Änderungen ohne Zustimmung vornehmen: Die rechtlichen Risiken von unerlaubten Änderungen an Mietobjekten

Mieter von Wohnimmobilien möchten häufig ihre Wohnungen renovieren, modernisieren oder umgestalten. Ob es nun darum geht, eine Innenwand zu entfernen, Holzfußböden zu verlegen oder eine Küche oder ein Badezimmer neu zu gestalten – solche Arbeiten werden oft als selbstverständlicher Bestandteil des Wohneigentums angesehen. Bei Mietwohnungen ist das Recht auf Umbauten jedoch häufig durch die Bestimmungen des Mietvertrags eingeschränkt. 

Unbefugte Umbauten gehören zu den häufigsten Streitpunkten bei Wohnmietobjekten. Mieter führen solche Arbeiten oft ohne Zustimmung durch, in der Annahme, dass es sich um geringfügige, rein interne Arbeiten handelt oder dass diese kaum auffallen werden. In der Realität können Mieter jedoch, je nach Art der Umbauten, durch die Durchführung von Arbeiten ohne Zustimmung/Genehmigung des Eigentümers erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken ausgesetzt sein. 

In diesem Artikel wird erläutert, wie Umbauvereinbarungen in Mietverträgen für Wohnräume funktionieren, was rechtlich als Umbau gilt, welche Folgen ein Umbau ohne Zustimmung hat und wie Verstöße gegen diese Bestimmungen beigelegt werden können. 

Erbpacht und die Rolle des Pachtvertrags 

Im Gegensatz zum Eigentumsrecht ist ein Erbbaurecht ein vertragliches Recht, eine Immobilie für einen festgelegten Zeitraum zu nutzen, wobei die im Erbbaurechtsvertrag festgelegten Auflagen zu beachten sind. Der Erbbaurechtsvertrag regelt, was der Erbbauberechtigte mit der Immobilie tun darf und was nicht, und enthält in der Regel detaillierte Einschränkungen hinsichtlich Umbauten. 

Baubeschränkungen gibt es aus gutem Grund. Wohngebäude beinhalten oft gemeinschaftliche Strukturen, Versorgungsleistungen und Versicherungsvereinbarungen. Nicht genehmigte Arbeiten können die bauliche Integrität des Gebäudes beeinträchtigen, die Brandsicherheit gefährden, die Lärmübertragung verstärken oder den Versicherungsschutz ungültig machen. Eigentümer und Verwaltungsgesellschaften behalten daher die Kontrolle über Umbauten, um das Gebäude als Ganzes und die Interessen anderer Mieter zu schützen. 

Die Nichteinhaltung einer Umbauverpflichtung stellt einen Verstoß gegen den Mietvertrag dar und kann für den Mieter zu Zwangsvollstreckungsmaßnahmen und Kosten führen.   

Arten von Umbauvereinbarungen in Wohnraummietverträgen 

Ausgangspunkt bei jedem Streitfall bezüglich Umbauten ist der genaue Wortlaut des Mietvertrags. Nicht alle Umbauvereinbarungen sind gleich, und die rechtlichen Folgen hängen davon ab, wie die Vereinbarungen formuliert sind. 

Manche Mietverträge enthalten absolute Auflagen, die Umbauten gänzlich untersagen. Ist eine Klausel absolut, ist der Vermieter nicht verpflichtet, seine Zustimmung zu erteilen, und der Mieter hat keinerlei Recht, die Arbeiten durchzuführen. Oft beziehen sich solche absoluten Klauseln auf bauliche Veränderungen, doch je nach Wortlaut der Klausel können manchmal auch relativ geringfügige nicht-bauliche Arbeiten unter ein solches Verbot fallen. 

Mietverträge enthalten häufig einschränkende Vereinbarungen, wonach Änderungen nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig sind. In diesen Fällen muss die Zustimmung vor Beginn der Arbeiten eingeholt werden. Ist die Vereinbarung zwar einschränkend, enthält jedoch keine Bestimmungen zur Angemessenheit, kann der Vermieter die Zustimmung vorbehaltlich bestimmter gesetzlicher Auflagen verweigern. 

