Das Gesetz über die Rechte von Mietern 2025: Was jeder Vermieter wissen muss

Das Mieterschutzgesetz 2025 stellt die bedeutendste Neugestaltung des privaten Mietsektors seit einer Generation dar. Da die wichtigsten Bestimmungen am 1. Mai 2026 in Kraft treten, läuft die Vorbereitungszeit bald ab. Hier finden Sie Ihren umfassenden Leitfaden.

Das Mieterschutzgesetz von 2025 erhielt am 27. Oktober 2025 die königliche Zustimmung und stellt die bedeutendste Neugestaltung des privaten Mietwohnungssektors seit einer Generation dar. Da die meisten Bestimmungen am 1. Mai 2026 in Kraft treten, müssen Vermieter jetzt handeln. Hier finden Sie alles, was Sie wissen müssen.

Was ist das Gesetz?

Das unter der derzeitigen Labour-Regierung verabschiedete ’Renters’ Rights Act“ gestaltet das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern in England grundlegend neu. Es hebt das bisherige System der „Assured Shorthold Tenancy“ (AST) auf und führt eine neue Regelung ein, die auf Sicherheit für Mieter und klareren Verpflichtungen für Vermieter basiert. Das Gesetz betrifft alle 2,3 Millionen privaten Vermieter in England und die rund 11 Millionen Mieter, die sie beherbergen.

Die wichtigsten Bestimmungen

Ende von Abschnitt 21

• Räumungen ohne Verschulden werden abgeschafft. Vermieter müssen einen konkreten Rechtsgrund aus einem erweiterten Katalog gemäß Abschnitt 8 anführen, um den Besitz wiederzuerlangen.

Nur befristete Mietverhältnisse

• Alle gesicherten Mietverhältnisse werden zu unbefristeten Verträgen – auf Monats- oder Wochenbasis. Befristete AST-Verträge werden abgeschafft. Mieter können jederzeit mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten ausziehen.

Mieterhöhungen

• Die Miete darf nur einmal pro Jahr erhöht werden. Vermieter müssen dies mindestens zwei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Mieter können überhöhte Erhöhungen vor dem First-tier Tribunal anfechten.

Keine Diskriminierung bei der Vermietung

• Pauschalverbote für Mieter, die Sozialleistungen beziehen oder Kinder haben, sind nun rechtswidrig. Die Prüfung der finanziellen Tragbarkeit ist weiterhin zulässig.

Haustiere erlaubt

• Mieter haben das Recht, die Haltung eines Haustieres zu beantragen. Vermieter müssen alle Anträge fair prüfen und können von den Mietern den Abschluss einer entsprechenden Haustierversicherung verlangen.

Standard für angemessenen Wohnraum

• Der offizielle „Decent Homes“-Standard wird erstmals auf den privaten Mietwohnungssektor ausgeweitet und umfasst nun auch Probleme wie Feuchtigkeit, Schimmel, Sicherheitsrisiken und bauliche Mängel.

Einzahlungs- und Vorauszahlungslimit

• Vermieter dürfen nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangen. Die bestehenden Vorschriften zur Begrenzung der Kaution bleiben bestehen. Mietpreiswettbewerbe zwischen Mietern sind verboten.

PRS-Datenbank

• Alle Vermieter müssen sich und ihre Immobilien in einer neuen nationalen Datenbank für den privaten Mietwohnungsmarkt registrieren, die ab Ende 2026 eingeführt wird.

Ombudsmann für Vermieter

• Ein neuer, rechtsverbindlicher Ombudsmann für den privaten Mietwohnungssektor wird Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern schlichten, ohne dass ein Gerichtsverfahren erforderlich ist.

