Verstoß gegen einen gewerblichen Mietvertrag: Vermieter sollten sich vor dem Verzicht auf das Recht auf Verwirkung hüten

Hinweis: Dieser Artikel setzt unsere Reihe mit praktischen Hinweisen für Vermieter zum Thema Verwirkung fort, insbesondere zur Frage des Verzichts des Vermieters auf sein Recht auf Verwirkung. 

Habe ich ein Recht, den Mietvertrag zu kündigen? 

Das Recht auf Verwirkung muss im Mietvertrag ausdrücklich vorbehalten sein. Wenn der Mietvertrag dieses Recht nicht ausdrücklich vorsieht, hat der Vermieter nur ein stillschweigendes Verwirkungsrecht, wenn der Mieter den Anspruch des Vermieters bestreitet oder gegen eine Bedingung (im Gegensatz zu einer einfachen Vereinbarung) des Mietvertrags verstößt. 

Ein Vermieter sollte die Möglichkeit haben, einen Mietvertrag wegen Nichtzahlung der Miete zu kündigen, auch wenn dieses Recht nicht ausdrücklich vorbehalten ist, sofern der Mietvorbehalt eine angemessene Bedingung ist. 

Muss ich eine § 146-Kündigung zustellen, bevor ich den Mietvertrag aufhebe? 

Ein Vermieter kann sein Recht auf Verwirkung wegen eines Verstoßes gegen die Vereinbarung - außer in bestimmten Fällen wie der Nichtzahlung der Miete - nicht geltend machen, es sei denn, er hat eine Abschnitt 146 Kündigung. In der Kündigung muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Behebung des Verstoßes eingeräumt werden, sofern dieser behebbar ist. 

Zusätzlich: 

• Ein Vermieter kann das Recht auf Wiedereintritt oder den Verfall von als Wohnung vermieteten Räumlichkeiten nicht ohne Gerichtsbeschluss durchsetzen, wenn sich eine Person rechtmäßig in den Räumlichkeiten aufhält (Abschnitt 2, Gesetz zum Schutz vor Zwangsräumungen von 1977 (PEA 1977)). 

• Für gemischt genutzte Räume muss eine gerichtliche Anordnung gemäß Abschnitt 2 des PEA 1977 eingeholt werden (Pirabakaran gegen Patel und andere [2006] EWCA Civ 685). 

• Wenn der Mieter zahlungsunfähig wird, benötigt der Vermieter möglicherweise die Zustimmung oder die gerichtliche Genehmigung, um den Mietvertrag zu kündigen. 

Weitere Hinweise zu Verfallsbeschränkungen und den Anforderungen der Abschnitt 146 des Gesetzes über das Eigentumsrecht von 1925finden Sie in unseren früheren Artikeln: 

• Was ist zu tun, wenn Ihr gewerblicher Mieter die Miete nicht zahlt?

• Was ist zu tun, wenn Ihr gewerblicher Mieter den Mietvertrag bricht?

Wie kommt es zum Verzicht auf das Recht, einen Mietvertrag zu kündigen? 

Wenn das Recht auf Verwirkung entstanden ist und der Vermieter den Wiedereintritt in Erwägung zieht, muss er darauf achten, dass er nichts unternimmt, um auf das Recht auf Verwirkung des Mietvertrags zu verzichten.  

Wenn das Recht auf Verwirkung entstanden ist, tritt der Verzicht ein, wenn der Vermieter: 

1. Der Vermieter ist sich des Verstoßes des Mieters bewusst; 

2. der Vermieter eine eindeutige Handlung vornimmt, mit der er das Fortbestehen des Mietverhältnisses anerkennt, und 

3. Dieser Akt wird dem Mieter mitgeteilt. 

Das Grundprinzip ist, dass der Vermieter, sobald eine Verwirkungssituation eintritt, entweder den Mietvertrag verwirken oder ihn als fortbestehend behandeln muss, indem er auf das Recht auf Verwirkung verzichtet. Ein Vermieter kann nicht geltend machen, dass der Mietvertrag beendet ist, während er gleichzeitig dessen Fortbestehen bejaht. 

Wenn ein Vermieter sich entschieden hat, nicht zu verwirken, ist das Recht, dies zu tun, für diesen Verstoß dauerhaft verloren (obwohl ein neues Recht im Falle fortgesetzter Verstöße entstehen kann). 

Anhaltende Verstöße vs. einmalige Verstöße 

• Anhaltende Verstöße: Solange die Vertragsverletzung andauert, entsteht täglich ein neues Recht auf Verwirkung. Der Verzicht gilt nur für Verstöße, die vor der Verzichtserklärung des Vermieters erfolgt sind. Sie hindert den Vermieter nicht daran, nach der Verzichtserklärung für die fortgesetzte Verletzung eine Verwirkung auszusprechen, wenn das Recht auf Verwirkung erneut entsteht. 

• Einmalige und endgültige Verstöße: Dabei handelt es sich um einmalige Verstöße, wie z. B. die Nichteinhaltung einer Frist, und das Recht auf Verwirkung geht mit dem Verzicht endgültig verloren. 

