Mögliche Reform der Pachtverlängerung und der kollektiven Verwertung im Rahmen des Gesetzentwurfs zur Reform des Pacht- und Eigentumsrechts

Die Regierung deutete bereits 2017 an, dass sie die Möglichkeit einer grundlegenden Überarbeitung des derzeitigen Verfahrens zum Erwerb von Eigentumsrechten an Pachtgrundstücken prüft, als sie die Rechtskommission beauftragte, bestimmte Bereiche des Pachtrechts zu überprüfen.

Im Januar 2021 gab die Regierung in einer Pressemitteilung bekannt, dass sie beabsichtige, das derzeitige System grundlegend zu ändern und dabei viele der von der Law Commission in ihrer Stellungnahme vorgeschlagenen Änderungen zu übernehmen. Im Mittelpunkt der Pressemitteilung standen Änderungen, die den Prozess nach Angaben der Regierung für den Pächter “gerechter” machen sollen.

Die Situation bei langjährigen Pachtverträgen

Seit über drei Jahrzehnten ist die Erbbaurechtsreform, Gesetz über Wohnraum und Stadtentwicklung von 1993 hat den Erwerb von Eigentumsrechten an Pachtgrundstücken geregelt. Diese Gesetzgebung war jedoch umstritten. Kritiker argumentieren, dass die Kosten für die Verlängerung des Pachtvertrags zu hoch seien und dass unachtsame Käufer von scheinbar langfristigen Pachtverträgen, beispielsweise mit einer Laufzeit von 99 Jahren, schon bald möglicherweise erhebliche Summen für die Verlängerung ihres Pachtvertrags zahlen müssten.

Im Allgemeinen wird das Verfahren als für den Vermieter vorteilhaft angesehen, da:

(1) sie potenziell erhebliche Aufschläge erzielen würden, insbesondere sobald die Restlaufzeit des Pachtvertrags unter 80 Jahre fällt, da dies einen ‘Marriage Value’ mit sich bringen würde;

(2) Der Mieter war verpflichtet, die dem Vermieter entstandenen angemessenen Prozesskosten zu tragen.

Maßnahme der Regierung: Der Entwurf des Gesetzes zur Reform des Erbbaurechts und des Eigentumsrechts

Zum Jahresende 2023 hat die Regierung die Entwurf des Gesetzes zur Reform des Erbbaurechts und des Eigentumsrechts, der sich derzeit in der Ausschussphase befindet. Der Gesetzentwurf würde folgende wesentliche Änderungen am derzeitigen System zur Erwerbung von Eigentumsrechten an Pachtgrundstücken vorsehen:

– Aufhebung der Voraussetzung, dass der Pächter das Grundstück seit mindestens zwei Jahren besitzt, um das Verfahren einzuleiten;

– die gesetzliche Schutzdauer von 90 Jahren auf satte 990 Jahre zu verlängern;

– Aufhebung der Verpflichtung des Pächters, den ‘Ehewert’ zu zahlen;

– Dem Vermieter soll in den meisten Fällen die Möglichkeit entzogen werden, seine Kosten vom Pächter zurückzufordern.

Kollektive Wahlberechtigung

Die vorgeschlagenen Änderungen gehen über einzelne Pächter hinaus. Auch die kollektive Erwerbung von Eigentumsrechten, insbesondere in gemischt genutzten Gebäuden, soll reformiert werden:

– Der prozentuale Höchstanteil an Nichtwohnflächen in gemischt genutzten Gebäuden, der die Mieter von Wohnräumen daran hindern würde, das Eigentumsrecht zu erwerben, wird von 25% auf 50% angehoben;

– Der Vermieter kann dazu verpflichtet werden, alle nicht an der Vereinbarung beteiligten Wohnungen im Gebäude zurückzuvermieten, wodurch sich die insgesamt zu zahlende Prämie verringern würde.

Das Tauziehen: Vermieter gegen Mieter

Während diese Reformen für Pächter einen Hauch frischer Luft bedeuten, sind Vermieter möglicherweise nicht ganz so begeistert. Es wird erwartet, dass Vermieterverbände durchaus Druck auf die Regierung ausüben könnten, um Änderungen zu erwirken, insbesondere hinsichtlich der faktischen Abschaffung des „Marriage Value“. Einige Vermieter haben Immobilien erworben und dabei höhere Beträge gezahlt, basierend auf den zukünftigen Prämien, die die Pächter erhalten würden. Nun drohen ihnen erhebliche Prämieneinbußen ohne Entschädigung. Es stellt sich die Frage, ob dies gegen die Rechte der Vermieter verstößt, was möglicherweise zu Rechtsstreitigkeiten in diesem Bereich führen könnte.

Das Dilemma für Mieter

Mieter stehen nun vor einem Dilemma. Die Verlockung, abzuwarten, bis diese Reformen in Kraft treten, um eine längere Vertragsverlängerung zu erreichen und möglicherweise Prämien zu sparen, ist groß. Allerdings gibt die Ungewissheit darüber, wann diese Änderungen in Kraft treten werden und ob die endgültige Fassung mit dem aktuellen Entwurf übereinstimmt, Anlass zur Sorge. Ein Abwarten könnte unter dem derzeitigen System sogar zu höheren Prämien führen.

Kontakt

In diesem wirtschaftlichen Tauziehen muss jeder Pächter eine strategische Entscheidung treffen. Ronald Fletcher Bakers Team für die Erwerbung von Eigentumsrechten an Pachtgrundstücken steht bereit, um Ihnen fachkundige Unterstützung zu bieten und maßgeschneiderte Beratung zu entwickeln, die den individuellen Besonderheiten sowohl von Pächtern als auch von Eigentümern gerecht wird. Beginnen Sie Ihren Weg mit dem richtigen strategischen Partner an Ihrer Seite. Kontaktieren Sie uns noch heute.

Ben Frost: Partner │ B.Frost@rfblegal.co.uk │ 01392 715 310

Zusätzliche Informationen

• Autor der Nachricht: Ben Frost