Mit dem Gesetz Schritt halten: Neueste rechtliche Entwicklungen für Vermieter und Verwalter

Der Oberste Gerichtshof hat vor kurzem zwei Urteile gefällt, die für Vermieter und Verwalter von Wohnungen wichtige Konsequenzen haben.

Aviva Investors Ground Rent GP Ltd und andere -v- Williams und andere [2023] UKSC 6

In diesem Fall ging es um Wohnungen in Southsea, die Teil eines gemischt genutzten Geschäfts- und Wohnblocks waren. Die Pächter hatten sich zunächst an das First Tier Tribunal gewandt, um zu klären, ob die Umlage der Nebenkosten durch die Vermieter gemäß ihren Mietverträgen zulässig war.

Jeder Pachtvertrag sah vor, dass der Pächter ein Nutzungsentgelt zu zahlen hatte, das sich aus einem Anteil an drei Arten von Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes und des weiteren Geländes zusammensetzte: Versicherung, Gebäudedienstleistungen und Grundstücksdienste.

Der Anteil der Pächter an den einzelnen Kostenarten wurde auf einen festen Prozentsatz festgelegt, oder "den Teil, den der Vermieter anderweitig angemessen bestimmen kann".

Im Laufe der Jahre hatte der Vermieter Nebenkosten verlangt, die von dem in jedem einzelnen Mietvertrag festgelegten Prozentsatz abwichen. Der Vermieter argumentierte, dass die oben genannte Bestimmung es ihm erlaube, die festgelegte Umlage zu ändern.

Die Pächter argumentierten, dass die Bestimmungen von Abschnitt 27A(6) des Landlord and Tenant Act 1985 ("LTA 1985") bedeuteten, dass die Bestimmung, die es dem Landlord erlaubte, den festgesetzten Satz zu ändern, nichtig war.

Abschnitt 27A(6) des LTA 1985 sieht Folgendes vor "Eine Vereinbarung des Mieters einer Wohnung (mit Ausnahme einer nachträglichen Schiedsvereinbarung) ist insoweit nichtig, als sie vorgibt, eine Frage, die Gegenstand eines Antrags nach Absatz 1 oder 3 sein kann, a) in einer bestimmten Weise oder b) auf der Grundlage bestimmter Beweismittel zu entscheiden.

Die Bestimmungen in den Unterabschnitten (1) und (3) von Abschnitt 27A beziehen sich auf Anträge, die von Pächtern an das Gericht gestellt werden können, um zu klären, ob Nebenkosten oder Kosten für Dienstleistungen, Reparaturen, Instandhaltung, Verbesserungen, Versicherungen oder Verwaltung zu zahlen sind, und wenn ja, a) von wem sie zu zahlen wären, b) an wen sie zu zahlen wären, c) in welcher Höhe sie zu zahlen wären, d) zu welchem Zeitpunkt oder bis wann sie zu zahlen sind, und e) auf welche Weise sie zu zahlen wären.

Das First Tier Tribunal entschied, dass die Abweichung des Vermieters von den festgelegten Sätzen angemessen war und durchgesetzt werden sollte. Das Upper Tribunal hob diese Entscheidung auf und vertrat die Auffassung, dass Section 27A(6) so funktioniere, dass die entsprechende Bestimmung nichtig sei, es sei denn, die Pächter stimmten einer Abweichung von den in ihren Pachtverträgen festgelegten Sätzen zu.

Das Berufungsgericht gab der Berufung des Vermieters statt und stellte fest, dass Abschnitt 27A(6) zur Folge hat, dass die Befugnis zur Änderung der festgesetzten Sätze vom Vermieter auf das First Tier Tribunal übertragen wird. Die Pächter legten gegen diese Entscheidung Berufung beim Obersten Gerichtshof ein.

Der Oberste Gerichtshof stellte fest, dass Abschnitt 27A(6) nicht dazu gedacht war "diese Form der unternehmerischen Entscheidungsfindung durch die Vermieter zu unterbinden". (d. h. um zu verhindern, dass sich der Vermieter auf diese Klausel im Mietvertrag beruft, wenn festgestellt wird, dass bestimmte Maßnahmen in Bezug auf das Grundstück ergriffen werden müssen, die dazu führen würden, dass bestimmte Mieter einen höheren Prozentsatz an diesen Kosten zahlen müssten).

Der Supreme Court stellte fest, dass die Pächter noch immer anfechten können, ob die vom Vermieter festgelegten Sätze oder die entstandenen Kosten selbst angemessen waren, nicht aber, ob die Klausel selbst angemessen war oder ob der Vermieter berechtigt war, sich auf sie zu berufen, wie er es in diesem Fall getan hatte. Da das First Tier Tribunal festgestellt hatte, dass sowohl die angewandten Sätze als auch die angefallenen Kosten als angemessen anzusehen waren, stellte der Supreme Court die Entscheidung und die Begründung des First Tier Tribunal wieder her.

