Mieterrechtsgesetz 2025 - Räumungen nach dem 1. Mai 2026

Das Gesetz über die Rechte der Mieter 2025 (die “Gesetz”) comes into force on 1 May 2026. The Act executes a pledge of many prior Governments to create a more tenant protective legal framework within the private rented sector. This Act has been met with a mixed reaction by Landlords and warrants consideration on their part as it introduces the most prevalent changes to the private rental sector in many decades. Arguably, the most consequential change is the abolition of § 21 notices.  

Section 21 notices, commonly known as a ‘no fault eviction’ mechanism permitted a private landlord to evict a tenant and apply for possession without any breach of tenancy agreement from the tenant. This mechanism for possession is shortly ending. This article explores the key deadlines for unter and relying on Section 21 notices for possession, the updates the Act brings in to Section 8 grounds for possession within the Housing Act 1998 (“the Wohnraumgesetz”) und die praktischen Auswirkungen des neuen Gesetzes.  

Wichtige Fristen des Gesetzes 

As a result of the Act, the deadline for serving a Section 21 notice is by 4.30pm on 30 April 2026, the day before it comes into force. The Section 21 notice must follow all the standard validity procedures under the Deregulation Act 2025.  

If a Section 21 notice is validly served by 30 April 2026, a landlord may still apply to the court for a possession order up to 31 July 2026. Diese Frist ist nicht verlängerbar. Wenn der Vermieter bis zu diesem Zeitpunkt keinen gerichtlichen Antrag auf Räumung stellt, verliert er die Möglichkeit, die Räumung gemäß Abschnitt 21 zu beantragen. Die gleichen Fristen gelten für die ‘alte Form’ der Section 8 Notices. 

Versucht ein Vermieter nämlich, am oder nach dem 1. Mai 2026 eine Sektion 21-Bekanntmachung zuzustellen, riskiert er eine Geldstrafe von bis zu 7.000 Pfund durch die lokale Behörde.  

Neue Position nach der Abschaffung von Section 21  

On 1 May 2026, following the abolition of no fault eviction under a section 21 notice, a landlord wird only be able to recover possession if they serve a section 8 notice relying on the possession grounds specified in Schedule 2 of the Housing Act. The delineation of mandatory and processionary grounds remains following the Act. However, the Act revises and adds new grounds to cover situations such as selling the Eigenschaft, redeveloping the property and moving into the property.  

Significantly, on the abolition of Section 21, there is now no paper only procedure for the court to award possession, and all claims must go through a full hearing. This means that possession grounds require clear evidence to be proven at a Court hearing.  

Aktualisierungen der Section 8-Grundlagen des Wohnraumgesetzes     

Detailed below is a summary of more significant updates to the grounds for possession under the Housing Act, and the new grounds introduced by the Act.  

Vermieter sollten beachten, dass die neuen Kündigungsgründe nach Abschnitt 8, die vorsehen, dass eine Kündigung nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Beginn des Mietverhältnisses ablaufen darf (wie Grund 1 und Grund 1A), weiterhin ab dem ursprünglichen Datum des Mietbeginns berechnet werden. Das Gesetz setzt den Beginn des Mietverhältnisses bei seinem Inkrafttreten nicht auf den 1. Mai 2026 zurück. Daher kann ein Vermieter theoretisch in der Lage sein, eine S.8 Notice am Tag 1 der neuen Gründe zuzustellen.  

Obligatorische Begründungen 

Grund 1 - Vermieter oder Familienbetrieb 

Dieser Boden wurde verbreitert, um den Einzug des Vermieters oder seiner Familie zu erleichtern.  

• Hinweispflicht: 4 Monate (erst nach dem 8. Monat des Beginns des Mietverhältnisses zuzustellen). Das Ablaufdatum der Kündigung darf nicht in den ersten 12 Monaten des laufenden Mietverhältnisses liegen.  

• Anforderungen: Beweise is required that there is a genuine intention for landlord or close family to occupy. 

The landlord must not market the property for renting or a licence to occupy (e.g. Airbnb style short term let) for a restricted period of 12 months from the later of the relevant date for possession in the notice, or the date of the claim form to bring proceedings to obtain vacant possession. The penalty for doing this is a fine by the local authority of up to £7,000. 

