Einführung
Die Möglichkeit, einen Mietvertrag zu verwirken, ist eine der drakonischsten, aber notwendigen Abhilfemaßnahmen, die einem Vermieter zur Verfügung stehen. In einer idealen Welt werden Verstöße behoben und die Beziehung wiederhergestellt, aber das ist oft nicht der Fall, so dass die Verwirkung die einzige realistische Option ist. Dies kann oft zu Ergebnissen führen, die auf den ersten Blick ungerecht erscheinen, da der Vermieter durch die Wertsteigerung des Eigentumsrechts einen Gewinn erzielt. Dieser Verlust für die Mieter ist umso verheerender, wenn die Mietverträge durch den Landlord and Tenant Act 1954 geschützt sind oder wenn es sich um lange Mietverträge handelt.
Die Gerichte versuchen, dieses Verhältnis durch ihr weites Ermessen bei der Gewährung von Verwirkungsschutz auszugleichen, das bereits in der Rechtssache Hyman gegen Rose [1912] AC 623 festgelegt wurde, in der Lord Loreburn die Rolle des Gerichts wie folgt beschrieb:
“...Das Gericht hat alle Umstände und das Verhalten der Parteien zu berücksichtigen. Wenn das Gesetz einen weiten Ermessensspielraum vorsieht, der zweifelsohne verhindern soll, dass ein Mensch das, was einem anderen nach Treu und Glauben zusteht, verliert, indem er eine Verletzung ausnutzt, durch die er nicht angemessen und unwiederbringlich geschädigt wird, dann scheint es mir nicht ratsam, starre Regeln für die Ausübung dieses Ermessens festzulegen.”
Freifeld gegen West Kensington Court Ltd [2015] EWCA Civ 806
Am 30. Juli 2015 wurde das Urteil in diesem mit Spannung erwarteten Fall verkündet. In dieser Rechtssache geht es um die Frage, ob Mietern, die vorsätzlich gegen ihre Vereinbarungen verstoßen haben, eine Befreiung von der Verwirkung gewährt werden sollte, wenn sie sich etwas gebessert haben und insbesondere, weil die Verwirkung dem Vermieter einen Gewinn bescheren würde.
Hintergrund
Die Berufungskläger, Herr und Frau Freifield, waren langfristige Pächter von sieben Wohneinheiten. Die Mieter vermieteten eine der Wohnungen an ein “umstrittenes chinesisches Restaurant (das “chinesische Restaurant”)”. Die angeblichen Praktiken des Restaurants ließen viel zu wünschen übrig, darunter “schlechte Abfallentsorgung, Raucherpausen und Zubereitung von Speisen in einem Hofbereich hinter dem chinesischen Restaurant (der nicht im Besitz des Beklagten war) und laute Klimaanlagen”.
Der Mietvertrag enthielt die folgenden Bestimmungen:
- nicht nur einen Teil der gemieteten Räumlichkeiten zu übertragen
- keine Untervermietung des gesamten Mietobjekts oder eines Teils davon ohne die Zustimmung des Vermieters (die nicht unbillig verweigert werden darf).”
Trotzdem gewährten Herr und Frau Freifield eine künftige Untervermietung einer der Einheiten ohne die Zustimmung des Hauptvermieters und verstießen damit gegen die oben genannten Bestimmungen.
Der Vermieter hat eine Mitteilung gemäß Abschnitt 146 des Law of Property Act 1925 (‘Section 146 Notice’) zugestellt. Eine § 146-Bekanntmachung räumt dem Mieter eine angemessene Frist ein, um etwaige Verstöße zu beheben, andernfalls kann der Vermieter den Mietvertrag aufkündigen.
Die Eheleute Freifield kamen der Aufforderung nach Abschnitt 146 nicht nach, und der Vermieter versuchte daraufhin, den Mietvertrag im Wege einer Gegenklage in einem anderen Verfahren zu verwirken.
Befreiung von der Verwirkung
Im März 2013 beantragten die Eheleute Freifield die Aufhebung der Verwirkung unter den vom Gericht festgelegten Bedingungen,
Der Richter stellte fest, dass die Gewährung des künftigen Untermietvertrags ein vorsätzlicher Verstoß gegen die Bestimmungen des Mietvertrags über die Veräußerung war, da im Kreuzverhör festgestellt wurde, dass Herr Freifield sich seiner Verpflichtung bewusst war, die Zustimmung zu diesem Vertrag einzuholen.
Der Richter stellte auch fest, dass die Eheleute Freifield andere Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt hatten.
Der Richter sah sich mit einer Abwägung konfrontiert; der Vermieter konnte angesichts des Wertes des Erbpachtanteils einen Gewinn erzielen, doch der Richter war der Ansicht, dass dies nicht ausschlaggebend sein könne, da es sonst bedeuten würde, dass “Verstöße von Pächtern mit wertvollen Erbpachtverträgen ungestraft begangen werden könnten”. Der Richter vertrat die Auffassung, dass der Wert des Erbpachtrechts Herrn und Frau Freifield mehr Anlass hätte geben müssen, ihren Verpflichtungen aus dem Erbpachtvertrag angemessen nachzukommen, und dass das Versäumnis, dies zu tun, Anlass zu Besorgnis hinsichtlich der künftigen Beziehung gibt, insbesondere wenn der Verstoß vorsätzlich begangen wurde. Der Richter vertrat die Auffassung, dass der Pächter eine schwere Last zu tragen hatte, um eine Befreiung von der Verwirkung zu erreichen. Abschließend entschied er, dass “Die Freifelds stehen vor einem schwindelerregenden, aber nicht unbedingt unmöglichen Aufstieg zum Gipfel der Verwirkungsfreiheit”.
