Einführung
Die Abgrenzung zwischen einem rechtlich durchsetzbaren Verzugszinssatz und einer nicht durchsetzbaren Vertragsstrafe ist im englischen Handelsrecht seit langem Gegenstand heftiger Rechtsstreitigkeiten. Der langjährige Rechtsstreit in Houssein u. a. gegen London Credit Limited gilt als wegweisende Fallstudie dazu, wie Gerichte kurzfristige Finanzierungsrisiken bewerten. Nach einem komplexen Verfahrensverlauf, der ein Verfahren vor dem High Court im Jahr 2023 und eine anschließende Aufhebung durch das Berufungsgericht im Jahr 2024 umfasste, wurde der Fall an den High Court zurückverwiesen.
Das daraus resultierende revidierte Urteil – das Ende 2025 verkündet und in der gesamten Rechtsbranche intensiv analysiert wurde – hat die Auslegung des wegweisenden Urteils grundlegend neu definiert. Cavendish Square Holding BV gegen El Makdessi Der Test gilt für moderne Überbrückungsfinanzierungen.
Im Rahmen der erneuten Entscheidung revidierte der stellvertretende Richter am High Court, Richard Farnhill, seine ursprüngliche Haltung, bestätigte einen hohen monatlichen Verzugszinssatz von 4% und schuf damit klarere Rahmenbedingungen sowohl für Kreditgeber als auch für Kreditnehmer (allerdings hat der Kreditnehmer gegen diese Entscheidung Berufung eingelegt, sodass das Verfahren noch nicht abgeschlossen ist).
Sachverhalt und der ursprüngliche Streitfall
Der Rechtsstreit entstand aufgrund eines im August 2020 vereinbarten gewerblichen Überbrückungskredits in Höhe von 1,8 Millionen Pfund. Der Kredit wurde von London Credit Ltd (LCL), einem nicht regulierten Kreditgeber, an CEK Investments Ltd, eine von Herrn und Frau Houssein kontrollierte Gesellschaft, vergeben. Der Kredit war durch ein Portfolio aus fünf als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sowie das private Familienhaus der Housseins besichert.
Der Kreditvertrag sah zwei Hauptzinsstufen vor:
- Ein vertraglich festgelegter Standardzinssatz von 1% pro Monat.
- Ein Verzugszinssatz von 4% pro Monat, monatliche Zinseszinsberechnung, das automatisch durch einen “Verzugsfall” ausgelöst wird.
Da LCL ein nicht regulierter Kurzzeitkreditgeber war, war es ihm gesetzlich untersagt, privaten Personen Hypothekarkredite für Wohnimmobilien zu gewähren. Um die gesetzlichen Vorschriften einzuhalten, enthielt der Kreditvertrag eine Klausel, die vorschrieb, dass weder die Kreditnehmer noch deren unmittelbare Familienangehörige in einer der besicherten Immobilien wohnen durften.
Die Kreditnehmer verstießen gegen diese Nichtansässigkeitsklausel und konnten den Restbetrag schließlich bis zum Fälligkeitstermin im August 2021 nicht vollständig zurückzahlen. Als LCL versuchte, den 4%-Zinssatz für Zahlungsausfälle anzuwenden, leiteten die Housseins ein Gerichtsverfahren ein. Sie argumentierten, dass ein vervierfachter Zinssatz eine erpresserische, nicht durchsetzbare Strafe sei, die ausschließlich darauf abziele, sie zu bestrafen, anstatt den Kreditgeber zu entschädigen.
Das verfahrensrechtliche Auf und Ab: Vom Prozess zur Zurückverweisung
Der rechtliche Weg von Houssein war ungewöhnlich mühsam:
| [2023] Verfahren vor dem High Court | [2024] Berufungsgericht | [Ende 2025] Zurückverweisung durch den High Court | [Januar 2026 / Ausblick] |
| Der Schiedsrichter entschied auf Elfmeter | Aufgehoben und zurückverwiesen | Zinssatz für vollstreckbar erklärt | Anhängige Berufung |
Im ersten Verfahren im Jahr 2023 gab das Obergericht den Kreditnehmern Recht. Der Richter entschied, dass, da die Ausfallquote von 4% einheitlich für irgendein Im Falle eines Verzugs – unabhängig davon, ob es sich um einen geringfügigen technischen Verstoß oder einen schwerwiegenden Zahlungsausfall handelte – könne es sich nicht um eine echte Vorabschätzung des Schadens handeln. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass der Zinssatz unverhältnismäßig sei, da LCL bereits durch Standardzinsen und dingliche Sicherheiten abgesichert sei.
