Erneuerung von Mietverträgen für Unternehmen und Gewerbeimmobilien - Ein Leitfaden für Vermieter und Mieter

In diesem Artikel werden die Verfahren erläutert, die zu beachten sind, wenn entweder ein Vermieter oder ein Mieter einen Gewerbemietvertrag gemäß dem Mietgesetz von 1954 (LTA 1954). 

Endet der Mietvertrag eines gewerblichen Mieters mit Ablauf der Laufzeit oder verlängert er sich automatisch? 

Ein durch das Mietgesetz von 1954 (LTA 1954) geschütztes Mietverhältnis endet nicht automatisch mit Ablauf der Vertragslaufzeit. 

Vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen genießt ein Mieter, der Räumlichkeiten zu gewerblichen Zwecken nutzt, Mietschutz. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis so lange fortbesteht, wie der Mieter die Räumlichkeiten nutzt, bis es gemäß dem LTA 1954 rechtmäßig beendet wird. 

Ein Mieter, der Räumlichkeiten im Rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit im Rahmen eines befristeten Mietvertrags nutzt, hat ebenfalls einen gesetzlichen Anspruch auf einen neuen Mietvertrag nach Ablauf der Vertragslaufzeit, sofern Teil II des LTA von 1954 gilt, und der Mietvertrag wurde nicht von den Bestimmungen zum Mieterschutz ausgenommen. 

Was bedeutet es, wenn der Mietvertrag eines gewerblichen Mieters außerhalb des LTA 1954 abgeschlossen wurde? 

Abschnitt § 38A Abs. 1 des LTA von 1954 ermöglicht es “den Personen, die im Rahmen eines auf bestimmte Jahre befristeten Mietverhältnisses als Vermieter und Mieter auftreten werden”, zu vereinbaren, dass §§ 24 bis 28 des LTA von 1954 (die Bestimmungen zur Mietgarantie) finden in Bezug auf dieses Mietverhältnis keine Anwendung; es ist jedoch zu beachten, dass das vorgeschlagene Mietverhältnis auf eine bestimmte Laufzeit festgelegt sein muss und das korrekte Verfahren eingehalten werden muss. 

Die Auslagerung hat folgende Auswirkungen: 

• Der Mieter hat nach Ablauf des Mietvertrags kein Recht, in der Wohnung zu verbleiben. 

• Der Mieter muss die Wohnung bei Ablauf des Mietvertrags räumen, es sei denn, der Vermieter bietet ihm einen neuen Mietvertrag an. 

• Der Mieter hat bei Auszug aus der Wohnung nach Ablauf des Mietvertrags keinen Anspruch auf Entschädigung. 

• Der Mieter hat kein Recht, beim Gericht die Festsetzung der Miete oder der Bedingungen eines neuen Mietvertrags zu beantragen, wenn der Vermieter ihm einen solchen anbietet. 

Wie läuft die Verlängerung eines gewerblichen Mietvertrags ab? 

Es steht dem Vermieter und dem Mieter frei, freiwillig Verhandlungen aufzunehmen, um eine Einigung über die Bedingungen eines Verlängerungsvertrags zu erzielen. Ob eine Einigung erzielt werden kann, hängt von der Herangehensweise der Parteien ab. Wenn sich die Parteien über alle Bedingungen des neuen Mietvertrags einig sind, können sie den Verlängerungsvertrag ohne gerichtliche Anordnung abschließen. Der Großteil des Mietvertrags wird in der Regel von den Parteien ausgehandelt, ohne dass ein Gericht eingeschaltet werden muss.  

Es empfiehlt sich, die Gespräche über eine Vertragsverlängerung rechtzeitig vor Ablauf des Mietvertrags aufzunehmen. So bleibt genügend Zeit, um etwaige Streitigkeiten bezüglich der Miete und anderer Bedingungen des neuen Mietvertrags auszuhandeln.   

Verhandlungen beginnen in der Regel, wenn entweder: 

• Der Vermieter stellt eine Bekanntmachung gemäß § 25 was darauf hindeutet, dass sie keine Einwände gegen die Erteilung eines neuen Pachtvertrags haben, oder 

• Der Mieter reicht eine Antrag gemäß § 26 auf der Suche nach einer neuen Mietwohnung. 

Die vorgeschlagenen Bedingungen des neuen Mietvertrags sind in der Anlage zur Mitteilung gemäß § 25 bzw. zum Antrag gemäß § 26 aufgeführt. Wird keine einvernehmliche Einigung erzielt, müssen bestimmte Verfahren und Fristen eingehalten werden, wie im Folgenden näher erläutert. 

Wie verlängert ein Vermieter einen gewerblichen Mietvertrag? 

Ein Vermieter kann die Verlängerung eines Mietvertrags einleiten, indem er eine Bekanntmachung gemäß § 25 an den Mieter. Um gültig zu sein, muss die Kündigung folgende Voraussetzungen erfüllen: 

• Es muss in der vorgeschriebenen Form vorliegen. 

• Lassen Sie sich vom zuständigen Vermieter bedienen. 

• Es muss korrekt an den Mieter adressiert sein. 

• innerhalb der gesetzlichen Frist rechtswirksam zugestellt werden (nicht früher als 12 Monate und nicht später als sechs Monate vor dem festgelegten Kündigungstermin). 