Der Verzicht ist daher bei einmaligen Verstößen wichtiger als bei fortgesetzten Verstößen. Besteht eine Verpflichtung, eine Handlung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt oder innerhalb einer angemessenen Frist vorzunehmen, so handelt es sich grundsätzlich um einen einmaligen Verstoß, wenn diese Handlung nicht bis zu diesem Zeitpunkt vorgenommen wird. 

Dies könnte schwerwiegende wirtschaftliche Folgen haben und zu erheblichen Verlusten für den Vermieter führen. 

Welche Handlungen können einen Verzicht auf das Recht auf Verwirkung darstellen? 

Verstößt ein Mieter gegen den Mietvertrag, wodurch das Recht des Vermieters auf Verwirkung entsteht, kann der Vermieter durch folgende Maßnahmen auf dieses Recht verzichten: 

• Annahme oder Forderung von Mieten, die nach dem Datum des Vertragsbruchs fällig geworden sind und von denen der Vermieter nachträglich Kenntnis erhält.  

• Annahme oder Einforderung von Nebenkostenbeträgen, die nach dem Zeitpunkt des Vertragsbruchs fällig geworden sind und von denen der Vermieter nachträglich Kenntnis erlangt.  

• Einziehung von gewerblichen Mietrückständen (CRAR)  

• Zustellung einer Aufforderung zur Kündigung oder Section 25 Notice nach dem Landlord and Tenant Act 1954  

• Aufnahme eines Schriftwechsels mit dem Mieter über die Zustimmung zur Abtretung/Untervermietung, die Zustimmung zum Umbau der Räumlichkeiten oder über die mögliche Rückgabe eines Mietvertrags. 

Fallstudie: Faiz gegen Burnley Borough Council [2021] 

In Bezug auf die Frage der Annahme und Forderung der Miete hat der Court of Appeal in der Entscheidung Mohammed Majeed Faiz (1), Shakeela Faiz (2) und Sassf Ltd (3) gegen Burnley Borough Council [2021] EWCA Civ 55 hat Klarheit darüber geschaffen, wie die Gerichte mit dem Verzicht des Vermieters auf das Recht auf Verwirkung umgehen. 

In diesem Fall gewährte der Vermieter, der Burnley Borough Council ("der Rat"), einen ausgeschlossenen 10-Jahres-Pachtvertrag für ein Café in Towneley Hall, Lancashire. Der Pachtvertrag enthielt eine Klausel, wonach die Versicherungsmiete innerhalb von 7 Tagen nach Aufforderung zu zahlen war. 

Am 26. September 2019 stellte der Rat dem Mieter eine Aufforderung zur Zahlung einer Versicherungsmiete für den Zeitraum vom 1. April 2019 bis zum Ende des Mietvertrags aus. Die Versicherungsmiete war gemäß dem Mietvertrag am oder vor dem 2. Oktober 2019 fällig und zahlbar. 

Nachdem der Vermieter die Zahlung der Versicherungsmiete gefordert hatte, erfuhren die Anwälte der Mieter, dass ein Untermietvertrag abgeschlossen worden war, der nach dem Mietvertrag verboten war.  

Nach der Entdeckung des Untermietverhältnisses stellte der Vermieter eine Mitteilung nach Abschnitt 146 zu und übermittelte einige Tage später, am 4. November 2019, eine überarbeitete Rechnung über die Versicherungsmieten, die bis zu dem Datum berechnet wurden, an dem der Vermieter von dem Verstoß Kenntnis erlangte. Die Rechnung wurde von den Mietern am 11. November 2019 beglichen. 

Am 22. November 2019 beantragte der Vermieter, den Mietvertrag im Wege des friedlichen Wiedereinzugs zu kündigen. 

Der klagende Mieter argumentierte vor dem High Court, dass die Annahme der Versicherungsmiete durch den Vermieter am 11. November 2019 das Recht des Vermieters auf Verwirkung des Mietvertrags aufhebt, da der Vermieter die Zahlung gefordert und angenommen hatte, nachdem er von der Vertragsverletzung des Mieters erfahren hatte. 

Der Court of Appeal bestätigte die Entscheidung des High Court und stellte fest, dass der Vermieter nicht auf sein Recht zur Verwirkung des Mietvertrags verzichtet hatte. 

Das Berufungsgericht prüfte zwei zentrale Fragen, die für seine Entscheidung ausschlaggebend waren: 

Die erste Frage lautete, ob die Annahme der Miete durch den Vermieter nach dem Verstoß und in Kenntnis dieses Verstoßes das Recht auf Verwirkung aufheben kann, wenn (i) die betreffende Miete verlangt wurde, bevor der Vermieter Kenntnis von dem Verstoß hatte, (ii) die Miete jedoch nach dem Verstoß selbst verlangt wurde und (iii) der Vermieter die Miete annahm, nachdem er von dem Verstoß Kenntnis erlangt hatte. 

