Zahlungsausfälle bei Überbrückungskrediten und aufsichtsrechtliche Aspekte (FSMA & CCA) 

Überbrückungskredite nehmen im britischen Finanzwesen eine Sonderstellung ein: Es handelt sich um kurzfristige, hochverzinsliche und besicherungsorientierte Kreditprodukte, die dazu dienen, eine vorübergehende Finanzierungslücke zu “überbrücken”, häufig bei Immobilientransaktionen. Ihre Schnelligkeit und Flexibilität machen sie attraktiv für Auktionskäufe, Unterbrechungen in der Kaufkette, Sanierungsprojekte und Investitionskäufe. Doch genau die Eigenschaften, die sie so nützlich machen, bergen auch ein hohes Risiko. Bei Zahlungsausfällen der Kreditnehmer erfolgt die Zwangsvollstreckung in der Regel zügig und orientiert sich stark an der Sicherheit (meist einer Immobilie).

Eine wesentliche Schwierigkeit beim Verständnis von Zahlungsausfällen bei Überbrückungskrediten im Vereinigten Königreich besteht darin, dass diese Kredite nicht eindeutig einem einzigen Regulierungsrahmen zugeordnet werden können. Je nach Struktur und Zweck kann ein Überbrückungskredit folgenden Vorschriften unterliegen: FSMA 2000, geregelt durch das Verbraucherkreditgesetz von 1974 (CCA), oder völlig unreguliert.

Da Schnelligkeit das vorrangige Ziel ist, sind Überbrückungskredite in der Regel teurer als herkömmliche Hypotheken und erfordern eine klare, umsetzbare Ausstiegsstrategie.

Die Ausstiegsstrategie – also die Methode, mit der der Kreditnehmer den Kredit zurückzahlen will – steht im Mittelpunkt jeder Überbrückungsfinanzierung. Zu den gängigen Ausstiegsstrategien gehören der Verkauf der besicherten Immobilie oder die Umschuldung des Überbrückungskredits in eine langfristige Hypothek. Scheitert diese Strategie oder verzögert sich ihre Umsetzung, gerät der Kreditnehmer in Zahlungsverzug. Angesichts der gnadenlosen Kurzfristigkeit von Überbrückungsfinanzierungen können Zahlungsausfälle schnell eskalieren. Kreditnehmer sehen sich zunehmendem finanziellen Druck ausgesetzt, während Kreditgeber sich in einem strengen gesetzlichen und regulatorischen Umfeld zurechtfinden müssen, um ihre Sicherheiten durchzusetzen.

Ein Überblick über Zahlungsausfälle bei Überbrückungskrediten

Um die regulatorischen Auswirkungen eines Zahlungsausfalls vollständig zu erfassen, muss man zunächst verstehen, was im Zusammenhang mit Überbrückungsfinanzierungen einen Zahlungsausfall ausmacht. Zwar ist das Ausbleiben einer monatlichen Zahlung ein offensichtlicher Auslöser, doch ist “Zahlungsausfall” ein weit gefasster Begriff, der weit über die Nichtzahlung hinausgeht. Die genauen Umstände, die einen Zahlungsausfall begründen, sind in der Kreditvereinbarung und den Sicherungsunterlagen festgelegt.

Zu den üblichen Verzugsgründen zählen:

• Laufzeitende: Die Nichtrückzahlung des gesamten Darlehensbetrags bis zum vereinbarten Fälligkeitstermin des Überbrückungskredits ist der häufigste Grund für einen Zahlungsausfall.
• Technische Verstöße: Verstöße gegen bestimmte Kreditvereinbarungen, wie beispielsweise die Durchführung baulicher Sanierungsmaßnahmen ohne vorherige Zustimmung des Kreditgebers oder unbefugte Änderungen der Nutzung oder Belegung der Immobilie.
• Insolvenzfälle: Der Kreditnehmer gerät in Insolvenz, wird liquidiert oder schließt eine freiwillige Einigung mit den Gläubigern (Individual Voluntary Arrangement, IVA) ab.
• Kreuzausfälle: Ein Zahlungsausfall bei einem anderen Kredit oder einer anderen finanziellen Verpflichtung des Kreditnehmers, der sich negativ auf dessen finanzielle Lage auswirkt.
• Falschangabe: Die Feststellung, dass der Kreditnehmer im Rahmen des Antragsverfahrens falsche oder irreführende Angaben gemacht hat.

Unmittelbare Folgen

Sobald ein Zahlungsausfall eintritt, handeln Kreditgeber oft rasch, um ihre wirtschaftlichen Interessen zu schützen, was häufig zu einer raschen Verschärfung der Schuldenlage des Kreditnehmers führt.

