Das Gesetz über die Rechte der Mieter - Welche Änderungen hat die Gewerkschaft vorgenommen?

Am 11. September 2024 veröffentlichte die Regierung das lang erwartete Gesetzentwurf über die Rechte der Mieter. Es wird erwartet, dass dieser Rechtsakt noch vor dem Jahreswechsel in Kraft treten wird.

Der Gesetzentwurf enthält mehrere Schlüsselelemente, mit denen sich Vermieter vertraut machen sollten jetzt um sich auf seine Auswirkungen vorzubereiten.

Das Ende von Abschnitt 21

Es ist nun offiziell, dass Abschnitt 21 Zwangsräumungen ohne Verschulden werden schrittweise abgeschafft.

Der Gesetzesentwurf zielt darauf ab, dies zu erreichen, indem er die Assured Shorthold Tenancies (ASTs) abschafft und sie durch Periodic Assured Tenancies mit einer maximalen Laufzeit von einem Monat ersetzt. Diese bedeutende Veränderung bedeutet, dass Vermieter nicht mehr in der Lage sein werden, den Besitz unter Anwendung von Abschnitt 21 zu erlangen.

Zu einem zukünftigen Zeitpunkt, der in der Gesetzgebung festgelegt wird, werden alle ASTs in England - ob gesetzlich, periodisch oder befristet - in Periodic Assured Tenancies umgewandelt, es sei denn, es läuft bereits ein Section 21-Verfahren. Dieses Datum wird wahrscheinlich kurz nach der königlichen Zustimmung zum Gesetzentwurf liegen, was dem Wahlversprechen von Labour entspricht.

Neue Gründe für den Besitz nach Abschnitt 8

In unseren früheren Artikeln haben wir einige der neuen Gründe erörtert, die vorgeschlagen wurden, um die Abschnitt 8.  

Wie bei der vorherigen Fassung dieses Gesetzes (dem Renters (Reform) Bill) wird es neue Gründe für den Besitz geben: 

1. der Vermieter, der die Immobilie verkaufen möchte; und
2. Der Vermieter oder ein Familienmitglied, das in der Immobilie wohnen möchte.

Keiner dieser Gründe kann innerhalb des ersten Jahres des Mietverhältnisses geltend gemacht werden, und die Zeit des Mieters unter dem vorherigen AST wird auf diesen Zeitraum angerechnet. Außerdem müssen Vermieter eine Kündigungsfrist von vier Monaten einhalten. Beantragt der Vermieter den Besitz, um zu verkaufen, gilt eine 12-monatige Beschränkung, die verhindert, dass die Immobilie nach der Ankündigung weitervermietet oder vermarktet wird.

Wenn ein Vermieter die Immobilie vor Ablauf dieser Frist weitervermietet oder vermarktet, droht ihm eine Geldstrafe von bis zu 7.000 Pfund, die von der örtlichen Behörde verhängt wird.

Der ursprünglich vorgeschlagene Grund 8A, der sich auf Mietrückstände bezieht, wurde gestrichen. Grund 8 (Zwangsvollstreckung bei Mietrückständen) bleibt jedoch bestehen, wobei der Mindestzeitraum für Mietrückstände von zwei auf drei Monate und die Kündigungsfrist von zwei auf vier Wochen verlängert wurde.

Vorgeschriebene Dokumente

Vermieter, die Immobilien mit alten Mietverhältnissen erworben haben, bei denen die ursprünglichen Eigentümer es versäumt haben, die Anforderungen von Section 21 zu erfüllen, wie z. B. die Zustellung von Gassicherheitszertifikaten und EPCs, können ein wenig aufatmen. Nach Abschnitt 8 ist es nicht mehr erforderlich, diese Dokumente zu Beginn des Mietverhältnisses vorzulegen, um den Besitz zu erlangen.

Dennoch sollten Vermieter darauf achten, dass die gesetzlichen Vorschriften für die Bereitstellung dieser Dokumente eingehalten werden, da dies zu erheblichen Problemen führen kann.

Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass im Rahmen dieses Gesetzentwurfs keine Räumungsanordnung erlassen werden kann (außer aus Gründen des unsozialen Verhaltens), wenn die Anforderungen an die Einlagensicherung nicht erfüllt sind.

Mietrückzahlungsanordnungen

Der Gesetzentwurf über die Rechte der Mieter sieht auch Änderungen bei den Mietrückzahlungsanordnungen (RROs) vor. Gegenwärtig haftet derjenige, der die Immobilie verwaltet, für Verstöße gegen die HMO-Anforderungen (House in Multiple Occupation). Für Vermieter, die sich auf Mietverträge eingelassen haben, bedeutete dies in der Vergangenheit, dass der Zwischenvermieter haftbar war.

Nach dem neuen Gesetz über die Rechte von Mietern haften übergeordnete Vermieter für Mietrückzahlungsanordnungen. Vermieter sollten daher Vorsicht walten lassen, wenn sie Mietverträge abschließen, und sicherstellen, dass eine sorgfältige Prüfung durchgeführt wird. Auch wenn die garantierte Miete und der geringere Verwaltungsaufwand verlockend sein mögen, könnten diese Vereinbarungen zu höheren Kosten aufgrund von Mietrückzahlungsanordnungen führen, die die möglichen Einsparungen bei weitem übersteigen.

Darüber hinaus wird der Zeitraum, für den die RROs gelten, von 12 auf 24 Monate verlängert, und die Mieter haben zwei Jahre Zeit, um eine Verfügung zu beantragen.

