Ansprüche auf Instandsetzung: Ein Leitfaden für private Wohnungsvermieter

Als privater Wohnungsvermieter ist eine der kostspieligsten und zeitaufwändigsten Herausforderungen, mit denen Sie konfrontiert werden können, die Klage eines Mieters wegen Baufälligkeit. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Vermieter, die mit Mietern mit erheblichen Mietrückständen zu tun haben, auch mit einer Gegenklage wegen Baufälligkeit konfrontiert werden, wenn sie versuchen, den Besitz gemäß Abschnitt 8 des Wohnungsgesetzes von 1988. 

In diesem Artikel erläutern wir die wichtigsten Elemente von Instandsetzungsansprüchen und geben praktische Empfehlungen, wie private Wohnungsvermieter ihren Instandsetzungspflichten nachkommen und gleichzeitig das Risiko von Instandsetzungsansprüchen minimieren können. 

Elemente eines Anspruchs auf Beseitigung von Mängeln 

Um einen Anspruch auf Beseitigung von Mängeln geltend machen zu können, muss ein Mieter nachweisen, dass: 

1. Es besteht ein Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter (in der Regel ein Mietvertrag, ob schriftlich oder mündlich). 

2. Der Vertrag enthält eine Klausel, die den Vermieter verpflichtet, die Immobilie in gutem Zustand zu erhalten. Auch wenn eine solche Klausel fehlt, ist der Vermieter rechtlich verpflichtet, die Immobilie gemäß dem Landlord and Tenant Act 1985. 

3. Der Vermieter hat es versäumt, die Immobilie in gutem Zustand zu erhalten. 

4. Der Vermieter wurde auf die Mängel aufmerksam gemacht oder hatte Kenntnis von ihnen. 

5. Der Mieter hat dadurch einen Schaden erlitten. 

Pflichten des Vermieters 

Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, die folgenden Aspekte einer Immobilie instand zu halten (in Mietverträgen werden manchmal zusätzliche Verpflichtungen zwischen Vermietern und Mietern vereinbart): 

• Probleme mit Feuchtigkeit und Schimmel 

• Die Struktur und das Äußere des Gebäudes 

• Wasserleitungen und -installationen, einschließlich Bäder, Waschbecken, Abflusssysteme und Toiletten 

• Gasleitungen und Elektroinstallationen 

• Dächer, Fenster, Dachrinnen und Abflüsse 

• Heizungs- und Warmwassersysteme 

Der Vermieter muss auch sicherstellen, dass die Immobilie für den menschlichen Gebrauch geeignet ist. Dazu gehört die Beseitigung von Konstruktionsmängeln, die zu Kondensation, Feuchtigkeit, schlechter Belüftung oder unwirksamer Heizung führen können. 

Schutz der eigenen Position 

Bestandsaufnahme und Zustandsbeschreibung 

Bei der Aufnahme eines neuen Mieters empfehlen wir Vermietern dringend, eine dritte Partei zu beauftragen, eine vollständige fotografische Bestandsaufnahme und einen Zustandsbericht so kurz vor dem Einzugsdatum des Mieters wie möglich durchzuführen. 

Dieses Dokument dient als Nachweis für den Zustand der Immobilie zu Beginn des Mietverhältnisses. Das Inventar und der Zustandsplan sollten dem Mieter ausgehändigt werden, der mit seiner Unterschrift sein Einverständnis mit dem Inhalt bestätigt. Die Mieter sollten dazu angehalten werden, das Dokument sorgfältig zu prüfen und etwaige Unstimmigkeiten gleich zu Beginn zu melden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. 

Regelmäßige Inspektionen 

Vermieter sollten regelmäßig Inspektionen durchführen, um sich über notwendige Reparaturen zu informieren und den Zustand der Immobilie zu überwachen. Bei jeder Inspektion ist es ratsam,: 

• Machen Sie Fotos von allen Räumen. 

• Erstellen Sie einen Inspektionsbericht. 

• Übergeben Sie dem Mieter eine Kopie des Berichts. 

Die rasche Behebung von Reparaturproblemen ist entscheidend. Verzögerungen führen oft dazu, dass sich die Probleme im Laufe der Zeit verschlimmern, was zu deutlich höheren Reparaturkosten und umfangreicheren Arbeiten führt. 

Aufbewahrung von Belegen für den Schriftverkehr 

Das Führen gründlicher Aufzeichnungen über den gesamten Schriftverkehr mit Mietern ist eine bewährte Praxis und kann Vermietern viel Zeit und Kosten sparen. 

