Mieterrechtsgesetz 2025 - Räumungen nach dem 1. Mai 2026

Das Gesetz über die Rechte der Mieter 2025 (die “Gesetz”) tritt am 1. Mai 2026 in Kraft. Mit dem Gesetz wird ein Versprechen vieler früherer Regierungen eingelöst, einen mieterschützenden Rechtsrahmen für den privaten Mietsektor zu schaffen. Dieses Gesetz wurde von den Vermietern mit gemischten Reaktionen aufgenommen und sollte von ihnen überdacht werden, da es die umfassendsten Änderungen im privaten Mietsektor seit vielen Jahrzehnten einführt. Die wohl folgenreichste Änderung ist die Abschaffung der "Section 21 Notices".  

Section 21 Notices, allgemein bekannt als ‘no fault eviction’-Mechanismus, erlaubte es einem privaten Vermieter, einen Mieter zu vertreiben und die Räumung zu beantragen, ohne dass der Mieter gegen den Mietvertrag verstoßen hat. Diese Möglichkeit der Räumung läuft in Kürze aus. Dieser Artikel befasst sich mit den wichtigsten Fristen für die Zustellung von und die Inanspruchnahme von Besitzansprüchen nach Abschnitt 21, mit den Aktualisierungen, die das Gesetz zu den Besitzansprüchen nach Abschnitt 8 des Housing Act 1998 (“the Wohnraumgesetz”) und die praktischen Auswirkungen des neuen Gesetzes.  

Wichtige Fristen des Gesetzes 

Infolge des Gesetzes läuft die Frist für die Zustellung einer "Section 21 notice" am 30. April 2026 um 16.30 Uhr ab, dem Tag vor dem Inkrafttreten des Gesetzes. Die "Section 21"-Kündigung muss alle Standard-Gültigkeitsverfahren gemäß dem Deregulierungsgesetz 2025 einhalten.  

Wenn eine "Section 21"-Bekanntmachung bis zum 30. April 2026 rechtsgültig zugestellt wird, kann ein Vermieter bis zum 31. Juli 2026 bei Gericht eine Räumungsanordnung beantragen. Diese Frist ist nicht verlängerbar. Wenn der Vermieter bis zu diesem Zeitpunkt keinen gerichtlichen Antrag auf Räumung stellt, verliert er die Möglichkeit, die Räumung gemäß Abschnitt 21 zu beantragen. Die gleichen Fristen gelten für die ‘alte Form’ der Section 8 Notices. 

Versucht ein Vermieter nämlich, am oder nach dem 1. Mai 2026 eine Sektion 21-Bekanntmachung zuzustellen, riskiert er eine Geldstrafe von bis zu 7.000 Pfund durch die lokale Behörde.  

Neue Position nach der Abschaffung von Section 21  

Am 1. Mai 2026 wird ein Vermieter nach der Abschaffung der unverschuldeten Zwangsräumung im Rahmen einer "Section 21"-Kündigung nur noch in der Lage sein, den Besitz zu erlangen, wenn er eine "Section 8"-Kündigung verschickt, die sich auf die in Schedule 2 des Housing Act genannten Besitzgründe stützt. Die Abgrenzung zwischen zwingenden und prozessualen Gründen bleibt auch nach dem Gesetz bestehen. Das Gesetz überarbeitet jedoch die Gründe und fügt neue hinzu, um Situationen wie den Verkauf der Immobilie, die Sanierung der Immobilie und den Einzug in die Immobilie abzudecken.  

Mit der Abschaffung von Abschnitt 21 gibt es nun kein Verfahren mehr, bei dem das Gericht den Besitz nur auf dem Papier zuerkennt, sondern alle Ansprüche müssen in einer vollständigen Anhörung behandelt werden. Das bedeutet, dass die Gründe für den Besitz in einer Gerichtsverhandlung eindeutig bewiesen werden müssen.  

