Verzug von Kreditnehmern bei Überbrückungsdarlehen: Risiken und rechtliche Realitäten

Die bridging loan industry continues to see high demand and is continuing to grow, but the risk of defaults remains high. 

As a Senior Rechtsstreitigkeiten Partner, I frequently see instances of default. Bridging loans rely on a strict exit strategy, such as selling a Eigenschaft oder Refinanzierung, which can be impacted by a slow market.  

Überbrückungskredite sind schnelle, kurzfristige Finanzierungslösungen, die dazu dienen, eine Finanzierungslücke zu “überbrücken”, typischerweise bei Immobilientransaktionen. Aufgrund ihres speziellen Charakters sind sie jedoch sehr risikobehaftete Produkte, bei denen es schnell zu Zahlungsausfällen kommen kann. 

1. Was gilt als Zahlungsverzug? 

In the bridging market, “default” is a broad term that extends far beyond failing to make a monthly payment. The circumstances that amount to a default wird depend on the precise terms of each bridging loan facility but common examples of defaults on bridging loans include: 

• Laufzeitende: Die Nichtrückzahlung des gesamten Darlehensbetrags bis zum vereinbarten Fälligkeitstermin des Überbrückungskredits (der häufigste Grund). 

• Technical Breaches: Breaching specific loan conditions, such as starting refurbishments without consent or living in a property intended for rent. 

• Nichterfüllung einer aufschiebenden Bedingung: Not submitting required documentation, like planning permissions, within a set timeframe referred to in the bridging loan documentation. 

• Finanzielle Auflagen: Rückstände bei den monatlichen Zinszahlungen für das Überbrückungsdarlehen, sofern das Darlehen nicht “verlängert” wird. 

2. Die unmittelbaren Folgen eines Zahlungsausfalls 

Sobald es bei einem Überbrückungskredit zu einem Zahlungsausfall kommt, können Kreditgeber rasch handeln, um ihre Interessen zu schützen, was möglicherweise zu einer raschen Verschärfung der Verschuldung führen kann. 

• Verzugszinsen Rates: Kreditgeber wenden oft unmittelbar nach einem Zahlungsausfall deutlich höhere Zinssätze an. Einige Kreditgeber berechnen diese Zinsen zudem verzinslich, was dazu führen kann, dass die Schulden exponentiell ansteigen.  

• Vorzeitige Rückzahlung des Darlehens: Der Kreditgeber kann die sofortige Rückzahlung des gesamten ausstehenden Betrags verlangen. 

• Additional Fees: Bridging lenders may seek to add charges such as late payment penalties, “account review” fees, and substantial renewal fees to the balance. 

• Bonitätsbeeinträchtigung: Zahlungsausfälle werden an Kreditauskunfteien gemeldet, bleiben dort bis zu sechs Jahre lang gespeichert und können künftige Kreditaufnahmen erschweren. 

3. Vollstreckungsmaßnahmen: Zwangsverwaltung und Rücknahme 

If a resolution is not reached, the bridging lender will likely take steps to recover the debt through the security instruments and mechanisms provided for in the facility letter and accompanying security documents such as: 

• Appointment of Receivers: A Fixed Charge Receiver is typically appointed by a bridging lender, to recover debts owed by a borrower who has defaulted on a loan secured against property or land. The Fixed Charge Receiver’s role is to take control of and manage the charged property to protect the lender’s interest and recover as much of the outstanding debt as possible. 

Zu den typischen Befugnissen, die ein „Legal Charge“ einem „Fixed Charge Receiver“ wahrscheinlich einräumen würde, gehören: 

• Die Befugnis, die Immobilie zu verkaufen 

• Take possession of the property  

• Die Erschließung des Grundstücks vollständig abschließen 

• The power to lease and manage the property. 

