Ein Leitfaden für gewerbliche Vermieter: Stellt die Annahme der Miete durch einen Vertreter einen Verzicht auf das Recht auf Verwirkung dar?

Ein Vermieter kann unter bestimmten Umständen einen Gewerbemietvertrag entweder durch friedlichen Wiedereintritt in die Immobilie oder durch Einleitung eines Verwirkungsverfahrens gegen den Mieter im Falle eines Verstoßes gegen die Mietbedingungen verwirken. Der Wiedereintritt erfolgt, wenn der Vermieter von seinem Recht Gebrauch macht, den Mietvertrag zu kündigen und die Immobilie wieder in Besitz zu nehmen. Das Recht des Vermieters auf Wiedereintritt bei einem Verstoß gegen den Mietvertrag unterliegt jedoch mehreren Einschränkungen. Eine wichtige Einschränkung besteht darin, dass ein Vermieter, der auf sein Recht auf Verwirkung verzichtet hat, den Gewerbemietvertrag nicht verwirken kann. 

In diesem Artikel untersuchen wir den Fall von Tropical Zoo Ltd (Mieter) gegen Mayor and Burgesses of the London Borough of Hounslow (Vermieter) [2024] EWHC 1240 (Ch)in dem der High Court zwischen "einmaligen" und "andauernden" Vertragsverletzungen unterschied. Der Fall befasste sich auch mit der Rolle von Verwaltungsagenten beim Verzicht eines Vermieters auf sein Recht, einen Mietvertrag zu kündigen. 

Hintergrund 

Am 7. März 2012 gewährte der Vermieter der Klägerin einen Mietvertrag über 125 Jahre. Der Pachtvertrag enthielt eine Klausel, die den Pächter verpflichtete, innerhalb von zwei Jahren ein Zoogebäude und ein Bildungszentrum zu errichten. Er enthielt auch eine Verwirkungsklausel, die besagte: 

"Jede Verletzung einer vom Vermieter dem Mieter mitgeteilten Mietervereinbarung so schnell wie möglich, auf jeden Fall aber innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Mitteilung zu beheben." 

Der Mieter versäumte es, den Zoo zu errichten oder mit den Bauarbeiten zu beginnen. Am 6. November 2020 forderte der Vermieter den Mieter auf, die Vertragsverletzung innerhalb einer zweimonatigen Frist zu beheben. Diese Frist lief ungenutzt ab, und der Mieter unternahm keine weiteren Schritte, um den Bau des Zoos voranzutreiben. 

Am 16. Februar 2021 übermittelte der Vermieter eine weitere Mitteilung gemäß Abschnitt 146 des Law of Property Act 1925, in der er die Beseitigung des Verstoßes innerhalb einer angemessenen Frist verlangte und seine Absicht bekräftigte, die Wohnung wieder zu betreten, falls der Mieter dem nicht nachkäme. 

In der Zwischenzeit wies der Vermieter seinen Inkassobeauftragten an, keine Miete mehr vom Mieter zu verlangen oder anzunehmen. Obwohl keine weiteren Mietforderungen gestellt wurden, leistete der Mieter bis Ende 2022 weiterhin Zahlungen auf das Kundenkonto des Inkassobeauftragten. Mit Ausnahme von drei Zahlungen wurden alle sofort zurückgegeben. 

Im Juli 2022 nahmen die Parteien Gespräche auf, um den Streit ohne Gerichtsverfahren beizulegen, aber es wurde keine Einigung erzielt. 

Am 3. August 2022 erhob der Pächter Klage auf Feststellung, dass er den Pachtvertrag nicht verletzt hatte. Der Vermieter reichte am 26. August 2022 eine Klageerwiderung ein, in der er an seiner Absicht festhielt, den Mietvertrag am 26. April 2023 - zwei Jahre nach Zustellung der zweiten Mitteilung nach Abschnitt 146 - zu kündigen, wenn der Mieter seine Verstöße nicht durch die Fertigstellung des Zoos behebt. 

Art des Verstoßes des Mieters 

Das Gesetz unterscheidet zwischen verschiedenen Arten von Verstößen gegen den Mietvertrag. Die wichtigste Unterscheidung in diesem Fall war, ob es sich um einen "einmaligen" oder einen "andauernden" Verstoß handelte. Diese Unterscheidung ist entscheidend, denn: 

• Wenn es sich um einen "einmaligen" Verstoß handelt, kann der Vermieter auf sein Recht auf Verwirkung verzichten, indem er den Mietvertrag als fortbestehend anerkennt (z. B. indem er nach dem Verstoß Miete verlangt). Hat der Vermieter einmal darauf verzichtet, kann er die Verwirkung für diesen Verstoß zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr geltend machen. 

• Im Gegensatz dazu entsteht eine "fortgesetzte" Vertragsverletzung jeden Tag aufs Neue, d. h. der Vermieter behält die Möglichkeit, den Mietvertrag trotz eines vorherigen Verzichts zu kündigen. 