Ein häufiger Streitfall entsteht, wenn Vermieter keine Aufzeichnungen über ein gemeldetes Problem haben, während Mieter behaupten, sie hätten es per Telefon gemeldet. Um dieses Risiko zu vermindern, sollten Vermieter: 

• Führen Sie detaillierte Anwesenheitsnotizen über alle Telefonate mit den Mietern. 

• Führen Sie ein Protokoll über alle gemeldeten Probleme, einschließlich des Datums, an dem sie aufgetreten sind. 

• Halten Sie fest, wann die Reparaturen abgeschlossen sind. 

Das ist wichtig, denn wenn Sie auf ein Problem aufmerksam gemacht werden, das unter Ihre Reparaturverpflichtungen fällt, beginnt die Uhr zu ticken, innerhalb derer Sie dieses Problem beheben müssen.   

Das bloße Vorhandensein eines Mangels bedeutet nicht automatisch, dass Sie Ihre Instandsetzungspflicht verletzt haben. Ihre Verpflichtung zur Beseitigung von Mängeln beginnt mit dem Datum, an dem Sie Kenntnis von den Mängeln erhalten. Sie haben dann eine "angemessene Zeit", um die Mängel zu beseitigen (die angemessene Zeit hängt von der Schwere des Mangels ab). Wenn eine "angemessene Zeit" verstrichen ist, ohne dass der Vermieter die Mängel beseitigt hat, verstößt der Vermieter wahrscheinlich gegen seine Instandsetzungspflichten.   

Die Aufbewahrung von Belegen für die Korrespondenz ist auch dann von entscheidender Bedeutung, wenn ein Mieter Mängel meldet, Sie und Ihre Auftragnehmer jedoch Schwierigkeiten haben, Zugang zu der Immobilie zu erhalten, um sie zu inspizieren und die notwendigen Reparaturen durchzuführen. Darauf gehen wir weiter unten näher ein, aber es ist äußerst nützlich, schriftliche Anträge auf Zugang aufzubewahren.   

Einholung einer zweiten Meinung 

Bei Ronald Fletcher Baker LLP sind wir häufig in komplexen Streitfällen tätig, bei denen zwischen Vermieter und Mieter Uneinigkeit über die Verantwortung für ein Problem besteht. 

Häufig setzen Vermieter ihre regulären Auftragnehmer ein, um die von ihren Mietern gemeldeten Reparaturen durchzuführen. Sie verlassen sich dann auf die von ihren Auftragnehmern bereitgestellten Informationen, um den Umfang der erforderlichen Arbeiten zu bestimmen und festzustellen, ob der Vermieter für diese Reparaturen verantwortlich ist.   

In Fällen, in denen Sie den Verdacht haben oder von Ihrem Auftragnehmer darauf hingewiesen werden, dass der Mieter zu den gemeldeten Problemen beitragen könnte, empfiehlt es sich, eine zweite Meinung zu dem Problem einzuholen. Es wäre von Vorteil, wenn es sich dabei um einen Sachverständigen handelt, der sich auf Fälle von Wohnungsmängeln spezialisiert hat. Dieser sollte die Immobilie zu einem zwischen den Parteien vereinbarten Termin besichtigen, eine vollständige Inspektion durchführen und einen Bericht über seine Ergebnisse erstellen. Dies sollte dem Vermieter eine gute Vorstellung davon vermitteln, ob der Mieter zu den Problemen beiträgt, und dem Mieter die Möglichkeit geben, einige seiner Handlungen zu ändern, um zu verhindern, dass nach den Sanierungsarbeiten weitere Probleme auftreten.   

Es ist selten, dass ein Mieter absichtlich zu den Problemen des Verfalls beiträgt, da es sich um seine Wohnung handelt, und im Allgemeinen wollen die Mieter nicht in einer Wohnung leben, die von Verfall betroffen ist. Manchmal sind sich die Mieter nicht bewusst, dass beispielsweise das Trocknen der Wäsche im Winter in der Wohnung ohne Heizung und Entfeuchter zu Feuchtigkeit und Kondensation führt. Ein vernünftiges Gespräch zwischen Vermieter und Mieter kann die Probleme zwischen den Parteien oft schnell lösen und langwierige und oft belastende Streitigkeiten vermeiden - und vor allem sicherstellen, dass die Immobilie in einem guten Zustand bleibt, ohne Feuchtigkeit, Kondensation oder Schimmel.   

Vermieter als Erbpächter 

In manchen Fällen sind die Vermieter als Pächter für bestimmte Reparaturen nicht zuständig. Ein häufiges Beispiel ist ein Mieter einer Dachgeschosswohnung, bei dem Wasser aus dem Dach eindringt, während der Vermieter für das Dach verantwortlich ist. 