• Verzugszinssätze: Bei Zahlungsverzug wenden Kreditgeber häufig einen deutlich höheren Zinssatz an. Manchmal berechnen Kreditgeber diese Zinsen verzinslich, wodurch die Schulden innerhalb kurzer Zeit exponentiell ansteigen.
• Verzugsgebühren: Kreditgeber erheben in der Regel Verwaltungsgebühren, Rechtskosten und Gebühren für den Insolvenzverwalter, die mit der Durchsetzung des Kredits verbunden sind.
• Durchsetzungsmaßnahme: Der Kreditgeber kann Maßnahmen ergreifen, um die Immobilie in Besitz zu nehmen, ein Gerichtsverfahren einzuleiten oder einen Zwangsverwalter zu bestellen, der die Kontrolle über die Immobilie übernimmt und diese verkauft, um die Forderung einzutreiben.

Der Rechtsrahmen: FSMA und CCA

Der britische Sektor für Überbrückungsfinanzierungen unterliegt keinem einheitlichen, pauschalen Regulierungsrahmen. Stattdessen gliedert sich die Regulierung in zwei Hauptregelungen: Kredite, die von der Financial Conduct Authority (FCA) gemäß dem FSMA sowie Kredite, die dem CCA unterliegen. Der regulatorische Status eines Kredits bestimmt den Umfang des gesetzlichen Schutzes, den ein Kreditnehmer genießt, insbesondere im Falle eines Zahlungsausfalls.

Regulierte Überbrückungskredite (FSMA)

Im Rahmen der Gesetz über Finanzdienstleistungen und -märkte von 2000 (Verordnung über regulierte Tätigkeiten) von 2001 (‘RAO’) gilt ein Überbrückungskredit als “regulierter Hypothekenvertrag”, wenn er bestimmte Kriterien erfüllt. Im Allgemeinen trifft dies zu, wenn der Kredit an eine Privatperson oder einen Treuhänder vergeben wird und die als Sicherheit dienende Immobilie derzeit vom Kreditnehmer oder einem unmittelbaren Familienangehörigen bewohnt wird oder bewohnt werden soll.

Die FCA reguliert diese beaufsichtigten Überbrückungskredite, um einen umfassenden Verbraucherschutz zu gewährleisten. Zu den wichtigsten regulatorischen Anforderungen gehören:

• Bewertung der Erschwinglichkeit: Kreditgeber sind gesetzlich verpflichtet, vor der Gewährung eines Kredits eine gründliche Einkommensprüfung und eine Prüfung der Zahlungsfähigkeit durchzuführen.
• FCA-Grundsätze für Unternehmen: Kreditgeber müssen ihre Kunden fair behandeln und deren Interessen gebührend berücksichtigen.
• Hypotheken und Immobilienfinanzierung: Leitfaden für die Geschäftspraxis (MCOB): Kreditgeber müssen strenge Vorschriften hinsichtlich der Informationspflicht, der vorvertraglichen Darstellungen und des Umgangs mit Zahlungsrückständen einhalten.

Wenn ein regulierter Überbrückungskredit ausfällt, unterliegt der Kreditgeber den strengen Richtlinien der FCA hinsichtlich Stundungsmaßnahmen und der fairen Behandlung von Kunden in finanziellen Schwierigkeiten. Die Rücknahme des Gegenstands darf nur als letztes Mittel eingesetzt werden, und die Kreditgeber müssen proaktiv mit den Kreditnehmern zusammenarbeiten, um alternative Rückzahlungsvereinbarungen zu finden.

Kredite nach dem Verbraucherkreditgesetz (CCA)

Das Verbraucherkreditgesetz von 1974 (CCA) gilt im Allgemeinen vor allem für kleinere, unbesicherte oder nachrangige Überbrückungskredite, die nicht unter die Definition eines regulierten Hypothekenvertrags fallen – in der Regel dann, wenn der Kredit nicht vollständig oder überwiegend für geschäftliche Zwecke bestimmt ist. Das CCA gewährt Kreditnehmern gesetzliche Rechte, darunter bestimmte Verfahren, die Kreditgeber bei der Durchsetzung des Kredits oder der Erhebung von Verzugsgebühren einhalten müssen.

In der Vergangenheit waren Überbrückungskredite an juristische Personen (z. B. Gesellschaften mit beschränkter Haftung oder Zweckgesellschaften) weitgehend unreguliert. Die Grenzen verschwimmen jedoch zunehmend; einige Kreditgeber versuchen, von den Kreditnehmern die Gründung von Gesellschaften zu verlangen, um den Kredit als unreguliert einzustufen und die Auflagen des CCA oder des FSMA zu umgehen. Wird der Kredit jedoch inhaltlich als Verbraucherkredit eingestuft, können die Gerichte hinter den Unternehmensmantel blicken, und die regulatorischen Schutzbestimmungen des CCA können weiterhin gelten.