Auswirkungen auf Vermieter

Für Vermieter, die gut geführte Immobilienportfolios verwalten, bringt das Gesetz eher verfahrensrechtliche Änderungen als grundlegende Umwälzungen mit sich – doch die Änderungen sind erheblich und erfordern eine sorgfältige Vorbereitung. Die unmittelbarste Auswirkung ist der Wegfall von § 21 als Schnellverfahren zur Wiedererlangung des Besitzes. Künftig müssen alle Räumungsklagen einen gültigen Grund gemäß Abschnitt 8 anführen: Dazu gehören Mietrückstände des Mieters, asoziales Verhalten, die Absicht des Vermieters, die Immobilie zu verkaufen, oder der Wunsch des Vermieters oder eines nahen Familienangehörigen, selbst einzuziehen.

Was Mietsteigerungen betrifft, so wird die Regel „eine Erhöhung pro Jahr“ Vermieter dazu verpflichten, bei der Preisgestaltung strategischer vorzugehen – punktuelle Anpassungen während der Mietdauer sind künftig nicht mehr zulässig. Da die Möglichkeit besteht, vor dem Schiedsgericht Einspruch einzulegen, müssen die Mietpreise anhand echter Marktdaten begründbar sein.

Das Verbot pauschaler “No DSS”- oder “No Children”-Richtlinien erfordert ein grundlegendes Umdenken bei den Verfahren zur Überprüfung von Bewerbern. Während individuelle Bonitätsprüfungen weiterhin zulässig sind, sind pauschale Ausschlüsse aufgrund des Bezugs von Sozialleistungen nun rechtswidrig und ziehen zivilrechtliche Geldstrafen nach sich. Vermieter sollten sich zudem bewusst sein, dass dieses Verbot zu den Bestimmungen gehört, die bereits am 27. Dezember 2025 in Kraft getreten sind.

Mit Blick auf die Zukunft werden die bevorstehende Ausweitung des „Decent Homes Standard“ auf den privaten Sektor und die Anwendung des „Awaab’s Law“ – das verbindliche Fristen für die Beseitigung von Gefahren wie Feuchtigkeit und Schimmel vorschreibt – den Vermietern zusätzliche Verpflichtungen zur Instandhaltung ihrer Immobilien auferlegen. Den Kommunalverwaltungen wurden zudem erheblich erweiterte Ermittlungs- und Durchsetzungsbefugnisse übertragen, einschließlich zivilrechtlicher Strafen von bis zu 7.000 £ für erstmalige Verstöße, die bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen auf 40.000 £ ansteigen.

Welche Maßnahmen müssen Vermieter ergreifen?

Alle Mietverträge prüfen

• Bestehende befristete Mietverträge müssen nicht sofort neu ausgestellt werden, jedoch dürfen nach dem 1. Mai 2026 keine neuen befristeten Mietverträge mehr abgeschlossen werden. Alle Verträge sollten vor diesem Datum so angepasst werden, dass sie eine unbefristete Mietdauer vorsehen.
• Muss bis zum 1. Mai 2026 erledigt sein

Die geänderten Gründe gemäß Abschnitt 8 verstehen

• Machen Sie sich mit der vollständigen, geänderten Liste der Räumungsgründe und den jeweils geltenden Kündigungsfristen vertraut. Sowohl bei Verkauf als auch bei Eigennutzung ist nun eine Kündigungsfrist von vier Monaten vorgeschrieben. Es wird dringend empfohlen, sich zu den einzelnen Gründen rechtlich beraten zu lassen.
• Muss bis zum 1. Mai 2026 erledigt sein

Ein formelles Verfahren zur Mietanpassung einführen

• Jährliche Erhöhungen müssen unter Verwendung des vorgeschriebenen Formulars mit einer Frist von mindestens zwei Monaten schriftlich angekündigt werden. Richten Sie jetzt einen einheitlichen, dokumentierten Prozess ein.
• Muss bis zum 1. Mai 2026 erledigt sein

Richtlinien zur Bewerberauswahl aktualisieren

• Alle pauschalen Verbote für Leistungsempfänger oder Familien mit Kindern in Bezug auf Werbung und Referenzkriterien sind aufzuheben. Diese Bestimmung ist bereits in Kraft.
• Gültig ab dem 27. Dezember 2025

