Mein Überbrückungskreditgeber hat Zwangsverwalter bestellt: Kann ich das verhindern?

Einführung 

Discovering that your bridging lender has appointed a Law of Eigenschaft Act (LPA) or fixed charge receiver is one of the most critical moments in a Immobilienentwicklung or investment project. Bridging loans are designed as short-term, fast-liquidity options. However, their high interest rates and rigid maturity dates mean that if an exit strategy fails, default happens quickly. 

Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypothekenanbietern warten Überbrückungskreditgeber selten monatelang auf Verhandlungen. Sie machen routinemäßig von ihren vertraglichen Befugnissen Gebrauch, um Gerichte gänzlich zu umgehen, und bestellen unabhängige Zwangsverwalter, die die Kontrolle über die besicherte Immobilie übernehmen, diese verwalten und verkaufen. 

If you are a borrower facing this situation, your immediate question is simple: Can I stop them? 

Die Leistungsfähigkeit des Empfängers verstehen 

To successfully challenge a receiver, you must first understand the legal mechanism behind their appointment. Under § 101 des Gesetzes über das Eigentumsrecht von 1925, a lender gains the statutory power to appoint a receiver the moment the mortgage money becomes due. Bridging loan agreements usually expand these statutory powers through express contractual clauses. 

Das Paradoxon der Agentur 

A unique aspect of an LPA or fixed charge receiver is their legal status. In almost all bridging deeds, the receiver is contractually designated as the agent of the borrower, not the lender. This structure provides distinct advantages to the lender: 

• Haftungsfreistellung: Da der Empfänger als Ihr Bevollmächtigter fungiert, gilt der Kreditgeber nicht als “Hypothekengläubiger in Besitz”, wodurch er vor Risiken im Zusammenhang mit einer unsachgemäßen Verwaltung der Immobilie geschützt ist. 

• Unmittelbarer Vorgesetzter: Der Insolvenzverwalter kann die Miete einziehen und die Immobilie vermarkten, ohne dass hierfür eine vorherige gerichtliche Genehmigung erforderlich ist. 

Anfechtung der Gültigkeit der Ernennung 

The most direct way to stop a receiver is to prove that their appointment was legally invalid from the outset. Because receivership is a harsh remedy, lenders must follow strict legal procedures. Any procedural flaw can make the appointment void, rendering the receiver a trespasser on your property. 

Häufige Verfahrensfehler 

• Kein technischer Zahlungsausfall: A lender cannot appoint a receiver unless a formal “Event of Default” has occurred under the terms of the loan agreement. If the lender claims you missed a deadline, but you have documentary proof of a contractually agreed extension, the appointment lacks a legal foundation. 

• Unzulässige Forderungen: Bei einigen Überbrückungskrediten ist der Kreditgeber verpflichtet, eine formelle Rückzahlungsaufforderung zu stellen, in der dem Kreditnehmer eine bestimmte Frist eingeräumt wird, bevor ein Zwangsverwalter bestellt wird. Hat der Kreditgeber diese Aufforderung nicht ordnungsgemäß zugestellt oder an eine falsche Adresse gesendet, kann die Bestellung angefochten werden. 

• Überstürzte Ausführung: Die gesetzliche Befugnis zur Ernennung gemäß dem LPA von 1925 entsteht erst, wenn der Hypothekenbetrag fällig geworden ist. und becomes exercisable under Section 103 (e.g., interest is in arrears for two months, or a covenant has been breached). If the lender acts prematurely, the appointment is invalid. The lender wird likely include provisions in their facility letter which sets the basis upon which they can appoint receivers.  

Einsatz gerichtlicher Verfügungen zur Verhinderung eines Verkaufs 

In circumstances where receivers are taking steps to sell your asset below market value, borrowers will often look into whether it is possible to apply to the High Court for an urgent interim injunction. 

Die Abwägung der Interessen 

To secure an injunction, your legal team must satisfy the court on several fronts under the established American Cyanamid Grundsätze: 

1. Zu klärende Frage: Sie müssen nachweisen, dass ein echter Rechtsstreit hinsichtlich der Forderung, des Zahlungsverzugs oder des Verhaltens des Kreditgebers bzw. des Gläubigers besteht. 

2. Die Entschädigungssummen sind unzureichend: Sie müssen nachweisen, dass eine spätere finanzielle Entschädigung den Verlust der Immobilie nicht ausgleichen kann (dies ist manchmal möglich, wenn es sich um einzigartige Immobilienobjekte oder Eigenheime handelt, wobei jedoch jeder Fall von den jeweiligen Umständen abhängt). 

3. Die Abwägung der Interessen: Das Gericht wägt den Schaden, den Sie durch einen sofortigen Verkauf erleiden würden, gegen das Risiko ab, das dem Kreditgeber durch eine Verzögerung des Verkaufs entstehen würde. 

