Mögliche Reform der Pachtverlängerung und der kollektiven Verwertung im Rahmen des Gesetzentwurfs zur Reform des Pacht- und Eigentumsrechts

Die Regierung deutete erstmals im Jahr 2017 an, dass sie die Möglichkeit einer Überarbeitung des derzeitigen Erbbaurechtsvergabeverfahrens prüft, als sie die Rechtskommission bat, bestimmte Bereiche des Erbbaurechts zu überprüfen.

Im Januar 2021 kündigte die Regierung in einer Pressemitteilung an, dass sie erhebliche Änderungen am derzeitigen System vornehmen wolle und dabei viele der von der Rechtskommission in ihrer Antwort vorgeschlagenen Änderungen übernehmen werde. Die Pressemitteilung konzentrierte sich auf Änderungen, die das Verfahren für die Pächter "fairer" machen würden.

Die Landschaft der Erbpacht auf lange Sicht

Seit über drei Jahrzehnten ist die Erbbaurechtsreform, Gesetz über Wohnraum und Stadtentwicklung von 1993 hat das Erbbaurecht geregelt. Diese Gesetzgebung war jedoch eine Quelle der Kontroverse. Kritiker argumentieren, dass die Kosten für die Verlängerung des Pachtvertrags eines Pächters zu hoch seien und dass unvorsichtige Käufer von scheinbar langen Pachtverträgen wie 99 Jahren bald potenziell erhebliche Summen für die Verlängerung ihres Pachtvertrags zahlen müssten.

Im Allgemeinen wurde das Verfahren als vorteilhaft für den Vermieter angesehen:

(1) sie würden potenziell erhebliche Prämien erhalten, insbesondere wenn die Pacht unter 80 Jahre fällt, da sie einen "Heiratswert" erhalten würden;

(2) der Mieter war verpflichtet, die angemessenen Prozesskosten des Vermieters zu zahlen.

Der Schritt der Regierung: Der Gesetzesentwurf zur Reform des Erbbaurechts und des Wohnungseigentums

Zum Jahresende 2023 hat die Regierung die Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Erbbaurechts und des WohnungseigentumsDer Gesetzentwurf durchläuft derzeit die Ausschussphase. Der Gesetzentwurf würde die folgenden wesentlichen Änderungen am derzeitigen System der Erbbaurechtszuteilung vornehmen:

- Streichung des Erfordernisses, dass der Pächter 2 Jahre lang Eigentümer sein muss, um das Verfahren einzuleiten;

- Erhöhung der obligatorischen Verlängerung von 90 Jahren auf 990 Jahre;

- Streichung der Verpflichtung des Erbpächters zur Zahlung des "Heiratswertes";

- Beseitigung der Möglichkeit des Vermieters, seine Kosten in den meisten Fällen vom Pächter zurückzufordern.

Kollektives Enfranchising

Die vorgeschlagenen Änderungen gehen über den einzelnen Pächter hinaus. Auch das kollektive Erbbaurecht, insbesondere in gemischt genutzten Gebäuden, soll reformiert werden:

- Die prozentuale Grenze der Nichtwohnflächen in gemischt genutzten Gebäuden, die verhindern würde, dass die Wohnpächter das Eigentum erwerben, wird von 25% auf 50% erhöht;

- Der Vermieter kann gezwungen werden, alle nicht teilnehmenden Wohnungen des Gebäudes zurückzuvermieten, wodurch sich die zu zahlende Gesamtprämie verringern würde.

Das Tauziehen zwischen Vermietern und Pächtern

Während diese Reformen für die Pächter frischen Wind bringen, dürften die Vermieter nicht so begeistert sein. Es wird vorausgesagt, dass Vermieterlobbys die Regierung unter Druck setzen werden, um Änderungen vorzunehmen, insbesondere im Hinblick auf die effektive Abschaffung des Heiratswertes. Einige Vermieter haben Immobilien gekauft und auf der Grundlage der künftigen Prämien, die die Pächter erhalten würden, höhere Beträge gezahlt. Sie werden nun möglicherweise erhebliche Prämien verlieren, ohne dafür entschädigt zu werden. Es stellt sich die Frage, ob dies gegen die Rechte des Vermieters verstößt, was möglicherweise zu Rechtsstreitigkeiten in diesem Bereich führen könnte.

Das Rätsel für Erbpächter

Die Pächter stehen nun vor einem Dilemma. Es ist verlockend, das Inkrafttreten dieser Reformen abzuwarten, sich eine längere Verlängerung zu sichern und möglicherweise Prämien zu sparen. Die Ungewissheit darüber, wann diese Änderungen in Kraft treten werden und ob die endgültige Fassung mit dem aktuellen Entwurf übereinstimmt, gibt jedoch Anlass zur Sorge. Ein Abwarten könnte sogar zu einer Erhöhung der Prämien im Rahmen des derzeitigen Systems führen.

Kontakt

In diesem kommerziellen Tauziehen muss jeder Pächter eine strategische Entscheidung treffen. Ronald Fletcher Baker's Team für Erbbaurechtszuteilung steht bereit, um Sie fachkundig zu beraten und maßgeschneiderte Ratschläge zu geben, die auf die Besonderheiten sowohl von Pächtern als auch von Eigentümern zugeschnitten sind. Beginnen Sie Ihre Reise mit dem richtigen strategischen Partner an Ihrer Seite. Kontaktieren Sie uns noch heute.

Ben Frost: Partner │ B.Frost@rfblegal.co.uk │ 01392 715 310

Zusätzliche Informationen

• Nachrichten Autor:Ben Frost