Grund 1A - Verkaufsabsicht 

Dies ist ein neuer Grund, der mit dem Gesetz eingeführt wurde.  

• Hinweispflicht: 4 Monate (zugestellt nach dem 8. Monat nach Beginn des Mietverhältnisses). Das Ablaufdatum der Kündigung darf nicht in den ersten 12 Monaten des laufenden Mietverhältnisses liegen.  

• Anforderungen: Es muss nachgewiesen werden, dass eine echte Verkaufsabsicht besteht. 

Der Vermieter darf die Immobilie nicht zur Vermietung oder für eine Nutzungslizenz (z. B. für eine Kurzzeitvermietung im Stil von Airbnb) vermarkten, und zwar für einen begrenzten Zeitraum von 12 Monaten ab dem späteren Zeitpunkt des in der Bekanntmachung genannten Datums für die Inbesitznahme oder ab dem Datum des Antragsformulars für die Einleitung eines Verfahrens zur Erlangung der Räumung. Die Strafe dafür ist eine Geldstrafe von bis zu 7.000 £ durch die lokale Behörde. 

Grund 4A - Studentenwohnheime 

Dies ist ein neuer Grund, der durch das Gesetz eingeführt wurde und speziell für reine Studentenwohnheime gedacht ist.  

• Hinweispflicht: 4 months, expiring 1 June and 30 September 2026 (to align with the usual student accommodation turnover periods). 

• Anforderungen: Es muss sich um ein Wohnheim handeln, das an Vollzeitstudenten vermietet wird. Der Vermieter muss den derzeitigen studentischen Mietern eine schriftliche Erklärung vorlegen, dass er den Besitz gemäß Grund 4A wiedererlangen möchte und dass die Mieter den ‘Studententest’ zu Beginn des Mietverhältnisses erfüllt haben. Der ‘Studententest’ bedeutet im Wesentlichen, dass ein Vollzeitkurs an einer vorgeschriebenen Einrichtung absolviert werden muss.  

Bei bestehenden Mietverhältnissen, die vor dem 1. Mai 2026, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes, abgeschlossen wurden, kann ein Vermieter, der eine Immobilie mit studentischen Mietern besitzt, die den ‘Studententest’ erfüllten, als sie ursprünglich in das Mietverhältnis eintraten, den Grund 4A nutzen, wenn er die schriftliche Erklärung bis zum 31. Mai 2026 zustellt. Dies verschafft dem Vermieter ein einmonatiges Zeitfenster, um sich die Möglichkeit zu bewahren, diesen Grund 4A für bestehende HMOs in Zukunft anzuwenden. 

• Wichtiger Hinweis: Dieser Grund kann nicht geltend gemacht werden, wenn der Mietvertrag mehr als 6 Monate vor dem Einzug der Studenten abgeschlossen wurde. 

Grund 6 - Sanierung 

• Hinweispflicht: 4 Monate (nicht innerhalb der ersten 6 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses zugestellt). 

• Anforderungen: Sanierungsarbeiten können vernünftigerweise nicht durchgeführt werden, wenn der Mieter noch im Haus ist. Ein Nachweis der Arbeiten ist erforderlich. 

Grund 6B - Durchsetzungsmaßnahmen 

Dies ist ein neuer Grund, der durch das Gesetz eingeführt wurde.  

• Hinweispflicht: 4 Monate. 

• Anforderungen: Possession needed in order to carry out works required by enforcement authorities. 

• Wichtiger Hinweis: Eine Entschädigung für den Mieter kann fällig werden. 

Grund 7 - Tod des Mieters 

• Hinweispflicht: 2 Monate. 

• Anforderungen: Tenancy was passed on by will or intestacy. Occupier does not meet statutory succession criteria. 

Grund 7A - Schwerwiegendes asoziales Verhalten 

• Hinweispflicht: Unmittelbar. 

• Anforderungen: Evidence of criminal or serious antisocial conduct. 

• Wichtiger Hinweis: Das Gericht kann erst 14 Tage nach der Benachrichtigung einen Beschluss fassen. 

Grund 8 - Schwerwiegende Mietrückstände 

• Hinweispflicht: Dies sind 4 Wochen. 

• Anforderungen: At least 3 months’ arrears (13 weeks if weekly/fortnightly rent). 

