Bestellung von Zwangsverwaltern bei Überbrückungskreditgebern: Leitfaden mit Fragen und Antworten

Überbrückungskreditgeber setzen häufig auf der Grundlage gesetzlicher und vertraglicher Befugnisse Zwangsverwalter ein, um ausstehende Forderungen rasch einzutreiben, wenn Kreditnehmer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. 

In diesem Artikel werden einige der häufig gestellten Fragen zum Ernennungsverfahren, zu den verfassungsrechtlichen Rahmenbedingungen und zu den Sanierungsmechanismen im Zusammenhang mit Zwangsverwaltungen auf Festentgeltbasis und Zwangsverwaltungen nach dem Law of Property Act (LPA) behandelt. 

1. Rechtliche Grundlagen und verfassungsrechtliche Befugnis 

F: Auf welche gesetzlichen Bestimmungen stützt sich ein Überbrückungskreditgeber, um einen Insolvenzverwalter zu bestellen? 

A: Die gesetzliche Befugnis zur Bestellung von Zwangsverwaltern ergibt sich aus § 101 Abs. 1 Ziff. iii des Gesetzes über das Eigentumsrecht (LPA) von 1925. Dieser Abschnitt beinhaltet die Befugnis, für jede durch Urkunde begründete Hypothek oder Belastung einen Zwangsverwalter zu bestellen. 

Da die gesetzlichen Befugnisse gemäß dem LPA von 1925 jedoch einschränkend sind, neigen Überbrückungskreditgeber in der Regel dazu, diese Bestimmungen durch ausdrückliche Klauseln in ihren Unterlagen zu Schuldverschreibungen oder gesetzlichen Belastungen. Dadurch entsteht ein vertraglich festgelegter “Empfänger mit Festvergütung”, dessen operative Befugnisse weit über den reinen gesetzlichen Rahmen des LPA hinausgehen. 

F: Wann entsteht die gesetzliche Befugnis zur Bestellung eines Insolvenzverwalters und wann kann sie ausgeübt werden? 

A: Unter § 103 des LPA von 1925, entsteht das gesetzliche Verkaufsrecht – und damit auch die Befugnis zur Bestellung eines Zwangsverwalters – sobald die Hypothekenschuld fällig wird (in der Regel zum vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermin). 

Allerdings wird es erst ausübbar wenn eines der folgenden gesetzlichen Kriterien erfüllt ist: 

• Dem Hypothekenschuldner wurde eine Zahlungsaufforderung bezüglich der Hypothekensumme zugestellt, und seit drei Monaten nach der Zustellung ist er mit der Zahlung eines Teils oder der gesamten Summe in Verzug. 

• Ein Teil der im Rahmen der Hypothek fälligen Zinsen ist im Rückstand und seit zwei Wochen nach Fälligkeit noch nicht beglichen. 

• Es liegt ein Verstoß gegen eine Bestimmung der Hypothekenurkunde oder des LPA von 1925 vor, mit Ausnahme einer Verpflichtung zur Zahlung des Hypothekenbetrags oder der Zinsen. 

Wichtig ist, dass in fast allen modernen Überbrückungskreditverträgen § 103 vertraglich abgeändert oder ausgeschlossen wird. Dadurch können die Befugnisse des Kreditgebers sofort ausgeübt werden, sobald ein vertraglich definierter Verzugsfall eintritt, ohne dass die gesetzlichen Fristen ablaufen müssen. 

2. Der Status als Beauftragter und der Grundsatz der Haftungsfreistellung 

F: Welche Bedeutung hat das Verhältnis der “deemed agency” im Rahmen einer LPA-Zwangsverwaltung? 

A: Unter § 109 Abs. 2 des LPA von 1925, sofern in der Hypothekenurkunde nicht ausdrücklich etwas anderes festgelegt ist, gilt der Treuhänder als Bevollmächtigter des Hypothekenschuldners (des Kreditnehmers). 

Dadurch entsteht ein bewusst geschaffenes rechtliches Konstrukt mit erheblichen wirtschaftlichen Folgen: 

• Kreditgeber-Schutz: Da der Empfänger als Beauftragter des Kreditnehmers fungiert, entgeht der Überbrückungskreditgeber den Haftungsrisiken eines “Hypothekengläubigers in Besitz”. Ein Hypothekengläubiger in Besitz unterliegt gegenüber dem Kreditnehmer einer strengen Rechenschaftspflicht und muss bei unsachgemäßer Verwaltung oder Verschwendung mit einer möglichen Haftung rechnen. 

• Haftung des Kreditnehmers: Der Kreditnehmer bleibt allein verantwortlich für die Handlungen, Unterlassungen, Verträge und Fahrlässigkeit des Insolvenzverwalters während der Dauer des Insolvenzverfahrens. 

• Beendigung des Vertretungsverhältnisses: Gerät der Kreditnehmer in die Zwangsliquidation, erlischt die Stellung des Insolvenzverwalters als Beauftragter der Gesellschaft. Die Befugnis des Insolvenzverwalters, den besicherten Vermögenswert zu halten und darüber zu verfügen, bleibt jedoch bestehen, und er handelt in Bezug auf diesen Vermögenswert faktisch als Auftraggeber. 

