Erneuerung von Mietverträgen für Unternehmen und Gewerbeimmobilien - Ein Leitfaden für Vermieter und Mieter

In diesem Artikel werden die Verfahren erläutert, die erforderlich sind, wenn entweder ein Vermieter oder ein Mieter einen Geschäftsmietvertrag gemäß der Landlord and Tenant Act 1954 (LTA 1954). 

Endet der Mietvertrag eines Geschäftsmieters am Ende der Laufzeit oder verlängert er sich automatisch? 

Ein durch das LTA 1954 geschütztes Mietverhältnis endet nicht automatisch am Ende der Vertragslaufzeit. 

Vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen hat ein Mieter, der Räumlichkeiten zu gewerblichen Zwecken nutzt, ein sicheres Mietverhältnis. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis so lange fortbesteht, wie der Mieter in den Räumlichkeiten verbleibt, bis es gemäß dem LTA 1954 rechtmäßig beendet wird. 

Ein Mieter, der für die Zwecke seines Unternehmens Räumlichkeiten mit einem befristeten Mietvertrag nutzt, hat ebenfalls einen gesetzlichen Anspruch auf einen neuen Mietvertrag am Ende der Vertragslaufzeit, sofern Teil II des LTA 1954 gilt und der Pachtvertrag nicht aus der Besitzstandswahrung herausgenommen worden ist. 

Was bedeutet es, wenn der Mietvertrag eines Geschäftsmieters außerhalb des LTA 1954 abgeschlossen wird? 

Abschnitt 38A(1) des LTA 1954 können "die Personen, die Vermieter und Mieter in Bezug auf ein für eine bestimmte Dauer zu gewährendes Mietverhältnis sein werden", vereinbaren, dass Abschnitte 24 bis 28 des LTA 1954 (Es ist jedoch zu beachten, dass das vorgeschlagene Mietverhältnis für eine bestimmte Dauer abgeschlossen werden muss und dass das korrekte Verfahren eingehalten werden muss. 

Dies ist die Folge der Auslagerung: 

• Der Mieter hat kein Recht, nach Ablauf des Mietvertrags in der Immobilie zu bleiben. 

• Der Mieter muss die Wohnung bei Ablauf des Mietvertrags räumen, es sei denn, der Vermieter bietet einen neuen Mietvertrag an. 

• Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine Entschädigung, wenn er die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses verlässt. 

• Der Mieter hat nicht das Recht, das Gericht zu ersuchen, die Miete oder die Bedingungen für einen neuen Mietvertrag festzulegen, wenn der Vermieter einen solchen anbietet. 

Wie sieht das Verfahren für die Verlängerung eines gewerblichen Mietvertrags aus? 

Vermieter und Mieter können freiwillig in Verhandlungen eintreten, um eine Einigung über die Bedingungen eines neuen Mietvertrags zu erzielen. Ob eine Einigung erzielt werden kann, hängt von der Vorgehensweise der Parteien ab. Wenn sich die Parteien über alle Bedingungen des neuen Mietvertrags einig sind, können sie die Verlängerung des Mietvertrags gewähren, ohne dass eine gerichtliche Anordnung erforderlich ist. Der größte Teil des Mietvertrags wird in der Regel von den Parteien ausgehandelt, ohne dass das Gericht eingeschaltet werden muss.  

Es ist am besten, die Gespräche über die Verlängerung des Mietvertrags lange vor dessen Ablauf zu beginnen. Dadurch wird sichergestellt, dass genügend Zeit zur Verfügung steht, um etwaige Streitigkeiten über die Miete und andere Bedingungen des neuen Mietvertrags zu verhandeln.   

Die Verhandlungen beginnen in der Regel, wenn entweder: 

• Der Vermieter bedient eine Abschnitt 25 Bekanntmachung dass sie sich der Gewährung eines neuen Pachtvertrags nicht widersetzen, oder 

• Der Mieter bedient eine Abschnitt 26 Antrag ein neues Mietverhältnis suchen. 

Die vorgeschlagenen Bedingungen des neuen Mietvertrags sind in dem der Mitteilung nach Section 25 oder dem Antrag nach Section 26 beigefügten Verzeichnis aufgeführt. Kommt es nicht zu einer freiwilligen Einigung, müssen bestimmte Verfahren und Fristen eingehalten werden, die im Folgenden näher erläutert werden. 

Wie verlängert ein Vermieter einen gewerblichen Mietvertrag? 

Ein Vermieter kann die Verlängerung des Mietvertrags durch die Zustellung einer Abschnitt 25 Bekanntmachung an den Mieter. Um gültig zu sein, muss die Kündigung: 

• Sie müssen der vorgeschriebenen Form entsprechen. 

• Vom zuständigen Vermieter zugestellt werden. 

• Sie müssen korrekt an den Mieter adressiert sein. 

• innerhalb der gesetzlichen Frist (nicht mehr als 12 Monate und nicht weniger als sechs Monate vor dem festgelegten Beendigungsdatum) wirksam zugestellt werden. 

