Persönliche Garantien und gewerbliche Mietrückstände: Sind Direktoren gefährdet? 

In the Gewerbeimmobilie sector, the “corporate veil” is often thinner than directors realise. While a limited company provides a shield for many business activities, landlords often require a Persönliche Bürgschaft (PG) from company directors / suitable guarantors as a condition of the lease. This document provides a very powerful tool for landlords, linking the director’s personal wealth—including their home and savings—directly to compliance with all the terms of the lease.  

As a Senior Rechtsstreitigkeiten Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, I see firsthand how these guarantees transform a corporate setback into a personal crisis. When rent arrears mount, the director is not just a witness; they are often the landlord’s primary target for recovery. 

Die Rechtswirklichkeit:  

A common misconception among directors is that a landlord must “exhaust” the company’s assets before turning to the guarantor. In reality, most commercial PGs are drafted so that the guarantor guarantees to the Landlord, as principal or primary obligor, that the Tenant wird pay all the rents and observe the covenants of the lease.  

• Unmittelbare Haftung: If the rent is unpaid in accordance with the terms of the Geschäftsmiete, most modern kommerziell leases will include provisions that if the tenant fails to pay any of the rents or observe or perform any of those tenant covenants the Guarantor shall pay or observe and perform them. 

• Gesamtschuldnerische Haftung: Der Vermieter kann daher in der Regel wählen, ob er das Unternehmen, den Geschäftsführer/Bürgen oder beide gleichzeitig verklagen will. 

• Jenseits der Miete: The risk extends beyond the quarterly rent. If the landlord decides not to forfeit the lease then the rent arrears could continue accruing. In addition to rent, other potential liability can include service charges, insurance, and the “silent killer” of commercial leases: Dilapidations. A director could potentially be personally liable for six-figure repair bill at the end of the term of the commercial lease. 

Risiken für Unternehmensleiter, die Bürgschaften stellen 

Normalerweise schützt die Doktrin der getrennten Rechtspersönlichkeit die einzelnen Geschäftsführer. Eine von einem Geschäftsführer gewährte Bürgschaft ist jedoch eine vertragliche Nebenverpflichtung, die für den Bürgen eine potenziell erhebliche Haftung mit sich bringt.  

If, for example, the company enters liquidation, the lease may be disclaimed, but the die Haftung des Bürgen kann durchaus bestehen bleiben. 

In der Tat wird der Anspruch des Vermieters gegen den Direktor oft mehr aggressiv, sobald das Unternehmen scheitert, da der Geschäftsführer die einzige solvente Person ist, die in der Lage ist, die Schulden zu begleichen. 

Strategische Alternativen zur persönlichen Bürgschaft 

Landlords require security, but a Personal Guarantee is not the only way to provide it. If you are negotiating a lease or a renewal, there are alternatives that keep personal assets off the table: 

1. Erhöhte Mietkautionen 

Instead of a PG, it is possible to offer a larger deposit. While a standard deposit is 3 months, offering 6 or 12 months can often satisfy a landlord’s risk appetite. 

• Der Nutzen: Es handelt sich um “unbrauchbares Geld” in der Bilanz des Unternehmens, aber es vermeidet das Risiko für das persönliche Vermögen des Geschäftsführers, das mit einer persönlichen Garantie verbunden ist. 

• Der Mechanismus: Sicherstellen, dass die Rent Deposit Deed clearly outlines when the money is returned and prevents the landlord from drawing down for minor, disputed breaches. 

2. Unternehmensgarantien 

Ist das Mieterunternehmen Teil eines größeren Konzerns, kann ein Bürgschaft der Muttergesellschaft (PCG) ist eine gute Alternative. 

• Der Nutzen: The liability stays within the corporate world. The landlord gets security from a larger entity with a proven balance sheet, but the individual directors remain protected. 

3. Bankbürgschaften oder Anleihen 

A bank guarantee is a commitment from a financial institution to pay the landlord if the tenant defaults. 

• Die Realität: Die Bank verlangt in der Regel, dass das Unternehmen die Bürgschaft “zurückzahlt” oder eine Unternehmenssicherheit stellt. Die Einrichtung einer solchen Bürgschaft ist komplizierter, bietet dem Vermieter aber eine erstklassige Sicherheit ohne persönliche Unterschrift. 

4. Mietzahlungen im Voraus 

Bei Verhandlungen, bei denen viel auf dem Spiel steht, kann die Vorauszahlung der ersten 6 bis 12 Monatsmieten den Vermieter gelegentlich dazu bewegen, auf die Forderung nach einem PG zu verzichten. Dies beweist Liquidität und beseitigt das unmittelbare Risiko von Zahlungsrückständen in der kritischen Anfangsphase des Mietverhältnisses. 