Häufig enthalten Grundpfandrechtsurkunden eine Bestimmung, die es einem Zwangsverwalter erlaubt, alles zu tun, was auch der Eigentümer der Immobilie tun darf; dies ist jedoch nicht immer der Fall. Es ist wichtig zu beachten, dass der Zwangsverwalter zwar vom Kreditgeber bestellt wird, jedoch als Beauftragter des Kreditnehmers und nicht des Kreditgebers handelt.  

• Räumungsverfahren: Kreditgeber können beim Gericht einen Antrag auf Erlass eines Besitzurteils stellen, um eine durch eine gesetzliche Belastung gesicherte Immobilie zu veräußern.  

• Persönlich Guarantees: Falls der Verkauf einer oder mehrerer Immobilien die Schulden nicht deckt, können Überbrückungskreditgeber etwaige persönliche Bürgen für den Fehlbetrag in Anspruch nehmen. 

4. Zu berücksichtigende Faktoren zur Vermeidung eines Zahlungsausfalls 

To mitigate risk, borrowers considering entering into bridging loans should conduct thorough due diligence before entering into a facility agreement and accompanying security documents and personal guarantees.  

5. Mögliche Gründe für die Anfechtung von Überbrückungskrediten 

• Unfaire Vertragsbedingungen (Verbraucherkreditgesetz von 1974): Gemäß § 140A des Verbraucherkreditgesetzes von 1974 kann ein Gericht einen Kreditvertrag überprüfen, wenn das Verhältnis zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer “unfair” ist. Dabei handelt es sich um einen weit gefassten Prüfmaßstab, bei dem das Verhalten des Kreditgebers, der Verlauf der Geschäftsbeziehung sowie alle Handlungen oder Unterlassungen vor oder nach Vertragsabschluss berücksichtigt werden. Wird eine Unfairness festgestellt, verfügt das Gericht über einen weiten Ermessensspielraum, um Zinssätze zu senken oder Vertragsbedingungen aufzuheben. 

• Regulatorisch Misclassification: Borrowers often challenge loans that were presented as “unregulated business loans” when they should have been “regulated mortgage contracts”. If a borrower or their close relative resides in the property, the loan typically falls under FCA regulation. Failure to regulate such a loan can potentially make it unenforceable without a specific court order. 

• Falschangaben und Verhalten: If a lender or their agents made untrue statements to induce the borrower into the loan—such as false promises about the exit strategy or the nature of fees—the borrower may have a claim for misrepresentation. In the case of Houssein u. a. gegen London Credit Ltd u. a. [2025] EWHC 2749 (Ch), Zunächst wurde behauptet, dass Vertreter des Kreditgebers Fotos verwendet hätten, um fälschlicherweise zu behaupten, eine Immobilie sei unbewohnt. 

• Hindernis bei der Rückkaufsberechtigung: A borrower has an equitable right to repay their loan and get their property back. Any term that makes redemption “unreasonably difficult” or acts as a “clog” on this right—such as exorbitant exit fees or overly onerous redemption conditions—can potentially be challenged as unenforceable. 

• Unzulässige Beeinflussung oder Nötigung: Wurde ein Kreditnehmer unter unrechtmäßigen Umständen oder ohne unabhängige Rechtsberatung zur Aufnahme des Kredits gedrängt, könnte der Vertrag (oder die damit verbundenen persönlichen Bürgschaften) für nichtig erklärt werden. 

• Berufliche Fahrlässigkeit: In manchen Fällen kann die Streitigkeit bei den beteiligten Fachleuten liegen. Hat beispielsweise ein Rechtsanwalt es versäumt, ordnungsgemäß über die Risiken hoher Verzugszinsen oder “technischer” Zahlungsausfälle zu beraten, kann ein Kreditnehmer einen Anspruch wegen beruflicher Fahrlässigkeit geltend machen, um seine Verluste auszugleichen. 