Aktualisierungen der Section 8-Grundlagen des Wohnraumgesetzes     

Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten Aktualisierungen der Gründe für den Besitz unter dem Housing Act und die neuen Gründe, die durch das Gesetz eingeführt wurden.  

Vermieter sollten beachten, dass die neuen Kündigungsgründe nach Abschnitt 8, die vorsehen, dass eine Kündigung nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Beginn des Mietverhältnisses ablaufen darf (wie Grund 1 und Grund 1A), weiterhin ab dem ursprünglichen Datum des Mietbeginns berechnet werden. Das Gesetz setzt den Beginn des Mietverhältnisses bei seinem Inkrafttreten nicht auf den 1. Mai 2026 zurück. Daher kann ein Vermieter theoretisch in der Lage sein, eine S.8 Notice am Tag 1 der neuen Gründe zuzustellen.  

Obligatorische Begründungen 

Grund 1 - Vermieter oder Familienbetrieb 

Dieser Boden wurde verbreitert, um den Einzug des Vermieters oder seiner Familie zu erleichtern.  

• Hinweispflicht: 4 Monate (erst nach dem 8. Monat des Beginns des Mietverhältnisses zuzustellen). Das Ablaufdatum der Kündigung darf nicht in den ersten 12 Monaten des laufenden Mietverhältnisses liegen.  

• Anforderungen: Es muss nachgewiesen werden, dass der Vermieter oder ein naher Angehöriger die Absicht hat, die Wohnung zu bewohnen. 

Der Vermieter darf die Immobilie nicht zur Vermietung oder für eine Nutzungslizenz (z. B. für eine Kurzzeitvermietung im Stil von Airbnb) vermarkten, und zwar für einen begrenzten Zeitraum von 12 Monaten ab dem späteren Zeitpunkt des in der Bekanntmachung genannten Datums für die Inbesitznahme oder ab dem Datum des Antragsformulars für die Einleitung eines Verfahrens zur Erlangung der Räumung. Die Strafe dafür ist eine Geldstrafe von bis zu 7.000 £ durch die lokale Behörde. 

Grund 1A - Verkaufsabsicht 

Dies ist ein neuer Grund, der mit dem Gesetz eingeführt wurde.  

• Hinweispflicht: 4 Monate (zugestellt nach dem 8. Monat nach Beginn des Mietverhältnisses). Das Ablaufdatum der Kündigung darf nicht in den ersten 12 Monaten des laufenden Mietverhältnisses liegen.  

• Anforderungen: Es muss nachgewiesen werden, dass eine echte Verkaufsabsicht besteht. 

Der Vermieter darf die Immobilie nicht zur Vermietung oder für eine Nutzungslizenz (z. B. für eine Kurzzeitvermietung im Stil von Airbnb) vermarkten, und zwar für einen begrenzten Zeitraum von 12 Monaten ab dem späteren Zeitpunkt des in der Bekanntmachung genannten Datums für die Inbesitznahme oder ab dem Datum des Antragsformulars für die Einleitung eines Verfahrens zur Erlangung der Räumung. Die Strafe dafür ist eine Geldstrafe von bis zu 7.000 £ durch die lokale Behörde. 

Grund 4A - Studentenwohnheime 

Dies ist ein neuer Grund, der durch das Gesetz eingeführt wurde und speziell für reine Studentenwohnheime gedacht ist.  

• Hinweispflicht: 4 Monate, die am 1. Juni und am 30. September 2026 auslaufen (in Übereinstimmung mit den üblichen Umsatzperioden für Studentenwohnungen). 

• Anforderungen: Es muss sich um ein Wohnheim handeln, das an Vollzeitstudenten vermietet wird. Der Vermieter muss den derzeitigen studentischen Mietern eine schriftliche Erklärung vorlegen, dass er den Besitz gemäß Grund 4A wiedererlangen möchte und dass die Mieter den ‘Studententest’ zu Beginn des Mietverhältnisses erfüllt haben. Der ‘Studententest’ bedeutet im Wesentlichen, dass ein Vollzeitkurs an einer vorgeschriebenen Einrichtung absolviert werden muss.  