Der Vorteil des Vermieters bei der Durchsetzung 

For landlords, the PG is the ultimate leverage. Unlike suing a company—which might simply go into administration—pursuing a director personally opens up aggressive enforcement routes: 

1. Direkter Zugriff auf persönliche Vermögenswerte  

Wenn das Unternehmen des Mieters insolvent wird oder die Miete nicht zahlt, kann der Vermieter direkt auf das persönliche Vermögen des Bürgen zugreifen. Im Gegensatz zu einem Unternehmen, das ohne Vermögen in Konkurs gehen kann, haftet der Bürge - häufig ein Unternehmensleiter - persönlich, was bedeutet, dass seine persönlichen Ersparnisse, Investitionen und sein Haus gefährdet sein könnten.  

Statutory Demands: Ein Vermieter könnte möglicherweise eine Mahnung für die Rückstände ausstellen. Wird nicht innerhalb von 21 Tagen gezahlt, kann der Vermieter den Mahnbescheid beantragen. director’s personal bankruptcy. 

2. Primäre Haftung (oft) 

Many commercial leases are drafted to make the guarantor’s liability “primary” rather than “secondary”. This means the landlord does not have to exhaust all legal remedies against the defaulting tenant company first; they can immediately demand payment from the guarantor.  

3. Erweiterte Sicherheit über Einlagen hinaus  

Während eine Kaution auf den eingezogenen Betrag begrenzt ist (in der Regel 3-6 Monatsmieten), ist eine persönliche Bürgschaft in der Regel unbegrenzt und deckt alle Verpflichtungen des Mieters während der gesamten Mietdauer ab. Dies schließt ein:  

• Unbezahlte Miete und Nebenkosten. 

• Dilapidations (Reparaturen und Schäden) am Ende der Mietzeit. 

• Legal costs incurred by the landlord in enforcing the lease.  

4. Fortgesetzte Haftung nach Insolvenz 

If a tenant company goes into liquidation, the lease is often disclaimed. A personal guarantee frequently includes a provision allowing the landlord to compel the guarantor to take on a new lease for the remainder of the term, preventing a loss of rental income on the vacant Eigenschaft.  

5. Stärkere Hebelwirkung und effizientere Durchsetzung 

• Leichtere Rechtsstreitigkeiten: Die Geltendmachung von Ansprüchen gegen eine Einzelperson ist oft einfacher als der Umgang mit den Liquidatoren eines insolventen Unternehmens. 

• Stärkere Rechtsposition: Der Bürge haftet auch dann, wenn die Forderung des Vermieters gegen den Mieter als nicht durchsetzbar angesehen wird, sofern die Bürgschaft ordnungsgemäß in Form einer Urkunde ausgefertigt wurde. 

6. Gesamtschuldnerische Haftung 

Wenn mehrere Geschäftsführer oder Einzelpersonen als Bürgen fungieren, kann der Vermieter aufgrund einer “gesamtschuldnerischen” Klausel einen, einige oder alle von ihnen für den gesamten geschuldeten Betrag belangen. 

Ehemalige Mieter 

• Section 17 Notices: Im Rahmen der Gesetz über Vermieter und Mieter (Covenants) von 1995, müssen Vermieter eine “Section 17 Notice” innerhalb von sechs Monate der fälligen Rückstände, um sie von einem früheren Mieter oder dessen Bürgen einzufordern. Die Verwalter sollten immer die Daten überprüfen; wenn der Vermieter zu langsam handelt, kann der Verwalter ältere Rückstände vollständig einfordern. 

Wichtige Überlegungen 

• Begrenzung der Haftung: Die Bürgen können aushandeln, dass ihre Haftung auf einen bestimmten Betrag oder einen begrenzten Zeitraum begrenzt wird, anstatt eine “allumfassende” Bürgschaft zu übernehmen. 

• Release Provisions: Bürgschaften können Klauseln zur “vorzeitigen Freigabe” enthalten, bei denen der Bürge nach einer bestimmten Zeit oder bei Erreichen bestimmter finanzieller Meilensteine des Mieters freigestellt wird. 

• Variation Risks: Wenn ein Vermieter den Mietvertrag ändert (z. B. die Miete oder die Räumlichkeiten), ohne den Bürgen zu konsultieren, kann der Bürge argumentieren, dass er von seiner Haftung befreit ist.  

Abschließende Überlegungen für Vermieter und Mieter 

Für Vermieter, Eine persönliche Bürgschaft ist nur so gut wie die Person, die sie stellt. Es wird empfohlen, einen vorgeschlagenen Bürgen auf seine Vermögenswerte hin zu überprüfen, um sicherzustellen, dass er tatsächlich über die Mittel verfügt, um die Miete zu zahlen, wenn das Unternehmen scheitert. 

Für Pächter und Direktoren, Ein PG sollte der absolut letzte Ausweg sein. Wenn es sich nicht vermeiden lässt, stellen Sie sicher, dass es auf den aktuellen Mieter beschränkt ist und sich nicht auf zukünftige “autorisierte Garantievereinbarungen” (AGAs) erstreckt, wenn Sie das Unternehmen schließlich verkaufen. 

David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial lease disputes and enforcement of guarantees. Whether you are seeking to enforce a guarantee or shield your personal assets, early legal intervention is the only way to manage the risk. For Anfragen on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk or by phone at 0207 467 5751