Einspruch gegen die Verlängerung eines gewerblichen Mietvertrags - Absicht des Vermieters, das Grundstück F zu sanieren 

Seit über siebzig Jahren ist die Landlord and Tenant Act 1954 (‘das Gesetz’) bildet den Eckpfeiler des gewerblichen Immobilienrechts in England und Wales und versucht, einen Ausgleich zwischen den Interessen von Geschäftsmietern und den legitimen Eigentumsrechten der Vermieter zu schaffen. 

Muss ein Gewerbemieter am Ende der Mietzeit ausziehen? 

Sofern ein Gewerbemietvertrag nicht aus dem Gesetz ausgeklammert wird und bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, hat ein Gewerbemieter in der Regel das Recht, nach Ablauf der Vertragslaufzeit in den Geschäftsräumen zu bleiben oder einen neuen Mietvertrag zu ähnlichen Bedingungen abzuschließen, was auch als ‘Sicherheit der Besitzverhältnisse’ bezeichnet wird. 

Nach Ablauf der Vertragslaufzeit enden Geschäftsmietverträge mit Sicherheit nicht automatisch. Das Mietverhältnis wird zu den gleichen Bedingungen fortgesetzt, bis entweder der Vermieter oder der Mieter es gemäß dem Gesetz kündigt. 

Derzeit sind gewerbliche Mietverhältnisse mit einer Dauer von bis zu sechs Monaten von der Sicherheit des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Im Juni 2025 hat die Rechtskommission jedoch ‘... kam vorläufig zu dem Schluss, dass der Schwellenwert von sechs Monaten angehoben werden sollte, und erwartet, dass sie in ihrem zweiten Konsultationspapier über eine Anhebung des Schwellenwerts auf 2 Jahre beraten wird.’ Ob und wann das Parlament diese Empfehlung annehmen wird, bleibt abzuwarten. 

Wie erkenne ich, ob ein Gewerbemieter eine Besitzstandsgarantie hat? 

Um festzustellen, ob ein Mietvertrag nicht unter die Bestimmungen des Gesetzes über die Sicherheit des Mietverhältnisses fällt, muss zunächst der bestehende Mietvertrag sorgfältig geprüft werden. 

Der Pachtvertrag selbst sollte eine Klausel enthalten, in der ausdrücklich erklärt wird, dass beide Parteien zugestimmt haben, aus dem Gesetz von 1954 auszusteigen, und dass das ordnungsgemäße Verfahren eingehalten wurde.  

Der Vermieter muss dem Mieter eine förmliche ‘Abmahnung’ zukommen lassen, in der er erklärt, dass er auf sein Recht auf Verlängerung des Mietvertrags gemäß dem Landlord and Tenant Act 1954 verzichtet. 

Der Mieter hätte eine Erklärung unterzeichnen müssen, in der er bestätigt, dass er die Abmahnung erhalten und die Konsequenzen verstanden hat. 

Dies könnte eine einfache Erklärung sein, wenn der Mieter die Mitteilung mindestens 14 Tage vor Abschluss des Mietvertrags erhalten hat; oder 

Eine eidesstattliche Erklärung vor einem Anwalt, wenn der Mieter die Kündigung weniger als 14 Tage vor Abschluss des Mietvertrags erhalten hat. 

Kann ein Vermieter eine Mietvertragsverlängerung ablehnen, wenn er das Grundstück sanieren möchte? 

Es gibt verschiedene Gründe, aus denen sich ein gewerblicher Vermieter der Gewährung eines neuen Mietvertrags widersetzen kann, darunter auch die in § 30(1)(f) des Gesetzes enthaltenen Gründe. Danach ist der Vermieter berechtigt, sich der Erteilung eines neuen Mietvertrags zu widersetzen, wenn er wirklich die feste Absicht hat, die Räumlichkeiten zu sanieren oder umfangreiche Bauarbeiten durchzuführen, und zu diesem Zweck den freien Besitz benötigt. 