Bei bestehenden Mietverhältnissen, die vor dem 1. Mai 2026, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes, abgeschlossen wurden, kann ein Vermieter, der eine Immobilie mit studentischen Mietern besitzt, die den ‘Studententest’ erfüllten, als sie ursprünglich in das Mietverhältnis eintraten, den Grund 4A nutzen, wenn er die schriftliche Erklärung bis zum 31. Mai 2026 zustellt. Dies verschafft dem Vermieter ein einmonatiges Zeitfenster, um sich die Möglichkeit zu bewahren, diesen Grund 4A für bestehende HMOs in Zukunft anzuwenden. 

• Wichtiger Hinweis: Dieser Grund kann nicht geltend gemacht werden, wenn der Mietvertrag mehr als 6 Monate vor dem Einzug der Studenten abgeschlossen wurde. 

Grund 6 - Sanierung 

• Hinweispflicht: 4 Monate (nicht innerhalb der ersten 6 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses zugestellt). 

• Anforderungen: Sanierungsarbeiten können vernünftigerweise nicht durchgeführt werden, wenn der Mieter noch im Haus ist. Ein Nachweis der Arbeiten ist erforderlich. 

Grund 6B - Durchsetzungsmaßnahmen 

Dies ist ein neuer Grund, der durch das Gesetz eingeführt wurde.  

• Hinweispflicht: 4 Monate. 

• Anforderungen: Der Besitz wird benötigt, um die von den Vollstreckungsbehörden geforderten Arbeiten durchzuführen. 

• Wichtiger Hinweis: Eine Entschädigung für den Mieter kann fällig werden. 

Grund 7 - Tod des Mieters 

• Hinweispflicht: 2 Monate. 

• Anforderungen: Das Mietverhältnis wurde durch Testament oder Erbschaft weitergegeben. Der Nutzer erfüllt nicht die gesetzlichen Erbfolgekriterien. 

Grund 7A - Schwerwiegendes asoziales Verhalten 

• Hinweispflicht: Unmittelbar. 

• Anforderungen: Beweise für kriminelles oder schweres asoziales Verhalten. 

• Wichtiger Hinweis: Das Gericht kann erst 14 Tage nach der Benachrichtigung einen Beschluss fassen. 

Grund 8 - Schwerwiegende Mietrückstände 

• Hinweispflicht: Dies sind 4 Wochen. 

• Anforderungen: Mindestens 3 Monate Zahlungsrückstand (13 Wochen bei wöchentlicher/ 14-tägiger Miete). 

• Wichtiger Hinweis: Mit dem Gesetz wird der Grund 8 dahingehend geändert, dass der Mietrückstand drei Monate statt zwei Monate betragen muss, und zwar sowohl zum Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung als auch bei einer etwaigen Besitzanhörung. Ein Vermieter kann sich nicht auf diesen Grund berufen, wenn der Zahlungsverzug des Mieters auf Verzögerungen bei der Auszahlung des Universal Credit zurückzuführen ist.  

Diskretionäre Gründe 

Grund 10 - Rückständige Mieten 

• Hinweispflicht: 4 Wochen. 

• Anforderungen: Jede Art von Rückstand. 

Grund 11 - Andauernder Zahlungsverzug 

• Hinweispflicht: 4 Wochen. 

• Anforderungen: Wiederholte Zahlungsrückstände, auch wenn sie unter dem Schwellenwert von Grund 8 liegen. 

Grund 14 - Asoziales Verhalten 

• Hinweispflicht: Unmittelbar. 

• Anforderungen: Beweise für asoziale oder schwere Straftaten des Mieters oder einer mit ihm verbundenen Person. 

• Wichtiger Hinweis: Das Gericht kann erst 14 Tage nach der Bekanntmachung einen Beschluss erlassen. 

