Das Gesetz über die Rechte von Mietern 2025: Was jeder Vermieter wissen muss

The Renters’ Rights Act 2025 represents the most significant overhaul of the private rented sector in a generation. With core provisions coming into force on 1 May 2026, the window to prepare is closing. This is your comprehensive guide.

Das Mieterschutzgesetz von 2025 erhielt am 27. Oktober 2025 die königliche Zustimmung und stellt die bedeutendste Neugestaltung des privaten Mietwohnungssektors seit einer Generation dar. Da die meisten Bestimmungen am 1. Mai 2026 in Kraft treten, müssen Vermieter jetzt handeln. Hier finden Sie alles, was Sie wissen müssen.

Was ist das Gesetz?

Passed under the current Labour government, the Renters’ Rights Act fundamentally resets the relationship between landlords and tenants in England. It abolishes the existing assured shorthold tenancy (AST) framework and introduces a new regime built on security for tenants and clearer obligations for landlords. The Act affects all 2.3 million private landlords in England and the approximately 11 million renters they house.

Die wichtigsten Bestimmungen

Ende von Abschnitt 21

• No-fault evictions are abolished. Landlords must cite a specific legal ground from an enhanced Section 8 menu to regain possession.

Nur befristete Mietverhältnisse

• Alle gesicherten Mietverhältnisse werden zu unbefristeten Verträgen – auf Monats- oder Wochenbasis. Befristete AST-Verträge werden abgeschafft. Mieter können jederzeit mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten ausziehen.

Mieterhöhungen

• Rent can only be increased once per year. Landlords must give at least two months’ written notice. Tenants may challenge excessive increases via the First-tier Tribunal.

Keine Diskriminierung bei der Vermietung

• Pauschalverbote für Mieter, die Sozialleistungen beziehen oder Kinder haben, sind nun rechtswidrig. Die Prüfung der finanziellen Tragbarkeit ist weiterhin zulässig.

Haustiere erlaubt

• Tenants have the right to request a pet. Landlords must consider all requests fairly and may require tenants to hold appropriate pet insurance.

Standard für angemessenen Wohnraum

• A formal Decent Homes Standard wird be extended to the private rented sector for the first time, covering damp, mould, safety hazards and disrepair.

Einzahlungs- und Vorauszahlungslimit

• Vermieter dürfen nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangen. Die bestehenden Vorschriften zur Begrenzung der Kaution bleiben bestehen. Mietpreiswettbewerbe zwischen Mietern sind verboten.

PRS-Datenbank

• All landlords must register themselves and their properties on a new national Private Rented Sector database, rolling out from late 2026.

Ombudsmann für Vermieter

• A new, legally binding Private Rented Sector Ombudsman will handle disputes between tenants and landlords without the need for court proceedings.

Auswirkungen auf Vermieter

For landlords who operate well-managed portfolios, the Act brings procedural change rather than fundamental disruption — but the changes are substantial and require careful preparation. The most immediate impact is the loss of § 21 as a summary mechanism for regaining possession. Going forward, all possession claims must cite a valid ground under Section 8: these include tenant rent arrears, anti-social behaviour, the landlord’s intention to sell the Eigenschaft, or the landlord or a close family member wishing to move in.

On rent increases, the one-increase-per-year rule will require landlords to adopt a more strategic approach to pricing — ad hoc mid-tenancy adjustments will no longer be lawful. The availability of tribunal challenge means that rent levels must be justifiable by reference to genuine market evidence.

The ban on blanket “no DSS” or “no children” policies requires a fundamental rethink of applicant screening processes. While individual affordability assessments remain lawful, blanket exclusions based on benefit receipt are now unlawful and carry civil financial penalties. Landlords should also be aware that this prohibition was one of the provisions that came into force as early as 27 December 2025.

Looking ahead, the forthcoming extension of the Decent Homes Standard to the private sector and the application of Awaab’s Law — which imposes mandatory timescales for addressing hazards such as damp and mould — will place zusätzlich property maintenance obligations on landlords. Local councils have also been given significantly strengthened investigatory and enforcement powers, including civil penalties of up to £7,000 for initial breaches, rising to £40,000 for serious or persistent non-compliance.

Welche Maßnahmen müssen Vermieter ergreifen?

