Am 11. September 2024 veröffentlichte die Labour-Regierung den lang erwarteten Gesetzentwurf zu den Rechten von Mietern. Es wird erwartet, dass dieser Gesetzentwurf noch vor Jahresende in Kraft treten wird. Die Labour-Regierung hat maßgeblich zur Ausarbeitung und zum Vorantreiben dieses Gesetzentwurfs beigetragen, der darauf abzielt, den Mieterschutz zu stärken und die Bedingungen im privaten Mietsektor zu verbessern. Der Gesetzentwurf hat zahlreiche Phasen durchlaufen, in denen sowohl Mieter- als auch Vermieterverbände umfangreiche Stellungnahmen zu seinem Inhalt abgegeben haben.
Der Gesetzentwurf enthält mehrere wichtige Punkte, mit denen sich Vermieter vertraut machen sollten jetzt um sich auf die Auswirkungen vorzubereiten. Zu den wesentlichen Änderungen gehört die Einführung eines neuen Mietrechtssystems, das darauf abzielt, die Sicherheit und Stabilität der Mieter zu verbessern.
Einführung in den Gesetzentwurf
Der Gesetzentwurf zu den Mieterrechten zielt darauf ab, den privaten Mietwohnungssektor in England grundlegend zu reformieren. Eine der wichtigsten Bestimmungen des Gesetzentwurfs ist die Abschaffung der ’No-Fault“-Kündigungen gemäß § 21 ”unverschuldete“ Räumungen abzuschaffen, die seit langem Anlass zur Sorge für Mieter sind, die ohne Grund geräumt werden können, und gleichzeitig den Anliegen der Vermieter Rechnung zu tragen, die möglicherweise die Rückgabe ihrer Immobilie aus Gründen benötigen, die nach dem Wohnungsgesetz von 1988 derzeit nicht vorgesehen sind. Der Gesetzentwurf führt außerdem ein neues System befristeter Mietverhältnisse ein, das die befristeten „Assured Shorthold Tenancies“ (ASTs) ersetzt.
Das Ende von Abschnitt 21
Nun ist es offiziell, dass § 21 ‘Räumungen ’ohne Verschulden“ werden schrittweise abgeschafft.
Der Gesetzentwurf zielt darauf ab, dies durch die Abschaffung der „Assured Shorthold Tenancies“ (ASTs) und deren Ersetzung durch „Periodic Assured Tenancies“ mit einer maximalen Laufzeit von einem Monat zu erreichen. Diese bedeutende Änderung bedeutet, dass Vermieter den Besitz nicht mehr gemäß § 21 zurückerlangen können.
Zu einem späteren Zeitpunkt, der gesetzlich festgelegt wird, werden alle ASTs in England – unabhängig davon, ob es sich um gesetzliche, periodische oder befristete Mietverträge handelt – in „Periodic Assured Tenancies“ umgewandelt, sofern nicht bereits ein Verfahren gemäß Abschnitt 21 läuft. Dieser Zeitpunkt wird voraussichtlich kurz nach der königlichen Zustimmung zum Gesetzentwurf liegen, entsprechend dem Wahlversprechen der Labour-Partei.
Neue Gründe für den Besitz gemäß § 8
In unseren vorherigen Artikeln haben wir einige der neuen Gründe erörtert, deren Aufnahme in Abschnitt 8.
Wie bereits bei der vorherigen Fassung dieses Gesetzentwurfs (dem „Renters Reform Bill“) wird es neue Gründe für eine Räumung geben, die folgende Bereiche abdecken:
- Der Vermieter, der die Immobilie verkaufen möchte; und
- Der Vermieter oder ein Familienmitglied, das in der Immobilie wohnen möchte.
Keiner dieser Gründe kann innerhalb des ersten Jahres des Mietverhältnisses geltend gemacht werden, wobei die Dauer des vorherigen AST-Mietverhältnisses auf diesen Zeitraum angerechnet wird. Zudem sind Vermieter verpflichtet, eine Kündigungsfrist von vier Monaten einzuhalten. Beabsichtigt der Vermieter, die Immobilie zu verkaufen, gilt nach Zustellung der Kündigung eine zwölfmonatige Sperrfrist, während der die Immobilie nicht erneut vermietet oder zur Vermietung angeboten werden darf.
