Strukturreform des privaten Mietwohnungssektors: Weitere Entwicklungen im Rahmen des Mieterschutzgesetzes von 2025

In unserem vorherigen Artikel ging es speziell um die Abschaffung der ‘Räumungen nach § 21’ im Anschluss an die Gesetz über die Rechte von Mietern von 2025 (die “Gesetz”) and the implications on possession. This article considers further reforms introduced by the Act and those which are due to be implemented in the future. These have, and wird continue to, alter the framework in which landlords and tenants operate.  

Kurzfristige Wohnraummietverträge 

Over the last 30 years, most short-term Wohnen tenancies were structured as an Assured Shorthold Tenancy (“AST”). Diese hatten eine festgelegte, befristete Laufzeit (wobei Verlängerungen sehr häufig waren).  

The provisions of the Act abolished ASTs from 1 May 2026. By default, tenants now have a Assured Periodic Tenancy (“APT”). Diese Änderung gilt rückwirkend. Das bedeutet, dass ASTs, die vor dem 1. Mai 2026 abgeschlossen wurden, automatisch in einen APT umgewandelt werden. Daraus ergibt sich Folgendes:  

• Obtaining possession is dependent entirely on the ‘section 8’ grounds (from the Housing Act 1988 as amended by the Act); and, 

• Es gibt keine festen Laufzeiten; die Mieter haben die einseitige Möglichkeit, den Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist (in der Regel 2 Monate) zu kündigen.  

Klauseln zur Mietanpassung 

Ab dem 1. Mai 2026 dürfen Vermieter – von wenigen Ausnahmen abgesehen – keine Klauseln zur automatischen Mietanpassung mehr vorsehen und dürfen die Miete nur noch gemäß den Bestimmungen in § 13 des Wohnungsgesetzes von 1988.   

Das System sieht drei wesentliche Einschränkungen vor: 

• Die Beschränkung von Mieterhöhungen auf einmal innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten durch die Zustellung einer Mitteilung gemäß § 13; 

• Eine Kündigungsfrist von mindestens zwei Monaten für jede Mieterhöhung; und  

• Anpassung etwaiger Mieterhöhungen an den Beginn einer Mietperiode. 

Das Gesetz räumt einem Mieter zudem das Recht ein, eine Mieterhöhung vor dem First-Tier Tribunal anzufechten (“FTT”) mit der Begründung, dass diese über dem Marktwert liege. Bezeichnenderweise kann das FTT nun keine Miete festsetzen, die höher ist als die vom Vermieter vorgeschlagene, selbst wenn die vom Vermieter vorgeschlagene Miete als unter dem Marktwert liegend angesehen würde.  

Dies wird wahrscheinlich zu einer Zunahme der Klagen vor dem FTT führen – da damit eine bisherige Abschreckung wegfällt, nämlich dass das FTT eine höhere Miete festlegen würde als die vom Vermieter vorgeschlagene.  

Given that where challenge is made by the tenant, the revised rent takes effect only from the date the FTT determines the rent, rather than the date specified in the section 13 notice, this further incentivises challenges from tenants who wish to extend the period they pay their rent (pre-increase).   

Es bleibt abzuwarten, wie die FTT diese gestiegene Nachfrage bewältigen wird, da sie bereits jetzt mit einem Arbeitsrückstand zu kämpfen hat. 

Mietvorauszahlungen 

Zahlungen vor Mietbeginn  

Ab dem 1. Mai 2026 dürfen Vermieter und ihre Makler vor Abschluss eines Mietvertrags keine Miete einfordern, dazu auffordern oder annehmen sowie keine Zahlungsangebote dafür annehmen.  

Vorauszahlungen nach Abschluss des Mietvertrags 

From 1 May 2026, once a tenancy is entered into, the landlord can request a maximum of one month’s rent in advance. The maximum upfront rent is one month (no more asking for 3, 6 months in advance).   

While landlords cannot ask for or require more than one month’s rent upfront, tenants can legally choose to offer advance rent voluntarily after the agreement is signed.  

