The Right of First Refusal unter dem Gesetz über Vermieter und Mieter von 1987 (Landlord and Tenant Act) (the “1987 Act”) grants qualifying tenants an option to purchase their home before the landlord sells it to a third party or on the open market.
The 1987 Act is a maze of rules and obligations, which are complicated and have farther-reaching implications than most people realise. If you are a landlord and fail to comply with the 1987 Act, you risk both civil und criminal sanctions, which can include a hefty fine. It is a common misconception that the 1987 Act only applies when a landlord is proposing to sell their Eigenschaft. In fact, a landlord’s obligations relating to the right of first refusal can apply in various scenarios (proposed disposals), including:
- If you are a landlord of a block of flats and you want to sell the freehold at auction, or to a third party.
- If you are the landlord of a mixed-use building granting a lease of the airspace.
- If you are the landlord of a Wohnen or mixed-use building granting a deed of variation to include further premises, such as hallway space or airspace.
- Wenn Sie der Vermieter sind und Ihr Mieter seinen Mietvertrag an Sie zurückgibt.
In this Q&A article, we address six common questions about the Right of First Refusal to demystify the rights and obligations and the process, whether you are a landlord or a tenant.
Dieser Artikel ist ein allgemeiner Leitfaden. Bitte wenden Sie sich an Juni Jamtli unter j.jamtli@rfbelgal.co.uk, Victoria Huxley unter v.huxley@rfblegal.co.uk, oder Ben Frost unter b.frost@rfblegal.co.uk wenn Sie irgendwelche Fragen haben.
1. Was ist das Recht auf erste Ablehnung?
The Right of First Refusal is a statutory right allowing qualifying tenants to acquire the property which their landlord is proposing to sell or dispose of, instead of it going to the landlord’s proposed purchaser or up for auction. There are requirements which must be met under the 1987 Act for the right to be engaged.
Tenants cannot compel their landlord to sell their interest to them under the 1987 Act. If you are a Tenant and would like advice on acquiring your freehold under the compulsory enfranchisement process, please get in touch.
2. Gilt das Vorrecht auf Ablehnung für mich?
The 1987 Act applies to the landlord, whether they are a freeholder or an intermediate landlord disposing of their interest in the property. Generally, where there is more than one landlord, it is only the disposal by the immediate landlord of the tenants which wird be caught by the 1987 Act.
Das Vorkaufsrecht kommt ‘qualifizierten Mietern’ zugute, bei denen es sich in der Regel um Mieter mit langen Mietverträgen in Wohngebäuden mit Wohnungen handelt, wobei es bestimmte Ausnahmen gibt.
Wenn Sie einen 99-jährigen Mietvertrag in einem Wohnblock haben, sind Sie wahrscheinlich ein qualifizierter Mieter. Das heißt, wenn Ihr Vermieter seine Immobilie veräußert und das Vorkaufsrecht ausgelöst wird, haben Sie das Recht, die Immobilie zusammen mit den anderen Pächtern des Wohnblocks zu erwerben.
3. Wann gilt das Erstverweigerungsrecht?
The right may be triggered when the landlord intends to dispose of their property or a part of their property. Such disposals are not limited to sales for money only and may also apply where the landlord intends to transfer the property or part thereof for free, or for other compensation.
Als Vermieter oder Mieter ist es wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, dass es Ausnahmen gibt, die nicht unter das Gesetz von 1987 fallen, so genannte ‘steuerbefreite Veräußerungen’, z. B. wenn der Vermieter seine Immobilie an ein Mitglied seiner Familie oder an eine Wohltätigkeitsorganisation verschenkt.
Ein Vermieter sollte sich vergewissern, ob die geplante Veräußerung unter das Gesetz von 1987 fällt, bevor er irgendwelche Schritte zur Veräußerung selbst unternimmt. Wenn die Veräußerung nicht freigestellt ist, muss der Vermieter eine Mitteilung gemäß Abschnitt 5 des Gesetzes von 1987 (“Section 5 Notice”) an die berechtigten Mieter.
The Section 5 Notice should provide details of the property, the price, and other relevant terms of the proposed sale. If the landlord fails to include the necessary information or the information is not accurate, then the Section 5 Notice may be invalid. If you as a landlord have failed to properly serve a valid Section 5 Notice on your tenants, then you will likely not have complied with your obligations under the 1987 Act.
4. Ich habe das Erstverweigerungsrecht nicht beachtet, was kann ich erwarten?
If you are a landlord and you have failed to serve a valid Section 5 Notice, or otherwise comply with the 1987 Act, before disposing of your property then you risk facing both (1) a civil action and (2) a criminal prosecution. These sanctions are harsh and may include a hefty fine.
Not long ago, we would have been able to tell you that there had never been a criminal prosecution under the 1987 Act. This is no longer the case and we have recently seen the first case where a local housing authority issued a summons (an order to attend court) against a landlord. While this case did not lead to prosecution, it is a cautionary tale for landlords that they must comply with the 1987 Act or face prosecution and civil sanctions.
5. Ist der Eigentumsübergang noch gültig, wenn ich das Vorkaufsrecht nicht beachtet habe?
Jede Veräußerung, die Sie als Vermieter vorgenommen haben, auch wenn sie gegen Ihre Verpflichtungen aus dem Gesetz von 1987 verstößt, bleibt gültig. Das bedeutet, dass ein neuer Erwerber immer noch ein gutes Eigentumsrecht an der Immobilie erhält und dieses auch weitergeben kann.
Es ist jedoch zu beachten, dass die qualifizierten Mieter der Immobilie später Rechte gegen den neuen Erwerber oder dessen Nachfolger haben können, um die Immobilie zu den gleichen Bedingungen wie der neue Erwerber zu erhalten. Dies könnte durchaus zu einem Preis geschehen, der deutlich unter dem Wert der Immobilie zu diesem Zeitpunkt liegt.
Wenn Sie einen Wohnblock oder eine gemischt genutzte Immobilie kaufen möchten, sollten Sie sicherstellen, dass Sie und Ihr Rechtsberater, der Sie vertritt, angemessene Nachforschungen über die Lage und die Einhaltung der Verpflichtungen des Vermieters anstellen, bevor Sie die Transaktion abschließen.
Prudent tenants may wish to look at the history of their landlord’s interest to determine whether they have an opportunity to acquire the property based on historic failures. The right of the qualifying tenants against a purchaser or their successor(s) may be lost where the 1987 Act no longer applies to the property or where the tenants delay in proceeding with the required notice.
6. Können meine Verpflichtungen aus dem Vorkaufsrecht von den Mietern aufgehoben oder aufgegeben werden?
Wenn das Gesetz von 1987 Anwendung findet, muss sich der Vermieter im Allgemeinen daran halten, auch wenn er weiß, dass die Mieter die Immobilie nicht erwerben wollen. Es besteht das Risiko, dass ein versuchter Verzicht oder ein Verzicht auf ihr Recht durch eine unterzeichnete Zustimmung oder ein Schreiben nicht ausreichen würde. Die Parteien können sich nicht von den Rechten nach dem Gesetz von 1987 ‘abwenden’.
