Einspruch gegen die Verlängerung eines gewerblichen Mietvertrags - Absicht des Vermieters, das Grundstück F zu sanieren 

Seit über siebzig Jahren ist die Landlord and Tenant Act 1954 (‘the Act’) has formed the cornerstone of Gewerbeimmobilie law in England and Wales, attempting to balance the interests of business tenants and the legitimate Eigenschaft rights of landlords. 

Muss ein Gewerbemieter am Ende der Mietzeit ausziehen? 

Unless a Geschäftsmiete is ‘contracted out’ of the Act, and provided that certain qualifications are met, a business tenant generally has the right to remain in occupation of the business premises after the contractual term ends or the right to a new lease on similar terms, also known as ‘security of tenure’. 

At the expiry of the contractual term, business leases with security of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until either the landlord or the tenant terminate it, in accordance with the Act. 

Derzeit sind gewerbliche Mietverhältnisse mit einer Dauer von bis zu sechs Monaten von der Sicherheit des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Im Juni 2025 hat die Rechtskommission jedoch ‘…provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing the threshold to 2 years.’ Whether and when Parliament wird adopt this recommendation remains to be seen. 

Wie erkenne ich, ob ein Gewerbemieter eine Besitzstandsgarantie hat? 

Um festzustellen, ob ein Mietvertrag nicht unter die Bestimmungen des Gesetzes über die Sicherheit des Mietverhältnisses fällt, muss zunächst der bestehende Mietvertrag sorgfältig geprüft werden. 

Der Pachtvertrag selbst sollte eine Klausel enthalten, in der ausdrücklich erklärt wird, dass beide Parteien zugestimmt haben, aus dem Gesetz von 1954 auszusteigen, und dass das ordnungsgemäße Verfahren eingehalten wurde.  

Der Vermieter muss dem Mieter eine förmliche ‘Abmahnung’ zukommen lassen, in der er erklärt, dass er auf sein Recht auf Verlängerung des Mietvertrags gemäß dem Landlord and Tenant Act 1954 verzichtet. 

The tenant should have signed a declaration acknowledging that they received the warning notice and understood the consequences. 

Dies könnte eine einfache Erklärung sein, wenn der Mieter die Mitteilung mindestens 14 Tage vor Abschluss des Mietvertrags erhalten hat; oder 

A statutory declaration, sworn before a solicitor, if the tenant received the notice less than 14 days before entering into the lease. 

Kann ein Vermieter eine Mietvertragsverlängerung ablehnen, wenn er das Grundstück sanieren möchte? 

There are various grounds on which a commercial landlord can oppose the grant of a new lease, including the grounds contained in s.30(1)(f) of the Act. This entitles the landlord to resist the grant of a new lease if it has a genuine firm and settled intention to redevelop the premises or carry out substantial works of construction and requires vacant possession to do so. 

Das Gesetz sieht vor, dass ein Vermieter, der sich der Verlängerung eines gesicherten Gewerbemietvertrags widersetzen möchte, eine Bekanntmachung gemäß Abschnitt 25 des Gesetzes (‘s25 notice’) mit einer Kündigungsfrist von mindestens sechs und höchstens zwölf Monaten zustellen muss. 

When unter a ‘hostile’ s25 notice to oppose lease renewal, the landlord must rely on one of the seven grounds set out in s30(1) of the Act, though only one need be established. Ground (f) is one of these grounds and allows the landlord to oppose renewal where: 

‘...bei Beendigung des laufenden Mietverhältnisses beabsichtigt der Vermieter... die zum Betrieb gehörenden Gebäude oder einen wesentlichen Teil dieser Gebäude abzureißen oder umzubauen oder wesentliche Bauarbeiten im Betrieb oder in einem Teil davon durchzuführen, wenn er dies vernünftigerweise nicht tun kann, ohne in den Besitz des Betriebs zu gelangen’.’. 

