A landlord can, in certain circumstances, forfeit a Geschäftsmiete either by peaceable re-entry to the property or by issuing Verwirkung proceedings against the tenant in the event of a breach of the lease terms. Re-entry occurs when the landlord exercises a right under the lease to terminate it and regain possession of the property. However, a landlord’s right to re-enter for a breach of lease is subject to several restrictions. One crucial restriction is that if a landlord has waived the right to forfeit, they wird be unable to forfeit the commercial lease.
In diesem Artikel untersuchen wir den Fall von Tropical Zoo GmbH (Mieter) gegen den Bürgermeister und die Stadträte des Londoner Stadtbezirks Hounslow (Vermieter) [2024] EWHC 1240 (Ch), where the High Court distinguished between “once-and-for-all” and “continuing” breaches. The case also considered the role of managing agents in waiving a landlord’s right to forfeit a lease.
Hintergrund
Am 7. März 2012 schloss der Vermieter mit dem Kläger einen Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 125 Jahren ab. Der Pachtvertrag enthielt eine Verpflichtung, wonach der Pächter innerhalb von zwei Jahren ein Zoogebäude und ein Bildungszentrum errichten musste. Er enthielt außerdem eine Verfallsklausel mit folgendem Wortlaut:
“To remedy any breach of a Tenant Covenant Notified by the Landlord to the Tenant as soon as possible and in any event within two months after service of the Notice.”
Der Mieter hat es versäumt, den Zoo zu errichten oder mit den Bauarbeiten zu beginnen. Am 6. November 2020 hat der Vermieter dem Mieter eine Aufforderung zugestellt, in der er ihn aufforderte, den Vertragsverstoß innerhalb der festgelegten Frist von zwei Monaten zu beheben. Diese Frist ist abgelaufen, ohne dass der Mieter der Aufforderung nachgekommen ist, und der Mieter hat keine weiteren Schritte unternommen, um den Bau des Zoos voranzutreiben.
On 16 February 2021, the Landlord served a further notice under Section 146 of the Law of Property Act 1925, requiring the breach to be remedied within a reasonable time and confirming its intention to re-enter the property if the Tenant failed to comply.
In der Zwischenzeit wies der Vermieter seinen Inkassobeauftragten an, keine Mietzahlungen mehr vom Mieter einzufordern oder anzunehmen. Obwohl keine weiteren Mietforderungen gestellt wurden, leistete der Mieter bis Ende 2022 weiterhin Zahlungen auf das Kundenkonto des Beauftragten. Mit Ausnahme von drei Zahlungen wurden alle diese Zahlungen umgehend zurücküberwiesen.
In July 2022, the parties engaged in discussions to resolve the dispute without litigation, but no agreement was reached.
On 3 August 2022, the Tenant issued proceedings seeking a declaration that it was not in breach of the lease. The Landlord filed a defence on 26 August 2022, maintaining its intention to forfeit the lease on 26 April 2023—two years after unter the second Section 146 notice—unless the Tenant remedied its breaches by completing the zoo building.
Art des Vertragsbruchs durch den Mieter
Das Gesetz unterscheidet zwischen verschiedenen Arten von Vertragsverletzungen. Die entscheidende Unterscheidung lag in diesem Fall darin, ob es sich um eine “einmalige” oder eine “fortdauernde” Vertragsverletzung handelte. Diese Unterscheidung ist von entscheidender Bedeutung, weil:
- Ist ein Vertragsverstoß “einmalig”, kann der Vermieter auf sein Recht auf Vertragsauflösung verzichten, indem er durch sein Verhalten zu erkennen gibt, dass er den Mietvertrag als fortbestehend betrachtet (z. B. indem er nach dem Vertragsverstoß die Miete einfordert). Hat der Vermieter einmal darauf verzichtet, kann er zu einem späteren Zeitpunkt keine Vertragsauflösung wegen dieses Verstoßes mehr geltend machen.
- Im Gegensatz dazu entsteht ein “fortdauernder” Vertragsbruch jeden Tag aufs Neue, was bedeutet, dass der Vermieter trotz eines früheren Verzichts weiterhin die Möglichkeit hat, den Mietvertrag zu kündigen.