Ein Verfahren für die Beantragung von Haustieren einrichten

•  Erstellen Sie ein klares, dokumentiertes Verfahren für die Prüfung von Anträgen von Mietern auf die Haltung von Haustieren, einschließlich Ihrer Haltung zum Abschluss einer Versicherung gegen Schäden durch Haustiere. Pauschale Ablehnungen sind nicht zulässig.
• Muss bis zum 1. Mai 2026 erledigt sein

Stellen Sie sicher, dass alle Dokumente zur Einhaltung der Sicherheitsvorschriften auf dem neuesten Stand sind

• Gassicherheitsbescheinigungen, Energieausweise, Zustandsberichte für elektrische Anlagen und alle anderen erforderlichen Bescheinigungen müssen vor der Registrierung in der PRS-Datenbank auf dem neuesten Stand sein.
• Das läuft derzeit noch

Registrieren Sie sich in der PRS-Datenbank

• Alle Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, sich selbst und ihre Immobilien zu registrieren. Die regionale Einführung beginnt Ende 2026, ab 2027 gilt die Registrierungspflicht landesweit. Bei Nichtregistrierung ist der Zugang zu wichtigen Kündigungsgründen eingeschränkt.
• Phase 2 – Ende 2026

Werden Sie Mitglied beim PRS-Vermieter-Ombudsmann

• Ab 2028 wird die Mitgliedschaft verpflichtend. Der Ombudsmann wird Beschwerden von Mietern bearbeiten und rechtsverbindliche Entscheidungen treffen, ohne dass den Mietern Kosten entstehen. Beginnen Sie schon jetzt mit der Ausarbeitung eines dokumentierten Beschwerdeverfahrens.
• Phase 2 – Ab 2028

Immobilien anhand des „Decent Homes“-Standards bewerten

• Planen Sie Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten, insbesondere zur Beseitigung von Feuchtigkeitsproblemen, Schimmelbefall und Gefahren der Kategorie 1 gemäß dem HHSRS, noch bevor die Norm offiziell auf den privaten Sektor ausgeweitet wird.
• Phase 3 – 2035

Zeitplan für die Umsetzung

27. Oktober 2025

Königliche Zustimmung

Das Mieterschutzgesetz tritt in Kraft. Bestimmte Bestimmungen – darunter das Verbot diskriminierender Vermietungskriterien und erweiterte Durchsetzungsbefugnisse der Kommunalbehörden – traten am 27. Dezember 2025 in Kraft.

1. Mai 2026 – Phase 1

Die wichtigsten Reformen im Mietrecht sind in Kraft getreten

§ 21 wird aufgehoben. Alle Mietverhältnisse werden zu befristeten Mietverhältnissen. Neue Regelungen zur Mieterhöhung, das Recht auf die Haltung von Haustieren, Obergrenzen für Mietvorauszahlungen, das Verbot von Bieterkriegen sowie das vollständig überarbeitete Rahmenwerk für Räumungsgründe gemäß § 8 treten in Kraft.

Ende 2026 / 2027 – Phase 2

PRS-Datenbank & Ombudsmann

Die landesweite PRS-Datenbank wird ab Ende 2026 schrittweise in den Regionen eingeführt; ab 2027 gilt die verpflichtende landesweite Registrierung. Der Verwalter des Ombudsmanns für Vermieter wird 2026 ernannt, noch bevor die verpflichtende Mitgliedschaft ab 2028 in Kraft tritt.

2035 – Phase 3

Der „Decent Homes“-Standard und das Awaab-Gesetz

Der „Decent Homes Standard“ und das „Awaab’s Law“ werden offiziell auf den privaten Mietwohnungssektor ausgeweitet. Vermieter werden dazu angehalten, Mängel rechtzeitig vor diesem Datum zu beheben.