Manche Mietverträge enthalten eine umfassende Vereinbarung, wonach die Zustimmung nicht ohne triftigen Grund verweigert werden darf. Unter diesen Umständen muss der Vermieter über angemessene und triftige Gründe für eine Ablehnung verfügen. Doch selbst wenn ein Vermieter verpflichtet ist, sich vernünftig zu verhalten, muss die Zustimmung dennoch im Voraus eingeholt werden, und der Pächter kann nicht davon ausgehen, dass die Zustimmung zwangsläufig erteilt wird. 

Streitigkeiten entstehen oft, weil Mieter sich eher auf die Art der Arbeiten als auf den Wortlaut des Mietvertrags konzentrieren. In der Praxis kann es vorkommen, dass selbst geringfügige Arbeiten einer Zustimmung bedürfen, wenn sie unter den Geltungsbereich der Vereinbarung fallen. 

Was gilt als “Änderung”? 

Ein häufiger Streitpunkt ist die Frage, ob bestimmte Arbeiten überhaupt als Änderung gelten. In Mietverträgen wird dieser Begriff selten erschöpfend definiert, und Streitigkeiten drehen sich oft um die Auslegung. 

Im Allgemeinen bedeutet eine bauliche Veränderung eine Änderung der baulichen Beschaffenheit der Immobilie. Bauliche Maßnahmen wie das Entfernen von Wänden oder die Veränderung tragender Elemente fallen fast immer darunter. Aber auch nicht-bauliche Maßnahmen können als bauliche Veränderungen gelten, wenn sie die Bausubstanz, die Raumaufteilung oder die Haustechnik der Wohnung betreffen. 

Zu den gängigen Beispielen für Arbeiten, für die häufig eine Genehmigung erforderlich ist, gehören der Einbau oder die Versetzung von Trennwänden, die Verlegung von Hartbodenbelägen, Änderungen an Sanitär- oder Elektroinstallationen sowie Umgestaltungen von Küchen und Bädern. Selbst Arbeiten, die rein kosmetischer Natur erscheinen, können davon betroffen sein, je nach ihrer Dauerhaftigkeit und ihren Auswirkungen. 

Im Gegensatz dazu stellen rein dekorative Arbeiten, wie das Streichen oder das Auswechseln von Teppichen, eher keine baulichen Veränderungen dar, wobei dies wiederum vom Wortlaut des Mietvertrags abhängt. 

Mieter sollten sich davor hüten, davon auszugehen, dass Innenausbauarbeiten von der Pflicht zur vorherigen Zustimmung ausgenommen sind. Die Tatsache, dass die Arbeiten von außen nicht sichtbar sind, bedeutet nicht, dass sie nicht unter die Umbauvereinbarung fallen. 

Änderungsgenehmigungen und die Notwendigkeit einer formellen Zustimmung 

Ist eine Zustimmung erforderlich, wird diese in der Regel in Form einer formellen Umbaugenehmigung erteilt. Eine Genehmigung ist ein rechtsgültiges Dokument, das die Zustimmung des Vermieters festhält und die Bedingungen festlegt, unter denen die Arbeiten durchgeführt werden dürfen. 

Mietverträge enthalten in der Regel detaillierte Angaben zu den Bauarbeiten, Anforderungen an die fachliche Bauaufsicht, Verpflichtungen zur Einhaltung von Planungs- und Bauvorschriften sowie die Verpflichtung, die Immobilie bei Ablauf des Mietverhältnisses gegebenenfalls wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Außerdem wird der Mieter in der Regel verpflichtet, die Rechts- und Gutachterkosten des Vermieters zu tragen. 