Das Gesetz sieht vor, dass ein Vermieter, der sich der Verlängerung eines gesicherten Gewerbemietvertrags widersetzen möchte, eine Bekanntmachung gemäß Abschnitt 25 des Gesetzes (‘s25 notice’) mit einer Kündigungsfrist von mindestens sechs und höchstens zwölf Monaten zustellen muss. 

Bei der Zustellung einer ‘feindseligen’ S25-Mitteilung zur Ablehnung der Mietvertragsverlängerung muss sich der Vermieter auf einen der sieben in S30(1) des Gesetzes genannten Gründe berufen, wobei nur einer davon nachgewiesen werden muss. Grund (f) ist einer dieser Gründe und erlaubt es dem Vermieter, sich der Verlängerung zu widersetzen, wenn: 

‘...bei Beendigung des laufenden Mietverhältnisses beabsichtigt der Vermieter... die zum Betrieb gehörenden Gebäude oder einen wesentlichen Teil dieser Gebäude abzureißen oder umzubauen oder wesentliche Bauarbeiten im Betrieb oder in einem Teil davon durchzuführen, wenn er dies vernünftigerweise nicht tun kann, ohne in den Besitz des Betriebs zu gelangen’.’. 

Die Anwendung von Ground (f) stellt eine heikle Abwägung zwischen konkurrierenden Interessen dar: dem Recht des Vermieters, seinen Immobilienbestand zu entwickeln und zu verbessern, und der Sicherheit des Mieters. Angesichts des zunehmenden Drucks auf die Immobilienentwicklung im gesamten Vereinigten Königreich, insbesondere in Stadtzentren, die eine Erneuerung erfahren, werden Ansprüche nach Grund (f) immer häufiger. Manchmal sind die Vermieter unsicher, welche Beweise erforderlich sind, um sich erfolgreich gegen eine Erneuerung zu wehren. 

Muss der Vermieter nur nachweisen, dass der physische Besitz der Immobilie erforderlich ist, damit ein Antrag nach § 25 erfolgreich ist? 

Der Vermieter muss nachweisen, dass er den rechtlichen und nicht nur den physischen Besitz der Räumlichkeiten verlangt. Zum Beispiel, in Heath v Drown Der Mietvertrag des Mieters enthielt einen Vorbehalt, der es dem Vermieter gestattete, die Wohnung zu betreten und Arbeiten auszuführen. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass der Vermieter, wenn er (über den Mietvertrag) bereits das Recht hatte, das Gebäude zu betreten und die entsprechenden Arbeiten auszuführen, keinen uneingeschränkten rechtmäßigen Besitz benötigte und der Antrag nach Grund f) somit scheitern würde. 

Welche Arbeiten sind für einen gewerblichen Vermieter, der seine Immobilie sanieren möchte, relevant, um zu entscheiden, ob einer Mietvertragsverlängerung erfolgreich widersprochen werden kann? 

Grund f) gilt nur für Arbeiten, die im “Betrieb” (der Teil des Grundstücks, den der Pächter für die Zwecke seines Unternehmens nutzt) durchgeführt werden sollen, wie er in Joel gegen Swaddle. Wenn in den Räumlichkeiten gearbeitet wird, aber nicht an Teilen der Räumlichkeiten, die durch den Mietvertrag vermietet werden und die der Mieter nicht zu Geschäftszwecken nutzt, ist Grund f) nicht anwendbar. 

In jüngerer Zeit, Sainsbury's Supermarkets Ltd. gegen Medley Assets Ltd bestätigt, dass “der Betrieb” für die Zwecke eines Antrags nach Buchstabe f) die Räumlichkeiten bezeichnet eigentlich zum Zeitpunkt der Anhörung vom Mieter bewohnt. In diesem Fall hatte der Vermieter geplant, den bestehenden Boden des Untergeschosses auszuheben und eine neue Untermauerung zu schaffen. Da der Mietvertrag zwar das Kellergeschoss, nicht aber die darunter liegende Ebene umfasste, befand das Gericht, dass diese Arbeiten unter die Beteiligung und nicht innerhalb der Betrieb und ist letztlich irrelevant für den Widerstand des Vermieters gegen einen neuen Mietvertrag. 

