Was ist zu tun, wenn Ihr gewerblicher Mieter die Miete nicht zahlt?

Wenn ein gewerblicher Mieter die Miete und andere im Rahmen eines Mietvertrags fällige Beträge nicht bezahlt, stehen dem Vermieter mehrere Rechtsmittel zur Verfügung, um den Vertragsbruch zu beheben und die Zahlung einzufordern. Dazu gehören:

• Verwirkung
• Abhebung von einem Einlagenkonto
• Verfolgung eines Bürgen oder ehemaligen Mieters
• Gerichtsverfahren zur Eintreibung von Forderungen
• Eintreibung von gewerblichen Mietrückständen (CRAR)
• Mahnbescheid und Insolvenzverfahren
• Zahlungsvereinbarung

Allgemeine Punkte, die gewerbliche Vermieter beachten sollten

Das gewerbliche Mietrecht kann komplex sein, insbesondere wenn es zu Streitigkeiten kommt. Es ist entscheidend, alle verfügbaren Optionen und Ihr letztendliches Ziel zu berücksichtigen. Die folgenden Punkte sollten beachtet werden, wenn ein gewerblicher Mieter die Miete nicht zahlt:

• Gibt es weitere Verstöße gegen den Mietvertrag, die behoben werden müssen?
• Handelt es sich hierbei um einen Einzelfall oder kommt es immer wieder zu Verzögerungen bei der Mietzahlung?
• Möchten Sie die Immobilie zurückerhalten oder möchten Sie das Mietverhältnis aufrechterhalten?
• Wie zahlungsfähig ist der Mieter im Allgemeinen, und wird die gewählte Maßnahme den Mieter in die Insolvenz treiben?
• Wie kosteneffizient ist die jeweilige Maßnahme im Verhältnis dazu, wie lange es dauern wird, bis die Zahlungsrückstände beglichen sind?
• Gibt es einen Dritten, der zur Zahlung der Rückstände herangezogen werden könnte?

Sollte ich den Mietvertrag kündigen?

Die meisten modernen gewerblichen Mietverträge enthalten eine Verfallsklausel, die es dem Vermieter ermöglicht, den Mietvertrag zu kündigen oder die Räumlichkeiten friedlich wieder in Besitz zu nehmen, wenn der Mieter gegen eine der im Mietvertrag festgelegten Verpflichtungen verstößt oder wenn bestimmte im Mietvertrag genannte Ereignisse eintreten, wie beispielsweise die Nichtzahlung der Miete.

Erwägungen:

• Möchten Sie die Immobilie zurückerhalten? Ist der Mietmarkt stark, kann der Vermieter zuversichtlich sein, schnell einen neuen Mieter zu einer höheren Miete zu finden. In diesem Fall kann der Vertragsverfall für einen gewerblichen Vermieter eine attraktive Option sein. Wenn die Immobilie jedoch voraussichtlich für einige Zeit leer stehen wird oder der Markt ähnliche Vermietungsbedingungen nicht mehr zulässt, könnte der Vermieter daran interessiert sein, das bestehende Mietverhältnis aufrechtzuerhalten und stattdessen alternative Rechtsmittel einzulegen, um die künftige Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen des Mieters sicherzustellen.
• Sie sollten auch die Möglichkeit in Betracht ziehen, dass ein Mieter bei Nichtzahlung der Miete eine Befreiung vom Verfall der Mietrechte erwirken kann. Es ist wahrscheinlich, dass ein Mieter eine Befreiung vom Verfall der Mietrechte erhält, wenn er alle Mietrückstände, Zinsen und Kosten begleicht.
• Im Falle eines gewerblichen Mietvertrags und zahlreicher Vertragsverletzungen kann ein Vermieter den Mietvertrag allein wegen Nichtzahlung der Miete kündigen. Im Gegensatz zu bestimmten anderen Vertragsverletzungen ist hierfür keine Mitteilung gemäß § 146 erforderlich. Sollte der Mieter jedoch eine Befreiung von der Kündigung erwirken, könnte der Vermieter gezwungen sein, dem Mieter die Rücküberlassung der Räumlichkeiten zu gestatten, ohne dass die anderen Vertragsverletzungen geklärt sind. 
• Falls Sie den Mietvertrag kündigen, sollten Sie auch einen Plan haben, wie Sie die Forderung eintreiben können, falls der Mieter keinen Antrag auf Aufhebung der Kündigung stellt.

