Überbrückungsdarlehen - Stellt der Verzugszinssatz eines Überbrückungsdarlehensgebers eine nicht einklagbare Vertragsstrafe dar?

In January 2024 we published an article about the case of the case of Houssein & Ors v London Credit Ltd & Ors [2023] EWHC 1428 (Ch) where the High Court held that a default interest rate in a bridging loan agreement secured by Wohnen property constituted a penalty clause and was unenforceable – “Verzugszinsen für Überbrückungsdarlehensgeber: Oberster Gerichtshof hält 4%-Verzugszinsen für nicht durchsetzbare Strafzinsen”

Unter summary, the High Court held that the default interest rate (4% per month) did not protect any ‘legitimate interest’ of the bridging lender and that it was an unenforceable penalty.  The Court further declared that interest at the standard contractual rate (1% per month) was payable by the borrower instead on any unpaid sums after the specified repayment date. 

The Court of Berufung has recently found that the High Court erred in his application of the correct test to determine whether a default interest clause amounted to an unenforceable penalty: Houssein gegen London Credit Ltd [2024] EWCA Civ 721.

The Court of Appeal followed the decisions in Cargill International Trading PTE Ltd / Uttam Galva Steels Ltd [2019] EWHC 476 (Comm) und der 3-stufige Test, der in Vivienne Westwood gegen Conduit Street [2017] EWHC 350 (Ch). Die Anwendung dieser drei Stufen: 

1. When deciding whether a provision amounts to a penalty, the threshold question was whether the default rate of interest was a secondary obligation engaged by breach of a primary contractual obligation. The High Court Judge did not deal with this threshold question, but it was implicit that it was crossed (i.e. the obligation to pay default interest arose upon a breach of the primary obligation in the bridging lender’s facility letter). 

2. Ob ein berechtigtes Interesse des Überbrückungsdarlehensgebers an der Erfüllung der Hauptverpflichtung geschützt ist (und wenn ja, in welchem Umfang und welcher Art das berechtigte Interesse war). Das Berufungsgericht stellte fest, dass der Richter des High Court einem Irrtum erlegen war. Obwohl dies zwischen den Parteien nicht strittig war, hatte der Richter nach einem berechtigten Interesse des Überbrückungskreditgebers an der Auferlegung von Verzugszinsen gesucht, und zwar durch Untersuchung der subjektiven Absichten der Parteien. Das Berufungsgericht stellte fest, dass die Schlussfolgerung des Richters am High Court, dass der Verzugszinssatz kein legitimes Interesse des Überbrückungskreditgebers schützte, falsch war, und stellte fest, dass “it is inevitable that a legitimate interest in the enforcement of the primary obligation to repay the Loan, all interest, fees and commissions on the Repayment Date arises here.” 

3. If such a legitimate interest is held to exist, the court must then consider whether the sum required to be paid is nevertheless exorbitant, extravagant or unconscionable in amount or in effect? The Court of Appeal held that the High Court Judge had not asked this important question, and was instead looking to see whether the bridging lender had a justification for the default rate. That was the wrong approach. 

Der Court of Appeal verwies die Frage, ob der Verzugszinssatz eine Vertragsstrafe darstellt, an den Richter der ersten Instanz zurück, um über die Anwendung des richtigen Kriteriums zu entscheiden. 

Das Berufungsgericht stellte außerdem fest, dass der High Court zu Unrecht zu dem Schluss gekommen war, dass nach dem Rückzahlungstermin weiterhin Verzugszinsen in Höhe von 1% pro Monat anfallen und dass der in der Kreditvereinbarung festgelegte Zinssatz nicht zu zahlen ist, wenn keine Verzugszinsen anfallen. Das Berufungsgericht legte die Kreditvereinbarung dahingehend aus, dass der Verzugszinssatz anwendbar wurde, wenn ein Verzugsereignis eintrat oder der Kreditnehmer einen Betrag nicht zum Fälligkeitsdatum zurückzahlte, aber es gab keinen Mechanismus, der es ermöglichte, dass der Zinssatz auf den verschuldensunabhängigen Zinssatz zurückgesetzt wurde, wenn der Verzugszinssatz anwendbar war, aber die Bestimmung als nicht durchsetzbar befunden wurde (der verschuldensunabhängige Zinssatz und der Verzugszinssatz schlossen sich gegenseitig aus). Der Gerichtshof stellte fest, dass, wenn der Verzugszinssatz als Sanktion eingestuft wird, unter den Umständen dieses Falles der verschuldensunabhängige Zinssatz nicht auf die nach dem Rückzahlungstermin ausstehenden Beträge angewandt werden würde. Das Gericht räumte jedoch ein, dass der Kreditgeber unter diesen Umständen seine Gegenforderung nach gesetzlichen/angemessenen Zinsen geltend machen kann. 

The case provides a reminder of the 3 stage test to be applied to establish whether a default interest rate is unenforceable as a penalty and it wird be interesting to see whether the High Court, when it applies the correct test, reaffirms that the default interest rate in this case constitutes a penalty. 

Die Auslegung des Fazilitätsschreibens richtete sich nach den besonderen Bedingungen in diesem speziellen Vertrag. Die Entscheidung des Gerichtshofs zeigt jedoch, dass ein Standardzinssatz nicht automatisch anwendbar ist, nur weil ein Verzugszinssatz eine Strafe darstellt und daher nicht durchsetzbar ist. 

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