Im Jahr 2024 hob das Berufungsgericht dieses Urteil jedoch auf. Das Berufungsgericht stellte fest, dass der erstinstanzliche Richter den Kern der Cavendish Lehre, indem man sich zu sehr auf die Standardvergütung konzentriert.
Das Berufungsgericht stellte klar, dass eine erhöhte Ausfallquote zulässig sein könne, wenn sie einen berechtigtes geschäftliches Interesse des Kreditgebers. Entscheidend war, dass das Berufungsgericht zudem darauf hinwies, dass dem Kreditgeber im Falle einer Nichtbestehen der Strafklauselprüfung ein wirtschaftliches Vakuum entstünde, da der Standardzinssatz nach Ablauf der vertraglichen Laufzeit des Darlehens nicht automatisch weiterlaufen würde. Der Fall wurde zur eingehenden erneuten Prüfung des Sachverhalts an den High Court zurückverwiesen.
Die Neubewertung: Eine Dekonstruktion der “berechtigten Interessen”
Nach einer erneuten Verhandlung des Falles unter Berücksichtigung neuer Sachverständigengutachten hat das Obergericht das Risiko des Kreditgebers grundlegend neu bewertet. In seinem aktualisierten Urteil erklärte der stellvertretende Richter Richard Farnhill fünf verschiedene Kategorien berechtigter geschäftlicher Interessen die einen einheitlichen, erhöhten Verzugszinssatz rechtfertigten:
- Zinsen auf die Rückzahlung: Das grundlegende wirtschaftliche Interesse eines jeden Kreditgebers besteht darin, sicherzustellen, dass ein Kredit fristgerecht und gemäß den vereinbarten Bedingungen zurückgezahlt wird.
- Interessenvertretung: Das Vertrauen des Kreditgebers in die Richtigkeit und fortdauernde Gültigkeit der von den Kreditnehmern zu Beginn des Projekts abgegebenen Zusicherungen und Gewährleistungen.
- Sicherungsrecht: Die grundlegende Verpflichtung eines gesicherten Kreditgebers, sicherzustellen, dass die mit dem Kredit verbundenen Sachwerte unbelastet bleiben, ihren Wert behalten und rechtlich verwertbar sind.
- Interessen von Nichtansässigen: Da LCL ein nicht regulierter Kreditgeber war, war ein Verstoß gegen die Nichtansässigkeitsklausel mit erheblichen aufsichtsrechtlichen Risiken verbunden. Das Gericht erkannte an, dass ein Kreditgeber ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse daran hat, einen erhöhten Zinssatz anzuwenden, um Verstöße zu verhindern, die ihn gesetzlichen Sanktionen oder Durchsetzungsmaßnahmen aussetzen könnten.
- Zinsen im Zusammenhang mit Kreditrisiken: Kurzfristige Überbrückungskredite sind äußerst sensible Geschäfte. Das Gericht akzeptierte neue Beweise, die belegten, dass bereits eine geringfügige Verschlechterung des Bonitätsprofils eines Kreditnehmers (wie beispielsweise Kreuzausfälle oder nicht beglichene Urteile) dessen Fähigkeit, eine Refinanzierung zu sichern, dramatisch gefährdet. Da die Refinanzierung der wichtigste “Ausweg” zur Rückzahlung von Überbrückungskrediten ist, bedroht jede Erhöhung des Kreditrisikos unmittelbar die Kapitalrendite des Kreditgebers.
Die Verhältnismäßigkeitsprüfung
Nachdem die berechtigten Interessen festgestellt worden waren, war die letzte Hürde im Rahmen der Cavendish Mit dem Test sollte ermittelt werden, ob ein monatlicher Zinseszinssatz von 4% extravagant, überhöht oder unzumutbar.
