Abschnitt 146 Bekanntmachungen: Ein Leitfaden für gewerbliche Vermieter

Eine Mitteilung, die gemäß Abschnitt 146 des Gesetzes über das Eigentumsrecht von 1925 is a crucial legal instrument for landlords. It is a formal notice issued to a tenant, notifying them of a breach of the lease and requesting them to remedy the breach within a specified period. 

In many cases, a landlord’s right to re-enter a Eigenschaft due to a breach of covenant is not enforceable by peaceable re-entry or legal proceedings unless and until a valid Section 146 Notice has been served on the tenant. 

Section 146 of the Law of Property Act 1925 sets out the restrictions on a kommerziell landlord’s right to re-enter for breach of a covenant. This article explores some of the key requirements that commercial landlords must meet before pursuing the Verwirkung of a lease. 

Wiedereintritt 

A landlord can forfeit a Geschäftsmiete either by peaceable re-entry to the property or by issuing forfeiture proceedings against the tenant. Forfeiture represents a final and positive act that the landlord cannot retract, by which the landlord demonstrates its intention to forfeit the lease. 

Die Verwirkung oder der Wiedereintritt ist das Recht des Vermieters, den Mietvertrag unter folgenden Umständen zu beenden: 

• Wenn der Mieter eine seiner Verpflichtungen aus dem Mietvertrag verletzt hat. 

• On the occurrence of specific events outlined in the lease, such as the tenant’s Insolvenz. 

Forfeiture by peaceable re-entry wird terminate the lease, subject to any claim for relief by the tenant or any third party with an interest in the tenancy. 

Damit ein Vermieter das Recht hat, die Immobilie bei einem Vertragsbruch durch den Mieter wieder zu betreten, muss das Recht zum Wiedereintritt und zur Verwirkung des Mietvertrags ausdrücklich im Mietvertrag vorbehalten sein. Bei einem Verstoß gegen eine Bedingung des Mietvertrags kann der Vermieter dennoch das Recht haben, die Immobilie wieder zu betreten. 

It is essential for commercial landlords to be aware that the forfeiture of a commercial lease is subject to several procedural restrictions, including those imposed by Section 146 of the Law of Property Act 1925. Once a right to re-enter has arisen, the landlord must comply with statutory and common law rules governing the exercise of that right. 

Wann ist eine Mitteilung nach Abschnitt 146 erforderlich? 

In vielen Fällen kann das Recht des Vermieters auf Verwirkung wegen Verletzung der Vereinbarung nicht durch friedlichen Wiedereintritt oder gerichtliche Schritte durchgesetzt werden, solange dem Mieter nicht zuvor eine gültige Mitteilung nach Abschnitt 146 zugestellt wurde. 

For example, unter a valid Section 146 Notice is a condition precedent to forfeiture for breach of a tenant’s repairing obligation. However, a Section 146 Notice is not required where the landlord seeks to forfeit the lease due to non-payment of rent. 

Es ist wichtig, dass der Vermieter eines Gewerbemietvertrags die Umstände kennt, unter denen die Zustellung einer gültigen § 146-Kündigung eine aufschiebende Bedingung für die Verwirkung ist, und in diesem Fall muss er sicherstellen, dass die § 146-Kündigung gültig ist und ordnungsgemäß zugestellt wurde. 

Spezifizierung des Verstoßes 

Abschnitt 146 des Law of Property Act von 1925 schreibt vor, dass die Bekanntmachung erfolgen muss: 

• Identifizieren Sie eindeutig den Verstoß gegen die Abmachung. 

• Geben Sie die genaue Mietdauer an, gegen die verstoßen wurde. 

Ist die Bekanntmachung vage oder zweideutig, kann sie als ungültig und nicht durchsetzbar angesehen werden.  

Die importance von ensuring that a section 146 notice complies with the statutory requirements was highlighted in Akici gegen LR Butlin Ltd [2005] EWCA Civ 1296. In Akici, the Court of Berufung held that the section 146 notice served by the landlord was not valid, because it failed to specify the breach that the tenant had committed. The tenant in that case had a ‘lucky escape’ due to the failure of the landlord to comply with the technical requirements of section 146 of the Law of Property Act 1925.  

It is important for commercial landlords to be careful in drafting the notice to ensure that it clearly specifies the breaches of the lease. 

Dem Mieter eine angemessene Gelegenheit zur Behebung des Verstoßes geben 

Der Zweck einer Mitteilung nach Abschnitt 146 besteht darin, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, den Verstoß zu beheben und die Aufhebung der Verwirkung zu beantragen. 