Habe ich auf das Recht verzichtet, den Mietvertrag zu kündigen?

Ist das Recht auf Rückübernahme entstanden und erwägt der Vermieter die Rückübernahme, muss darauf geachtet werden, dass nichts unternommen wird, was zu einem Verzicht auf dieses Recht führen könnte. 

Ein Verzicht auf das Kündigungsrecht liegt vor, wenn der Vermieter in Kenntnis des Vertragsverstoßes des Mieters eine eindeutige Handlung vornimmt, mit der er den Fortbestand des Mietvertrags anerkennt, und diese Handlung dem Mieter mitteilt. Sie sollten rechtlichen Rat einholen, sobald Ihr Mieter die Mietzahlungen einstellt, um sicherzustellen, dass Sie die für Sie beste Vorgehensweise wählen. Die Nichtzahlung der Miete stellt einen “einmaligen” Vertragsverstoß dar. Das bedeutet: Wenn der Vermieter hinsichtlich einer Mietzahlung auf sein Kündigungsrecht verzichtet, kann er den Mietvertrag wegen dieses Verstoßes nicht kündigen. Der Vermieter könnte jedoch zu einem späteren Zeitpunkt kündigen, sollte der Mieter erneut gegen den Mietvertrag verstoßen. 

Manchmal besteht die beste Vorgehensweise für einen Vermieter, der sein Recht auf Kündigung wahren möchte, darin, jeglichen Kontakt mit dem Mieter einzustellen, um jeglichen Vorwurf zu vermeiden, er habe auf dieses Recht verzichtet.  

Kann ich von der Mietkaution Geld abheben?

Ein gewerblicher Vermieter kann unter Umständen Mittel aus einer Mietkaution entnehmen, um Mietrückstände oder andere im Rahmen des Mietvertrags fällige Beträge einzuziehen. Dies ist eine sichere Finanzierungsquelle, und der Zeitpunkt einer etwaigen Entnahme sollte sorgfältig abgewogen werden.

Erwägungen:

• Ist die langfristige Zahlungsfähigkeit des Mieters ungewiss und gibt es andere Möglichkeiten, die Forderung einzutreiben, könnte der Vermieter diese nutzen und die Mietkaution als Sicherheit für etwaige künftige Mietrückstände einbehalten. 
• Sind die Mietrückstände hingegen ein Einzelfall und ist der Mieter in der Lage, die Mietkaution aufzustocken, stellt dies eine schnelle und einfache Methode zur Eintreibung der Forderung dar, die es ermöglicht, das Mietverhältnis fortzusetzen. 
• Beachten Sie, dass eine Entnahme aus der Mietkaution zum Verlust des Rechts auf Einziehung führen kann. Der Wortlaut der Mietkautionsurkunde sollte geprüft werden; sofern dies zulässig ist, kann der Vermieter zunächst den Mietvertrag kündigen und anschließend die Mietkaution in Anspruch nehmen, wenn er die Immobilie zurücknehmen möchte.

Kann ich Ansprüche gegen einen Bürgen oder einen ehemaligen Mieter geltend machen?

Der Vermieter kann Mietrückstände und andere im Rahmen des Mietvertrags fällige Beträge möglicherweise von Bürgen oder ehemaligen Mietern gemäß den Bestimmungen des Mietvertrags auf der Grundlage einer vertraglichen Bürgschaft oder der Regeln zur Vertragsbindung einfordern.

Wenn Sie einen Mieter haben, der nicht der ursprüngliche Mieter im Rahmen eines Mietvertrags ist, sollten Sie sich jetzt Gedanken darüber machen.

Nicht alle Mieter (oder deren Bürgen), die einen Mietvertrag abgetreten haben, haften weiterhin für die Miete und andere Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. Dies hängt davon ab, ob es sich um einen ‘alten Mietvertrag’ oder einen ‘neuen Mietvertrag’ handelt, der am oder nach dem 1. Januar 1996 abgeschlossen wurde, und ob im Falle eines neuen Mietvertrags eine Vereinbarung über eine autorisierte Bürgschaft geschlossen wurde. Der erste Schritt besteht darin, zu prüfen, wer neben Ihrem derzeitigen Mieter und dessen Bürgen (falls vorhanden) möglicherweise noch haftbar ist.