Ein Mieter kann auch während des Verfahrens die bewohnte Fläche verkleinern, um den Antrag des Vermieters abzuwehren, wenn sich die geplanten Arbeiten nur auf Teile außerhalb des Betriebs beziehen.   

Ein weiterer Gesichtspunkt für das Gericht ist das Ausmaß der Störung des Geschäftsbetriebs des Mieters während der Bauarbeiten. Zwar wird jeder Fall einzeln betrachtet, doch wird im Allgemeinen davon ausgegangen, dass der Vermieter nach Grund (f) erfolgreich sein wird, wenn der Mieter für 12 oder mehr Wochen von der Wohnung ausgeschlossen wird, da dieses Ausmaß der Störung den Vermieter dazu zwingt, die Räumlichkeiten rechtmäßig in Besitz zu nehmen. 

Auf welche Art von Arbeiten kann sich ein Vermieter nach Grund (f) berufen? 

Grund f) bezieht sich auf den Abriss, den Wiederaufbau oder wesentliche Bauarbeiten an der Gesamtheit oder einem wesentlichen Teil der zum Betrieb gehörenden Räumlichkeiten. Arbeiten, die der Verpächter bereits im Rahmen des Pachtvertrags (oder aufgrund eines stillschweigenden Zugangsrechts) durchführen darf, fallen nicht darunter (Romulus Trading Company Ltd gegen Henry Smith's Charity Trustees). Dies gilt auch für Reparaturen, zu deren Durchführung sich beide Parteien verpflichtet haben. Wenn der Vermieter Reparaturen durchführen muss, ohne dass ein ausdrückliches Betretungsrecht besteht, wird das Betretungsrecht stillschweigend gewährt und die Arbeiten sind von der Gegenleistung ausgeschlossen. 

Eine Mietvertragsklausel, die es dem Vermieter gestattet, die Immobilie zu betreten, um Verbesserungen vorzunehmen, kann ausreichen, um umfangreiche Arbeiten zu genehmigen. Dieses Recht ist jedoch eingeschränkt, wenn der Mietvertrag den Vermieter auch zur Wiederherstellung aller durch die Arbeiten verursachten Schäden verpflichtet. In solchen Fällen kann der Vermieter nicht weitermachen, wenn die Wiederherstellung nicht möglich ist. Wenn die geplanten Arbeiten beispielsweise die dauerhafte Entfernung von Wänden beinhalten, anstatt sie zu ersetzen, kann der Vermieter seine Verpflichtung zur ‘Wiederherstellung’ des Schadens nicht erfüllen.  

Was gilt als ‘Abriss’ im Sinne von Buchstabe f)? 

Unter Ivorygrove Ltd gegen Global Grange Ltd, stellte das Gericht fest, dass der Begriff "Abriss" nach seiner gewöhnlichen Bedeutung auszulegen ist und die physische Zerstörung des Gebäudes erfordert. 

Damit der Grund f) Anwendung findet, müssen die Räumlichkeiten abbruchfähig sein, und der Ausschluss von tragenden Wänden aus dem Abbruch schließt nicht aus, dass die Räumlichkeiten abbruchfähig sind. Unter Pumperninks of Piccadilly Ltd gegen Land Securities Plc und andere, entschied der Court of Appeal, dass der Grund f) anwendbar ist, wenn es sich um einen Abriss der Struktur handelt, die die interne Wohnung trägt, oder um die interne Wohnung selbst. 

In jedem Fall ist zu prüfen, ob es sich bei den ‘Arbeiten’ um einen Abriss handelt, der einen wesentlichen Teil des Gebäudes betrifft (Atkinson gegen Bettison), ist eine Frage des Sachverhalts.   

Was versteht man unter ‘Wiederaufbau’ im Sinne von Buchstabe f)? 

Der Wiederaufbau erfordert die Änderung der Struktur des Gebäudes, in der Regel durch den Abriss bestehender Elemente und deren Ersatz in anderer Form (Percy E Cadle and Company Ltd gegen Jacmarch Properties Ltd). 