Das in der Kündigung genannte Datum darf nicht vor dem vertraglichen Ablaufdatum des aktuellen Mietvertrags liegen. 

Einmal zugestellt, kann eine gültige § 25-Kündigung nicht einseitig vom Vermieter zurückgezogen oder geändert werden. 

Beabsichtigt der Vermieter, der Verlängerung zu widersprechen, muss ein anderes vorgeschriebenes Formular verwendet werden. 

Wie kann ein Mieter einen gewerblichen Mietvertrag verlängern? 

Ein Mieter kann die Erneuerung durch Zustellung einer Abschnitt 26 Antrag an den Vermieter. Dieser Antrag muss: 

• Sie müssen der vorgeschriebenen Form entsprechen. 

• Legen Sie die vorgeschlagenen Bedingungen des neuen Mietvertrags in der beigefügten Tabelle fest. 

Die Zustellung eines Antrags nach Section 26 verpflichtet den Mieter nicht zum Abschluss eines neuen Mietvertrags, setzt aber das Verlängerungsverfahren in Gang. Der Mieter kann einen Antrag vor dem Ende der Vertragslaufzeit stellen oder danach, wenn das Mietverhältnis nach dem LTA 1954 fortbesteht. 

Ein Antrag nach Abschnitt 26: 

• Er weist den Vermieter darauf hin, dass jede Partei das Gericht anrufen kann, wenn die Bedingungen des neuen Mietvertrags nicht vereinbart werden. 

• Sie besagt, dass der Vermieter, wenn er bei Gericht ein neues Mietverhältnis beantragen möchte, dies vor dem im Antrag des Mieters angegebenen Anfangsdatum tun muss (sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren). 

• Informiert den Vermieter darüber, dass ein Widerspruch gegen die Verlängerung nur aus einem oder mehreren der Gründe zulässig ist, die in Abschnitt 30(1) des LTA 1954. 

• Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb von zwei Monaten eine Gegenmitteilung zu übermitteln, wenn er die Verlängerung ablehnen will. Geschieht dies nicht, muss der Vermieter einen neuen Mietvertrag gewähren. 

• Beendet das aktuelle Mietverhältnis am Tag vor dem vorgeschlagenen Beginn des neuen Mietverhältnisses. 

Wann sollte ein Antrag auf Verlängerung des Mietverhältnisses bei Gericht gestellt werden? 

Können sich die Parteien nicht über die Bedingungen des neuen Mietvertrags einigen, kann jede Partei bei Gericht eine Anordnung zur Gewährung eines neuen Mietverhältnisses beantragen unter Abschnitt 24(1) des LTA 1954. 

Um ihre Rechte zu wahren, müssen die Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist einen Antrag stellen. Das Antragsverfahren hängt davon ab, wie die Erneuerung eingeleitet wurde: 

• Erneuerung auf Initiative des Vermieters - Jede Partei kann sich an das Gericht wenden, wenn eine Mitteilung nach Section 25 zugestellt wurde. 

• Erneuerung auf Initiative des Mieters - Keine der beiden Parteien kann einen Antrag stellen, bis der Vermieter eine Gegendarstellung zustellt oder bis zwei Monate seit dem Antrag nach Abschnitt 26 vergangen sind, je nachdem, was früher eintritt. 

Die meisten Mietvertragsverlängerungen werden ohne Beteiligung des Gerichts ausgehandelt. Wenn jedoch eine Einigung erzielt wird, sollte sie schriftlich festgehalten werden. 

Der Vermieter und der Mieter können auch schriftlich eine Verlängerung der Antragsfrist vereinbaren, sofern dies vor Ablauf der Frist geschieht. 

Wenn die Frist abläuft und kein verbindlicher Mietvertrag oder eine Vereinbarung über einen Mietvertrag zustande gekommen ist, sollte der Mieter vor Gericht gehen, um seinen gesetzlichen Anspruch auf einen neuen Mietvertrag zu wahren. 

Wie entscheidet das Gericht über die Mietbedingungen, wenn sich die Parteien nicht einigen können? 

Können sich die Parteien nicht über die Verlängerungsbedingungen einigen, legt das Gericht die Bestimmungen des Mietvertrags auf der Grundlage der vorgelegten Beweise fest. Die Entscheidung des Gerichts wird sich auf Folgendes erstrecken: 

• Miete 

• Dauer des Mietverhältnisses 

• Sanierungspausen-Klauseln des Vermieters 

• Kündigungsklauseln für Mieter 

• Zulässige Verwendung 

• Klauseln zur Aussetzung der Miete bei Pandemie 

• Nebenkosten 

• Abtretung und genehmigte Garantievereinbarungen 

• Garanten 

• Mietkautionen 

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Wenn Sie Fragen zur Erneuerung eines Mietvertrags für Geschäfts- oder Gewerbeimmobilien haben, wenden Sie sich bitte an Partner David Burns per E-Mail an D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0207 467 5751.