Um den ausstehenden Betrag von einem ehemaligen Mieter (oder ehemaligen Bürgen) einzufordern, der haftbar ist, muss ein Vermieter diesem zunächst innerhalb von sechs Monaten nach Fälligkeit der Forderung eine Mitteilung gemäß § 17 des Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 (LTCA) zustellen. Dies ist eine relativ kurze Frist für Vermieter.

Alle im Rahmen des Mietvertrags fälligen Zahlungen fallen unter dieses Verfahren. 

Wenn ein Vermieter es versäumt, dem ehemaligen Mieter (oder ehemaligen Bürgen) die Mitteilung gemäß § 17 innerhalb der sechsmonatigen Frist zuzustellen, haftet der ehemalige Mieter (oder ehemalige Bürge) nicht mehr für die Schuld.

Erhält eine Partei eine Mitteilung gemäß § 17 und leistet anschließend die vollständige Zahlung, hat sie gemäß § 19 des LTCA das Recht, einen ‘vorrangigen Mietvertrag’ zu verlangen – wodurch sie faktisch zum direkten Mieter des Vermieters wird.

Daher sollten Vermieter die Zustellung einer Mitteilung gemäß § 17 nur gegenüber einer Partei in Betracht ziehen, die sie gerne als potenziellen Mieter hätten. Es wäre ratsam, dass der Vermieter vor der Zustellung einer Mitteilung gemäß § 17 die Vertragstreue aller Parteien prüft.

Sollte ich ein Gerichtsverfahren einleiten, um die Forderung einzutreiben?

Ein Vermieter kann ein Gerichtsverfahren gegen den Mieter einleiten, um die Miete oder andere im Rahmen des Mietvertrags fällige Beträge einzufordern.

Erwägungen:

• In manchen Fällen hat der Mieter keine Verteidigungsmöglichkeiten, sodass möglicherweise ein Urteil im summarischen Verfahren erwirkt werden kann; in diesem Fall stehen die üblichen Mittel zur Vollstreckung einer gerichtlichen Forderung zur Verfügung, wie beispielsweise der Einsatz von Gerichtsvollziehern, die Lohnpfändung oder ein Insolvenzverfahren. Dies kann sinnvoll sein, wenn Sie Druck auf den Mieter ausüben möchten, damit er zahlt, ohne ihn dabei als Mieter zu verlieren.
• In anderen Fällen, beispielsweise wenn Mieter die Forderung bestreiten, können sich Gerichtsverfahren in die Länge ziehen. Ein Gerichtstermin wird möglicherweise erst nach mehreren Monaten angesetzt, und der Mieter sieht in dieser Zeit möglicherweise keinen Anreiz, die Zahlungsrückstände zu begleichen.
• Wenn der Vermieter dem Mieter Zeit geben möchte, seine finanziellen Angelegenheiten in Ordnung zu bringen und die Mietrückstände zu begleichen, um das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten, kann ein Gerichtsverfahren der geeignetste Weg sein, um die ausstehenden Mieten einzufordern.

Eintreibung von gewerblichen Mietrückständen (CRAR)

Die Eintreibung von Mietrückständen bei Gewerbeimmobilien (Commercial Rent Arrears Recovery, CRAR) ist ein Vollstreckungsverfahren zur Eintreibung von Mietrückständen bei Gewerbeimmobilien, das es einem Vollstreckungsbeamten ermöglicht, die Güter eines Mieters in Besitz zu nehmen und diese zu verkaufen, um die Rückstände einzutreiben. Mit diesem Verfahren, das am 6. April 2014 in Kraft trat, wurde das im Common Law verankerte Recht auf Pfändung abgeschafft.

Hat ein Vermieter gemäß CRAR das Recht, Miete von seinem Mieter einzufordern, so hat er auch das Recht, Miete von einem Untermieter einzufordern.