Wenn ein Vermieter die Immobilie vor Ablauf dieser Frist erneut vermietet oder auf den Markt bringt, droht ihm eine Geldstrafe von bis zu 7.000 £, die von der Kommunalbehörde verhängt wird.
Der zuvor vorgeschlagene Grund 8A, der sich auf Mietrückstände bezog, wurde gestrichen. Der Grund 8 (zwingende Räumung wegen Mietrückständen) bleibt jedoch bestehen, wobei die Mindestdauer der Mietrückstände von zwei Monaten auf drei Monate erhöht und die Kündigungsfrist von zwei auf vier Wochen verlängert wurde.
Vorgeschriebene Unterlagen
Vermieter, die Immobilien mit bestehenden Mietverhältnissen erworben haben, bei denen die ursprünglichen Eigentümer die Anforderungen gemäß § 21 nicht erfüllt haben – wie beispielsweise die Vorlage von Gassicherheitszertifikaten und Energieausweisen –, können nun ein wenig aufatmen. Gemäß § 8 ist es nicht erforderlich, diese Dokumente zu Beginn des Mietverhältnisses vorzulegen, um die Rückgabe der Immobilie zu erwirken.
Vermieter sollten jedoch weiterhin sicherstellen, dass die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich der Bereitstellung dieser Unterlagen erfüllt werden, da eine Nichtbeachtung erhebliche Probleme nach sich ziehen könnte.
Es ist wichtig zu beachten, dass im Rahmen dieses Gesetzentwurfs keine Räumungsanordnung erlassen werden kann (außer bei antisozialem Verhalten), wenn die Anforderungen an den Mietkautionsschutz nicht erfüllt sind.
Mietrückzahlungsanordnungen
Der Gesetzentwurf zu den Mieterrechten sieht auch Änderungen bei den Mietrückzahlungsanordnungen (Rent Repayment Orders, RROs) vor. Derzeit liegt die Verantwortung für Verstöße gegen die Vorschriften für Mehrfamilienhäuser (HMO) bei der Partei, die die Immobilie verwaltet bzw. kontrolliert. Für Vermieter, die ’Rent-to-Rent“-Modelle abgeschlossen haben, bedeutete dies bisher, dass der zwischengeschaltete Vermieter haftbar war.
Nach dem neuen Gesetzentwurf zu Mieterrechten haften übergeordnete Vermieter für Mietrückzahlungsanordnungen. Vermieter sollten daher bei der Vereinbarung von „Rent-to-Rent“-Verträgen Vorsicht walten lassen und sicherstellen, dass eine sorgfältige Prüfung durchgeführt wird. Auch wenn garantierte Mieteinnahmen und ein geringerer Verwaltungsaufwand verlockend sein mögen, könnten diese Vereinbarungen aufgrund von Mietrückzahlungsanordnungen zu höheren Kosten führen, die etwaige Einsparungen bei weitem übersteigen.
Wie nach geltendem Recht können Mieter eine Mietrückerstattungsverfügung beantragen, wenn ein Verstoß gegen eine HMO-Genehmigung vorliegt, wenn für die Immobilie eine HMO-Genehmigung (obligatorisch oder zusätzlich) hätte vorliegen müssen, dies jedoch nicht der Fall war, und wenn für die Immobilie eine selektive Genehmigung hätte vorliegen müssen, was von der zuständigen Kommunalbehörde am Standort der Immobilie abhängt. Vermieter sollten sich stets über Änderungen in dem Gebiet, in dem sich ihre Immobilien befinden, auf dem Laufenden halten, um sicherzustellen, dass sie über die erforderlichen Genehmigungen verfügen.
Zudem wird der von den RROs abgedeckte Zeitraum von 12 Monaten auf 24 Monate verlängert, und Mieter haben zwei Jahre Zeit, um einen Antrag auf Erlass einer Verfügung zu stellen. Das bedeutet, dass ein Mieter wegen eines Verstoßes eine RRO beantragen könnte und der Vermieter, falls er für haftbar befunden wird, dem Mieter möglicherweise 24 Monatsmieten zurückzahlen müsste.