Bei der Beurteilung der Absicht des Vermieters, umzubauen, sollte das Gericht die Gesamtheit der geplanten Arbeiten berücksichtigen, einschließlich der vorbereitenden und abschließenden Arbeiten (Romulus Handel). Zum Beispiel die Verputzarbeiten an einer neu gebauten Wand. 

Es ist wichtig, die verschiedenen Entscheidungen zu erwähnen, die in Ivorygrove und Global Grange Ltd gegen Marazzi und andere, in dem sich derselbe Vermieter, der ähnliche Umbauarbeiten in beiden Gebäuden durchführen wollte, gegen die Verlängerung des Mietvertrags nach Grund f) wehrte, jedoch mit ersterem Erfolg und mit letzterem nicht. 

Unter Ivorygrove, Der Gerichtshof stellte fest, dass es sich bei den Arbeiten um den Abriss und den Wiederaufbau eines wesentlichen Teils des Gebäudes handelte, aber in Marazzi Das Gericht entschied, dass es sich bei den Arbeiten nicht um einen Umbau eines wesentlichen Teils der Räumlichkeiten handelte, so dass der Antrag bei Gericht scheiterte und der Vermieter sich dem Recht des Mieters auf eine Mietverlängerung nicht widersetzen konnte. 

Was sind ‘wesentliche Arbeiten’ im Sinne von Buchstabe f)? 

Eine häufig gestellte Frage der meisten Vermieter. In diesem Zusammenhang wird ‘erheblich’ nicht unbedingt an einem finanziellen Aspekt gemessen, obwohl die Kosten eine relevante Überlegung darstellen, sondern vielmehr an der Art, dem Umfang und den Auswirkungen auf die physische Struktur oder den Charakter der Räumlichkeiten. So sind beispielsweise größere Erweiterungen, die Versetzung von tragenden Wänden oder groß angelegte bauliche Veränderungen in der Regel förderfähig. Dagegen sind Routinereparaturen und kosmetische Verbesserungen in der Regel nicht förderfähig. Der entscheidende Unterschied liegt darin, ob es sich bei den Arbeiten tatsächlich um Bau-, Abriss- oder Umbauarbeiten handelt, wie sie in der Baubranche üblicherweise verstanden werden, und ob es sich um die Schaffung von etwas Neuem handelt und nicht um die Veränderung von etwas Vorhandenem (Botterill gegen Bedfordshire County Council). 

Darüber hinaus prüfen die Gerichte auch, ob es sich um einen echten Wiederaufbau oder nur um einen Vorwand handelt. Wenn ein Vermieter vorschlägt, die Wohnung abzureißen und in nahezu identischer Form wieder aufzubauen, stellt sich die Frage, ob es sich tatsächlich um eine Sanierung oder lediglich um die Beseitigung von Mietern handelt. Die Gerichte verlangen zwar nicht, dass der Vermieter eine wirtschaftliche Rechtfertigung für seine Pläne nachweist, aber das Fehlen eines offensichtlichen Nutzens aus den geplanten Arbeiten kann Zweifel an der Ernsthaftigkeit der vom Vermieter erklärten Absicht aufkommen lassen. 

Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Gerichtshof zwar Bauarbeiten, die struktureller Natur sind, als einen wichtigen Gesichtspunkt ansieht, dies aber keine Voraussetzung für die Zwecke des Grundes f) ist (Ivorygrove). 

Im Folgenden sind einige Beispiele für Entscheidungen des Gerichtshofs zu Bauwerken aufgeführt, wobei diese Aufzählung nicht als abschließende Liste zu verstehen ist: 

• Installation von Heizkesseln und Toiletten im Allgemeinen wird nicht als Bauwerke einzustufen sind (Barth). 
• Einbau von Abflüssen und Bädern, wo sie vorher nicht vorhanden waren, im Allgemeinen wird wahrscheinlich als Bauwerke einzustufen sind (Romulus). 
• Einbau einer neuen Treppe allgemein wird wahrscheinlich als Bauwerk zu qualifizieren (Romulus). 
• Die Beseitigung von Trennwänden ist eine Frage des Sachverhalts und des Ausmaßes (siehe die gegensätzlichen Entscheidungen in Ivorygrove und Marazzi). 
• Das Aufbringen einer beträchtlichen Menge Beton im Allgemeinen wird wahrscheinlich als Bauwerk zu qualifizieren (Houseleys gegen Bloomer-Holt). 
• Installation von Leitungen und Sanitäranlagen im Allgemeinen wird nicht als Bauwerke einzustufen sind (Barth). 