Erwägungen:

• Das CRAR-Recht kann nur bei Rückständen bei der Hauptmiete geltend gemacht werden. Beziehen sich die Rückstände auf Nebenkosten, Versicherungsmiete oder andere im Rahmen des Mietvertrags fällige Beträge, kann das CRAR-Recht nicht zu deren Einziehung herangezogen werden.
• Um CRAR in Anspruch nehmen zu können, muss der Vermieter die Vollstreckung 7 Tage im Voraus ankündigen. Nach Ablauf dieser Frist dürfen zertifizierte Vollstreckungsbeamte die Immobilie (durch eine offene oder unverschlossene Tür) betreten, um Gegenstände zu beschlagnahmen.

Soll ich dem Mieter eine Mahnung zustellen oder ein Insolvenzverfahren gegen ihn einleiten?

Hat der Mieter die Miete oder andere im Rahmen des Mietvertrags fällige Beträge nicht gezahlt, kann der Vermieter die Einleitung eines Insolvenzverfahrens in Betracht ziehen. Besteht kein Streit über die Höhe der Forderung, könnte der Vermieter erwägen, dem Mieter eine gesetzliche Zahlungsaufforderung zuzustellen. Bleibt diese nach 21 Tagen unbezahlt und beläuft sich der Betrag bei einem Mieter, der eine natürliche Person ist, auf 5.000 £ oder mehr (bei juristischen Personen auf mehr als 750 £), so kann dies als Nachweis für die Zahlungsunfähigkeit gewertet werden und somit Anlass geben, einen Insolvenzantrag zu stellen. 

Oft reicht schon die Androhung eines Insolvenzverfahrens aus, um den Mieter dazu zu bewegen, die Mietrückstände vorrangig zu behandeln und zügig zu begleichen. Bestehen jedoch Streitigkeiten hinsichtlich der Forderung, könnte der Mieter die Aufhebung der Zahlungsaufforderung beantragen; sollte er damit Erfolg haben, könnte der Vermieter am Ende für erhebliche Kosten aufkommen müssen.

Sollte ich mit dem Mieter eine Zahlungsvereinbarung treffen?

Je nach den Umständen könnte eine Zahlungsvereinbarung in Betracht gezogen werden, die den Mieter verpflichtet, die Mietrückstände in Raten zu begleichen.

Erwägungen:

• Die Zahlungsvereinbarung muss sorgfältig formuliert werden. Der Vermieter sollte sicherstellen, dass klar zwischen der Begleichung von Mietrückständen im Rahmen der Zahlungsvereinbarung und der fortlaufenden Zahlung der Miete gemäß dem Mietvertrag unterschieden wird. Die Zahlungsvereinbarung sollte Kündigungsbestimmungen sowie die vollständige Begleichung etwaiger ausstehender Mietrückstände enthalten, falls eine der Parteien ihre Rechte aus dem Mietvertrag veräußert oder der Mieter die in der Zahlungsvereinbarung festgelegten Fristen nicht einhält. 
• Der Vermieter sollte in Erwägung ziehen, die Zahlungsvereinbarung mit dem Mietvertrag zu verknüpfen, damit ihm bei einem Verstoß gegen diese Vereinbarung ein zusätzliches Recht auf Kündigung des Mietvertrags zusteht. 
• Der Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung sichert das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter und verschafft dem Mieter etwas Zeit, um etwaige finanzielle Probleme zu lösen; im Erfolgsfall wird so die vollständige Begleichung der Zahlungsrückstände erreicht.
• Wenn der Mieter grundsätzlich zahlungsfähig ist und es sich bei den Zahlungsrückständen um einen Einzelfall handelte, kann dies eine sinnvolle Vorgehensweise sein. Allerdings könnte dies auch die unvermeidliche Einleitung anderer Maßnahmen zur Eintreibung der Forderungen verzögern und – sofern die Vereinbarung nicht korrekt formuliert ist – das Recht auf Geltendmachung dieser Zahlungsrückstände gefährden.

Wenn Ihr gewerblicher Mieter die Miete nicht zahlt – wenden Sie sich an uns: Rechtsanwälte für Rechtsstreitigkeiten im Bereich Gewerbeimmobilien

Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an David Burns, Senior-Partner für Prozessführung bei RFB, unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 07762318409.