The application of Ground (f) represents a delicate balancing act between competing interests: the landlord’s right to develop and improve their property asset, and the tenant’s security of tenure. With Immobilienentwicklung pressures intensifying across the United Kingdom, particularly in urban centres experiencing regeneration, Ground (f) claims have become increasingly common. Sometimes landlords are uncertain about the evidential burden required to successfully oppose renewal. 

Muss der Vermieter nur nachweisen, dass der physische Besitz der Immobilie erforderlich ist, damit ein Antrag nach § 25 erfolgreich ist? 

Der Vermieter muss nachweisen, dass er den rechtlichen und nicht nur den physischen Besitz der Räumlichkeiten verlangt. Zum Beispiel, in Heath v Drown the tenant’s lease included a reservation allowing the landlord to enter and carry out works. The court held that if the landlord already had the right (via the lease) to enter and do the relevant works, they did not need full legal possession and thus the Ground (f) application would fail. 

Welche Arbeiten sind für einen gewerblichen Vermieter, der seine Immobilie sanieren möchte, relevant, um zu entscheiden, ob einer Mietvertragsverlängerung erfolgreich widersprochen werden kann? 

Grund f) gilt nur für Arbeiten, die im “Betrieb” (der Teil des Grundstücks, den der Pächter für die Zwecke seines Unternehmens nutzt) durchgeführt werden sollen, wie er in Joel gegen Swaddle. Wenn in den Räumlichkeiten gearbeitet wird, aber nicht an Teilen der Räumlichkeiten, die durch den Mietvertrag vermietet werden und die der Mieter nicht zu Geschäftszwecken nutzt, ist Grund f) nicht anwendbar. 

In jüngerer Zeit, Sainsbury's Supermarkets Ltd. gegen Medley Assets Ltd bestätigt, dass “der Betrieb” für die Zwecke eines Antrags nach Buchstabe f) die Räumlichkeiten bezeichnet eigentlich zum Zeitpunkt der Anhörung vom Mieter bewohnt. In diesem Fall hatte der Vermieter geplant, den bestehenden Boden des Untergeschosses auszuheben und eine neue Untermauerung zu schaffen. Da der Mietvertrag zwar das Kellergeschoss, nicht aber die darunter liegende Ebene umfasste, befand das Gericht, dass diese Arbeiten unter die Beteiligung und nicht innerhalb der Betrieb und ist letztlich irrelevant für den Widerstand des Vermieters gegen einen neuen Mietvertrag. 

Ein Mieter kann auch während des Verfahrens die bewohnte Fläche verkleinern, um den Antrag des Vermieters abzuwehren, wenn sich die geplanten Arbeiten nur auf Teile außerhalb des Betriebs beziehen.   

Another consideration for the court is the amount of disruption to be caused to the tenant’s business whilst works are taking place. Whilst each case is considered on its facts, it is generally expected that the landlord will succeed under Ground (f) if the tenant is to be excluded from the property for 12 or more weeks, as this level of disruption will require the landlord to take legal possession of the premises. 

Auf welche Art von Arbeiten kann sich ein Vermieter nach Grund (f) berufen? 

Grund f) bezieht sich auf den Abriss, den Wiederaufbau oder wesentliche Bauarbeiten an der Gesamtheit oder einem wesentlichen Teil der zum Betrieb gehörenden Räumlichkeiten. Arbeiten, die der Verpächter bereits im Rahmen des Pachtvertrags (oder aufgrund eines stillschweigenden Zugangsrechts) durchführen darf, fallen nicht darunter (Romulus Trading Company Ltd gegen Henry Smith's Charity Trustees). Dies gilt auch für Reparaturen, zu deren Durchführung sich beide Parteien verpflichtet haben. Wenn der Vermieter Reparaturen durchführen muss, ohne dass ein ausdrückliches Betretungsrecht besteht, wird das Betretungsrecht stillschweigend gewährt und die Arbeiten sind von der Gegenleistung ausgeschlossen. 