Der Gesetzentwurf führt zudem neue Straftatbestände ein, die zu einer Anordnung zur Rückzahlung der Miete führen können, darunter:
- Missbrauch eines Besitzgrundes
- Verstoß gegen eine Vermietungsbeschränkung
- Fortgesetzter Verstoß nach Verhängung einer zivilrechtlichen Geldbuße
- Verstoß gegen die Entschädigungsregelung für Vermieter
- Angabe falscher Informationen in der Vermieterdatenbank
Das Schiedsgericht kann bei der Festsetzung der Entschädigung auch frühere RROs oder zivilrechtliche Sanktionen berücksichtigen. Die Einführung der Ombudsstelle soll dazu beitragen, Streitigkeiten schnell und kostengünstig beizulegen.
Rechtswidrige Zwangsräumungen
Wie Vermieter wissen, verstößt die unrechtmäßige Zwangsräumung eines Mieters gegen § 1 des Gesetzes zum Schutz vor Zwangsräumung von 1977 und zieht strafrechtliche Konsequenzen nach sich. Der Gesetzentwurf zu den Mieterrechten erweitert diese Regelung, indem er den Kommunalbehörden die Befugnis einräumt, bei Verstößen gegen das PEA zivilrechtliche Strafen von bis zu 40.000 £ zu verhängen.
Verbot von Mietgeboten
Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Vermieter und Makler potenziellen Mietern nicht mehr vorschreiben dürfen, um die Miete zu bieten, oder sie dazu ermutigen dürfen, Angebote abzugeben, die über der ausgeschriebenen Miete liegen. Darüber hinaus wird es Vermietern und Maklern untersagt sein, Immobilien zu einem höheren Preis als dem ausgeschriebenen zu vermieten.
Keine hohen Mietvorauszahlungen mehr
Der Gesetzentwurf wird außerdem verhindern, dass Vermieter von potenziellen Mietern hohe Mietvorauszahlungen verlangen. Der Gesetzentwurf sieht eine Änderung des Gesetz über Mietergebühren von 2019 Vermietern und Maklern soll untersagt werden, die Zahlung von Miete vor Abschluss des Mietvertrags zu verlangen. Ein Vermieter darf erst dann eine Mietzahlung in Höhe von bis zu einer Monatsmiete verlangen, wenn der Mietvertrag vor Beginn des Mietverhältnisses vereinbart und unterzeichnet wurde.
Der Gesetzentwurf sieht außerdem eine Änderung des Wohnungsgesetz 1988 wonach bestehende Mietverträge, die Klauseln enthalten, die hohe Vorauszahlungen vorschreiben, nicht durchsetzbar sind.
Mieterhöhungen
Im Rahmen der neuen befristeten Mietverträge mit Mietgarantie dürfen die Mieten nur einmal jährlich unter Anwendung der Verfahren gemäß § 13 des Wohnungsgesetzes von 1988. Derzeit können Mieter eine Mieterhöhung gemäß § 13 vor dem First-tier Tribunal anfechten, das darüber entscheidet, ob die vorgeschlagene Miete über den marktüblichen Sätzen liegt.
Der Gesetzentwurf schränkt den Zuständigkeitsbereich des Schiedsgerichts ein und ermöglicht es ihm, die Miete als den niedrigeren der folgenden Beträge festzusetzen: (a) die Marktmiete oder (b) die vom Vermieter vorgeschlagene Miete. Darüber hinaus erhält das Schiedsgericht die Befugnis, die Gültigkeit einer Mitteilung gemäß § 13 zu prüfen, was ihm derzeit nicht möglich ist.
§ 10A des Mietrechtsgesetzes von 1985 – Awaabs Gesetz
Das Awaab-Gesetz, das bereits für soziale Vermieter gilt, wird künftig auch auf den privaten Sektor angewendet. Es erweitert die Reparaturpflichten der Vermieter zwar nicht über die bereits festgelegten hinaus, die gemäß §§ 9A und 11 des Mietrechtsgesetzes von 1985, legt sie einen Zeitrahmen für die Bearbeitung von Mängelrügen fest. Private Vermieter sollten die Vorschriften nach ihrem Inkrafttreten genau im Auge behalten und sicherstellen, dass alle internen Systeme entsprechend angepasst werden.
Haustiere
Wie bereits in unserem vorherigen Artikel zur alten Fassung des Gesetzentwurfs erwähnt, dürfen Mieter künftig Haustiere in Mietwohnungen halten. Der Gesetzentwurf sieht jedoch vor, dass Mieter eine Haustierversicherung abschließen müssen; die Nichtbeachtung dieser Vorschrift würde einen Verstoß gegen den Mietvertrag darstellen. Vermieter müssen solche Anträge auf die Haltung von Haustieren prüfen und dürfen diese nicht ohne triftigen Grund ablehnen. Damit werden die Rechte der Mieter gewahrt, während gleichzeitig die Bedingungen festgelegt werden, unter denen Vermieter einen Antrag ablehnen können.