Alle Mietverträge prüfen

• Existing ASTs do not require immediate reissue, but no new fixed-term ASTs may be granted after 1 May 2026. All agreements should be updated to reflect periodic tenancy terms ahead of that date.
• Muss bis zum 1. Mai 2026 erledigt sein

Die geänderten Gründe gemäß Abschnitt 8 verstehen

• Machen Sie sich mit der vollständigen, geänderten Liste der Räumungsgründe und den jeweils geltenden Kündigungsfristen vertraut. Sowohl bei Verkauf als auch bei Eigennutzung ist nun eine Kündigungsfrist von vier Monaten vorgeschrieben. Es wird dringend empfohlen, sich zu den einzelnen Gründen rechtlich beraten zu lassen.
• Muss bis zum 1. Mai 2026 erledigt sein

Ein formelles Verfahren zur Mietanpassung einführen

• Jährliche Erhöhungen müssen unter Verwendung des vorgeschriebenen Formulars mit einer Frist von mindestens zwei Monaten schriftlich angekündigt werden. Richten Sie jetzt einen einheitlichen, dokumentierten Prozess ein.
• Muss bis zum 1. Mai 2026 erledigt sein

Richtlinien zur Bewerberauswahl aktualisieren

• Alle pauschalen Verbote für Leistungsempfänger oder Familien mit Kindern in Bezug auf Werbung und Referenzkriterien sind aufzuheben. Diese Bestimmung ist bereits in Kraft.
• Gültig ab dem 27. Dezember 2025

Ein Verfahren für die Beantragung von Haustieren einrichten

•  Erstellen Sie ein klares, dokumentiertes Verfahren für die Prüfung von Anträgen von Mietern auf die Haltung von Haustieren, einschließlich Ihrer Haltung zum Abschluss einer Versicherung gegen Schäden durch Haustiere. Pauschale Ablehnungen sind nicht zulässig.
• Muss bis zum 1. Mai 2026 erledigt sein

Stellen Sie sicher, dass alle Dokumente zur Einhaltung der Sicherheitsvorschriften auf dem neuesten Stand sind

• Gassicherheitsbescheinigungen, Energieausweise, Zustandsberichte für elektrische Anlagen und alle anderen erforderlichen Bescheinigungen müssen vor der Registrierung in der PRS-Datenbank auf dem neuesten Stand sein.
• Das läuft derzeit noch

Registrieren Sie sich in der PRS-Datenbank

• Alle Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, sich selbst und ihre Immobilien zu registrieren. Die regionale Einführung beginnt Ende 2026, ab 2027 gilt die Registrierungspflicht landesweit. Bei Nichtregistrierung ist der Zugang zu wichtigen Kündigungsgründen eingeschränkt.
• Phase 2 – Ende 2026

Werden Sie Mitglied beim PRS-Vermieter-Ombudsmann

• Membership will become mandatory from 2028. The Ombudsman will handle tenant complaints with legally binding decisions at no cost to tenants. Begin preparing a documented complaints procedure now.
• Phase 2 – Ab 2028

Immobilien anhand des „Decent Homes“-Standards bewerten

• Planen Sie Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten, insbesondere zur Beseitigung von Feuchtigkeitsproblemen, Schimmelbefall und Gefahren der Kategorie 1 gemäß dem HHSRS, noch bevor die Norm offiziell auf den privaten Sektor ausgeweitet wird.
• Phase 3 – 2035

Zeitplan für die Umsetzung

27. Oktober 2025

Königliche Zustimmung

Das Mieterschutzgesetz tritt in Kraft. Bestimmte Bestimmungen – darunter das Verbot diskriminierender Vermietungskriterien und erweiterte Durchsetzungsbefugnisse der Kommunalbehörden – traten am 27. Dezember 2025 in Kraft.

1. Mai 2026 – Phase 1

Die wichtigsten Reformen im Mietrecht sind in Kraft getreten

§ 21 wird aufgehoben. Alle Mietverhältnisse werden zu befristeten Mietverhältnissen. Neue Regelungen zur Mieterhöhung, das Recht auf die Haltung von Haustieren, Obergrenzen für Mietvorauszahlungen, das Verbot von Bieterkriegen sowie das vollständig überarbeitete Rahmenwerk für Räumungsgründe gemäß § 8 treten in Kraft.

Ende 2026 / 2027 – Phase 2

PRS-Datenbank & Ombudsmann

Die landesweite PRS-Datenbank wird ab Ende 2026 schrittweise in den Regionen eingeführt; ab 2027 gilt die verpflichtende landesweite Registrierung. Der Verwalter des Ombudsmanns für Vermieter wird 2026 ernannt, noch bevor die verpflichtende Mitgliedschaft ab 2028 in Kraft tritt.

2035 – Phase 3

Der „Decent Homes“-Standard und das Awaab-Gesetz

Der „Decent Homes Standard“ und das „Awaab’s Law“ werden offiziell auf den privaten Mietwohnungssektor ausgeweitet. Vermieter werden dazu angehalten, Mängel rechtzeitig vor diesem Datum zu beheben.