Im Gewerbeimmobiliensektor ist der “Unternehmensschleier” oft dünner, als den Geschäftsführern bewusst ist. Während eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung einen Schutzschild für viele geschäftliche Aktivitäten bietet, benötigen Vermieter oft eine Persönliche Bürgschaft (PG) von Unternehmensleitern / geeigneten Bürgen als Bedingung für den Mietvertrag. Dieses Dokument ist ein sehr wirksames Instrument für Vermieter, da es das persönliche Vermögen des Geschäftsführers - einschließlich seines Hauses und seiner Ersparnisse - direkt an die Einhaltung aller Bedingungen des Mietvertrags bindet.
Als Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP sehe ich aus erster Hand, wie diese Garantien einen unternehmerischen Rückschlag in eine persönliche Krise verwandeln. Wenn sich die Mietrückstände häufen, ist der Geschäftsführer nicht nur ein Zeuge, sondern oft auch das Hauptziel des Vermieters für die Rückforderung.
Die Rechtswirklichkeit:
Ein weit verbreiteter Irrglaube unter Geschäftsführern ist, dass ein Vermieter das Vermögen des Unternehmens “ausschöpfen” muss, bevor er sich an den Bürgen wendet. In Wirklichkeit sind die meisten gewerblichen Pachtverträge so abgefasst, dass der Bürge dem Vermieter als Hauptschuldner garantiert, dass der Mieter alle Mieten zahlt und die Vereinbarungen des Mietvertrags einhält.
- Unmittelbare Haftung: Für den Fall, dass die Miete gemäß den Bedingungen des Gewerbemietvertrags nicht gezahlt wird, enthalten die meisten modernen Gewerbemietverträge Bestimmungen, wonach der Bürge für den Fall, dass der Mieter die Miete nicht zahlt oder eine der Mieterverpflichtungen nicht einhält oder erfüllt, für die Zahlung oder Einhaltung und Erfüllung dieser Verpflichtungen sorgt.
- Gesamtschuldnerische Haftung: Der Vermieter kann daher in der Regel wählen, ob er das Unternehmen, den Geschäftsführer/Bürgen oder beide gleichzeitig verklagen will.
- Jenseits der Miete: Das Risiko geht über die vierteljährliche Miete hinaus. Wenn der Vermieter beschließt, den Mietvertrag nicht zu kündigen, können die Mietrückstände weiter auflaufen. Neben der Miete können auch Nebenkosten, Versicherungen und der “stille Killer” von Geschäftsmietverträgen zu den potenziellen Verpflichtungen gehören: Dilapidations. Ein Geschäftsführer könnte am Ende der Laufzeit des Gewerbemietvertrags persönlich für eine Reparaturrechnung in sechsstelliger Höhe haften.
Risiken für Unternehmensleiter, die Bürgschaften stellen
Normalerweise schützt die Doktrin der getrennten Rechtspersönlichkeit die einzelnen Geschäftsführer. Eine von einem Geschäftsführer gewährte Bürgschaft ist jedoch eine vertragliche Nebenverpflichtung, die für den Bürgen eine potenziell erhebliche Haftung mit sich bringt.
Wenn das Unternehmen beispielsweise in Liquidation geht, kann der Mietvertrag gekündigt werden, aber die die Haftung des Bürgen kann durchaus bestehen bleiben.
In der Tat wird der Anspruch des Vermieters gegen den Direktor oft mehr aggressiv, sobald das Unternehmen scheitert, da der Geschäftsführer die einzige solvente Person ist, die in der Lage ist, die Schulden zu begleichen.
Strategische Alternativen zur persönlichen Bürgschaft
Vermieter verlangen Sicherheit, aber eine persönliche Bürgschaft ist nicht die einzige Möglichkeit, diese zu leisten. Wenn Sie einen Mietvertrag oder eine Vertragsverlängerung aushandeln, gibt es Alternativen, bei denen das persönliche Vermögen nicht zur Debatte steht:
1. Erhöhte Mietkautionen
Anstelle eines PG kann auch eine größere Kaution angeboten werden. Während die Standardkaution 3 Monate beträgt, kann das Angebot von 6 oder 12 Monaten oft die Risikobereitschaft eines Vermieters befriedigen.