Es ist riskant, sich auf informelle Gespräche, E-Mails oder mündliche Zusagen zu stützen. Eine Zustimmung sollte stets ordnungsgemäß dokumentiert werden. Ohne eine formelle Genehmigung könnte es für einen Pächter später schwierig werden, nachzuweisen, dass eine Zustimmung erteilt wurde, insbesondere wenn das Eigentumsrecht den Besitzer wechselt oder sich die Verwaltungsvereinbarungen ändern. 

Durchführung von Arbeiten ohne Genehmigung 

Unbefugte Umbauten kommen meist dann vor, wenn Pächter aufgrund von Zeitdruck, Kostenbedenken oder einem Missverständnis ihrer Pflichten ohne Zustimmung handeln. In manchen Fällen wurden die Arbeiten möglicherweise von einem früheren Eigentümer durchgeführt, sodass der aktuelle Pächter das Problem geerbt hat. 

Unabhängig davon, wie es dazu kommt: Die Durchführung von Arbeiten ohne die erforderliche Genehmigung stellt einen Verstoß gegen den Mietvertrag dar. Dieser Verstoß liegt auch dann vor, wenn die Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden, den Vorschriften entsprechen oder von den Nachbarn begrüßt werden. 

Rechtliche Folgen unbefugter Änderungen 

Die rechtlichen Folgen unerlaubter Umbauten können schwerwiegend sein. Ein Vermieter kann berechtigt sein, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie zu verlangen, selbst wenn die Arbeiten zu einer Wertsteigerung der Wohnung geführt haben. Dies kann mit erheblichen Kosten verbunden sein, insbesondere wenn es sich um bauliche Veränderungen handelt. 

Vermieter können zudem Schadensersatz wegen Vertragsverletzung geltend machen, einschließlich einer Entschädigung für entstandene Verluste und der Erstattung der Kosten für die Begutachtung der Arbeiten. Viele Mietverträge sehen vor, dass Vermieter ihre Anwalts- und Gutachterkosten als Verwaltungsgebühr erstattet bekommen, selbst wenn kein Gerichtsverfahren eingeleitet wird. 

In dringenden Fällen kann ein Vermieter eine einstweilige Verfügung beantragen, um die Fortsetzung der Arbeiten zu verhindern oder Abhilfemaßnahmen zu erzwingen. Die Erteilung einer einstweiligen Verfügung liegt im Ermessen des Gerichts, doch greifen die Gerichte häufig ein, wenn nicht genehmigte Arbeiten eine Gefahr für das Gebäude oder andere Bewohner darstellen. 

Unbefugte Umbauten können zudem praktische Schwierigkeiten mit sich bringen, wenn ein Pächter die Immobilie verkaufen oder neu beleihen möchte. Die Anwälte der Käufer stellen regelmäßig Nachfragen zu Umbauten, und Kreditgeber können die Finanzierung verweigern, wenn Arbeiten ohne Zustimmung durchgeführt wurden. Die Klärung dieser Angelegenheit in dieser Phase kann kostspielig und zeitaufwendig sein. 

Verfall und Schutzbestimmungen bei Wohnraummietverträgen 

Bei Diskussionen über Vertragsverletzungen im Mietrecht wird häufig der Begriff der Vertragsauflösung ins Spiel gebracht, doch ist es wichtig zu verstehen, wie dieser bei Wohnraummietverträgen funktioniert. Zwar bleibt die Vertragsauflösung ein Rechtsmittel bei Vertragsverletzungen, doch unterliegt sie einem erheblichen gesetzlichen Schutz. 

Bevor eine Vertragsstrafe geltend gemacht werden kann, muss der Vermieter in der Regel den Vertragsbruch nachweisen. Der Mieter muss den Vertragsbruch zugegeben haben, oder die Abteilung für Wohnimmobilien des First-tier Tribunal (Property Chamber) in England, ein Mietwertgericht in Wales, ein Gericht oder ein Schiedsgericht muss endgültig festgestellt haben, dass ein Vertragsbruch vorliegt. 

Der Vermieter muss dem Mieter eine förmliche Aufforderung gemäß § 146 zustellen, in der er ihn auffordert, die unerlaubten Umbauten zu beseitigen. 