Vorbereitungen für die Abschaffung von Abschnitt 21 

Für Vermieter ist es nun ratsam, sich mit dem Rahmen von Section 8 vertraut zu machen und die Beweisanforderungen für die einzelnen Gründe gemäß dem Housing Act zu verstehen.  

In der Praxis sollten Vermieter sicherstellen, dass sie über solide Systeme verfügen, um die finanzielle Situation neuer Mieter zu verstehen. Nach den Aktualisierungen des Gesetzes zu den Besitzgründen im Rahmen des Wohnungsgesetzes müssen Mieter vier Monate im Rückstand sein, bevor der Vermieter überhaupt einen Besitzanspruch geltend machen kann. Diese Änderung in Verbindung mit den bestehenden Verzögerungen im Gerichtssystem wird wahrscheinlich die Zeit verlängern, die für die Wiedererlangung des Besitzes benötigt wird, wenn die Mieter in Verzug geraten sind.  

Das Führen von Aufzeichnungen wird immer wichtiger werden. Genaue Aufzeichnungen über Mietzahlungen, Kommunikation mit Mietern, Instandhaltungsfragen und jegliches Verhalten, das für die gesetzlichen Gründe relevant ist, werden für die Begründung eines Besitzanspruchs entscheidend sein. Wie bereits erwähnt, müssen die wichtigsten Beweise für die Gründe bei einer Gerichtsverhandlung vorgelegt werden; es gibt keinen Mechanismus, der eine Überprüfung durch das Gericht anhand der Unterlagen ermöglicht.  

Diskussion 

Die allgemeine Begründung der Regierung für die Abschaffung der Kündigungen nach Abschnitt 21 beruht auf der Ansicht, dass dieser Mechanismus es Vermietern ermöglichte, Mieter ohne Angabe von Gründen zu vertreiben, was wiederum Mieter davon abhielt, mangelhafte Wohnverhältnisse zu melden oder Mieterhöhungen anzufechten, weil sie eine Zwangsräumung befürchteten. Durch die Abschaffung dieses Weges zum Besitz soll das Gesetz den Mietern mehr Sicherheit und Vertrauen geben, ihre Rechte geltend zu machen.  

Die Befürworter der Reform begrüßen den Übergang zu einem mieterfreundlicheren Rahmen und die damit verbundene größere Stabilität. Sie argumentieren, dass die Abschaffung des Abschnitts 21 eine notwendige Modernisierung des Wohnungsrechts darstellt und es stärker an die Realität langfristiger Mietverhältnisse im Vereinigten Königreich anpasst. Jüngste Kommentare in der Branche spiegeln jedoch eine gewisse Besorgnis unter den Vermietern wider, dass sie nun nicht mehr so leicht in der Lage sein könnten, den Besitz ihrer Immobilien zurückzufordern, selbst wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist. 

Das Gesetz wird wahrscheinlich auch dazu führen, dass Vermieter zögerlicher werden, an Mieter zu vermieten, für die sie keine konkreten Nachweise über ihre finanzielle Situation haben. Dies könnte die Vermieter wählerischer machen, und es wird weithin berichtet, dass viele Vermieter verkaufen, wodurch der Mietmarkt um dringend benötigte Immobilien beraubt werden könnte.  

Unklar ist auch, ob das Gerichtssystem in der Lage ist, die unvermeidliche Zunahme von Besitzansprüchen nach Abschnitt 8 zu bewältigen. Das System war bereits mit dem ‘beschleunigten’ Weg des Besitzes nach Abschnitt 21 an seiner Belastungsgrenze angelangt.   

Bei Ronald Fletcher Baker bieten wir Vermietern und Mietern häufig maßgeschneiderte Beratung in Bezug auf Besitz, Section 21 und Section 8. Wenn Sie eine Angelegenheit weiter besprechen möchten, wenden Sie sich bitte an b.frost@rfblegal.co.uk & v.goulielmos@rfblegal.co.uk