Wenn ein Mieter ein solches Problem meldet, sollte der Vermieter den Vermieter sofort benachrichtigen, ein Beweisfoto beifügen und auf die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag verweisen. Wenn der Vermieter keine Maßnahmen ergreift, muss er möglicherweise rechtliche Schritte einleiten, um die Reparaturen durchzusetzen. 

In diesen Fällen ist es von entscheidender Bedeutung, Aufzeichnungen über den gesamten Schriftverkehr mit dem Vermieter aufzubewahren. 

Zugangsprobleme 

Wie bereits erwähnt, ist es wichtig, den gesamten Schriftverkehr mit den Mietern zu dokumentieren. Vermieter sollten sich Zugang verschaffen, um gemeldete Mängel zu untersuchen oder zu beheben: 

1. Vergewissern Sie sich, dass alle Anträge auf Zugang mit dem Mietvertrag übereinstimmen. Wenn der Vertrag eine schriftliche Vorankündigung von mindestens 24 Stunden vorsieht, sorgen Sie dafür, dass diese eingehalten wird. 

2. Bieten Sie dem Mieter mehrere Termine für Inspektionen oder Reparaturen an und berücksichtigen Sie dabei seine beruflichen Verpflichtungen. 

3. Wenn Sie keine Antwort auf Ihre erste Anfrage erhalten, fragen Sie erneut nach. Legen Sie dieses Mal das Datum und die Uhrzeit fest, zu der Sie bzw. Ihre Auftragnehmer das Grundstück betreten werden. Geben Sie klar und deutlich an, dass der Zugang am [x]-Datum um [x]-Uhrzeit erforderlich ist, um [x]-Arbeiten durchzuführen. 

4. Wird der Zugang verweigert, so ist der verweigerte Besuch zu dokumentieren. Die Auftragnehmer sollten einen schriftlichen Bericht erstellen, in dem das Datum, die Uhrzeit und der Grund für die Verweigerung des Zugangs vermerkt sind. Dieser Bericht sollte in der Akte des Mieters aufbewahrt werden. 

5. Wenn das Problem fortbesteht, versuchen Sie, es gütlich zu lösen. Verweigert der Mieter jedoch weiterhin den Zutritt, können rechtliche Schritte erforderlich sein, um eine einstweilige Verfügung für den Zutritt zu erwirken. 

Wenn Sie jedoch alle diese Schritte unternehmen und der Mieter entweder nicht reagiert oder mehrere Termine für den Zugang vereinbart hat, die im letzten Moment abgesagt wurden bzw. der Zugang verweigert wurde, als Sie das Haus betreten haben, bedeutet dies nicht unbedingt, dass Ihre Instandsetzungspflicht entfällt.   

Natürlich ist dies ein mildernder Umstand, der zu berücksichtigen ist, wenn der Mieter ein Verfahren wegen Baufälligkeit anstrengt, aber ein Vermieter, der Arbeiten zur Beseitigung von Baufälligkeit/Schäden an einer Immobilie durchführen muss und dessen Mieter den Zugang verweigert, wäre berechtigt, eine einstweilige Verfügung zu erlassen, die den Mieter verpflichtet, ihm für diese Arbeiten Zugang zu gewähren.   

Folgen der Nichteinhaltung von Reparaturverpflichtungen 

Die Durchführung von Reparaturen kann zwar kostspielig sein, aber die Unterlassung von Reparaturen kann noch wesentlich teurer sein. Ein Vermieter, der eine Klage wegen Baufälligkeit verliert, kann haftbar gemacht werden für: 

• Die Kosten für Reparaturarbeiten (die aufgrund von Verzögerungen höher sein können). 

• Entschädigung des Mieters für erlittene Verluste. 

• Die Gerichtskosten des Mieters. 

Wenn ein Mieter seine Mietzahlungen eingestellt hat und der Vermieter die Räumung des Hauses anstrebt, kann eine Gegenklage wegen Baufälligkeit den Prozess verzögern - oft um mehr als ein Jahr. 

Das Führen klarer Aufzeichnungen über den Zustand der Immobilie, Inspektionen und die gesamte Kommunikation mit den Mietern kann Vermieter vor solchen Ansprüchen schützen. 

Stehen Sie vor einem Problem mit der Instandhaltung? Kontaktieren Sie uns

Wenn Sie sich mit einem Problem oder einem Streit mit Ihrem Mieter konfrontiert sehen, wenden Sie sich an Marissa Lawrence und David Burns unter 0302 917 1707 oder E-Mail m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.