A lease clause allowing the landlord to enter the property to make improvements may be sufficient to authorise significant works. However, this right is limited if the lease also requires the landlord to restore all damage caused by the works. In such cases, the landlord may be unable to proceed if restoration is impossible—for instance, if the proposed works involve permanently removing walls rather than replacing them, the landlord cannot fulfil their obligation to ‘make good’ the damage.  

Was gilt als ‘Abriss’ im Sinne von Buchstabe f)? 

Unter Ivorygrove Ltd gegen Global Grange Ltd, stellte das Gericht fest, dass der Begriff "Abriss" nach seiner gewöhnlichen Bedeutung auszulegen ist und die physische Zerstörung des Gebäudes erfordert. 

Damit der Grund f) Anwendung findet, müssen die Räumlichkeiten abbruchfähig sein, und der Ausschluss von tragenden Wänden aus dem Abbruch schließt nicht aus, dass die Räumlichkeiten abbruchfähig sind. Unter Pumperninks of Piccadilly Ltd gegen Land Securities Plc und andere, the Court of Berufung held that Ground (f) is applicable where there is demolition of the structure supporting the internal demise or of the internal demise itself. 

In jedem Fall ist zu prüfen, ob es sich bei den ‘Arbeiten’ um einen Abriss handelt, der einen wesentlichen Teil des Gebäudes betrifft (Atkinson gegen Bettison), ist eine Frage des Sachverhalts.   

Was versteht man unter ‘Wiederaufbau’ im Sinne von Buchstabe f)? 

Der Wiederaufbau erfordert die Änderung der Struktur des Gebäudes, in der Regel durch den Abriss bestehender Elemente und deren Ersatz in anderer Form (Percy E Cadle and Company Ltd gegen Jacmarch Properties Ltd). 

Bei der Beurteilung der Absicht des Vermieters, umzubauen, sollte das Gericht die Gesamtheit der geplanten Arbeiten berücksichtigen, einschließlich der vorbereitenden und abschließenden Arbeiten (Romulus Handel). Zum Beispiel die Verputzarbeiten an einer neu gebauten Wand. 

It is important to mention the different decisions reached in Ivorygrove und Global Grange Ltd gegen Marazzi und andere, in dem sich derselbe Vermieter, der ähnliche Umbauarbeiten in beiden Gebäuden durchführen wollte, gegen die Verlängerung des Mietvertrags nach Grund f) wehrte, jedoch mit ersterem Erfolg und mit letzterem nicht. 

Unter Ivorygrove, Der Gerichtshof stellte fest, dass es sich bei den Arbeiten um den Abriss und den Wiederaufbau eines wesentlichen Teils des Gebäudes handelte, aber in Marazzi Das Gericht entschied, dass es sich bei den Arbeiten nicht um einen Umbau eines wesentlichen Teils der Räumlichkeiten handelte, so dass der Antrag bei Gericht scheiterte und der Vermieter sich dem Recht des Mieters auf eine Mietverlängerung nicht widersetzen konnte. 

Was sind ‘wesentliche Arbeiten’ im Sinne von Buchstabe f)? 

Often a common question asked by most landlords, in this context, ‘substantial’ is not necessarily measured in a financial aspect, though cost is a relevant consideration, but rather the nature, scope and impact on the physical structure or the character of the premises. For example, major extensions, relocation of load bearing walls or large scale structural alterations will normally qualify. By contrast, routine repairs and cosmetic improvements will generally not qualify. The key distinction lies in whether the works genuinely involve construction, demolition, or reconstruction as those terms are commonly understood in the building industry and whether this involves creating something new, rather than altering what already exists (Botterill gegen Bedfordshire County Council). 