Die rechtliche Prüfung: Was muss ich als Vermieter nachweisen, um bei einem Widerspruch gegen eine Mietvertragsverlängerung nach Grund (f) erfolgreich zu sein? 

In Grund (f) sind drei verschiedene Elemente aufgeführt, die nachgewiesen werden müssen, bevor ein Gericht den Besitz gewährt, wobei die Beweislast eindeutig beim Vermieter liegt. 

1. Der Vermieter muss nachweisen, dass er beabsichtigt, das Gebäude (oder einen wesentlichen Teil des Gebäudes) abzureißen, umzubauen oder umfangreiche Arbeiten daran durchzuführen. 
2. Sie müssen eine “feste und dauerhafte Absicht” nachweisen, mit den Arbeiten fortzufahren, die über bloße Überlegungen hinausgeht und durch glaubwürdige Beweise belegt ist, und sie müssen zum Zeitpunkt der Anhörung bestehen. Nach dem Blackburn-Grundsatz (Cunliffe gegen Goodman), sogar eine echte Absicht zum Zeitpunkt der unter die S25-Mitteilung reicht nicht aus, wenn sie nicht mehr existiert vor Gericht. 
3. Der Vermieter muss nachweisen, dass er die Arbeiten vernünftigerweise nicht abschließen kann, solange der Mieter noch im Haus ist. Dies schützt die Mieter vor einer Zwangsräumung, wenn die Arbeiten während ihres Aufenthalts oder mit vorübergehenden Zugangsregelungen durchgeführt werden können. 

Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs in S Franses Ltd gegen The Cavendish Hotel (London) Ltd Es wurde klargestellt, dass der Vermieter seine Absicht zur Durchführung der Arbeiten unabhängig davon nachweisen muss, ob der Mieter auszieht, um zu verhindern, dass der Vermieter bedingte oder unsichere Pläne vorlegt. 

Die Beweislast für Vermieter, die sich auf den Grund (f) berufen wollen, ist streng. Vermieter, die diesen Weg der Wiederinbesitznahme in Betracht ziehen, müssen strategisch planen. Es ist wichtig, dass Vermieter in der Lage sind, detaillierte Pläne nachzuweisen, die eine echte Absicht belegen, und dass diese Absicht während des gesamten Verfahrens, das bis zu 18 Monate oder länger dauern kann, aufrechterhalten wird. 

Darüber hinaus müssen Vermieter vermeiden, mit den Arbeiten vorzeitig zu beginnen, bevor sie den Besitz erlangt haben, oder sie müssen mit Schadensersatzforderungen wegen unrechtmäßiger Eingriffe in die Rechte des Mieters rechnen. 

Kann ein Mieter den Einspruch des Vermieters gegen die Verlängerung des Mietvertrags nach Buchstabe f) abwehren? 

Je nach den Umständen des Einzelfalls gibt es mehrere potenzielle Argumente, die ein Mieter vorbringen kann, um sich erfolgreich gegen Grund (f) zu verteidigen, und es ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter von entscheidender Bedeutung, diese Möglichkeiten frühzeitig zu erkennen, um ihre Geschäftsinteressen zu schützen. 

Die häufigste Anfechtung besteht darin, die Ernsthaftigkeit der Absichten des Vermieters in Frage zu stellen. Beweise für widersprüchliche Aussagen des Vermieters, fehlende ernsthafte Vorbereitungen für die Arbeiten, Änderungen in der vorgeschlagenen Entwicklung oder keine glaubwürdige Finanzierung können zeigen, dass die Absicht des Vermieters nicht fest oder geregelt ist. Darüber hinaus können diese Beweise auch dazu dienen, die Absicht des Vermieters nachzuweisen, den Mieter aus anderen Gründen zu entlassen. Kann dies nachgewiesen werden, scheitert die Klage nach Grund f). 

