Ein häufiges Problem, mit dem sich Vermieter und Verwalter von Erbpachtgrundstücken konfrontiert sehen, ist die Anfechtung der Angemessenheit von Nebenkosten durch die Mieter.
When determining whether a particular service charge item is payable, the first step is to assess whether it falls within the service charge provisions of the lease.
Wenn dies der Fall ist, wird die Landlord and Tenant Act 1985 sieht dies vor:
“The landlord may only include costs in the service charge to the extent that the costs were reasonably incurred and the works or services to which they relate were carried out to a reasonable standard.”
Die Höhe der Vorauszahlung für Nebenkosten muss angemessen sein.
Any costs that fail these reasonableness tests cannot be included in the service charge. Tenants have the right to apply for a determination as to whether a service charge is payable under section 27A des Landlord and Tenant Act 1985 (LTA 1985).
Sind die Servicegebühren ‘angemessen’?
Der Landlord and Tenant Act 1985 legt eine Prüfung der Angemessenheit von Nebenkosten fest. Die beiden Schlüsselelemente dieser Prüfung sind:
a) Der Vermieter darf die Kosten nur dann in die Nebenkostenabrechnung einbeziehen, wenn die Kosten in angemessener Weise entstanden sind und die Arbeiten oder Dienstleistungen in angemessenem Umfang durchgeführt wurden.
b) Etwaige Vorauszahlungen von Nebenkosten müssen angemessen sein.
Alle Kosten, die diese Kriterien nicht erfüllen, können nicht in die Servicegebühr eingerechnet werden.
a) Angemessene Kosten und angemessene Ausführung der Arbeiten oder Dienstleistungen
Unter Forcelux Ltd/Sweetman und Parker [2001] 2 EGLR 173 (LT), the Lands Tribunal held that determining whether costs were reasonably incurred involves a two-stage test: first, whether the landlord’s decision-making process was reasonable, and second, whether the sum charged was reasonable in light of market evidence.
Unter Waller gegen Hounslow LBC, the Court of Berufung clarified that while the same legal test applies to both repairs and improvements, the factors that a landlord should consider in respect of improvements may be more extensive than that for repairs. If more than one outcome was reasonable, it is for the landlord to choose between them.
b) Vorschusszahlungen müssen angemessen sein
It is common for Wohnen leases to require payments on account of service charges at regular intervals throughout the year. Where this is the case, the interim payment must be reasonable, as set out in Abschnitt 19(2) des LTA 1985.
Der Fall der Avon Ground Rents Ltd. gegen Cowley [2019] EWCA Civ 1827 established that there is no rigid rule for determining whether advance payments are reasonable; it depends on the facts of the case. In this instance, it was deemed unreasonable for residential tenants to pay the full cost of remedial works upfront when a near-equivalent payment was expected from the NHBC, with no anticipated delays.
Anträge auf Feststellung der Angemessenheit
Wenn sich Pächter an das Gericht wenden, um eine Entscheidung zu erwirken, bringen sie häufig folgende Faktoren vor:
- Die Qualität der geleisteten Arbeit.
- Potenzielle Interessenkonflikte, wenn Auftragnehmer mit dem Vermieter oder dem Verwalter verbunden sind.
- Die Häufigkeit der Arbeiten.
- Die Wartungshistorie.
- The size of the Eigenschaft.
- Der Vorteil für alle Pächter.
It is essential for agents and landlords to maintain accurate records to demonstrate that their decision-making was reasonable and that the costs incurred were justified in case of a challenge.
Schritte zum Schutz Ihrer Person
Wenn sich ein Pächter an das Gericht wendet, muss der Vermieter beweisen, dass die Gebühren angemessen sind (und nicht der Pächter, dass sie unangemessen sind).
Es gibt einige praktische Möglichkeiten, um sicherzustellen, dass Sie angemessene Nebenkosten berechnen und dies bei Bedarf auch nachweisen können:
- Holen Sie mehrere Kostenvoranschläge von verschiedenen Anbietern auf dem Markt ein.
- Be prepared to explain your decisions. Reasonableness does not require selecting the cheapest option, as long as the expenditure is in line with the market norm.
- Führen Sie detaillierte Aufzeichnungen über Entscheidungen, sei es im Zusammenhang mit der Bestellung von Auftragnehmern oder der Planung von Arbeiten.
- Erleichtern Sie es den Pächtern, Feedback zu den Dienstleistungen zu geben, und gehen Sie den von ihnen angesprochenen Problemen nach.
- Regelmäßige Überprüfung von Verträgen und Anbietern, um ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis zu gewährleisten.
- Halten Sie sich an Ihre Dienstleistungsstandards. Legen Sie sich nicht auf Fertigstellungstermine fest, ohne einen klaren Zeitplan zu haben oder wenn das Ausschreibungsverfahren noch nicht begonnen hat.
- Pflegen Sie eine offene Kommunikation mit Ihren Pächtern und beteiligen Sie sie an der Entscheidungsfindung. Dies kann dazu beitragen, Streitigkeiten vor dem Gericht zu vermeiden und positive Beziehungen zu den Pächtern zu fördern.
If you require assistance with service charge recovery, or if a leaseholder has initiated an application for Tribunal determination, please contact our Team für Immobilienrechtsstreitigkeiten unter 0203 917 1707 oder via email at m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.
Marissa Lawrence
Senior Associate Solicitor