Übersichtstabelle der Anfechtungsgründe 

Anfechtung von Verzugszinsen und Vertragsstrafen 

Die Durchsetzbarkeit von Verzugszinssätzen 

Die Durchsetzbarkeit eines hohen Verzugszinssatzes (wie beispielsweise 4% pro Monat) hängt davon ab, ob es sich bei der Bestimmung um eine “Strafklausel” handelt. Nach dem wegweisenden Test ausMakdessi, eine Klausel stellt eine nicht durchsetzbare Vertragsstrafe dar, wenn es sich um eine Nebenverpflichtung handelt, die dem Vertragsbrecher einen Nachteil auferlegt, der in keinem Verhältnis zu einem etwaigenberechtigtes Interesse of the innocent party in the enforcement of the primary obligation.  

Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts inHoussein: 
The Court of Berufung clarified that a lender has a “berechtigtes Interesse an der Erfüllung des Vertrags” (i.e., the timely repayment of the loan), not just in being compensated for a breach. The court held that a default rate is only a penalty if it is “extravagant, überhöht oder unzumutbar” in comparison to that interest. Crucially, the Court of Appeal found the High Court had erred by focusing too much on whether the lender had “justified” the 4% rate with evidence of specific costs; instead, the burden is on the borrower to prove the rate is “extravagant.” 

Die Importance von Context: 
Der Gerichtshof betonte, dass es keine “feste” Regel oder einen bestimmten Prozentsatz gebe, der eine Strafzahlung darstelle. Ob ein Satz “überhöht” sei, müsse im Rahmen derkommerziell context of the specific loan. For high-risk, short-term bridging Finanzen, an uplift in interest upon default may be commercially justifiable to protect the lender’s interest in the prompt recycling of capital. The Court remitted the case back to the High Court to apply this test properly, noting that the 4% rate was not “automatically” valid or void. 

Faktoren, die Kreditnehmer berücksichtigen sollten: 
Bei der Anfechtung eines Verzugssatzes steht die Frage im Mittelpunkt, ob die Bestimmung“strafrechtlicher” Natur—was bedeutet, dass ihr Hauptzweck darin besteht, den Kreditnehmer zu bestrafen, anstatt die berechtigten Interessen des Kreditgebers zu schützen. Zu den wichtigsten Streitpunkten gehören: 

• Die Beweislast: Es obliegt dem Kreditnehmer nachzuweisen, dass der Zinssatz in keinem “angemessenen Verhältnis” zu den Interessen des Kreditgebers steht. Der Kreditgeber muss nicht zwangsläufig eine mathematische Begründung für den gewählten Zinssatz vorlegen. 

• Fehleinstufung durch die Aufsichtsbehörden: If a lender incorrectly categorised a loan as “unregulated” (e.g., a “business purpose” declaration was signed when the borrower intended to reside in the property), the borrower may have much stronger protections unter dem Gesetz über Finanzdienstleistungen und -märkte von 2000 (FSMA) und FCA-Handbuch, was die Zinsbedingungen unabhängig von der Strafklausel als “unfair” erscheinen lassen kann. 

• Die Falle der “primären Verpflichtung”: Ist der höhere Zinssatz so gestaltet, dass er bei einem Ereignis “ohne Vertragsverletzung” greift, könnten die Kreditgeber argumentieren, dass es sich um eine Hauptverpflichtung (und nicht um eine Vertragsstrafe) handelt. Die Gerichte werden jedoch dieInhalt vor Form um zu prüfen, ob es sich dabei tatsächlich um eine Strafe für verspätete Zahlung handelt. 

Wenn im Rahmen eines Rechtsstreits die Durchsetzbarkeit von Überbrückungskrediten angefochten wird, können neben der “Strafklausel” noch weitere rechtliche und aufsichtsrechtliche Argumente herangezogen werden; es ist jedoch wichtig, so früh wie möglich rechtlichen Rat einzuholen.  

Anwälte für Streitigkeiten im Zusammenhang mit Überbrückungskrediten – Kontakt  

David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to bridging loan defaults and disputes. For enquiries on this topic, please get in touch with David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0207 467 5751.