Regulatorische Aspekte für Kreditgeber: Das allgemeine Verbot

Ein entscheidender regulatorischer Aspekt für alle im Vereinigten Königreich tätigen Kreditgeber ist das “allgemeine Verbot”, das gemäß § 19 des FSMA 2000. Dieses Verbot besagt, dass niemand im Vereinigten Königreich eine “regulierte Tätigkeit” ausüben darf, es sei denn, es handelt sich um eine zugelassene oder eine von der Regelung ausgenommene Person.

Der Abschluss eines regulierten Hypothekenvertrags ist eine regulierte Tätigkeit. Wenn ein nicht zugelassener Kreditgeber einen Kredit vergibt, der gemäß FSMA hätte reguliert werden müssen, sind die Folgen schwerwiegend:

• Nichtdurchsetzbarkeit: Unter § 26A des FSMA 2000, Der Kreditvertrag kann gegenüber dem Kreditnehmer vollständig unwirksam werden. Der Kreditgeber kann das Recht verlieren, die Hauptsumme oder die Zinsen einzufordern.
• Rückzahlungsanweisungen: Das Gericht kann den Kreditgeber dazu verurteilen, dem Kreditnehmer eine Entschädigung zu zahlen, was unter Umständen die Rückerstattung aller bereits geleisteten Zins- und Tilgungszahlungen zur Folge haben kann.
• Strafrechtliche Haftung: Ein Verstoß gegen das allgemeine Verbot stellt eine Straftat dar, die mit einer Geldstrafe in beliebiger Höhe oder einer Freiheitsstrafe geahndet wird.

Ausnahme für Unternehmen gegenüber Verbrauchern

Ein häufiger Streitpunkt ist die Frage, ob ein Überbrückungskredit zu “geschäftlichen Zwecken” aufgenommen wurde, wodurch der Kredit häufig von den CCA-Vorschriften ausgenommen ist. Artikel 60C Absatz 5 der Verordnung über regulierte Tätigkeiten Es gilt die Vermutung, dass ein Darlehen geschäftlichen Zwecken dient, wenn der Darlehensnehmer eine entsprechende Erklärung abgibt.

Allerdings gilt gemäß Artikel 60C Absatz 6, wenn der Kreditgeber wusste oder berechtigten Grund zu der Annahme hatte, dass der Kredit nicht vollständig oder überwiegend für geschäftliche Zwecke bestimmt war, könnte die Erklärung als ungültig angesehen werden. Im Falle eines Zahlungsausfalls fechten Kreditnehmer häufig die Gültigkeit ihrer Erklärung zum geschäftlichen Verwendungszweck an und argumentieren, dass der Kredit tatsächlich für private Zwecke bestimmt war (z. B. zur Tilgung persönlicher Schulden oder zum Kauf einer Wohnimmobilie) und dass der Kreditgeber es versäumt habe, angemessene aufsichtsrechtliche Prüfungen durchzuführen.

Verzugszinsen, Gebühren und missbräuchliche Geschäftsbeziehungen (CCA)

Einer der am häufigsten vor Gericht verhandelten Aspekte bei Zahlungsausfällen bei Überbrückungskrediten ist die Erhebung von Verzugszinsen und Strafgebühren. Angesichts der kurzen Laufzeiten und der hohen Risiken von Überbrückungsfinanzierungen bauen Kreditgeber häufig hohe Verzugszinsen und Gebühren in ihre Verträge ein. Die Kreditnehmer haben jedoch angefochten, ob diese Sätze rechtlich durchsetzbar sind.

Das Strafgesetz

Nach dem wegweisenden Test aus Makdessi, eine Klausel stellt eine nicht durchsetzbare Vertragsstrafe dar, wenn es sich um eine Nebenpflicht handelt, die dem Vertragsbrecher einen Nachteil auferlegt, der in keinem Verhältnis zu einem etwaigen berechtigtes Interesse der unschuldigen Partei bei der Durchsetzung der Hauptverpflichtung. 

Auf dem Überbrückungskreditmarkt begründen Kreditgeber hohe Verzugszinsen (z. B. (3%) bis (4%) pro Monat) häufig damit, dass sie damit das hohe Risiko ausgleichen, dass Kapital in einem notleidenden Kredit gebunden ist.

Die Gerichte haben keinen “festen” Prozentsatz festgelegt, der eine Vertragsstrafe darstellt; vielmehr hängt dies davon ab, ob der Zinssatz im wirtschaftlichen Kontext als “überhöht” bzw. “unangemessen” anzusehen ist. Während Zinsaufschläge gerechtfertigt sein können, können überhöhte Zinssätze, die einen unverhältnismäßigen Nachteil verursachen, als nicht durchsetzbare Vertragsstrafe behandelt werden.