Verbot von Bieterkriegen bei der Vermietung 

Ab dem 1. Mai 2026 müssen Vermieter und Makler sicherstellen, dass bei Immobilien, die im Rahmen eines APT zur Vermietung angeboten werden, ein Mietpreis angegeben ist. Sobald dieser feststeht, dürfen Vermieter keine Angebote einholen oder annehmen, die über dem angegebenen Betrag liegen.  

Daher können Mieter nicht mehr einfach mehr Geld bieten, um sich eine Mietwohnung zu sichern. Es könnte sein, dass Immobilien künftig mit einer höheren Miete ausgeschrieben werden, mit der Absicht, sie zu einem niedrigeren Preis zu vermieten, damit sich Mieter melden, die bereit sind, höhere Mieten zu zahlen. 

Speziell für Studenten konzipierte Mietwohnungen  

Vermieter sollten sich bewusst sein, dass Mietverträge für eigens als Studentenunterkünfte errichtete Wohnungen (“PBSA”), after 1 May 2026 are not treated as an APT. This is an important exemption. They are instead common law tenancies which can expire after a fixed term. Nonetheless, a private PBSA only qualifies for the exemption if they are fully registered with and compliant with a government-approved housing management code of practice. This includes the ANUK/Unipol Code of Standards.  

Bestehende PBSA-Mietverhältnisse, die bereits vor dem 1. Mai 2026 bestanden, wurden in APTs umgewandelt. Für deren Kündigung gelten geänderte Kündigungsgründe (Grund 4A).   

Vermietungen außerhalb der PBSA  

Studentenmietverhältnisse für Nicht-PBSA-Wohnungen, unabhängig davon, ob sie vor oder nach dem 1. Mai 2026 bestanden, sind APTs und unterliegen dem neuen Räumungsgrund 4A, der Vermietern von Mehrfamilienhäusern einen gezielten Weg zur Wiedererlangung des Besitzes im Zeitraum vom 1. Juni bis zum 30. September jedes Jahres bietet. Dies fällt mit dem Ende bzw. Beginn des akademischen Jahres zusammen.   

Änderungen an den (schriftlichen) Informationen für Mieter 

Ab dem 1. Mai 2026 müssen den Mietern vor Abschluss eines APT-Vertrags vorgeschriebene Informationen zur Verfügung gestellt werden, darunter die wesentlichen Aspekte des Gesetzes sowie Erläuterungen zu den Pflichten des Vermieters.   

Verbot der Diskriminierung bei der Vermietung 

Ab dem 1. Mai 2026 verbietet das Gesetz die direkte oder indirekte Diskriminierung von Mietern, die Kinder haben oder Sozialleistungen beziehen.  

Nächste Phase der Veränderungen  

Awaabs Gesetz  

The Act provides for Awaab’s law to apply to private sector tenancies.  Awaab’s Law will require landlords to take action to fix reported health and safety hazards (particularly damp and mould) within set limits. The earliest estimates for implementation 2027/2028, as this requires secondary legislation.   

Die neue Vermieter-Datenbank  

A new database is intended to be launched from late 2026 onwards. It is planned to be launched in 2 stages. The first requiring landlords to register their details on an area by area basis and then the public will be given access.  

It is envisaged that, at minimum, the public information would include the Landlord’s details, property type, number of bedrooms, information on gas and electrical safety, and energy performance.  

Schlussfolgerungen 

There is the general consensus that the sector is increasingly becoming more “tenant friendly”. Significantly, tenants now have greater incentives to challenge rent, especially as the relevant date that any higher rent is payable is the date the FTT makes a decision. With decisions from the FTT sometimes taking several months, a tenant also has the benefit of the lower rent during that period. The increase in cases may also stretch an already busy FTT. 

Wir bei Ronald Fletcher Baker sind bestens aufgestellt, um sowohl Vermieter als auch Mieter zu beraten, die in diesem Bereich tätig sind und sich in den sich wandelnden Rahmenbedingungen zurechtfinden müssen. Sollten Sie Fragen haben oder Beratung benötigen, wenden Sie sich bitte an:  B.Frost@rfblegal.co.uk und V.Goulielmos@rfblegal.co.uk .