Herausforderungen bei gewerblichen Mietverträgen meistern: Strategische Optionen für Vermieter, wenn ein Mieter in Insolvenz geht 

Angesichts der aktuellen Wirtschaftslage ist die Stabilität eines Mietvertrag für Gewerbeimmobilien kann sich über Nacht ändern. Als Senior-Partner im Bereich Prozessführung bei Ronald Fletcher Baker LLP, Ich beobachte immer wieder, dass Vermieter unvorbereitet sind, wenn ihre verlässlichen Mieteinnahmen plötzlich durch die finanzielle Notlage eines Mieters gefährdet werden. 

Wenn ein Mieter zahlungsunfähig wird, gelten für Sie folgende rechtliche Rahmenbedingungen: Gewerbe-Mietvertrag Die Situation verändert sich: Während bisher der Mietvertrag maßgeblich war, spielt nun auch das Insolvenzrecht eine Rolle. Wenn Sie Ihre Optionen kennen – und diese nutzen, bevor ein formelles Moratorium in Kraft tritt –, kann dies einen großen Unterschied machen. Dieser Artikel bietet einen Überblick über einige der strategischen Optionen, die Vermietern zur Verfügung stehen, die sich in dieser Situation befinden Insolvenz eines gewerblichen Mieters. 

1. Ermittlung des Insolvenzverfahrens, das sich auf den gewerblichen Mietvertrag auswirkt 

Bevor Sie als Vermieter eines gewerblichen Mietvertrags Vollstreckungsmaßnahmen ergreifen, ist es wichtig, genau zu ermitteln, welches Verfahren der Mieter eingeleitet hat. Jedes Verfahren hat unterschiedliche Auswirkungen auf Ihre Rechte gemäß dem Mietvertrag für Gewerbeimmobilien: 

• Verwaltung: Dieses Verfahren kann für Vermieter besonders einschränkend sein. Ein automatisches “gesetzliches Moratorium” hindert Sie daran, rechtliche Schritte einzuleiten oder die Räumlichkeiten ohne Zustimmung des Verwalters oder eines Gerichtsbeschlusses friedlich wieder zu betreten. 

• Liquidation (freiwillig oder zwangsweise): Zwar gibt es bei einer freiwilligen Insolvenz kein automatisches Moratorium, doch ist der Insolvenzverwalter befugt, die Geschäftsmiete, wodurch die Haftung des Mieters faktisch endet. 

• Freiwillige Vergleichsvereinbarungen (CVAs): Ein CVA wird häufig von Mietern aus dem Einzelhandel und dem Gastgewerbe zur Umschuldung genutzt und kann rechtlich gesehen Ihre Miete “herabsetzen” oder die Bedingungen des Geschäftsmiete gegen Ihren Willen, sofern die Mehrheit der Gläubiger zustimmt. 

2. Sofortige finanzielle Entlastung: Inanspruchnahme von Sicherheiten 

Verfügt das Mieterunternehmen über keine liquiden Mittel, sollten gewerbliche Vermieter möglicherweise die “Umgebungsfaktoren” rund um das Mietvertrag für Gewerbeimmobilien. Dies sind oft die schnellsten Wege zur Liquidität für einen Vermieter eines gewerblichen Mietvertrags, bei dem der Mieter in irgendeiner Form zahlungsunfähig geworden ist: 

• Mietkautionsurkunden: Am modernsten Gewerbe-Mietverträge werden durch eine Mietkaution abgesichert, und je nach den Umständen kann es möglich sein, Mittel aus der Kaution in Anspruch zu nehmen; dabei ist jedoch Vorsicht geboten, und wir empfehlen Ihnen, vor einer Inanspruchnahme der Kaution rechtlichen Rat einzuholen. Wir prüfen diese Urkunden, um sicherzustellen, dass Sie Mittel zur sofortigen Begleichung von Mietrückständen in Anspruch nehmen können. Gewerbliche Vermieter müssen zudem darauf achten, die spezifischen Kündigungsfristen einzuhalten, um einen formellen Vertragsverstoß zu vermeiden. 

• Bürgen: Gibt es eine Muttergesellschaft oder einen einzelnen Geschäftsführer, der für die Geschäftsmiete? Wenn ja, haften sie in der Regel “gesamtschuldnerisch” für die Miete. 