• Faktoren, die Kreditnehmer berücksichtigen sollten:
  Bei der Anfechtung eines Überbrückungskredits bzw. einer Ausfallquote steht die Frage im Mittelpunkt, ob die Rückstellung “strafrechtlicher” Natur in keinem Verhältnis zu irgendetwas berechtigtes Interesse der unschuldigen Partei – das heißt, ihr Hauptzweck besteht darin, den Kreditnehmer zu bestrafen, anstatt die berechtigten Interessen des Kreditgebers zu schützen. Zu berücksichtigende Punkte sind unter anderem:
  • Die Beweislast: Es obliegt dem Kreditnehmer nachzuweisen, dass der Zinssatz in keinem “angemessenen Verhältnis” zu den Interessen des Kreditgebers steht. Der Kreditgeber muss nicht zwangsläufig eine mathematische Begründung für den gewählten Zinssatz vorlegen.
  • Fehleinstufung durch die Aufsichtsbehörden: Wenn ein Kreditgeber einen Kredit fälschlicherweise als “nicht reguliert” eingestuft hat (z. B. wenn eine Erklärung über den “geschäftlichen Verwendungszweck” unterzeichnet wurde, obwohl der Kreditnehmer beabsichtigte, die Immobilie zu Wohnzwecken zu nutzen), genießt der Kreditnehmer möglicherweise wesentlich stärkeren Schutz gemäß dem Gesetz über Finanzdienstleistungen und -märkte von 2000 (FSMA) und FCA-Handbuch, was die Zinsbedingungen unabhängig von der Strafklausel als “unfair” erscheinen lassen kann.
  • Die Falle der “primären Verpflichtung”: Ist der höhere Zinssatz so gestaltet, dass er bei einem Ereignis “ohne Vertragsverletzung” greift, könnten die Kreditgeber argumentieren, dass es sich um eine Hauptverpflichtung (und nicht um eine Vertragsstrafe) handelt. Die Gerichte werden jedoch die Inhalt vor Form um zu prüfen, ob es sich dabei tatsächlich um eine Strafe für verspätete Zahlung handelt. 
• Hindernis bei der Rückkaufsberechtigung: Ein Kreditnehmer hat ein billigkeitsrechtliches Recht darauf, seinen Kredit zurückzuzahlen und sein Eigentum zurückzuerhalten. Jede Klausel, die die Rückzahlung “unangemessen erschwert” oder dieses Recht “behindert” – wie beispielsweise exorbitante Ausstiegsgebühren oder übermäßig strenge Rückzahlungsbedingungen –, kann möglicherweise als nicht durchsetzbar angefochten werden.
• Unzulässige Beeinflussung oder Nötigung: Wurde ein Kreditnehmer unter unrechtmäßigen Umständen oder ohne unabhängige Rechtsberatung zur Aufnahme des Kredits gedrängt, könnte der Vertrag (oder die damit verbundenen persönlichen Bürgschaften) für nichtig erklärt werden.
• Berufliche Fahrlässigkeit: In manchen Fällen kann die Streitigkeit bei den beteiligten Fachleuten liegen. Hat beispielsweise ein Rechtsanwalt es versäumt, ordnungsgemäß über die Risiken hoher Verzugszinsen oder “technischer” Zahlungsausfälle zu beraten, kann ein Kreditnehmer einen Anspruch wegen beruflicher Fahrlässigkeit geltend machen, um seine Verluste auszugleichen.

Wenn im Rahmen eines Rechtsstreits die Durchsetzbarkeit von Überbrückungskrediten angefochten wird, können neben der “Strafklausel” noch verschiedene weitere rechtliche und aufsichtsrechtliche Argumente herangezogen werden; es ist jedoch wichtig, so früh wie möglich rechtlichen Rat einzuholen.

Unfaire Vertragsbedingungen im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes

Unter § 140A des CCA von 1974, können Gerichte Verträge überprüfen, die aufgrund von Faktoren wie überhöhten Gesamtkreditkosten, Fehlverhalten des Kreditgebers oder missbräuchlicher Durchsetzung als ungerecht angesehen werden. Wird ein ungerechtes Verhältnis festgestellt, ermächtigt § 140B die Gerichte, den Vertrag neu zu gestalten, die Zinssätze zu senken oder die Rückerstattung von Zahlungen anzuordnen.

David Burns, Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP, verfügt über umfangreiche Erfahrung im Umgang mit Fragen im Zusammenhang mit Zahlungsausfällen bei Überbrückungskrediten und damit verbundenen Streitigkeiten./ Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte per E-Mail an David Burns unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder telefonisch unter 0207 467 5751.