Herausforderungen bei gewerblichen Mietverträgen meistern: Strategische Optionen für Vermieter, wenn ein Mieter in Insolvenz geht 

Angesichts der aktuellen Wirtschaftslage ist die Stabilität eines Gewerbeimmobilie lease can change overnight. As a Senior Rechtsstreitigkeiten Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, Ich beobachte immer wieder, dass Vermieter unvorbereitet sind, wenn ihre verlässlichen Mieteinnahmen plötzlich durch die finanzielle Notlage eines Mieters gefährdet werden. 

Wenn ein Mieter zahlungsunfähig wird, gelten für Sie folgende rechtliche Rahmenbedingungen: Geschäftsmiete agreement shifts from being governed by the lease to including insolvency law. Understanding your options—and acting on them before a formal moratorium is triggered— can make a big difference. This article provides an overview of some of the strategic options available to landlords navigating kommerziell tenant Insolvenz. 

1. Ermittlung des Insolvenzverfahrens, das sich auf den gewerblichen Mietvertrag auswirkt 

Before taking any enforcement action, as the landlord of a commercial lease, it is important to identify exactly which procedure the tenant has entered. Each procedure has a different impact on your rights under the kommerziell Eigenschaft lease: 

• Verwaltung: This procedure can be particularly restrictive for landlords. An automatic “statutory moratorium” prevents you from taking legal action or peaceably re-entering the premises without the administrator’s consent or a court order. 

• Liquidation (CVL or Compulsory): Zwar gibt es bei einer freiwilligen Insolvenz kein automatisches Moratorium, doch ist der Insolvenzverwalter befugt, die Geschäftsmiete, wodurch die Haftung des Mieters faktisch endet. 

• Freiwillige Vergleichsvereinbarungen (CVAs): Ein CVA wird häufig von Mietern aus dem Einzelhandel und dem Gastgewerbe zur Umschuldung genutzt und kann rechtlich gesehen Ihre Miete “herabsetzen” oder die Bedingungen des Geschäftsmiete against your wird if the majority of creditors agree. 

2. Sofortige finanzielle Entlastung: Inanspruchnahme von Sicherheiten 

Verfügt das Mieterunternehmen über keine liquiden Mittel, sollten gewerbliche Vermieter möglicherweise die “Umgebungsfaktoren” rund um das Mietvertrag für Gewerbeimmobilien. Dies sind oft die schnellsten Wege zur Liquidität für einen Vermieter eines gewerblichen Mietvertrags, bei dem der Mieter in irgendeiner Form zahlungsunfähig geworden ist: 

• Mietkautionsurkunden: Am modernsten Gewerbe-Mietverträge are supported by a rent deposit and depending on the circumstances it may be possible to draw down on the deposit but care must be taken and we would recommend that you seek legal advice before drawing down on the deposit. We review these deeds to ensure you can draw down funds to cover arrears immediately. Commercial landlords must also be careful to follow the specific notice requirements to avoid a technical breach. 

• Bürgen: Is there a parent company or an individual director guaranteeing the Geschäftsmiete? Wenn ja, haften sie in der Regel “gesamtschuldnerisch” für die Miete. 

• Authorised Guarantee Agreements (AGAs): Wurde der Mietvertrag auf den derzeitigen Mieter übertragen, kann der ehemalige Mieter dennoch haftbar sein. Gemäß § 17 des Gesetzes über Vermieter und Mieter (Vertragsbedingungen) von 1995, you must serve a formal notice on former tenants/guarantors within six months of the debt arising, or your right to claim against them is permanently lost. 

3. Die Mietkosten als ‘Verwaltungskosten’ geltend machen’ 

A common misconception is that a tenant in administration doesn’t have to pay rent. If the administrator is using the property to trade the business or store stock for an upcoming sale, the rent for that period could be classified as an Verwaltungskosten. 

At Ronald Fletcher Baker, we have successfully acted on behalf of landlords to ensure this rent is paid in priority to other creditors. If the administrator is using your commercial property to add value to the insolvent estate, then we have successfully claimed the Mietvertrag für Gewerbeimmobilien Kosten seitens des Verwalters mit der Begründung, dass diese als Verwaltungskosten zu tragen sind. 

4. Zahlungsaufforderungen an Untermieter 

If your insolvent tenant has sub-let part or all of the premises, there is a potentially powerful statutory “bypass” option. Under the Gesetz über Schiedsgerichte, Gerichte und Vollstreckung von 2007, kann ein Vermieter dem Untermieter eine Aufforderung zustellen, seine Miete direkt an den Hauptvermieter zu zahlen. Dadurch wird der Geldfluss effektiv vom insolventen Mieter weg und direkt in Ihre Tasche umgeleitet, wobei der Insolvenzverwalter umgangen wird. 

5. Die Aushandlung einer strategischen Kapitulation 

Sometimes, the best option isn’t litigation—it’s a clean break. If an administrator or liquidator has no use for the premises, we can often negotiate a Kündigung des gewerblichen Mietvertrags. 

Durch die Annahme einer Rückgabe erlangen Sie sofort wieder die Kontrolle über die Immobilie. Damit endet zwar die künftige Haftung des Mieters, Sie können die Immobilie jedoch an einen zahlungsfähigen Mieter weitervermieten und vermeiden so die “Schwebephase”, in der eine Immobilie leer steht, rechtlich jedoch an ein zahlungsunfähiges Unternehmen gebunden ist. 

Proaktives Management: Der Schlüssel zur Widerstandsfähigkeit 

Nach meinen Erfahrungen bei RFB Legal, am besten schneiden jene Vermieter ab, die ihre Mietverträge für Gewerbeimmobilien auf “Frühwarnzeichen” – wie beispielsweise Aufforderungen zur Zahlung der monatlichen Miete oder anhaltende Rückstände bei den Nebenkosten. 

Maßnahmen ergreifen vorher Wenn ein Mieter Insolvenz anmeldet, stehen Ihnen weitaus mehr Möglichkeiten zur Verfügung, darunter CRAR (Commercial Rent Arrears Recovery) oder eine friedliche Rückkehr, die möglicherweise verhindert wird, sobald ein Moratorium in Kraft tritt. 

Vermieter facing tenant insolvency must evaluate their Geschäftsmiete Sicherheit, einschließlich Mietkautionen und AGAs, wobei zu prüfen ist, ob das jeweilige Insolvenzverfahren (wie Verwaltung) verhängt ein Moratorium für die Vollstreckung. Zu den wichtigsten Optionen gehört die Geltendmachung der Miete als Verwaltungskosten if the tenant remains in occupation or unter direct payment notices zu Untermieter. Strategische Verhandlung für eine Rückgabe des Mietobjekts kann zudem ein wirksames Mittel sein, um die Kontrolle über die Immobilie zurückzugewinnen und langfristige Verluste zu begrenzen. 

David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial tenants who have breached the terms of their lease. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk or by phone at 07762318409.