Eine Entlastung wurde daher nicht gewährt.
Weitere Anwendung
Etwa zur gleichen Zeit, als das Urteil erging, versuchten Herr und Frau Freifield, den Verlust ihres Mietvertrags zu vermeiden, indem sie in letzter Minute auf den künftigen Untermietvertrag verzichteten, der die Ursache für den Vertragsbruch war.
Die Eheleute Freifield beantragten eine Entlastung mit der Begründung, dass die Vertragsverletzung behoben worden sei; sie beantragten eine sechsmonatige Frist für den Verkauf ihres Mietvertrags, da der Vermieter andernfalls einen Gewinn zwischen 1 und 2 Millionen Pfund erhalten würde.
Es wurde allgemein eingeräumt, dass der Wert des Pachtvertrags zwischen 1 und 2 Millionen Pfund lag, aber der Richter vertrat die Ansicht, dass die Immobilie nur einen Hoffnungswert hatte, der sich mit jedem Monat, der der Verhandlung näher kam, verringerte. Dieser Antrag wurde abgelehnt.
Berufung
In der Berufungsphase wurden weitere Beweise für die Beauftragung professioneller Verwalter vorgelegt.
Das Berufungsgericht entschied, dass gemäß der Rechtsprechung in Southern Depot Co Ltd/British Railways Board [1990] 2 EGLR 39 Rechtsschutz gewährt werden kann, auch wenn der Verstoß vorsätzlich erfolgte. Ferner wurde festgestellt, dass keine besonderen Umstände vorliegen müssen. Die Vorsätzlichkeit des Verstoßes ist ein relevanter Gesichtspunkt, aber die Feststellung, dass eine Entlastung nur in Ausnahmefällen gewährt werden sollte, würde das Ermessen des Gerichts einschränken. Es wurde insbesondere auf den Fall Magnic Ltd. gegen Mahmood Ul-Hassan [2015] EWCA Civ 224 verwiesen:
“[50] Der Ausgangspunkt für die Ausübung unseres Ermessens muss sein, uns daran zu erinnern, dass der Zweck des Vorbehalts eines Wiederbetretungsrechts für den Fall unbezahlter Miete oder eines Verstoßes gegen eine Vereinbarung darin besteht, dem Vermieter eine gewisse Sicherheit für die Erfüllung der Vereinbarungen des Mieters zu geben. Das Risiko der Verwirkung soll nicht als zusätzliche Strafe für den Vertragsbruch wirken. Es handelt sich um eine endgültige Sanktion, die das Eigentum des Vermieters vor anhaltenden Verstößen gegen die Vereinbarung schützen und die Erfüllung der Vereinbarungen sicherstellen soll: siehe Shiloh Spinners Ltd/Harding [1973] AC 691 at p 723, [1973] 1 All ER 90, [1973] 2 WLR 28. Natürlich kann es Verstöße geben, die so schwerwiegend und unabänderlich sind, dass sie die Verweigerung des Rechtsschutzes rechtfertigen, z. B. eine unrechtmäßige Untervermietung. In den meisten Fällen wird der Rechtsschutz jedoch unter der Bedingung gewährt, dass der Verstoß behoben wird und die Kosten geregelt sind.”
Das Berufungsgericht stellte fest, dass der Richter das Kriterium der Verhältnismäßigkeit nicht als eigenständige Erwägung angewandt hatte, die für sich genommen zu beurteilen ist. Der Richter war fälschlicherweise der Ansicht, dass die Ablehnung des Antrags keine Ungerechtigkeit darstellte und der Wert des Pachtvertrags falsch eingeschätzt wurde. Den Eheleuten Freifield wurde daher ein sechsmonatiger Aufschub der Verwirkung gewährt, damit die Hauptpacht verkauft werden konnte.
Briggs LJ erklärte, dass die Mieter in diesem Fall nicht davon ausgehen dürfen, dass sie sich über ihre Vereinbarungen hinwegsetzen können und ihnen eine Befreiung von der Verwirkung gewährt wird. “In jedem Fall muss ein Gleichgewicht gefunden werden, und es kann durchaus Fälle geben, in denen sogar ein beträchtlicher Wert auf den Vermieter übertragen werden muss, wenn keine andere Möglichkeit gefunden werden kann, die Erfüllung der Mietervereinbarungen zu sichern.’
Kommentar
Der Fall zeigt die schwierige Abwägung, mit der die Gerichte konfrontiert sind, wenn sie entscheiden, ob sie ihr Ermessen ausüben und eine Befreiung von der Verwirkung gewähren sollen. Die Verhältnismäßigkeit spielt eine immer wichtigere Rolle, insbesondere wenn der Mieter vorsätzlich gegen die Vorschriften verstößt und der Vermieter einen Gewinn erzielen kann. Solche Fälle bieten das perfekte Rezept für kostspielige Rechtsstreitigkeiten, insbesondere wenn die Parteien die Tatsache aus den Augen verlieren, dass die Verwirkung als ultimative Sanktion gedacht ist, um die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen sicherzustellen. Ein detailliertes Verständnis der Rolle des Gerichts und die Einführung der Regelung, die sich letztlich durchsetzte, hätten die Angelegenheit wahrscheinlich früher und kostengünstiger gelöst.
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