• Wichtiger Hinweis: the Act amends Ground 8 so that the rent arrears are required to be three months, instead of two months, both at the time of the service of the notice and at any possession hearing. A landlord cannot use this ground if the tenant’s late payment is due to Universal Credit delays.  

Diskretionäre Gründe 

Grund 10 - Rückständige Mieten 

• Hinweispflicht: 4 Wochen. 

• Anforderungen: Jede Art von Rückstand. 

Grund 11 - Andauernder Zahlungsverzug 

• Hinweispflicht: 4 Wochen. 

• Anforderungen: Wiederholte Zahlungsrückstände, auch wenn sie unter dem Schwellenwert von Grund 8 liegen. 

Grund 14 - Asoziales Verhalten 

• Hinweispflicht: Unmittelbar. 

• Anforderungen: Beweise für asoziale oder schwere Straftaten des Mieters oder einer mit ihm verbundenen Person. 

• Wichtiger Hinweis: Das Gericht kann erst 14 Tage nach der Bekanntmachung einen Beschluss erlassen. 

Vorbereitungen für die Abschaffung von Abschnitt 21 

Für Vermieter ist es nun ratsam, sich mit dem Rahmen von Section 8 vertraut zu machen und die Beweisanforderungen für die einzelnen Gründe gemäß dem Housing Act zu verstehen.  

In practical terms, landlords should ensure there are robust systems in place for understanding the financial standing of any new tenants. Under the Act’s updates to the possession grounds under the Housing Act, tenants will be 4 months in arrears before the landlord is permitted to even issue a possession claim. This change, combined with existing delays in the court system, is likely to extend the time required to recover possession where tenants fall into arrears.  

Das Führen von Aufzeichnungen wird immer wichtiger werden. Genaue Aufzeichnungen über Mietzahlungen, Kommunikation mit Mietern, Instandhaltungsfragen und jegliches Verhalten, das für die gesetzlichen Gründe relevant ist, werden für die Begründung eines Besitzanspruchs entscheidend sein. Wie bereits erwähnt, müssen die wichtigsten Beweise für die Gründe bei einer Gerichtsverhandlung vorgelegt werden; es gibt keinen Mechanismus, der eine Überprüfung durch das Gericht anhand der Unterlagen ermöglicht.  

Diskussion 

The government’s general rationale for abolishing Section 21 notices is rooted in the view that the mechanism enabled landlords to evict tenants without giving a reason, which in turn discouraged tenants from reporting substandard housing conditions or contesting rent increases for fear of retaliatory eviction. By removing this route to possession, the Act seeks to provide tenants with greater security und confidence to assert their rights.  

Die Befürworter der Reform begrüßen den Übergang zu einem mieterfreundlicheren Rahmen und die damit verbundene größere Stabilität. Sie argumentieren, dass die Abschaffung des Abschnitts 21 eine notwendige Modernisierung des Wohnungsrechts darstellt und es stärker an die Realität langfristiger Mietverhältnisse im Vereinigten Königreich anpasst. Jüngste Kommentare in der Branche spiegeln jedoch eine gewisse Besorgnis unter den Vermietern wider, dass sie nun nicht mehr so leicht in der Lage sein könnten, den Besitz ihrer Immobilien zurückzufordern, selbst wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist. 

Das Gesetz wird wahrscheinlich auch dazu führen, dass Vermieter zögerlicher werden, an Mieter zu vermieten, für die sie keine konkreten Nachweise über ihre finanzielle Situation haben. Dies könnte die Vermieter wählerischer machen, und es wird weithin berichtet, dass viele Vermieter verkaufen, wodurch der Mietmarkt um dringend benötigte Immobilien beraubt werden könnte.  

Unklar ist auch, ob das Gerichtssystem in der Lage ist, die unvermeidliche Zunahme von Besitzansprüchen nach Abschnitt 8 zu bewältigen. Das System war bereits mit dem ‘beschleunigten’ Weg des Besitzes nach Abschnitt 21 an seiner Belastungsgrenze angelangt.   

At Ronald Fletcher Baker, we frequently provide tailored advice to landlords and tenants as to possession, Section 21 and Section 8 notices. Should you wish to discuss a Sache further, please contact b.frost@rfblegal.co.uk & v.goulielmos@rfblegal.co.uk