Pächter haben zudem das Recht, einen Antrag auf Aufhebung des Verfalls zu stellen, und die Gerichte zögern, Wohnraumnutzern ihre Wohnungen zu entziehen, wenn Verstöße behoben werden können. 

In der Praxis kommt es bei Fällen, in denen es lediglich um unbefugte Umbauten geht, selten zu einer Vertragsauflösung. Das Gericht ist jedoch befugt, die Auflösung eines langfristigen Wohnraummietvertrags anzuordnen, wenn der Vermieter die gesetzlichen Verfahren eingehalten hat und das Gericht eine solche Anordnung für angemessen hält.  Die Möglichkeit der Kündigung kann ein wirkungsvolles Verhandlungsinstrument sein, und Pächter sollten sie nicht als leere Drohung abtun. 

Nachträgliche Einwilligung und Nachholung von Verstößen 

In manchen Fällen lassen sich nicht genehmigte Umbauten durch eine nachträgliche Genehmigung regeln. Dazu muss nach Abschluss der Arbeiten ein Antrag auf Erteilung einer Genehmigung gestellt werden. 

Vermieter sind nicht verpflichtet, eine nachträgliche Genehmigung zu erteilen, selbst wenn sie die Arbeiten möglicherweise im Voraus genehmigt hätten, wäre die Genehmigung rechtzeitig vor Beginn der Umbauarbeiten beantragt worden. Wird eine Genehmigung erteilt, ist diese häufig an Auflagen geknüpft, darunter die Zahlung höherer Gebühren, die Vorlage von Gutachten oder Bescheinigungen und in manchen Fällen die Durchführung von Nachbesserungsarbeiten. 

Mieter sollten sich bewusst sein, dass die Beantragung einer nachträglichen Genehmigung den Vertragsverstoß erst dann beseitigt, wenn eine Genehmigung erteilt wurde. Oftmals ist eine strategische Beratung erforderlich, um die Verhandlungen zu steuern und das Risiko von Durchsetzungsmaßnahmen zu minimieren. 

Die Bedeutung einer frühzeitigen Rechtsberatung 

Fälle von unbefugten Umbauten sind selten eindeutig, und die damit verbundenen Risiken werden oft unterschätzt. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann Pächtern helfen, ihre Pflichten zu verstehen, die Schwere eines Verstoßes einzuschätzen und den effektivsten Weg zur Lösung des Problems zu finden. 

Für Vermieter und Hausverwaltungen kann eine rechtzeitige Beratung dabei helfen, Vertragsbestimmungen angemessen durchzusetzen und unnötige Eskalationen zu vermeiden. 

Schlussfolgerung 

Änderungen an einer Mietimmobilie ohne die erforderliche Zustimmung können weitreichende Folgen haben. Was auf den ersten Blick wie eine geringfügige Verbesserung erscheint, kann zu einem Verstoß gegen den Mietvertrag, Zwangsmaßnahmen und erheblichen Kosten führen. 

Mieter sollten stets die Bestimmungen ihres Mietvertrags prüfen und vor der Durchführung von Arbeiten die erforderliche Genehmigung einholen. Sind bereits ohne Genehmigung Umbauten vorgenommen worden, kann eine frühzeitige fachliche Beratung oft verhindern, dass sich die Angelegenheit zuspitzt, und dazu beitragen, die Situation zu akzeptablen Bedingungen zu regeln. 

Eine fachkundige Beratung in Immobilienrechtsstreitigkeiten ist unerlässlich, um diese Streitigkeiten zu bewältigen und praktische, wirtschaftlich sinnvolle Lösungen zu erzielen. 

Rechtsstreitigkeiten in Immobilienangelegenheiten: Kontaktieren Sie uns 

Ben Lewis ist Rechtsanwalt in der Abteilung für Rechtsstreitigkeiten von RFB. 

Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Ben Lewis per E-Mail an B.Lewis@rfblegal.co.uk oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892.