Das in der Kündigung angegebene Kündigungsdatum darf nicht vor dem vertraglich vereinbarten Ablaufdatum des laufenden Mietvertrags liegen. 

Sobald eine gültige Mitteilung gemäß § 25 zugestellt wurde, kann sie vom Vermieter nicht einseitig zurückgenommen oder geändert werden. 

Beabsichtigt der Vermieter, der Verlängerung zu widersprechen, muss ein anderes vorgeschriebenes Formular verwendet werden. 

Wie verlängert ein Mieter einen Gewerbemietvertrag? 

Ein Mieter kann eine Verlängerung einleiten, indem er eine Antrag gemäß § 26 an den Vermieter. Dieser Antrag muss: 

• Es muss in der vorgeschriebenen Form vorliegen. 

• Führen Sie die vorgeschlagenen Bedingungen des neuen Mietvertrags in der beigefügten Tabelle auf. 

Die Zustellung eines Antrags gemäß § 26 verpflichtet den Mieter nicht zum Abschluss eines neuen Mietvertrags, löst jedoch das Verlängerungsverfahren aus. Der Mieter kann einen Antrag vor Ablauf der Vertragslaufzeit oder danach stellen, sofern das Mietverhältnis gemäß dem LTA 1954 fortbesteht. 

Ein Antrag gemäß § 26: 

• Weist den Vermieter darauf hin, dass jede Partei beim Gericht einen Antrag auf Entscheidung stellen kann, falls keine Einigung über die Bedingungen des neuen Mietvertrags erzielt wird. 

• Darin heißt es, dass der Vermieter, falls er beim Gericht einen Antrag auf einen neuen Mietvertrag stellen möchte, dies vor dem im Antrag des Mieters angegebenen Beginntermin tun muss (sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren). 

• Weist den Vermieter darauf hin, dass ein Widerspruch gegen die Verlängerung nur aus einem oder mehreren der in […] genannten Gründe zulässig ist. § 30 Abs. 1 des LTA von 1954. 

• Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb von zwei Monaten eine Gegendarstellung einzureichen, wenn er der Verlängerung widersprechen will. Tut er dies nicht, muss der Vermieter ein neues Mietverhältnis gewähren. 

• Beendet das aktuelle Mietverhältnis am Tag vor dem geplanten Beginn des neuen Mietvertrags. 

Wann sollte beim Gericht ein Antrag auf Verlängerung eines Mietverhältnisses gestellt werden? 

Können sich die Parteien nicht auf die Bedingungen des neuen Mietvertrags einigen, kann jede der Parteien beim Gericht einen Antrag auf Erlass einer Anordnung zur Begründung eines neuen Mietverhältnisses gemäß § 24 Abs. 1 des LTA von 1954. 

Um ihre Rechte zu wahren, müssen Mieter ihren Antrag innerhalb der gesetzlichen Frist stellen. Das Antragsverfahren hängt davon ab, wie die Verlängerung eingeleitet wurde: 

• Vom Vermieter initiierte Verlängerung – Jede Partei kann beim Gericht einen Antrag stellen, sobald eine Mitteilung gemäß § 25 zugestellt wurde. 

• Vom Mieter initiierte Vertragsverlängerung – Keine der Parteien kann einen Antrag stellen, bis der Vermieter eine Gegendarstellung zugestellt hat oder zwei Monate seit der Stellung des Antrags gemäß § 26 vergangen sind, je nachdem, welcher Zeitpunkt früher eintritt. 

Die meisten Mietvertragsverlängerungen werden ohne Einschaltung eines Gerichts ausgehandelt. Wird jedoch eine Einigung erzielt, sollte diese schriftlich festgehalten werden. 

Der Vermieter und der Mieter können sich auch schriftlich darauf einigen, die Frist für die Einreichung des Antrags beim Gericht zu verlängern, sofern dies vor Ablauf der Frist geschieht. 

Wenn die Frist abläuft und noch kein verbindlicher Mietvertrag oder eine verbindliche Mietvereinbarung zustande gekommen ist, sollte der Mieter beim Gericht einen Antrag stellen, um seinen gesetzlichen Anspruch auf einen neuen Mietvertrag zu wahren. 

Wie entscheidet das Gericht über die Mietbedingungen, wenn sich die Parteien nicht einigen können? 

Können sich die Parteien nicht auf die Bedingungen für eine Verlängerung einigen, legt das Gericht die Bestimmungen des Mietvertrags auf der Grundlage der vorgelegten Beweismittel fest. Die Entscheidung des Gerichts umfasst: 

• Miete 

• Mietdauer 

• Sanierungsklauseln des Vermieters 

• Kündigungsklauseln für Mieter 

• Zulässige Nutzung 

• Klauseln zur Aussetzung der Mietzahlungen während der Pandemie 

• Servicegebühren 

• Veräußerung und autorisierte Bürgschaftsvereinbarungen 

• Bürgen 

• Mietkautionen 

Anwälte für gewerbliche Mietverträge und gewerbliche Immobilienmiete – Kontaktieren Sie uns 

Sollten Sie Fragen zur Verlängerung eines Mietvertrags für Gewerbe- oder Geschäftsimmobilien haben, wenden Sie sich bitte an Partner David Burns per E-Mail an D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0207 467 5751.