Einführung
The ability to forfeit a lease is one of the most draconian but necessary remedies available to a landlord. In an ideal world breaches wird be remedied and the relationship mended, but often that is not the case with forfeiture being the only realistic available option. This can often lead to what on the face of it appears to be unfair outcomes with a landlord getting a windfall through increases in the value of the freehold reversion. This loss by tenants is more devastatingly felt where leases are protected by virtue of the Landlord and Tenant Act 1954 or when dealing with long leases.
The Courts seek to balance the relationship via their wide discretion for granting relief from forfeiture which was established as far back to the case of Hyman v Rose [1912] AC 623, where at 631 Lord Loreburn described the Court’s role as follows:
“…The Court is to consider all the circumstances and the conduct of the parties. Now it seems to me that when the Act is so express to provide a wide discretion, meaning, no doubt, to prevent one man from forfeiting what in fair dealing belongs to someone else, by taking advantage of a breach from which he is not commensurately and irreparably damaged, it is not advisable to lay down any rigid rules for guiding that discretion.”
Freifeld gegen West Kensington Court Ltd [2015] EWCA Civ 806
Am 30. Juli 2015 wurde das Urteil in diesem mit Spannung erwarteten Fall verkündet. In dieser Rechtssache geht es um die Frage, ob Mietern, die vorsätzlich gegen ihre Vereinbarungen verstoßen haben, eine Befreiung von der Verwirkung gewährt werden sollte, wenn sie sich etwas gebessert haben und insbesondere, weil die Verwirkung dem Vermieter einen Gewinn bescheren würde.
Hintergrund
Die Berufungskläger, Herr und Frau Freifield, waren langfristige Pächter von sieben Wohneinheiten. Die Mieter vermieteten eine der Wohnungen an ein “umstrittenes chinesisches Restaurant (das “chinesische Restaurant”)”. Die angeblichen Praktiken des Restaurants ließen viel zu wünschen übrig, darunter “schlechte Abfallentsorgung, Raucherpausen und Zubereitung von Speisen in einem Hofbereich hinter dem chinesischen Restaurant (der nicht im Besitz des Beklagten war) und laute Klimaanlagen”.
Der Mietvertrag enthielt die folgenden Bestimmungen:
- nicht nur einen Teil der gemieteten Räumlichkeiten zu übertragen
- keine Untervermietung des gesamten Mietobjekts oder eines Teils davon ohne die Zustimmung des Vermieters (die nicht unbillig verweigert werden darf).”
Trotzdem gewährten Herr und Frau Freifield eine künftige Untervermietung einer der Einheiten ohne die Zustimmung des Hauptvermieters und verstießen damit gegen die oben genannten Bestimmungen.
The landlord served a notice under section 146 of the Law of Property Act 1925 (‘Section 146 Notice’). A Section 146 Notice will provide a tenant a reasonable period of time to remedy any breaches, failing which the landlord will be in a position to forfeit the lease.
Die Eheleute Freifield kamen der Aufforderung nach Abschnitt 146 nicht nach, und der Vermieter versuchte daraufhin, den Mietvertrag im Wege einer Gegenklage in einem anderen Verfahren zu verwirken.
Befreiung von der Verwirkung
In March 2013 Mrs and Mrs Freifield sought relief from forfeiture on such terms and conditions as the Court thought fit,
Der Richter stellte fest, dass die Gewährung des künftigen Untermietvertrags ein vorsätzlicher Verstoß gegen die Bestimmungen des Mietvertrags über die Veräußerung war, da im Kreuzverhör festgestellt wurde, dass Herr Freifield sich seiner Verpflichtung bewusst war, die Zustimmung zu diesem Vertrag einzuholen.
Der Richter stellte auch fest, dass die Eheleute Freifield andere Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt hatten.
Der Richter sah sich mit einer Abwägung konfrontiert; der Vermieter konnte angesichts des Wertes des Erbpachtanteils einen Gewinn erzielen, doch der Richter war der Ansicht, dass dies nicht ausschlaggebend sein könne, da es sonst bedeuten würde, dass “Verstöße von Pächtern mit wertvollen Erbpachtverträgen ungestraft begangen werden könnten”. Der Richter vertrat die Auffassung, dass der Wert des Erbpachtrechts Herrn und Frau Freifield mehr Anlass hätte geben müssen, ihren Verpflichtungen aus dem Erbpachtvertrag angemessen nachzukommen, und dass das Versäumnis, dies zu tun, Anlass zu Besorgnis hinsichtlich der künftigen Beziehung gibt, insbesondere wenn der Verstoß vorsätzlich begangen wurde. Der Richter vertrat die Auffassung, dass der Pächter eine schwere Last zu tragen hatte, um eine Befreiung von der Verwirkung zu erreichen. Abschließend entschied er, dass “Die Freifelds stehen vor einem schwindelerregenden, aber nicht unbedingt unmöglichen Aufstieg zum Gipfel der Verwirkungsfreiheit”.