• Zugelassene Garantievereinbarungen (AGAs): Wurde der Mietvertrag auf den derzeitigen Mieter übertragen, kann der ehemalige Mieter dennoch haftbar sein. Gemäß § 17 des Gesetzes über Vermieter und Mieter (Vertragsbedingungen) von 1995, müssen Sie ehemaligen Mietern/Bürgen innerhalb von sechs Monaten nach Entstehung der Forderung eine förmliche Mahnung zustellen, andernfalls erlischt Ihr Anspruch gegen diese endgültig. 

3. Die Mietkosten als ‘Verwaltungskosten’ geltend machen’ 

Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass ein Mieter, der sich in Insolvenzverwaltung befindet, keine Miete zahlen muss. Wenn der Insolvenzverwalter die Immobilie für den Geschäftsbetrieb nutzt oder dort Waren für einen bevorstehenden Verkauf lagert, könnte die Miete für diesen Zeitraum als Verwaltungskosten. 

Bei Ronald Fletcher Baker haben wir erfolgreich im Auftrag von Vermietern dafür gesorgt, dass diese Miete vorrangig vor anderen Gläubigern beglichen wird. Falls der Insolvenzverwalter Ihre Gewerbeimmobilie nutzt, um den Wert der Insolvenzmasse zu steigern, haben wir erfolgreich die Mietvertrag für Gewerbeimmobilien Kosten seitens des Verwalters mit der Begründung, dass diese als Verwaltungskosten zu tragen sind. 

4. Zahlungsaufforderungen an Untermieter 

Wenn Ihr zahlungsunfähiger Mieter die Räumlichkeiten ganz oder teilweise untervermietet hat, gibt es eine potenziell wirkungsvolle gesetzliche “Umgehungsmöglichkeit”. Gemäß dem Gesetz über Schiedsgerichte, Gerichte und Vollstreckung von 2007, kann ein Vermieter dem Untermieter eine Aufforderung zustellen, seine Miete direkt an den Hauptvermieter zu zahlen. Dadurch wird der Geldfluss effektiv vom insolventen Mieter weg und direkt in Ihre Tasche umgeleitet, wobei der Insolvenzverwalter umgangen wird. 

5. Die Aushandlung einer strategischen Kapitulation 

Manchmal ist ein Rechtsstreit nicht die beste Lösung – sondern ein klarer Schlussstrich. Wenn ein Insolvenzverwalter oder Liquidator keine Verwendung für die Räumlichkeiten hat, können wir oft eine Kündigung des gewerblichen Mietvertrags. 

Durch die Annahme einer Rückgabe erlangen Sie sofort wieder die Kontrolle über die Immobilie. Damit endet zwar die künftige Haftung des Mieters, Sie können die Immobilie jedoch an einen zahlungsfähigen Mieter weitervermieten und vermeiden so die “Schwebephase”, in der eine Immobilie leer steht, rechtlich jedoch an ein zahlungsunfähiges Unternehmen gebunden ist. 

Proaktives Management: Der Schlüssel zur Widerstandsfähigkeit 

Nach meinen Erfahrungen bei RFB Legal, am besten schneiden jene Vermieter ab, die ihre Mietverträge für Gewerbeimmobilien auf “Frühwarnzeichen” – wie beispielsweise Aufforderungen zur Zahlung der monatlichen Miete oder anhaltende Rückstände bei den Nebenkosten. 

Maßnahmen ergreifen vorher Wenn ein Mieter Insolvenz anmeldet, stehen Ihnen weitaus mehr Möglichkeiten zur Verfügung, darunter CRAR (Einziehung von Mietrückständen bei gewerblichen Mietverträgen) oder eine friedliche Rückkehr, die möglicherweise verhindert wird, sobald ein Moratorium in Kraft tritt. 

Vermieter, die mit der Insolvenz eines Mieters konfrontiert sind, müssen ihre Geschäftsmiete Sicherheit, einschließlich Mietkautionen und AGAs, wobei zu prüfen ist, ob das jeweilige Insolvenzverfahren (wie Verwaltung) verhängt ein Moratorium für die Vollstreckung. Zu den wichtigsten Optionen gehört die Geltendmachung der Miete als Verwaltungskosten wenn der Mieter weiterhin in der Wohnung wohnt oder wenn Zahlungsaufforderungen direkt an Untermieter. Strategische Verhandlung für eine Rückgabe des Mietobjekts kann zudem ein wirksames Mittel sein, um die Kontrolle über die Immobilie zurückzugewinnen und langfristige Verluste zu begrenzen. 

David Burns, Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP, verfügt über umfangreiche Erfahrung im Umgang mit Fällen, in denen gewerbliche Mieter gegen die Bestimmungen ihres Mietvertrags verstoßen haben. Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte per E-Mail an David Burns unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder telefonisch unter 07762318409.