Mögliche Reform der Pachtverlängerung und der kollektiven Verwertung im Rahmen des Gesetzentwurfs zur Reform des Pacht- und Eigentumsrechts

The Government first indicated that they are looking into the potential of overhauling the current leasehold enfranchisement process back in 2017 when it asked the Law Commission to review certain areas of leasehold.

Im Januar 2021 gab die Regierung in einer Pressemitteilung bekannt, dass sie beabsichtige, das derzeitige System grundlegend zu ändern und dabei viele der von der Law Commission in ihrer Stellungnahme vorgeschlagenen Änderungen zu übernehmen. Im Mittelpunkt der Pressemitteilung standen Änderungen, die den Prozess nach Angaben der Regierung für den Pächter “gerechter” machen sollen.

Die Situation bei langjährigen Pachtverträgen

Seit über drei Jahrzehnten ist die Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 has governed leasehold enfranchisement. This legislation, however, has been a source of contention. Critics argue that the cost of extending a leaseholder’s lease was too high and that unwary purchasers of what appeared to be long leaseholds such as 99 years, would soon have to pay potentially significant sums to extend their lease.

Generally, the process has been considered favourable to the landlord as:

(1) sie potenziell erhebliche Aufschläge erzielen würden, insbesondere sobald die Restlaufzeit des Pachtvertrags unter 80 Jahre fällt, da dies einen ‘Marriage Value’ mit sich bringen würde;

(2) Der Mieter war verpflichtet, die dem Vermieter entstandenen angemessenen Prozesskosten zu tragen.

Maßnahme der Regierung: Der Entwurf des Gesetzes zur Reform des Erbbaurechts und des Eigentumsrechts

Zum Jahresende 2023 hat die Regierung die Entwurf des Gesetzes zur Reform des Erbbaurechts und des Eigentumsrechts, currently navigating its way through the Committee Stage. The Bill would make the following key amendments to the current leasehold enfranchisement system:

– Aufhebung der Voraussetzung, dass der Pächter das Grundstück seit mindestens zwei Jahren besitzt, um das Verfahren einzuleiten;

– die gesetzliche Schutzdauer von 90 Jahren auf satte 990 Jahre zu verlängern;

– Aufhebung der Verpflichtung des Pächters, den ‘Ehewert’ zu zahlen;

– Dem Vermieter soll in den meisten Fällen die Möglichkeit entzogen werden, seine Kosten vom Pächter zurückzufordern.

Kollektive Wahlberechtigung

The proposed amendments extend beyond individual leaseholders. Collective enfranchisement, particularly in mixed-use buildings, is also in for reform:

– The percentage limit of non-residential areas in mixed-use buildings that would prevent the Wohnen leaseholds from buying der freehold increase from 25% to 50%;

– Der Vermieter kann dazu verpflichtet werden, alle nicht an der Vereinbarung beteiligten Wohnungen im Gebäude zurückzuvermieten, wodurch sich die insgesamt zu zahlende Prämie verringern würde.

Das Tauziehen: Vermieter gegen Mieter

While these reforms bring a breath of fresh air for leaseholders, landlords may not be as thrilled. It is predicted that landlord lobbies may well put pressure on the Government to make amendments, especially about the effective abolition of marriage value. Some landlords wird have bought Eigenschaft und paid higher amounts based on the future premiums that would be received by leaseholders. They are now potentially set to lose out on considerable premiums with no compensation. There are questions as to whether this would go against the rights of the landlord, and this could potentially lead to litigation in this area.

Das Dilemma für Mieter

Mieter stehen nun vor einem Dilemma. Die Verlockung, abzuwarten, bis diese Reformen in Kraft treten, um eine längere Vertragsverlängerung zu erreichen und möglicherweise Prämien zu sparen, ist groß. Allerdings gibt die Ungewissheit darüber, wann diese Änderungen in Kraft treten werden und ob die endgültige Fassung mit dem aktuellen Entwurf übereinstimmt, Anlass zur Sorge. Ein Abwarten könnte unter dem derzeitigen System sogar zu höheren Prämien führen.

Kontakt

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Ben Frost: Partner │ B.Frost@rfblegal.co.uk │ 01392 715 310

Zusätzliche Informationen

• Autor der Nachricht: Ben Frost