Die finanzielle Hürde 

Borrowers must note that courts are generally reluctant to stop a lender from enforcing their security unless the borrower pays the disputed sum into court. However, an injunction can be granted without this requirement if you can demonstrate fraud, a clear calculation error by the lender, or that the receiver is acting in bad faith. 

Bereitstellung des Menon gegen Pask Defence for Homeowners 

If the bridging loan is secured against your personal Wohnen home, or if you live inside the property as an owner-occupier, the landscape changes. 

In dem wegweisenden Fall Menon gegen Pask, hat der High Court klargestellt, wie Insolvenzverwalter mit Kreditnehmern umgehen müssen, die die Immobilie weiterhin bewohnen. 

Das Urteil und der Schutz gemäß § 36 

The court confirmed that while receivers have the legal right to bring possession claims against borrowers in their own names, individual residential borrowers can protect themselves using § 36 des Gesetzes über die Rechtspflege von 1970. 

Under Section 36, a judge has the discretionary power to adjourn possession proceedings, or suspend an eviction order, if the borrower can show they can clear the arrears or redeem the loan within a “reasonable period.” 

To successfully invoke this defence against a bridging receiver, you must present concrete, verifiable evidence to the judge, such as: 

• Ein formelles, verbindliches Rückkaufangebot eines regulierten Refinanzierungsanbieters. 

• Ein gültiger, unterzeichneter Vertrag über den Verkauf des Vermögenswerts zu einem Preis, der die Schulden vollständig abdeckt. 

Versteckte Gebühren und unfaire Geschäftsbeziehungen in Frage stellen 

Bridging disputes rarely centre on the principal sum alone, they are frequently driven by the rapid accumulation of default interest, exit fees, and facility charges. If these costs make repayment impossible, you can attack the underlying debt structure. 

Ungleiche Beziehungen (Verbraucherkreditgesetz von 1974) 

Under Section 140A of the Consumer Credit Act 1974, courts have broad powers to rewrite loan agreements if they find the relationship between the lender and borrower is unfair. This protection can apply to kommerziell bridging loans if the borrower is an individual or partnership. Factors that trigger an unfair relationship include: 

• Ausbeuterische Kreditvergabe: Lenders lending with the explicit intention of forcing a default to seize the property asset (“loan-to-own” strategies). 

• Nicht offengelegte Provisionen: Secret fees paid by the lender to the broker who introduced you to the loan. 

• Lack of Transparenz: Eine überstürzte Vollstreckung, ohne dem Kreditnehmer Zeit zu geben, unabhängigen Rechtsbeistand einzuholen. 

Unzulässige Vertragsstrafenklauseln 

Nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs in Cavendish Square Holding BV gegen El Makdessi, ist eine Verzugsgebühr nicht durchsetzbar, wenn sie überzogen oder exorbitant ist oder es ihr an einer legitimen wirtschaftlichen Rechtfertigung mangelt. Werden die Verzugsgebühren gestrichen, kann der Verzug geheilt werden, wodurch die Zwangsverwaltung ungültig wird. 

Maßnahmen bei der Bestellung von Konkursverwaltern  

Receivers move quickly. The moment they are appointed, they will contact your tenants, insurers, and estate agents to seize control of the asset’s income and management. Doing nothing increases the risk of the loss of your property. 

Um die Empfänger zu stoppen, müssen Sie innerhalb der ersten Tage nach der Ernennung Maßnahmen ergreifen: 

1. Fordern Sie den vollständigen Kreditauszug an: Beauftragen Sie einen auf dieses Gebiet spezialisierten Anwalt, eine transparente Aufschlüsselung des Rückkaufbetrags anzufordern, um etwaige versteckte oder überhöhte Gebühren aufzudecken. 

2. Audit the Appointment Documents: Überprüfen Sie die genauen Daten, Unterschriften und die vom Kreditgeber bei der Bestellung des Insolvenzverwalters verwendeten Zustellungsarten. 

3. Sichern Sie sich Ihren finanziellen Ausstieg: Keep working on your Refinanzierung options or asset sales. A judge is much more likely to halt a receiver if you can present a realistic, time-limited plan to pay off the lender. 

Kontakt – David Burns, Senior-Partner im Bereich Prozessführung, und Ben Lewis, Rechtsanwalt 

Senior Rechtsstreitigkeiten Partner David Burns and Rechtsanwalt (Associate), Ben Lewis have extensive experience acting on behalf of borrowers where lenders have appointed receivers.  For enquiries on this topic, please contact David Burns via email d.burns@rfblegal.co.uk oder rufen Sie direkt unter 0207 467 5751 an oder kontaktieren Sie Ben Lewis per E-Mail unter B.Lewis@rfblegal.co.uk oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892.