Handelt es sich bei den Arbeiten lediglich um Routinereparaturen, kosmetische Verbesserungen oder geringfügige Änderungen, können Mieter argumentieren, dass die geplanten Arbeiten nicht der gesetzlichen Definition von ‘wesentlich’ entsprechen, unabhängig davon, wie ernsthaft die Absichten des Vermieters sein mögen. 

Darüber hinaus finden sich in § 31A(1) Einwendungen gegen Grund (f). Diese Einwendungen schützen den Pächter, wenn die geplanten Arbeiten durchgeführt werden können, während der Pächter weiterhin auf dem Gelände tätig ist, oder wenn der Pächter einen kleineren Betrieb auf dem Gelände nutzen kann. Unter Sainsburys Supermarkets Ltd. gegen Medley Assets Limited, Das Gericht befand, dass Sainsbury's seine Tätigkeit an Ort und Stelle fortsetzen konnte, da die Arbeiten zur Absenkung des Kellergeschosses in einem Bereich durchgeführt wurden, der für den Betrieb des Unternehmens nicht erforderlich war. Infolgedessen war Sainsbury's mit seiner Widerlegung von S31A(1) erfolgreich. Obwohl die Beweislast für beide Widerlegungen beim Mieter liegt, sollten Vermieter vorsichtig sein, wenn ein Mieter einen S31A-Antrag stellt, indem sie sicherstellen, dass ihre Arbeitspläne einer Überprüfung standhalten. 

Welche Entschädigung muss ein gewerblicher Vermieter einem Mieter zahlen, wenn er sich erfolgreich gegen die Verlängerung des Mietvertrags nach Grund (f) wehrt?

Wenn ein Vermieter erfolgreich einen Anspruch nach Grund (f) geltend macht und den Besitz erlangt, hat der ehemalige Mieter Anspruch auf eine gesetzliche Entschädigung nach Abschnitt 37 des Gesetzes. Die Entschädigung wird unter Bezugnahme auf den steuerpflichtigen Wert des Betriebs berechnet. Bei Pächtern, die die Räumlichkeiten weniger als 14 Jahre lang bewohnt haben, entspricht die Entschädigung dem Einfachen des steuerpflichtigen Werts und erhöht sich auf das Zweifache des steuerpflichtigen Werts bei Pächtern, die die Räumlichkeiten 14 oder mehr Jahre lang bewohnt haben. 

Wie kann mir Ronald Fletcher Baker LLP bei der Beantragung eines Grundes (f) helfen? 

Ob Sie nun als Vermieter Erschließungsarbeiten planen oder als Mieter mit einem Einspruch gegen eine Grundbucheintragung konfrontiert sind, eine frühzeitige fachliche Beratung ist unerlässlich. Die Entscheidungen, die zu Beginn dieser Streitigkeiten getroffen werden, von den gesammelten Beweisen bis hin zum strategischen Ansatz, bestimmen oft, wie sich die Angelegenheit entwickeln wird. Eine verspätete Inanspruchnahme von Beratung führt häufig zu verpassten Chancen, schwächeren Verhandlungspositionen und vermeidbaren Kosten. Alternativ dazu kann es im Interesse beider Parteien sein, über einen Verzicht oder Vergleichsgespräche zu verhandeln, anstatt vor Gericht zu gehen. 

Unser Team für Rechtsstreitigkeiten kann Ihnen dabei helfen, Ihre Situation einzuschätzen, Ihnen Ihre Möglichkeiten aufzuzeigen und Sie zu beraten, wie Sie am besten vorgehen sollten. 

David Burns ist Senior Litigation Partner bei RFB, Ben Lewis ist Associate Solicitor in der Abteilung für Rechtsstreitigkeiten von RFB. Für Anfragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an David Burns Ben Lewis per E-Mail an D.Burns@rfblegal.co.uk oder B.Lewis@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0207 467 5751 oder 0203 947 8892.