Aus den im Rahmen der Neubewertung vorgelegten Gutachten ging hervor, dass die typische Standardausfallquote auf dem Markt für Überbrückungsfinanzierungen zwischen 21 TP3T und 31 TP3T pro Monat (zinseszinsberechnet) schwankte. Die Quote von LCL in Höhe von 41 TP3T war unbestreitbar hoch und lag am absoluten oberen Ende dessen, was im Markt üblich war.
Dennoch befand das Gericht, dass die Tatsache, dass eine Praxis an der Obergrenze der marktüblichen Praxis liegt, nicht zwangsläufig bedeutet, dass sie unzumutbar ist. Da es sich bei den Parteien in diesem Fall um erfahrene Wirtschaftsteilnehmer handelte, die unabhängige Rechts- und Maklerberatung in Anspruch genommen hatten, galt eine starke Vermutung der Vertragsfreiheit. Angesichts der Anfälligkeit der Refinanzierungs-Ausstiegsstrategie und der spezifischen regulatorischen Risiken des Verstoßes im Wohnimmobilienbereich entschied der High Court, dass die Ausfallquote keine Strafe und war uneingeschränkt durchsetzbar.
Wirtschaftliche Auswirkungen und rechtliche Schlussfolgerungen
Die Kehrtwende des High Court in Houssein hat im Bereich der Überbrückungsfinanzierung für Aufsehen gesorgt und dabei mehrere wichtige Grundsätze für die Ausarbeitung von Kreditverträgen bekräftigt:
- Validierung einheitlicher Ausfallraten: Kreditgeber sind nicht zwingend verpflichtet, Zinsskalen für verschiedene Arten von Ausfällen sorgfältig abzustufen, sofern jeder zugrunde liegende Ausfallgrund auf ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse zurückzuführen ist (wie beispielsweise die Sicherung eines Ausstiegswegs oder die Vermeidung eines regulatorischen Risikos).
- Die entscheidende Bedeutung des Fluchtwegs: Das Urteil trägt den wirtschaftlichen Gegebenheiten von Überbrückungsfinanzierungen Rechnung. Die Bereitschaft des Gerichts anzuerkennen, dass bereits geringfügige Kreditschocks Refinanzierungsmodelle stören können, bietet Kreditgebern ein wirkungsvolles Instrument, um eine defensive Preisgestaltung bei Zahlungsausfällen zu rechtfertigen.
- Hohe Hürde für Kreditnehmer bei der Aufhebung von Klauseln: Für gewerbliche Kreditnehmer bleibt die Hürde, “Unangemessenheit” nachzuweisen, hoch. Wenn ein erfahrener Kreditnehmer einen Vertrag unter professioneller Beratung unterzeichnet, werden die Gerichte nicht ohne Weiteres eingreifen, um die negativen wirtschaftlichen Folgen eines Vertragsbruchs auszugleichen. Es ist zu beachten, dass jeder Fall von seinen eigenen Sachverhalten abhängt und es je nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls weiterhin möglich ist, dass die von Überbrückungskreditgebern berechneten Verzugszinsen eine nicht durchsetzbare Vertragsstrafe darstellen.
Fazit und nächste Schritte
Die erneute Prüfung von Houssein gegen London Credit Ltd. schafft etwas Klarheit in der Rechtslage zugunsten der Vertragssicherheit und der Risikominderung für Kreditgeber. Die Geschichte ist jedoch noch nicht ganz zu Ende. Durch eine am […] eingereichte Berufungsanzeige 12. Januar 2026, … legten die Kreditnehmer erneut Berufung gegen den Ende 2025 ergangenen Neubewertungsbeschluss des High Court ein. Da die anschließende Anhörung vor dem Berufungsgericht im Juni 2026 stattfinden wird, wird der Finanzsektor diesen Fall weiterhin aufmerksam verfolgen, um zu sehen, ob diese hart erkämpfte Klarheit in Bezug auf Verzugszinsen auch die nächste Berufungsinstanz überstehen wird.
Rechtsanwalt David Burns im Streit um einen Überbrückungskredit – Kontakt
David Burns, Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP, verfügt über umfangreiche Erfahrung im Umgang mit Fragen im Zusammenhang mit Zahlungsausfällen bei Überbrückungskrediten und damit verbundenen Streitigkeiten.
Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte per E-Mail an David Burns unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0207 467 5751.
David Burns
Senior Partner für Rechtsstreitigkeiten