Eine Entlastung wurde daher nicht gewährt.
Weitere Anwendung
Etwa zur gleichen Zeit, als das Urteil erging, versuchten Herr und Frau Freifield, den Verlust ihres Mietvertrags zu vermeiden, indem sie in letzter Minute auf den künftigen Untermietvertrag verzichteten, der die Ursache für den Vertragsbruch war.
Die Eheleute Freifield beantragten eine Entlastung mit der Begründung, dass die Vertragsverletzung behoben worden sei; sie beantragten eine sechsmonatige Frist für den Verkauf ihres Mietvertrags, da der Vermieter andernfalls einen Gewinn zwischen 1 und 2 Millionen Pfund erhalten würde.
It was conceded in broad terms that the value of the lease was between £1–2 million but that the Judge took the view that the property only had a hope value which diminished every month closer to trial. This application was refused.
Berufung
At the appeal stage further evidence was introduced as to the appointment of professional managing agents.
The Court of Appeal ruled that pursuant to the authority of Southern Depot Co Ltd v British Railways Board [1990] 2 EGLR 39 relief can be granted even though the breach was deliberate. Further it was determined that special circumstances do not need to exist. The wilfulness of the breach is a relevant consideration but to state that relief should only be granted in exceptional cases would curtail the Court’s discretion. Reliance was placed on the case of Magnic Ltd v Mahmood Ul-Hassan [2015] EWCA Civ 224 in particular:
“[50] The starting point for the exercise of our discretion has to be to remind ourselves that the purpose of the reservation of a right of re-entry in the event of unpaid rent or a breach of covenant is to provide the landlord with some security for the performance of the tenant’s covenants. The risk of forfeiture is not intended to operate as an zusätzlich penalty for breach. It is an ultimate sanction designed to protect the landlord’s reversion from continuing breaches of covenant which remain unremedied and to secure performance of the covenants: see Shiloh Spinners Ltd v Harding [1973] AC 691 at p 723, [1973] 1 All ER 90, [1973] 2 WLR 28. There may, of course, be breaches which are so serious and irremediable as to justify the refusal of relief: for example, an unlawful sub-letting. But in most cases relief will be granted on the breach being remedied and on terms as to costs.”
Das Berufungsgericht stellte fest, dass der Richter das Kriterium der Verhältnismäßigkeit nicht als eigenständige Erwägung angewandt hatte, die für sich genommen zu beurteilen ist. Der Richter war fälschlicherweise der Ansicht, dass die Ablehnung des Antrags keine Ungerechtigkeit darstellte und der Wert des Pachtvertrags falsch eingeschätzt wurde. Den Eheleuten Freifield wurde daher ein sechsmonatiger Aufschub der Verwirkung gewährt, damit die Hauptpacht verkauft werden konnte.
Briggs LJ erklärte, dass die Mieter in diesem Fall nicht davon ausgehen dürfen, dass sie sich über ihre Vereinbarungen hinwegsetzen können und ihnen eine Befreiung von der Verwirkung gewährt wird. “In jedem Fall muss ein Gleichgewicht gefunden werden, und es kann durchaus Fälle geben, in denen sogar ein beträchtlicher Wert auf den Vermieter übertragen werden muss, wenn keine andere Möglichkeit gefunden werden kann, die Erfüllung der Mietervereinbarungen zu sichern.’
Kommentar
The case demonstrates the difficult balancing exercise the Courts face when deciding whether to exercise their discretion and grant relief from forfeiture. Proportionality plays an ever increasing role particularly when the tenant’s breach is wilful and the landlord stands to make a windfall. Such cases provide the perfect recipe for costly litigation particularly when the parties lose sight of the fact that forfeiture is intended as an ultimate sanction to secure performance of it covenants. A detailed understanding of the Court’s role and putting into place the scheme which ultimately prevailed at the outset rather than at the end of the litigation would likely have resolved the Sache sooner and more cost effectively.
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