Darüber hinaus prüfen die Gerichte auch, ob es sich um einen echten Wiederaufbau oder nur um einen Vorwand handelt. Wenn ein Vermieter vorschlägt, die Wohnung abzureißen und in nahezu identischer Form wieder aufzubauen, stellt sich die Frage, ob es sich tatsächlich um eine Sanierung oder lediglich um die Beseitigung von Mietern handelt. Die Gerichte verlangen zwar nicht, dass der Vermieter eine wirtschaftliche Rechtfertigung für seine Pläne nachweist, aber das Fehlen eines offensichtlichen Nutzens aus den geplanten Arbeiten kann Zweifel an der Ernsthaftigkeit der vom Vermieter erklärten Absicht aufkommen lassen. 

Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Gerichtshof zwar Bauarbeiten, die struktureller Natur sind, als einen wichtigen Gesichtspunkt ansieht, dies aber keine Voraussetzung für die Zwecke des Grundes f) ist (Ivorygrove). 

Im Folgenden sind einige Beispiele für Entscheidungen des Gerichtshofs zu Bauwerken aufgeführt, wobei diese Aufzählung nicht als abschließende Liste zu verstehen ist: 

• Installation von Heizkesseln und Toiletten im Allgemeinen wird nicht als Bauwerke einzustufen sind (Barth). 
• Einbau von Abflüssen und Bädern, wo sie vorher nicht vorhanden waren, im Allgemeinen wird wahrscheinlich als Bauwerke einzustufen sind (Romulus). 
• Einbau einer neuen Treppe allgemein wird wahrscheinlich als Bauwerk zu qualifizieren (Romulus). 
• Die Beseitigung von Trennwänden ist eine Frage des Sachverhalts und des Ausmaßes (siehe die gegensätzlichen Entscheidungen in Ivorygrove und Marazzi). 
• Das Aufbringen einer beträchtlichen Menge Beton im Allgemeinen wird wahrscheinlich als Bauwerk zu qualifizieren (Houseleys gegen Bloomer-Holt). 
• Installation von Leitungen und Sanitäranlagen im Allgemeinen wird nicht als Bauwerke einzustufen sind (Barth). 

Die rechtliche Prüfung: Was muss ich als Vermieter nachweisen, um bei einem Widerspruch gegen eine Mietvertragsverlängerung nach Grund (f) erfolgreich zu sein? 

Ground (f) details three distinct elements that must be established before a court will grant possession- with the burden of proof laying firmly with the landlord. 

1. Der Vermieter muss nachweisen, dass er beabsichtigt, das Gebäude (oder einen wesentlichen Teil des Gebäudes) abzureißen, umzubauen oder umfangreiche Arbeiten daran durchzuführen. 
2. They must demonstrate a “firm and settled intention” to proceed with the works, going beyond mere contemplation and supported by credible evidence, and must exist at the date of the hearing. Under the Blackburn principle (Cunliffe gegen Goodman), sogar eine echte Absicht zum Zeitpunkt der unter die S25-Mitteilung reicht nicht aus, wenn sie nicht mehr existiert vor Gericht. 
3. Landlords must prove that they cannot reasonably complete the works while the tenant remains in occupation. This protects tenants from eviction where works could be undertaken around their occupation or with temporary access arrangements. 

Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs in S Franses Ltd gegen The Cavendish Hotel (London) Ltd Es wurde klargestellt, dass der Vermieter seine Absicht zur Durchführung der Arbeiten unabhängig davon nachweisen muss, ob der Mieter auszieht, um zu verhindern, dass der Vermieter bedingte oder unsichere Pläne vorlegt. 

Die Beweislast für Vermieter, die sich auf den Grund (f) berufen wollen, ist streng. Vermieter, die diesen Weg der Wiederinbesitznahme in Betracht ziehen, müssen strategisch planen. Es ist wichtig, dass Vermieter in der Lage sind, detaillierte Pläne nachzuweisen, die eine echte Absicht belegen, und dass diese Absicht während des gesamten Verfahrens, das bis zu 18 Monate oder länger dauern kann, aufrechterhalten wird. 