Diskriminierung
Der Gesetzentwurf sieht ein generelles Verbot vor, wonach Vermieter Mietern, die Sozialleistungen beziehen oder Kinder haben, die Vermietung nicht verweigern dürfen, es sei denn, es liegt ein berechtigter Grund vor. Klauseln in Hypothekenverträgen oder Versicherungspolicen, die Sozialleistungsempfänger oder Familien mit Kindern ausschließen, sind nicht durchsetzbar und nichtig.
Vermieter können nach wie vor das Einkommen eines potenziellen Mieters berücksichtigen, um zu beurteilen, ob dieser die Miete realistisch gesehen bezahlen kann.
Die Vermieter-Datenbank
Der Gesetzentwurf enthält zudem eine Bestimmung zur Einrichtung einer nationalen Vermieterdatenbank. Mieter können diese Datenbank durchsuchen, um zu überprüfen, ob Vermieter ihren gesetzlichen Verpflichtungen nachgekommen sind. Die Datenbank soll Vermietern dabei helfen, ihre gesetzlichen Verpflichtungen zu verstehen und deren Einhaltung sicherzustellen. Der Minister kann durch Verordnungen festlegen, welche Informationen in der Datenbank der Öffentlichkeit zugänglich sein sollen (auch die Kommunalverwaltungen erhalten Zugriff).
Dazu können Angaben wie Gas-Sicherheitszertifikate, Energieausweise (EPC) und elektrische Installationsprüfberichte (EICR) gehören, ebenso wie etwaige Verurteilungen oder zivilrechtliche Sanktionen. Die Nichteinhaltung der Datenbankanforderungen kann zu zivilrechtlichen Sanktionen von bis zu 7.000 £ führen; bei schwerwiegenderen Verstößen ist zudem eine strafrechtliche Verfolgung möglich.
Darüber hinaus führt eine unterlassene Registrierung in der nationalen Vermieter-Datenbank vor der Einleitung eines Räumungsverfahrens nach dem neuen System dazu, dass jede Räumungsaufforderung als ungültig gilt. Eine unterlassene Registrierung kann jedoch nach dem aktuellen Entwurf des Gesetzentwurfs nachgeholt werden, sofern dies vor der Zustellung einer Räumungsaufforderung geschieht.
Durchsetzung und Regulierung
Der Gesetzentwurf zu den Mieterrechten führt eine Reihe neuer Durchsetzungsmaßnahmen ein, um Mieter vor unseriösen Vermietern zu schützen und sicherzustellen, dass Vermieter ihren gesetzlichen Verpflichtungen nachkommen. Der Gesetzentwurf sieht die Einrichtung einer neuen Datenbank für den privaten Mietwohnungssektor vor, die als zentrale Informationsquelle über Vermieter und deren Immobilien dienen soll. Dies wird den Kommunalbehörden helfen, unseriöse Vermieter, die ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, zu identifizieren und gegen sie vorzugehen. Der Gesetzentwurf führt außerdem ein neues Ombudsmann-System ein, das einen fairen und unparteiischen Dienst zur Beilegung von Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern bieten wird. Darüber hinaus verleiht der Gesetzentwurf den Kommunalbehörden neue Befugnisse, um gegen Vermieter vorzugehen, die fortlaufend oder wiederholt gegen ihre Verpflichtungen verstoßen, einschließlich der Befugnis, Geldbußen und andere Sanktionen zu verhängen. Den Kommunalbehörden werden zudem erweiterte Ermittlungsbefugnisse bei der Untersuchung mutmaßlicher Verstöße eingeräumt.
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Angesichts der bevorstehenden wesentlichen Änderungen müssen Vermieter auf dem Laufenden bleiben und sicherstellen, dass sie die neuen Anforderungen vollständig erfüllen, sobald der Gesetzentwurf in Kraft tritt.
Für Beratung zu Streitigkeiten im Zusammenhang mit Wohnimmobilien, wenden Sie sich bitte an den Senior Associate Marissa Lawrence oder Senior-Partner im Bereich Prozessführung David Burns.
Marissa Lawrence
Senior Associate Solicitor