In diesem Zusammenhang vertrat Lord Justice Lewison die Auffassung, dass: 

"[...] der Grundsatz lautet, dass ein Verzicht vorliegt, wenn der Vermieter eine Miete verlangt oder annimmt, die nach dem Zeitpunkt eines dem Vermieter bekannten Verstoßes fällig geworden ist. Besteht der Verstoß in einer unrechtmäßigen Untervermietung (wie in diesem Fall), muss der Vermieter meines Erachtens nicht nur wissen, dass die Untervermietung stattgefunden hat, sondern auch, dass die verlangte oder akzeptierte Miete nach dem Zeitpunkt des Verstoßes fällig geworden ist. 

Dementsprechend wurde akzeptiert, dass der Vermieter zum Zeitpunkt der ersten Mietforderung keine Kenntnis von der Vertragsverletzung hatte, da die Beweislast für den Verzicht bei den Mietern liegt, und in diesem Fall wurde festgestellt, dass die Mieter dieser Last nicht nachgekommen waren. 

Die zweite Frage war, ob es sich bei der geänderten Mietforderung vom 4. November 2019 um eine neue Mietforderung handelte, die fällig wurde, nachdem der Vermieter von dem Verstoß Kenntnis erlangt hatte. Das Berufungsgericht stellte fest, dass die geänderte Rechnung keine neue Rechnung darstellte, sondern lediglich eine Bestätigung des Vermieters war, dass er bereit war, einen niedrigeren Betrag für die Miete zu akzeptieren, als zuvor am 26. September 2019 gefordert worden war. 

Die Entscheidung in der Rechtssache Faiz/Burnley bietet Vermietern eine hilfreiche Klärung in der Frage der Verwirkung, dient aber auch als wichtige Mahnung, sich der möglichen Konsequenzen bewusst zu sein, die sich ergeben können, wenn man Forderungen aus dem Mietvertrag stellt, ohne vorher zu prüfen, ob ein Verstoß vorliegt. 

TLDR: Faiz gegen Burnley Borough Council [2021] (Zusammenfassung) 

Das Berufungsgericht hat in diesem Fall die wichtigsten Grundsätze für den Verzicht auf eine Klage geklärt: 

1. Kenntnis des Verstoßes: Ein Verzicht liegt vor, wenn der Vermieter eine Miete verlangt oder akzeptiert, die erst nach der Vertragsverletzung angefallen ist, nachdem der Vermieter von der Vertragsverletzung Kenntnis erlangt hat. In diesem Fall verlangte der Vermieter die Versicherungsmiete, bevor er von der Vertragsverletzung durch den Mieter Kenntnis hatte. 

2. Überarbeitete Nachfrage: Eine geänderte Rechnung, die ausgestellt wurde, nachdem der Vermieter von dem Verstoß erfahren hatte, wurde als Anpassung und nicht als neue Forderung betrachtet. 

Dieser Fall unterstreicht, wie wichtig es ist, vor der Ausstellung von Forderungen zu prüfen, ob Verstöße vorliegen, um einen unbeabsichtigten Verzicht auf das Recht auf Verwirkung zu vermeiden. 

Welche Handlungen stellen keinen Verzicht auf das Recht des Vermieters auf Verwirkung dar? 

Bestimmte Handlungen gelten nicht als Bestätigung der Fortführung des Mietvertrags und führen daher nicht zum Verzicht auf das Recht auf Verwirkung: 

• Einforderung oder Annahme der Miete, die vor dem Verstoß fällig war. 

• Zustellung eines Bescheids nach Abschnitt 146 (da dies eine Vorstufe zum Verfall ist). 

• Unvoreingenommene Verhandlungen mit dem Mieter. Vermieter sollten jedoch Vorsicht walten lassen, um zu vermeiden, dass der Mietvertrag versehentlich durch Kommunikation bestätigt wird. 

Kann ich auf das Recht auf Verwirkung verzichten und trotzdem einen Anspruch gegen den Mieter geltend machen? 

Es ist wichtig zu unterscheiden zwischen: 

• Verzicht auf das Recht auf Verwirkung: Verhindert die Verwirkung des Vermieters für den konkreten Verstoß, schließt aber Schadensersatzansprüche oder andere Rechtsbehelfe nicht aus. 

• Verzicht auf einen Vertragsbruch: Dies impliziert eine Zustimmung und hindert den Vermieter daran, Rechtsmittel gegen diese Verletzung einzulegen. 

Wie kann ich das Risiko eines Verzichts auf das Recht auf Verwirkung verringern? 

Um einen Verzicht auf das Recht auf Verwirkung zu vermeiden, sollten Vermieter: 

• Stellen Sie jegliche Kommunikation mit dem Mieter ein, sobald Sie von einem Verstoß erfahren. 

• Führen Sie einen Mietstopp ein und stoppen Sie Mietforderungen. 

• Verzichten Sie auf routinemäßigen Schriftverkehr, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses implizieren könnte. 

Kontakt 

David Burns, Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP, verfügt über umfangreiche Erfahrung im Umgang mit Fällen, in denen gewerbliche Mieter gegen ihre Mietbedingungen verstoßen. Für eine Beratung kontaktieren Sie bitte David unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder 07762318409.