Darüber hinaus müssen Vermieter vermeiden, mit den Arbeiten vorzeitig zu beginnen, bevor sie den Besitz erlangt haben, oder sie müssen mit Schadensersatzforderungen wegen unrechtmäßiger Eingriffe in die Rechte des Mieters rechnen. 

Kann ein Mieter den Einspruch des Vermieters gegen die Verlängerung des Mietvertrags nach Buchstabe f) abwehren? 

Depending on the circumstances of each particular case there are several potential arguments a tenant can make to mount a successful defence against Ground (f), and understanding these options early is crucial for both landlords and tenants to protect their business interests. 

The most common challenge is to question the genuineness of the landlord’s intention. Evidence of inconsistent statements made by the landlord, lack of serious preparation for the works, changes in the proposed development, or no credible funding, can demonstrate that the landlord’s intention is not firm or settled. Additionally, this evidence can also be used to demonstrate the landlord’s intention to remove the tenant for alternative reasons. If this can be proven, the Ground (f) claim will fail. 

Handelt es sich bei den Arbeiten lediglich um Routinereparaturen, kosmetische Verbesserungen oder geringfügige Änderungen, können Mieter argumentieren, dass die geplanten Arbeiten nicht der gesetzlichen Definition von ‘wesentlich’ entsprechen, unabhängig davon, wie ernsthaft die Absichten des Vermieters sein mögen. 

Darüber hinaus finden sich in § 31A(1) Einwendungen gegen Grund (f). Diese Einwendungen schützen den Pächter, wenn die geplanten Arbeiten durchgeführt werden können, während der Pächter weiterhin auf dem Gelände tätig ist, oder wenn der Pächter einen kleineren Betrieb auf dem Gelände nutzen kann. Unter Sainsburys Supermarkets Ltd. gegen Medley Assets Limited, the Court found that Sainsbury’s could continue to operate in situ, as works set out to lower the level of the basement floor was in an area that was not necessary to the operation of their business. As a result of this, Sainsbury’s succeeded in their s31A(1) rebuttal. Despite the burden of proof for either rebuttal lying with the tenant, landlords should be cautious of a tenant activating a s31A application by ensuring their work plans can withstand scrutiny. 

Welche Entschädigung muss ein gewerblicher Vermieter einem Mieter zahlen, wenn er sich erfolgreich gegen die Verlängerung des Mietvertrags nach Grund (f) wehrt?

Wenn ein Vermieter erfolgreich einen Anspruch nach Grund (f) geltend macht und den Besitz erlangt, hat der ehemalige Mieter Anspruch auf eine gesetzliche Entschädigung nach Abschnitt 37 des Gesetzes. Die Entschädigung wird unter Bezugnahme auf den steuerpflichtigen Wert des Betriebs berechnet. Bei Pächtern, die die Räumlichkeiten weniger als 14 Jahre lang bewohnt haben, entspricht die Entschädigung dem Einfachen des steuerpflichtigen Werts und erhöht sich auf das Zweifache des steuerpflichtigen Werts bei Pächtern, die die Räumlichkeiten 14 oder mehr Jahre lang bewohnt haben. 

Wie kann mir Ronald Fletcher Baker LLP bei der Beantragung eines Grundes (f) helfen? 

Whether you are a landlord planning development works or a tenant facing Ground (f) opposition, early specialist advice is essential. The decisions made at the outset of these disputes, from the evidence gathered to the strategic approach adopted, often dictate which way the Sache will sway. Delay in seeking advice frequently results in lost opportunities, weaker negotiating positions, and avoidable costs. Alternatively, it might be in the interest of both parties to negotiate surrender or settlement discussions, as opposed to going to the court. 

Our litigation team can help assess your circumstances, outline your available options and advise as to what the best way forward is. 

David Burns is the Senior Litigation Partner at the firm Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For inquiries on this topic, please contact David Burns Ben Lewis via email at D.Burns@rfblegal.co.uk oder B.Lewis@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0207 467 5751 oder 0203 947 8892.