Das Recht der ersten Ablehnung: Wichtige Einblicke für Vermieter und Mieter

Das Recht auf erste Ablehnung nach dem Gesetz über Vermieter und Mieter von 1987 (Landlord and Tenant Act) (das "Gesetz von 1987") gewährt qualifizierten Mietern eine Kaufoption für ihre Wohnung, bevor der Vermieter sie an einen Dritten oder auf dem freien Markt verkauft. 

Das Gesetz von 1987 ist ein Labyrinth von Vorschriften und Verpflichtungen, die kompliziert sind und weitreichendere Auswirkungen haben, als den meisten Menschen bewusst ist. Wenn Sie als Vermieter das Gesetz von 1987 nicht einhalten, riskieren Sie sowohl zivil- als auch strafrechtliche Sanktionen, die eine saftige Geldstrafe beinhalten können. Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass das Gesetz von 1987 nur dann gilt, wenn ein Vermieter beabsichtigt, seine Immobilie zu verkaufen. Tatsächlich können die Verpflichtungen eines Vermieters in Bezug auf das Vorkaufsrecht in verschiedenen Szenarien (geplante Veräußerungen) gelten, darunter: 

• Sie sind Vermieter eines Wohnblocks und möchten das Eigentum im Rahmen einer Versteigerung oder an einen Dritten verkaufen. 
• Wenn Sie der Vermieter eines gemischt genutzten Gebäudes sind, der den Luftraum verpachtet. 
• Wenn Sie der Vermieter eines Wohn- oder gemischt genutzten Gebäudes sind und eine Abänderungsurkunde ausstellen, um weitere Räume, z. B. einen Flur oder einen Luftraum, einzubeziehen. 
• Wenn Sie der Vermieter sind und Ihr Mieter seinen Mietvertrag an Sie zurückgibt. 

In diesem Artikel mit Fragen und Antworten gehen wir auf sechs häufig gestellte Fragen zum Vorkaufsrecht ein, um die Rechte und Pflichten sowie das Verfahren zu entmystifizieren, unabhängig davon, ob Sie ein Vermieter oder ein Mieter sind. 

Dieser Artikel ist ein allgemeiner Leitfaden. Bitte wenden Sie sich an Juni Jamtli unter j.jamtli@rfbelgal.co.uk, Victoria Huxley unter v.huxley@rfblegal.co.uk, oder Ben Frost unter b.frost@rfblegal.co.uk wenn Sie irgendwelche Fragen haben.

1. Was ist das Recht auf erste Ablehnung? 

Das Vorkaufsrecht ist ein gesetzlich verankertes Recht, das es berechtigten Mietern ermöglicht, die Immobilie, die ihr Vermieter verkaufen oder veräußern will, zu erwerben, anstatt dass sie an den vom Vermieter vorgeschlagenen Käufer geht oder versteigert wird. Nach dem Gesetz von 1987 müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit dieses Recht in Anspruch genommen werden kann. 

Nach dem Gesetz von 1987 können Mieter ihren Vermieter nicht dazu zwingen, ihre Anteile an sie zu verkaufen. Wenn Sie Mieter sind und sich über den Erwerb Ihres Eigentums im Rahmen des Enfranchisement-Verfahrens beraten lassen möchten, nehmen Sie bitte Kontakt auf. 

2. Gilt das Vorrecht auf Ablehnung für mich? 

Das Gesetz von 1987 gilt für den Vermieter, unabhängig davon, ob es sich um einen Grundbesitzer oder einen Zwischenvermieter handelt, der seinen Anteil an der Immobilie veräußert. Wenn es mehr als einen Vermieter gibt, fällt im Allgemeinen nur die Veräußerung der Mieter durch den unmittelbaren Vermieter unter das Gesetz von 1987. 

Das Vorkaufsrecht kommt "qualifizierten Mietern" zugute, bei denen es sich in der Regel um Mieter mit langen Mietverträgen in Wohngebäuden mit Wohnungen handelt, wobei es bestimmte Ausnahmen gibt. 

Wenn Sie einen 99-jährigen Mietvertrag in einem Wohnblock haben, sind Sie wahrscheinlich ein qualifizierter Mieter. Das heißt, wenn Ihr Vermieter seine Immobilie veräußert und das Vorkaufsrecht ausgelöst wird, haben Sie das Recht, die Immobilie zusammen mit den anderen Pächtern des Wohnblocks zu erwerben. 

3. Wann gilt das Erstverweigerungsrecht? 

Das Recht kann ausgelöst werden, wenn der Vermieter beabsichtigt, sein Eigentum oder einen Teil seines Eigentums zu veräußern. Solche Veräußerungen sind nicht auf Verkäufe gegen Geld beschränkt, sondern können auch dann gelten, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Immobilie oder einen Teil davon unentgeltlich oder gegen eine andere Entschädigung zu übertragen. 

