vorteile von Joint Ventures im Immobilienbereich 

Risikominderung und Risikostreuung:

Property joint ventures often mean the risk associated with investment is shared between the JV parties, so the JV parties potentially reduce their losses in comparison to a situation where the project does not go to plan and they are the sole property investor. 

Erhöhte finanzielle Mittel:

Durch die Bündelung finanzieller Mittel mit anderen Investoren lassen sich Immobilien erwerben, die sich andernfalls nicht leisten ließen. 

Vielfältige Fähigkeiten und Fachkenntnisse:

Combining expertise and resources allows joint venture parties to undertake larger and more complex projects than individual investors could manage alone. 

Möglicherweise höhere Kapitalrendite (ROI):

Joint Ventures im Immobilienbereich können höhere finanzielle Erträge erzielen, da sie Investitionen in größere und kostspieligere Entwicklungsprojekte ermöglichen. 

Risiken von Joint Ventures im Immobilienbereich 

The relationship between joint venture partners can deteriorate into conflict. Below are some common causes of disputes: 

Pattsituation 

Ein häufiges Problem bei 50:50-Joint-Ventures ist eine Pattsituation, in der die Parteien Konflikte nicht lösen können. In solchen Fällen verfügt keine der Parteien über eine Mehrheit, was häufig zu einer Lähmung des Geschäftsbetriebs führt. 

In a 50:50 joint venture, the parties ought to consider whether the joint venture agreement should enthalten specific provisions to resolve such situations. If the company’s articles of association do not provide guidance, seeking court remedies may be necessary, though this can be costly and time-consuming, potentially leading to the breakup of the joint venture. 

Ronald Fletcher Baker LLP have acted on behalf of parties in several joint ventures where the relationship between the JV partners has deteriorated to such an extent that it has been necessary to apply to court for a winding up order on the just and equitable grounds.   

Der Fall der Re Yenidje Tobacco Co Ltd [1916] 2 Ch 426, Berufungsgericht illustrates this issue. Two equal shareholders and directors could not agree on managing the company. There was no provision for breaking the deadlock and the Court of Berufung held that there had been a total breakdown of relations between the two equal partners and that it was just and equitable to wind up the company. 

Streitigkeiten über die Bedingungen des Immobilien-Joint-Ventures 

Another common cause of disputes in property joint ventures relates to issues around the original terms of the joint venture agreement.   

Ronald Fletcher Baker LLP have acted on behalf of parties in several joint ventures where the parties did not have a written joint venture or shareholder agreement at the outset of the joint venture and a dispute has subsequently arisen about fundamental issues such as entitlement to profit, responsibility for certain aspects of the joint venture, decision-making authority and exit options.   

If the parties to the joint venture are able to prepare comprehensive agreements at the outset, then this wird assist in minimising the risk of disputes about the terms down the line and it should also help in resolving any disputes which do arise.   

Im Falle einer Streitigkeit über die Bedingungen des Joint Ventures kann es erforderlich sein, bei Gericht die Feststellung der JV-Bedingungen zu beantragen, sofern zwischen den Parteien keine Einigung über diese Bedingungen erzielt werden kann.

Mangelhafte Leistung eines Joint-Venture-Partners

Ist ein Partner eines Joint Ventures für die Finanzierung des Projekts oder für die Leitung eines Bau- oder Sanierungsvorhabens verantwortlich, kommt es häufig zu Streitigkeiten, wenn diese Partei ihre Leistungen nicht ordnungsgemäß erbringt.   

Ronald Fletcher Baker LLP war bereits in Streitigkeiten im Zusammenhang mit Joint Ventures tätig, bei denen eine Partei nicht über die erforderliche Kompetenz und Erfahrung verfügte, um ihre Verpflichtungen gemäß dem Joint-Venture-Vertrag zu erfüllen. In manchen Fällen können die Komplexität und der Umfang eines Sanierungsprojekts für eine Joint-Venture-Partei eine zu große Herausforderung darstellen.   

For example, in the event that a redevelopment is not managed in accordance with all planning, statutory und Regulierung requirements then this could expose the joint venture parties to a risk that remedial works are necessary which would cause zusätzlich unplanned expense, delay the project and cause issues with any lenders who have provided Finanzen on the project.   

Arglistiges Verhalten eines Joint-Venture-Partners 

Leider kann es bei Joint Ventures zu Fällen von Arglist oder Betrug kommen.  

Ronald Fletcher Baker LLP have acted in joint venture disputes where it is alleged that one of the JV parties deliberately siphoned out of the JV company / deliberately inflated refurbishment costs. We have successfully obtained high court injunctions on the part of the aggrieved parties in these scenarios.   

Joint venture property investments require careful planning and clear communication at every stage of the process. You need to make sure that your investment partner is someone you can trust and who will work with you to ensure that your partnership is fair and mutually beneficial. 

Wichtige Überlegungen vor der Gründung eines Joint Ventures im Immobilienbereich 

There are some important issues which joint venture parties ought to agree upon before the legal documents are prepared and the joint venture commences. Considering these matters at the outset should hopefully reduce the risk of avoidable disputes arising down the line. These would include: 

• Finanzierung: Wie wird das Projekt finanziert? 

• Rechtliche Struktur: Wird es sich bei dem Joint Venture um eine Zweckgesellschaft (SPV), eine LLP, eine klassische Personengesellschaft oder eine einfache vertragliche Vereinbarung handeln? 

• Eigentumsanteile: Werden die Anteile zu gleichen Teilen (50:50) oder im Rahmen einer Mehrheits-/Minderheitsbeteiligung gehalten? 

• Projektmanagement und Entscheidungsfindung: How will the project be managed, and how will decisions be made? 

• Steuerliche Aspekte: Gibt es steuerliche Aspekte zu beachten? 

• Ausstiegsstrategie: Wie sieht die Ausstiegsstrategie für das Projekt aus, und wie lassen sich Verluste begrenzen, falls das Projekt unrentabel wird? 

• Vorzeitiger Ausstieg oder neue Partner: Was passiert, wenn eine Partei vorzeitig aussteigen möchte oder wenn eine neue Partei beitreten möchte? 

• Entscheidungsbefugnis: Wie werden Entscheidungen getroffen? Die Partner des Joint Ventures können zu Beginn festlegen, wie sie die Leitung und Entscheidungsfindung im Rahmen des Projekts gestalten möchten. Die Parteien können beschließen, die Verantwortung für bestimmte Aspekte des Projekts einer Partei zu übertragen (abhängig von deren jeweiligen Fachkenntnissen und Kompetenzen). 

• Besteuerung: Alle Parteien müssen sich über ihre steuerlichen Verpflichtungen im Klaren sein, insbesondere wenn Sie im Rahmen der Joint-Venture-Vereinbarung jeweils unterschiedliche Zuständigkeiten haben werden. 

Anwälte für Joint-Venture-Verträge: Kontaktieren Sie uns 

David Burns, RFB’s Senior Rechtsstreitigkeiten Partner, has extensive experience in handling disputes related to joint ventures. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 07762318409.