The landlord must provide the tenant with a reasonable amount of time to rectify the breach. If the landlord fails to allow sufficient time, the notice may be deemed invalid. For example, landlords often make the mistake of setting an unreasonably short timeframe for remediation, which can lead to an unlawful forfeiture of the lease. 

Daher muss sichergestellt werden, dass der dem Mieter eingeräumte Zeitrahmen zur Behebung des Verstoßes realistisch und angemessen ist. Was ein angemessener Zeitrahmen ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. 

Zustellung der Mitteilung an alle relevanten Parteien 

Vermieter können auch in die Falle tappen, wenn sie die Kündigung nach Abschnitt 146 nur einem Mieter oder einer im Mietvertrag aufgeführten Partei zustellen und dabei andere verantwortliche Personen oder Einrichtungen, wie Bürgen oder Mitmieter, übersehen. In Fällen, in denen der Mietvertrag mehrere Mieter oder andere Personen als Mitunterzeichner hat, sollte die Kündigung an alle Parteien zugestellt werden, da sie sonst unwirksam werden kann. 

Accordingly, landlords ought to ensure that the notice is served to all relevant parties involved in the lease agreement, including co-tenants, guarantors, and even mortgagees (if applicable).  

In addition, ensuring effective and valid service of a Section 146 notice is very important and a landlord ought to check the service provisions in the lease carefully. If the notice is not served in the correct manner, it may not be legally valid. Common mistakes include serving the section 146 notice by an incorrect method such as via email, instead of post or personal delivery or serving the notice to the wrong address.   

Verwendung von Abschnitt 146 im falschen Kontext 

Vermieter sollten es vermeiden, eine Mitteilung nach Abschnitt 146 zuzustellen, wenn sie nicht gerechtfertigt ist. Abschnitt 146 gilt speziell für Verstöße gegen eine Vereinbarung oder Bedingung in einem Mietvertrag - er deckt nicht alle Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern ab. 

Eine Mitteilung nach Abschnitt 146 sollte zum Beispiel nicht verwendet werden, um: 

• Persönliche Beschwerden über das Verhalten eines Mieters. 

• Beanstandungen about property damage that do not constitute a breach of lease terms. 

Bei Zweifeln, ob eine § 146-Kündigung angebracht ist, sollten Vermieter rechtlichen Rat einholen. 

Unangemessene Anwendung der Verjährung 

Nach der Zustellung einer Mitteilung nach Abschnitt 146 können Vermieter, falls der in der Mitteilung genannte Verstoß nicht behoben wurde, beschließen, den Mietvertrag zu kündigen.   

Vermieter sollten sich des Risikos bewusst sein, dass Verwirkungsverfahren als rechtswidrig eingestuft werden, wenn sie die Verfahrensvorschriften nicht vollständig erfüllt haben, z. B. wenn sie keine gültige Mitteilung nach Abschnitt 146 zugestellt oder keine angemessene Frist zur Behebung des Verstoßes eingeräumt haben.  

Vermieter sollten prüfen, ob es Umstände gibt, die sie daran hindern könnten, den Mietvertrag rechtmäßig zu kündigen (z. B. ein Verzicht des Vermieters auf das Recht auf Verwirkung). Wir verweisen Sie auf unseren Artikel “Was tun, wenn Ihr gewerblicher Mieter gegen den Mietvertrag verstößt” in dem diese Frage näher erörtert wird.

In some cases, tenants may be able to apply for damages for unlawful forfeiture or relief from forfeiture particularly in situations where the breach is remedied and the tenant has paid any costs or expenses arising from the forfeiture. 

Schlussfolgerung 

Eine § 146-Kündigung ist ein wirksames Instrument für Vermieter, die gegen Verstöße gegen den Mietvertrag vorgehen wollen. Sie muss jedoch sorgfältig abgefasst werden, damit sowohl die Mietbedingungen als auch die gesetzlichen Anforderungen gemäß § 146 des Law of Property Act 1925 eingehalten werden. 

Um mögliche Fallstricke zu vermeiden, sollten Vermieter: 

• Verstehen Sie die rechtlichen Anforderungen. 

• Geben Sie den Mietern eine angemessene Gelegenheit, Verstöße zu beheben. 

• Halten Sie sich strikt an die Verfahrensvorschriften. 

Abschnitt 146 Kündigung Anwälte - Kontaktieren Sie uns 

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