Die Einstufung hängt zwar vom genauen Wortlaut eines Mietvertrags ab, doch gelten die folgenden Vereinbarungen im Allgemeinen als "einmalige" Verstöße: 

• Reparaturen bis zu einem bestimmten Datum in Auftrag geben oder durchführen 

• keine Änderungen vorzunehmen oder Schilder ohne Zustimmung anzubringen 

• zur Zahlung der Miete oder anderer im Rahmen des Mietvertrags fälliger Beträge (z. B. Nebenkosten und Versicherungen) 

Wenn ein Mieter gegen diese Vereinbarungen verstößt, muss der Vermieter daher vorsichtig sein, um zu vermeiden, dass er auf sein Recht auf Verwirkung verzichtet. 

Verzicht auf das Recht auf Verwirkung 

Ein Vermieter kann versehentlich auf das Recht verzichten, eine Verletzung des Mietvertrags zu verwirken, auch wenn er sich dessen nicht bewusst ist: 

• Kenntnis des Verstoßes; 

• Vornahme einer Handlung, durch die das Mietverhältnis als fortbestehend anerkannt wird; und 

• Übermittlung dieser Handlung an den Mieter. 

Die Annahme der fälligen Miete, nachdem der Vermieter von einer Vertragsverletzung Kenntnis erlangt hat, wurde häufig als Verzicht auf das Recht zur Verwirkung gewertet. 

Stellt die Annahme der Miete durch einen Vertreter einen Verzicht dar? 

Eine zentrale Frage in diesem Fall war der Umfang der Befugnisse des Verwalters. Der High Court stellte fest, dass der Makler nicht die volle Befugnis zur Verwaltung der Immobilie hatte, sondern lediglich befugt war, Miete zu verlangen und anzunehmen. Die Möglichkeiten des Vertreters, Entscheidungen über die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu treffen, waren daher begrenzt. 

Der Gerichtshof erklärte: 

"Ein Beauftragter, der tatsächlich oder dem Anschein nach befugt ist, Entscheidungen über die Fortsetzung eines Mietverhältnisses nach einem Vertragsbruch zu treffen, kann auf die Verwirkung verzichten, indem er die Miete annimmt, auch wenn der Beauftragte angewiesen wurde, dies nicht zu tun, und selbst wenn die Annahme der Miete zufällig ist...[Der Vermieter wird] nicht allein deshalb, weil eine Mietzahlung von der Bank oder einem anderen Beauftragten des Vermieters angenommen wurde, so angesehen, als habe er die Miete angenommen und damit auf das Recht auf Verwirkung verzichtet, wenn dieser Beauftragte zwar befugt ist, die Miete zu verlangen und/oder einzuziehen, aber nicht über eine weitergehende Befugnis verfügt, im Namen des Vermieters geschäftliche Entscheidungen zu treffen."

Das Gericht entschied zugunsten des Vermieters, dass es sich bei der Nicht-Standard-Klausel zur Behebung von Verstößen gegen eine Mietervereinbarung um eine eigenständige Vereinbarung handelte und der Beklagte als solcher berechtigt war, den Mietvertrag zu kündigen. Der Richter stellte außerdem fest, dass die Verzögerungen bei der Rückzahlung der drei Mietzahlungen keine Annahme des Mietzinses darstellten und daher das Recht auf Verwirkung nicht aufgegeben worden war. Ein Antrag des Mieters auf Aufhebung der Verwirkung wurde ebenfalls abgelehnt. 

Schlussfolgerung 

Der Umfang der Weisungen und Befugnisse des Bevollmächtigten in Bezug auf Entscheidungen über die Fortsetzung des Mietverhältnisses war für das Gericht ein wichtiger Gesichtspunkt, um festzustellen, ob die Annahme der Miete in diesem Fall einen Verzicht auf das Recht des Vermieters, den Mietvertrag zu kündigen, darstellt.   

In der Praxis wird diese Entscheidung wahrscheinlich dazu führen, dass eine Unterscheidung zwischen Verwalter und Vermögensverwalter getroffen wird. 

In Anbetracht dieser Entscheidung könnte man argumentieren, dass die Annahme der Miete durch einen reinen Verwalter - dessen Aufgabe sich auf die Einforderung und Einziehung der Miete beschränkt - nicht als Verzicht gewertet werden kann, es sei denn, sie geht mit einem anderen Verhalten des Vermieters oder Vermögensverwalters einher oder die Annahme erfolgt über einen längeren Zeitraum. 

Wenn ein Verwalter jedoch über die "Kassenfunktionen" hinaus zusätzliche Aufgaben wahrnimmt, wie z. B. die Verwaltung von Dienstleistungen oder die Behandlung von Verstößen gegenüber Mietern, kann seine Rolle eher als die eines Vermögensverwalters angesehen werden, was seine Befugnisse möglicherweise erweitert und das Risiko eines Verzichts erhöht. 

Commercial Landlord Solicitors - Kontaktieren Sie uns 

David BurnsDavid Burns, Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP, verfügt über umfangreiche Erfahrung bei der Bearbeitung von Streitigkeiten mit gewerblichen Mietern, die gegen die Mietbedingungen verstoßen haben, sowie bei Fragen im Zusammenhang mit der Verwirkung. Für Beratung zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an David Burns per E-Mail an D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 07762318409.