- Der Nutzen: Es handelt sich um “unbrauchbares Geld” in der Bilanz des Unternehmens, aber es vermeidet das Risiko für das persönliche Vermögen des Geschäftsführers, das mit einer persönlichen Garantie verbunden ist.
- Der Mechanismus: Sicherstellen, dass die Mietkautionsurkunde legt eindeutig fest, wann das Geld zurückgegeben wird, und verhindert, dass der Vermieter bei geringfügigen, strittigen Verstößen den Betrag abrufen kann.
2. Unternehmensgarantien
Ist das Mieterunternehmen Teil eines größeren Konzerns, kann ein Bürgschaft der Muttergesellschaft (PCG) ist eine gute Alternative.
- Der Nutzen: Die Haftung bleibt innerhalb des Unternehmens. Der Vermieter erhält die Sicherheit einer größeren Einheit mit einer nachgewiesenen Bilanz, aber die einzelnen Geschäftsführer bleiben geschützt.
3. Bankbürgschaften oder Anleihen
Eine Bankbürgschaft ist eine Zusage eines Finanzinstituts, den Vermieter zu bezahlen, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.
- Die Realität: Die Bank verlangt in der Regel, dass das Unternehmen die Bürgschaft “zurückzahlt” oder eine Unternehmenssicherheit stellt. Die Einrichtung einer solchen Bürgschaft ist komplizierter, bietet dem Vermieter aber eine erstklassige Sicherheit ohne persönliche Unterschrift.
4. Mietzahlungen im Voraus
Bei Verhandlungen, bei denen viel auf dem Spiel steht, kann die Vorauszahlung der ersten 6 bis 12 Monatsmieten den Vermieter gelegentlich dazu bewegen, auf die Forderung nach einem PG zu verzichten. Dies beweist Liquidität und beseitigt das unmittelbare Risiko von Zahlungsrückständen in der kritischen Anfangsphase des Mietverhältnisses.
Der Vorteil des Vermieters bei der Durchsetzung
Für Vermieter ist das PG das ultimative Druckmittel. Im Gegensatz zu einer Klage gegen ein Unternehmen, das möglicherweise einfach unter Insolvenzverwaltung gestellt wird, eröffnet die Klage gegen einen Geschäftsführer persönlich aggressive Durchsetzungsmöglichkeiten:
1. Direkter Zugriff auf persönliche Vermögenswerte
Wenn das Unternehmen des Mieters insolvent wird oder die Miete nicht zahlt, kann der Vermieter direkt auf das persönliche Vermögen des Bürgen zugreifen. Im Gegensatz zu einem Unternehmen, das ohne Vermögen in Konkurs gehen kann, haftet der Bürge - häufig ein Unternehmensleiter - persönlich, was bedeutet, dass seine persönlichen Ersparnisse, Investitionen und sein Haus gefährdet sein könnten.
Gesetzlich vorgeschriebene Forderungen: Ein Vermieter könnte möglicherweise eine Mahnung für die Rückstände ausstellen. Wird nicht innerhalb von 21 Tagen gezahlt, kann der Vermieter den Mahnbescheid beantragen. Privatkonkurs des Direktors.
2. Primäre Haftung (oft)
Viele gewerbliche Mietverträge sind so formuliert, dass die Haftung des Bürgen “primär” und nicht “sekundär” ist. Das bedeutet, dass der Vermieter nicht erst alle Rechtsmittel gegen das säumige Mieterunternehmen ausschöpfen muss, sondern die Zahlung sofort vom Bürgen verlangen kann.
3. Erweiterte Sicherheit über Einlagen hinaus
Während eine Kaution auf den eingezogenen Betrag begrenzt ist (in der Regel 3-6 Monatsmieten), ist eine persönliche Bürgschaft in der Regel unbegrenzt und deckt alle Verpflichtungen des Mieters während der gesamten Mietdauer ab. Dies schließt ein:
- Unbezahlte Miete und Nebenkosten.
- Dilapidations (Reparaturen und Schäden) am Ende der Mietzeit.
- Gerichtskosten, die dem Vermieter bei der Durchsetzung des Mietvertrags entstehen.