Als Vermieter oder Mieter ist es wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, dass es Ausnahmen gibt, die nicht unter das Gesetz von 1987 fallen, so genannte "steuerbefreite Veräußerungen", z. B. wenn der Vermieter seine Immobilie an ein Mitglied seiner Familie oder eine Wohltätigkeitsorganisation verschenkt. 

Ein Vermieter sollte sich vergewissern, ob die geplante Veräußerung unter das Gesetz von 1987 fällt, bevor er irgendwelche Schritte zur Veräußerung selbst unternimmt. Wenn die Veräußerung nicht freigestellt ist, muss der Vermieter eine Mitteilung gemäß Abschnitt 5 des Gesetzes von 1987 ("Section 5 Notice") an die berechtigten Mieter. 

Die §-5-Kündigung sollte Einzelheiten über die Immobilie, den Preis und andere relevante Bedingungen für den geplanten Verkauf enthalten. Wenn der Vermieter es versäumt, die erforderlichen Informationen beizufügen, oder wenn die Informationen nicht korrekt sind, kann die Section 5 Notice ungültig sein. Wenn Sie als Vermieter es versäumt haben, Ihren Mietern eine gültige Section 5 Notice zuzustellen, haben Sie wahrscheinlich Ihre Verpflichtungen aus dem Gesetz von 1987 nicht erfüllt. 

4. Ich habe das Erstverweigerungsrecht nicht beachtet, was kann ich erwarten? 

Wenn Sie ein Vermieter sind und es versäumt haben, vor der Veräußerung Ihrer Immobilie eine gültige Section 5 Notice zuzustellen oder anderweitig dem Gesetz von 1987 zu entsprechen, dann riskieren Sie sowohl (1) eine Zivilklage als auch (2) eine strafrechtliche Verfolgung. Diese Sanktionen sind hart und können eine saftige Geldstrafe beinhalten. 

Vor nicht allzu langer Zeit hätten wir Ihnen sagen können, dass es noch nie eine strafrechtliche Verfolgung auf der Grundlage des Gesetzes von 1987 gegeben hat. Dies ist nicht mehr der Fall, und wir haben vor kurzem den ersten Fall erlebt, in dem eine örtliche Wohnungsbehörde eine Vorladung (eine Anordnung, vor Gericht zu erscheinen) gegen einen Vermieter erlassen hat. Dieser Fall führte zwar nicht zu einer strafrechtlichen Verfolgung, ist aber ein abschreckendes Beispiel für Vermieter, die sich an das Gesetz von 1987 halten müssen oder mit strafrechtlichen und zivilrechtlichen Sanktionen rechnen müssen. 

5. Ist der Eigentumsübergang noch gültig, wenn ich das Vorkaufsrecht nicht beachtet habe? 

Jede Veräußerung, die Sie als Vermieter vorgenommen haben, auch wenn sie gegen Ihre Verpflichtungen aus dem Gesetz von 1987 verstößt, bleibt gültig. Das bedeutet, dass ein neuer Erwerber immer noch ein gutes Eigentumsrecht an der Immobilie erhält und dieses auch weitergeben kann. 

Es ist jedoch zu beachten, dass die qualifizierten Mieter der Immobilie spätere Rechte gegen den neuen Erwerber oder dessen Nachfolger haben können, um die Immobilie zu den gleichen Bedingungen wie der neue Erwerber zu erhalten. Dies könnte durchaus zu einem Preis geschehen, der deutlich unter dem Wert der Immobilie zu diesem Zeitpunkt liegt. 

Wenn Sie einen Wohnblock oder eine gemischt genutzte Immobilie kaufen möchten, sollten Sie sicherstellen, dass Sie und Ihr Rechtsberater, der Sie vertritt, geeignete Nachforschungen über die Lage und die Einhaltung der Verpflichtungen des Vermieters anstellen, bevor Sie die Transaktion abschließen. 

Umsichtige Mieter sollten sich mit der Geschichte der Interessen ihres Vermieters befassen, um festzustellen, ob sie die Möglichkeit haben, die Immobilie aufgrund historischer Versäumnisse zu erwerben. Das Recht der berechtigten Mieter gegenüber einem Erwerber oder seinem/ihren Nachfolger(n) kann verloren gehen, wenn das Gesetz von 1987 nicht mehr auf die Immobilie anwendbar ist oder wenn die Mieter die erforderliche Mitteilung verspätet einreichen. 

6. Können meine Verpflichtungen aus dem Vorkaufsrecht von den Mietern aufgehoben oder aufgegeben werden? 

Wenn das Gesetz von 1987 Anwendung findet, muss sich der Vermieter im Allgemeinen daran halten, auch wenn er weiß, dass die Mieter die Immobilie nicht erwerben wollen. Es besteht das Risiko, dass ein versuchter Verzicht oder ein Verzicht auf ihr Recht durch eine unterzeichnete Zustimmung oder ein Schreiben nicht ausreichen würde. Die Parteien können sich nicht von den Rechten nach dem Gesetz von 1987 "abwenden".