Der Gesetzentwurf führt auch neue Straftatbestände ein, die zu einer Mietrückzahlungsanordnung führen können, darunter:

• Missbräuchliche Verwendung eines Besitzgrundes
• Verstoß gegen eine Vermietungsbeschränkung
• Fortgesetzter Verstoß nach Verhängung einer zivilrechtlichen Sanktion
• Verstoß gegen das Landlord Redress Scheme
• Angabe falscher Informationen in der Vermieterdatenbank

Das Gericht kann auch frühere RROs oder zivilrechtliche Sanktionen berücksichtigen, wenn es über einen Schiedsspruch entscheidet.

Illegale Zwangsräumungen

Wie Vermieter wissen, verstößt die unrechtmäßige Räumung eines Mieters gegen Abschnitt 1 des Gesetzes zum Schutz vor Zwangsräumungen von 1977 und kann strafrechtlich verfolgt werden. Die Renters' Rights Bill erweitert dies, indem sie den lokalen Behörden die Befugnis gibt, bei Verstößen gegen das PEA zivilrechtliche Strafen von bis zu 40.000 £ zu verhängen.

Verbot von Mietangeboten

Der Gesetzentwurf verbietet es Vermietern und Maklern, von potenziellen Mietern zu verlangen, dass sie auf die Miete bieten, oder sie zu Angeboten zu ermutigen, die über der inserierten Miete liegen. Darüber hinaus wird es Vermietern und Maklern untersagt sein, Immobilien für mehr als den ausgeschriebenen Betrag zu vermieten. Theoretisch also keine Bieterkriege mehr!

Mieterhöhungen

Im Rahmen der neuen Periodic Assured Tenancies können die Mieten nur einmal pro Jahr nach dem Section 13-Verfahren nach dem Housing Act 1988. Derzeit können Mieter eine Mieterhöhung nach Abschnitt 13 vor dem erstinstanzlichen Gericht anfechten, das feststellt, ob die vorgeschlagene Miete die Marktpreise übersteigt.

Der Gesetzentwurf engt den Zuständigkeitsbereich des Gerichts ein, so dass es die Miete festlegen kann, die dem niedrigeren Wert von (a) der Marktmiete oder (b) der vom Vermieter vorgeschlagenen Miete entspricht. Darüber hinaus wird das Gericht die Befugnis haben, die Gültigkeit einer Mitteilung nach Abschnitt 13 zu bestimmen, was es derzeit nicht tun kann.

Abschnitt 10A Landlord and Tenant Act 1985 - Awaab's Gesetz

Das Awaab-Gesetz, das bereits für soziale Vermieter gilt, wird auch auf den privaten Sektor angewendet. Zwar werden die Reparaturverpflichtungen der Vermieter nicht über die bereits unter Abschnitte 9A und 11 des Landlord and Tenant Act 1985Sie schreibt einen Zeitrahmen für die Beantwortung von Mängelbeschwerden vor. Private Vermieter sollten die Verordnungen nach ihrer Veröffentlichung genau überwachen und sicherstellen, dass alle internen Systeme entsprechend aktualisiert werden.

Haustiere

Wie bereits in unserem früheren Artikel über die alte Fassung des Gesetzentwurfs erwähnt, ist es Mietern nun erlaubt, Haustiere in Mietobjekten zu halten. Der Gesetzentwurf sieht jedoch vor, dass die Mieter eine Versicherung für Haustiere abschließen müssen, was einen Verstoß gegen das Mietverhältnis darstellen würde, wenn sie dies nicht tun.

Diskriminierung

Mit dem Gesetzentwurf wird ein generelles Verbot für Vermieter eingeführt, Mietern, die Sozialleistungen beziehen oder Kinder haben, die Miete zu verweigern, es sei denn, es gibt einen legitimen Grund. Klauseln in Hypotheken oder Versicherungspolicen, die Sozialhilfeempfänger oder Familien mit Kindern ausschließen, sind nicht durchsetzbar und nichtig.

Vermieter können weiterhin das Einkommen eines potenziellen Mieters berücksichtigen, um zu beurteilen, ob er sich die Miete realistisch leisten kann.

Die Vermieterdatenbank

Der Gesetzentwurf enthält auch eine Bestimmung für eine nationale Vermieterdatenbank. Mieter können diese Datenbank durchsuchen, um zu prüfen, ob die Vermieter ihren gesetzlichen Verpflichtungen nachgekommen sind. Der Minister kann durch Verordnungen festlegen, welche Informationen in der Datenbank für die Öffentlichkeit zugänglich sein sollen (auch Räte erhalten Zugang).

Details wie Gassicherheitszertifikate, EPCs und EICRs können ebenso aufgenommen werden wie alle Verurteilungen oder zivilrechtlichen Strafen. Die Nichteinhaltung der Datenbankanforderungen kann zu zivilrechtlichen Strafen von bis zu 7.000 £ führen, wobei bei schwereren Verstößen auch eine strafrechtliche Verfolgung möglich ist.

Anwälte für Wohnimmobilienstreitigkeiten - Kontakt

Angesichts der bevorstehenden bedeutenden Änderungen müssen Vermieter informiert bleiben und sicherstellen, dass sie die neuen Anforderungen vollständig erfüllen, sobald das Gesetz in Kraft tritt.

Für Beratung über Streitigkeiten über Wohneigentumkontaktieren Sie bitte Associate Marissa Lawrence oder Senior Litigation Partner David Burns.