4. Fortgesetzte Haftung nach Insolvenz
Wenn ein Unternehmen als Mieter in Konkurs geht, wird der Mietvertrag oft gekündigt. Eine persönliche Bürgschaft enthält häufig eine Bestimmung, die es dem Vermieter ermöglicht, den Bürgen zu zwingen, einen neuen Mietvertrag für die verbleibende Laufzeit abzuschließen, um einen Verlust der Mieteinnahmen für die leerstehende Immobilie zu verhindern.
5. Stärkere Hebelwirkung und effizientere Durchsetzung
- Leichtere Rechtsstreitigkeiten: Die Geltendmachung von Ansprüchen gegen eine Einzelperson ist oft einfacher als der Umgang mit den Liquidatoren eines insolventen Unternehmens.
- Stärkere Rechtsposition: Der Bürge haftet auch dann, wenn die Forderung des Vermieters gegen den Mieter als nicht durchsetzbar angesehen wird, sofern die Bürgschaft ordnungsgemäß in Form einer Urkunde ausgefertigt wurde.
6. Gesamtschuldnerische Haftung
Wenn mehrere Geschäftsführer oder Einzelpersonen als Bürgen fungieren, kann der Vermieter aufgrund einer “gesamtschuldnerischen” Klausel einen, einige oder alle von ihnen für den gesamten geschuldeten Betrag belangen.
Ehemalige Mieter
- Abschnitt 17 Bekanntmachungen: Im Rahmen der Gesetz über Vermieter und Mieter (Covenants) von 1995, müssen Vermieter eine “Section 17 Notice” innerhalb von sechs Monate der fälligen Rückstände, um sie von einem früheren Mieter oder dessen Bürgen einzufordern. Die Verwalter sollten immer die Daten überprüfen; wenn der Vermieter zu langsam handelt, kann der Verwalter ältere Rückstände vollständig einfordern.
Wichtige Überlegungen
- Begrenzung der Haftung: Die Bürgen können aushandeln, dass ihre Haftung auf einen bestimmten Betrag oder einen begrenzten Zeitraum begrenzt wird, anstatt eine “allumfassende” Bürgschaft zu übernehmen.
- Bestimmungen zur Freigabe: Bürgschaften können Klauseln zur “vorzeitigen Freigabe” enthalten, bei denen der Bürge nach einer bestimmten Zeit oder bei Erreichen bestimmter finanzieller Meilensteine des Mieters freigestellt wird.
- Risiken der Veränderung: Wenn ein Vermieter den Mietvertrag ändert (z. B. die Miete oder die Räumlichkeiten), ohne den Bürgen zu konsultieren, kann der Bürge argumentieren, dass er von seiner Haftung befreit ist.
Abschließende Überlegungen für Vermieter und Mieter
Für Vermieter, Eine persönliche Bürgschaft ist nur so gut wie die Person, die sie stellt. Es wird empfohlen, einen vorgeschlagenen Bürgen auf seine Vermögenswerte hin zu überprüfen, um sicherzustellen, dass er tatsächlich über die Mittel verfügt, um die Miete zu zahlen, wenn das Unternehmen scheitert.
Für Pächter und Direktoren, Ein PG sollte der absolut letzte Ausweg sein. Wenn es sich nicht vermeiden lässt, stellen Sie sicher, dass es auf den aktuellen Mieter beschränkt ist und sich nicht auf zukünftige “autorisierte Garantievereinbarungen” (AGAs) erstreckt, wenn Sie das Unternehmen schließlich verkaufen.
David Burns, Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP, verfügt über umfassende Erfahrung in der Bearbeitung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit gewerblichen Mietverträgen und der Durchsetzung von Garantien. Unabhängig davon, ob Sie eine Garantie durchsetzen oder Ihr persönliches Vermögen schützen wollen, ist ein frühzeitiges rechtliches Eingreifen die einzige Möglichkeit, das Risiko zu beherrschen. Für Anfragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an David Burns per E-Mail an D.Burns@rfblegal.co.uk oder telefonisch unter 0207 467 5751
David Burns
Senior Partner für Rechtsstreitigkeiten
