Nebenkosten für Wohngebäude: Ein praktischer Leitfaden für Vermieter

Ein häufiges Problem, mit dem sich Vermieter und Verwalter von Erbpachtgrundstücken konfrontiert sehen, ist die Anfechtung der Angemessenheit von Nebenkosten durch die Mieter. 

Um festzustellen, ob eine bestimmte Nebenkostenposition zu zahlen ist, muss zunächst geprüft werden, ob sie unter die Nebenkostenbestimmungen des Mietvertrags fällt. 

Wenn dies der Fall ist, wird die Landlord and Tenant Act 1985 sieht dies vor: 

"Der Vermieter darf Kosten nur insoweit in die Nebenkostenabrechnung einbeziehen, als die Kosten in angemessener Weise entstanden sind und die Arbeiten oder Dienstleistungen, auf die sie sich beziehen, in angemessener Weise durchgeführt wurden." 

Die Höhe der Vorauszahlung für Nebenkosten muss angemessen sein. 

Kosten, die diese Angemessenheitsprüfung nicht bestehen, können nicht in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen werden. Die Mieter haben das Recht, eine Feststellung zu beantragen, ob eine Nebenkostenabrechnung gemäß Abschnitt 27A des Landlord and Tenant Act 1985 (LTA 1985). 

Sind die Servicegebühren "angemessen"? 

Der Landlord and Tenant Act 1985 legt eine Prüfung der Angemessenheit von Nebenkosten fest. Die beiden Schlüsselelemente dieser Prüfung sind: 

a) Der Vermieter darf die Kosten nur dann in die Nebenkostenabrechnung einbeziehen, wenn die Kosten in angemessener Weise entstanden sind und die Arbeiten oder Dienstleistungen in angemessenem Umfang durchgeführt wurden. 

b) Etwaige Vorauszahlungen von Nebenkosten müssen angemessen sein. 

Alle Kosten, die diese Kriterien nicht erfüllen, können nicht in die Servicegebühr eingerechnet werden. 

a) Angemessene Kosten und angemessene Ausführung der Arbeiten oder Dienstleistungen 

Unter Forcelux Ltd/Sweetman und Parker [2001] 2 EGLR 173 (LT)Das Lands Tribunal stellte fest, dass die Bestimmung der Angemessenheit der Kosten eine zweistufige Prüfung beinhaltet: erstens, ob der Entscheidungsprozess des Vermieters angemessen war, und zweitens, ob der in Rechnung gestellte Betrag im Lichte der Marktlage angemessen war. 

Unter Waller gegen Hounslow LBCDer Court of Appeal stellte klar, dass zwar sowohl für Reparaturen als auch für Verbesserungen dieselbe rechtliche Prüfung gilt, dass aber die Faktoren, die ein Vermieter in Bezug auf Verbesserungen berücksichtigen sollte, umfassender sein können als die für Reparaturen. Wenn mehr als ein Ergebnis angemessen ist, muss der Vermieter zwischen ihnen wählen. 

b) Vorschusszahlungen müssen angemessen sein 

Bei Wohnraummietverträgen ist es üblich, dass die Nebenkosten in regelmäßigen Abständen während des Jahres gezahlt werden müssen. Wenn dies der Fall ist, muss die Zwischenzahlung angemessen sein, wie in Abschnitt 19(2) des LTA 1985. 

Der Fall der Avon Ground Rents Ltd. gegen Cowley [2019] EWCA Civ 1827 stellte fest, dass es keine starre Regel gibt, um zu bestimmen, ob Vorauszahlungen angemessen sind; dies hängt von den Fakten des Einzelfalls ab. In diesem Fall wurde es als unangemessen erachtet, dass die Mieter von Wohngebäuden die vollen Kosten für Sanierungsarbeiten im Voraus bezahlen, wenn eine fast gleichwertige Zahlung von der NHBC erwartet wurde, ohne dass es zu Verzögerungen kam. 

Anträge auf Feststellung der Angemessenheit 

Wenn sich Pächter an das Gericht wenden, um eine Entscheidung zu erwirken, bringen sie häufig folgende Faktoren vor: 

• Die Qualität der geleisteten Arbeit. 

• Potenzielle Interessenkonflikte, wenn Auftragnehmer mit dem Vermieter oder dem Verwalter verbunden sind. 

• Die Häufigkeit der Arbeiten. 

• Die Wartungshistorie. 

• Die Größe der Immobilie. 

• Der Vorteil für alle Pächter. 

Für Makler und Vermieter ist es wichtig, genaue Aufzeichnungen zu führen, um im Falle einer Anfechtung nachweisen zu können, dass ihre Entscheidungen angemessen waren und die entstandenen Kosten gerechtfertigt waren. 

Schritte zum Schutz Ihrer Person 

Wenn sich ein Pächter an das Gericht wendet, muss der Vermieter beweisen, dass die Gebühren angemessen sind (und nicht der Pächter, dass sie unangemessen sind). 

Es gibt einige praktische Möglichkeiten, um sicherzustellen, dass Sie angemessene Nebenkosten berechnen und dies bei Bedarf auch nachweisen können: 

1. Holen Sie mehrere Kostenvoranschläge von verschiedenen Anbietern auf dem Markt ein. 

2. Seien Sie bereit, Ihre Entscheidungen zu begründen. Angemessenheit bedeutet nicht, dass die billigste Option gewählt werden muss, solange die Ausgaben der Marktnorm entsprechen. 

3. Führen Sie detaillierte Aufzeichnungen über Entscheidungen, sei es im Zusammenhang mit der Bestellung von Auftragnehmern oder der Planung von Arbeiten. 

4. Erleichtern Sie es den Pächtern, Feedback zu den Dienstleistungen zu geben, und gehen Sie den von ihnen angesprochenen Problemen nach. 

5. Regelmäßige Überprüfung von Verträgen und Anbietern, um ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis zu gewährleisten. 

6. Halten Sie sich an Ihre Dienstleistungsstandards. Legen Sie sich nicht auf Fertigstellungstermine fest, ohne einen klaren Zeitplan zu haben oder wenn das Ausschreibungsverfahren noch nicht begonnen hat. 

7. Pflegen Sie eine offene Kommunikation mit Ihren Pächtern und beteiligen Sie sie an der Entscheidungsfindung. Dies kann dazu beitragen, Streitigkeiten vor dem Gericht zu vermeiden und positive Beziehungen zu den Pächtern zu fördern. 

Wenn Sie Unterstützung bei der Einziehung von Nebenkosten benötigen oder wenn ein Pächter einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt hat, wenden Sie sich bitte an unsere Team für Immobilienrechtsstreitigkeiten unter 0203 917 1707 oder per E-Mail an m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.