Dieser Fall stellt eine wichtige Klarstellung für Vermieter und Verwalter von langfristigen Mietverträgen dar, die ähnliche Bestimmungen in ihren Mietverträgen haben.

Rakusen -v- Jepsen und andere [2023] UKSC 9

Dieser Fall ist für Vermieter und Verwalter von Kurzzeitmietverträgen von Bedeutung, insbesondere für diejenigen, die Häuser mit Mehrfachbelegung (HMOs) betreiben, und für diejenigen mit Mietverträgen, Zwischenvermieter und Verwalter.

Der Beklagte in diesem Fall, Herr Rakusen, war der Pächter einer Wohnung in der Finchley Road in Nordlondon, die er an die Kensington Property Investment Group Limited vermietete. Kensington schloss daraufhin mit verschiedenen Mietern Verträge ab, die ihnen jeweils den Besitz eines Zimmers in der Wohnung einräumten.

Im November 2018 galt die Wohnung als HMO und war genehmigungspflichtig - obwohl die Wohnung nie als HMO genehmigt wurde.

Im September 2019 beantragten die Mieter des Wohnheims beim First Tier Tribunal eine Mietrückzahlungsverfügung gegen Herrn Rakusen mit der Begründung, dass die Immobilie als nicht lizenziertes Wohnheim betrieben wurde (Abschnitt 41 des Housing and Planning Act 2016). Herr Rakusen bestritt, eine Straftat begangen zu haben, und stellte einen Antrag auf Streichung mit der Begründung, dass eine Mietrückzahlungsanordnung nur gegen den unmittelbaren Vermieter des Antragstellers erlassen werden kann.

Das First Tier Tribunal wies den Antrag nicht ab und entschied, dass Herr Rakusen "ein" Vermieter sei, wenn auch nicht "der" Vermieter der Mieter. In der Berufung entschied das Upper Tribunal, dass eine Mietrückzahlungsverfügung gegen einen übergeordneten Vermieter eines Mieters erlassen werden kann, gab aber Herrn Rakusen die Erlaubnis, beim Court of Appeal Berufung einzulegen.

Anders als das Gericht gab das Berufungsgericht der Berufung von Herrn Rakusen statt und entschied, dass eine Mietrückzahlungsverfügung nicht gegen einen übergeordneten Vermieter erlassen werden kann. Die Mieter legten Berufung beim Obersten Gerichtshof ein.

Die wichtigste Bestimmung, die angefochten wurde, war Abschnitt 40(1) und (2) des Wohnraum- und Planungsgesetzes 2016. Diese Abschnitte sehen vor: (1) Dieses Kapitel verleiht dem First Tier Tribunal die Befugnis, eine Mietrückzahlungsanordnung zu erlassen, wenn ein Vermieter eine Straftat begangen hat, auf die dieses Kapitel Anwendung findet. (2) Eine Mietrückzahlungsanordnung ist eine Anordnung, die den Vermieter im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses in England verpflichtet, (a) einen vom Mieter gezahlten Mietbetrag zurückzuzahlen oder (b) an eine lokale Wohnungsbehörde einen Betrag in Bezug auf eine relevante Zuerkennung eines universellen Kredits zu zahlen, der (an irgendeine Person) in Bezug auf die Miete im Rahmen des Mietverhältnisses gezahlt wurde."

Der Oberste Gerichtshof entschied, dass Abschnitt 40 nicht nur so ausgelegt werden sollte, dass er nur für den Vermieter des jeweiligen Mietverhältnisses gilt, sondern dass die Entscheidung, dass Mietrückzahlungsanordnungen gegen übergeordnete Vermieter möglich sind, zu praktischen Schwierigkeiten führen könnte, wenn es eine lange Kette verschiedener Mietverhältnisse mit unterschiedlichen Parteien gibt. 

Darüber hinaus stellte der Oberste Gerichtshof fest, dass in Fällen, in denen zahlreiche andere Sanktionen gegen unseriöse Vermieter zur Verfügung stehen und das Risiko, dass unseriöse Vermieter versuchen könnten, die Strafverfolgung zu umgehen, indem sie große Ketten von Mietverhältnissen einrichten bzw. Briefkastenfirmen gründen, die als Zwischenvermieter fungieren, geringer ist als das Problem, das entstehen würde, wenn sie von der klaren Definition einer Mietrückzahlungsanordnung gemäß Abschnitt 40(2) des Housing and Planning Act 2016 abweichen.

Vermieter und Verwalter, die Mietverträge abschließen, sollten daher sicherstellen, dass die Genehmigungsvorschriften für Wohnheime eingehalten werden.

Zusätzliche Informationen

• Nachrichten Autor:Marissa Lawrence