Auch wenn die Einstufung vom genauen Wortlaut eines Mietvertrags abhängt, gelten die folgenden Vertragsverletzungen im Allgemeinen als “endgültige” Vertragsverletzungen:
- bis zu einem bestimmten Zeitpunkt instand setzen oder Reparaturen durchführen
- Ohne Zustimmung dürfen keine Änderungen vorgenommen oder Schilder angebracht werden
- zur Zahlung der Miete oder anderer im Rahmen des Mietvertrags fälliger Beträge (z. B. Nebenkosten und Versicherungen)
Entsprechend muss der Vermieter, wenn ein Mieter gegen diese Vereinbarungen verstößt, darauf achten, dass er nicht auf sein Recht auf Vertragsauflösung verzichtet.
Verzicht auf das Verfallsrecht
Ein Vermieter kann unbeabsichtigt auf das Recht verzichten, einen Verstoß gegen den Mietvertrag zur Kündigung zu nutzen, ohne sich dessen überhaupt bewusst zu sein, indem er:
- Having knowledge of the breach;
- eine Handlung vornehmen, durch die der Mietvertrag als fortbestehend anerkannt wird; und
- Dem Mieter diese Maßnahme mitteilen.
The acceptance of rent due after the landlord becomes aware of a breach has frequently been held to amount to a waiver of the right to forfeit.
Stellt die Entgegennahme der Miete durch einen Makler einen Verzicht dar?
A key issue in this case was the extent of the managing agent’s authority. The High Court determined that the agent did not have full authority to manage the property but was merely authorised to demand and accept rent. The agent’s ability to make decisions regarding the continuation of the lease was therefore limited.
Das Gericht stellte fest:
“Ein Beauftragter, der tatsächlich oder scheinbar befugt ist, über die Fortführung eines Mietverhältnisses nach einem Vertragsbruch zu entscheiden, kann durch die Annahme der Miete auf den Verlust des Mietverhältnisses verzichten, selbst wenn er angewiesen wurde, dies nicht zu tun, und selbst wenn die Annahme der Miete unbeabsichtigt erfolgte…[Der Vermieter] gilt nicht als jemand, der die Miete angenommen und damit auf das Recht auf Vertragsauflösung verzichtet hat, allein aufgrund der Tatsache, dass eine Mietzahlung von der Bank des Vermieters oder einem anderen Beauftragten angenommen wurde, wenn dieser Beauftragte zwar befugt ist, die Miete einzufordern und/oder einzuziehen, aber keine weitergehende Befugnis besitzt, geschäftliche Entscheidungen im Namen des Vermieters zu treffen.”
Das Gericht entschied zugunsten des Vermieters; es stellte fest, dass die nicht standardmäßige Bestimmung zur Behebung eines Verstoßes gegen eine Mietverpflichtung eine eigenständige Verpflichtung darstellte und der Beklagte daher berechtigt war, den Mietvertrag zu kündigen. Der Richter stellte zudem fest, dass die Verzögerungen bei der Rückzahlung der drei Mietzahlungen keine Annahme der Miete darstellten und daher auf das Recht auf Kündigung nicht verzichtet worden sei. Ein Antrag des Mieters auf Aufhebung der Kündigung wurde ebenfalls abgelehnt.
Schlussfolgerung
The extent of the agent’s instructions and authority in relation to making decisions about the continuation of the lease was an important consideration by the Court for determining whether the acceptance of rent constituted a waiver of the landlord’s right to forfeit the lease in this Case.
In der Praxis dürfte diese Entscheidung dazu führen, dass zwischen Verwaltungsgesellschaften und Vermögensverwaltern unterschieden wird.
Man könnte argumentieren, dass angesichts dieser Entscheidung die Entgegennahme der Miete durch einen reinen Verwalter – dessen Rolle sich auf die Einforderung und Einziehung der Miete beschränkt – keinen Verzicht darstellen könnte, es sei denn, sie geht mit anderen Handlungen des Vermieters oder des Vermögensverwalters einher oder die Entgegennahme erstreckt sich über einen längeren Zeitraum.
However, if a managing agent performs zusätzlich functions beyond “treasury functions,” such as administering services or addressing breaches with tenants, their role may be viewed as more akin to that of an asset manager, potentially broadening their authority and increasing the risk of waiver.
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David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling disputes involving commercial tenants who have breached lease terms and issues related to forfeiture. For advice on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 07762318409.
David Burns
Senior Partner für Rechtsstreitigkeiten