3. Verfahrensablauf der Ernennung 

F: Welche konkreten rechtlichen Schritte muss ein Kreditgeber unternehmen, um einen Insolvenzverwalter rechtswirksam zu bestellen und einen Anspruch wegen unwirksamer Bestellung zu vermeiden? 

A: Da eine ungültige Ernennung einen klagbaren Grund darstellen könnte, Eindringung in fremdes Eigentum und fremdes Grundstück, müssen Kreditgeber sich strikt an eine genau festgelegte Verfahrensabfolge halten: 

1. Eintreten eines Verzugsereignisses: Es muss ein vertraglich definierter Zahlungsausfall vorliegen (z. B. Nichtrückzahlung bei Fälligkeit, nicht behobener Verstoß gegen eine Finanzklausel). 

2. Zustellung einer förmlichen Aufforderung: Der Kreditgeber muss eine vertragskonforme, förmliche Aufforderung zur sofortigen Rückzahlung zustellen. Wenn in den Vertragsunterlagen eine bestimmte Kündigungsfrist vorgesehen ist, muss diese Frist zunächst ablaufen. Ist der Kredit “auf Verlangen” rückzahlbar, räumt der Kreditgeber dem Kreditnehmer häufig eine angemessene Frist ein, um die Überweisung vorzunehmen. 

3. Termin: Die Bestellung muss schriftlich erfolgen, in der Regel in Form einer Urkunde. Darin muss der Empfänger ausdrücklich namentlich genannt und eindeutig festgestellt werden, dass die Bestimmungsbefugnis gemäß dem Sicherungsdokument entstanden ist. Erfolgt die Ernennung durch eine Urkunde, muss diese vom Ernennenden (z. B. dem Kreditgeber) rechtsgültig unterzeichnet werden. Bei Unternehmen erfordert dies in der Regel die Unterschrift von zwei Geschäftsführern oder eines Geschäftsführers und des Gesellschaftssekretärs. Wird die Urkunde von einer Einzelperson unterzeichnet, muss dies in Anwesenheit eines unabhängigen Zeugen erfolgen. 

4. Amtsantritt: Die Bestellung ist erst dann rechtswirksam, wenn der Insolvenzverwalter die Urkunde unterzeichnet oder das Amt förmlich annimmt. Gemäß der Insolvenzordnung muss diese Annahme vor Ablauf des Geschäftstages erfolgen, der auf den Erhalt der Urkunde folgt. 

5. Gesetzlich vorgeschriebene Hinweise: 

• Companies House: Handelt es sich bei dem Kreditnehmer um eine juristische Person, Formular RM01 muss innerhalb von […] an das Handelsregister übermittelt werden 7 Tage der Ernennung gemäß § 859K des Unternehmensgesetzes von 2006. 

• Grundbuchamt: Ein Antrag muss auf dem Formular gestellt werden RX1 und AP1 um eine Belastung einzutragen oder die Ernennung im Grundbuch zu vermerken. 

4. Zuständigkeitsbereich und Strategien zur Vermögensverwaltung 

F: Inwiefern unterscheiden sich die Strategien des Insolvenzverwalters zur Verwertung von Vermögenswerten bei einer üblichen festen Gebühr im Vergleich zu den reinen gesetzlichen Befugnissen gemäß dem LPA? 

A: Ein reiner gesetzlicher LPA-Verwalter verfügt nur über begrenzte Befugnisse – diese beschränken sich in erster Linie auf die Einziehung von Mieten, die Versicherung der Immobilie und die Durchführung grundlegender Reparaturen. Er verfügt nicht über eine ihm gesetzlich zustehende Verkaufsbefugnis; diese Befugnis verbleibt beim Kreditgeber. 

Im Gegensatz dazu ist ein vertraglich befugter Festpreis-Empfänger arbeitet auf der Grundlage eines umfassenden Katalogs ausdrücklicher Befugnisse, die in der Hypothekenurkunde ausdrücklich aufgeführt sind. Dies ermöglicht unterschiedliche Beitreibungsstrategien: 

Durchsetzungsstrategie	Rechtlicher/operativer Mechanismus	Hauptziel im rechtlichen Sinne
Sofortige Umsetzung	Veräußerung im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung oder eines freihändigen Verkaufs gemäß ausdrücklichen vertraglichen Verkaufsbefugnissen.	Schnelle Verwertung des Vermögenswerts zur Tilgung der vorrangigen Verbindlichkeiten unter volatilen Marktbedingungen.
Aktives Vermögensmanagement	Legalisierung von gewerblichen Mietverhältnissen, Klärung von Streitigkeiten über bauliche Grenzen oder Behebung von Verstößen gegen die Bauvorschriften.	Risiken, die die Marktfähigkeit beeinträchtigen, mindern, um den Bruttoverwertungserlös zu maximieren.
Ausbau der Entwicklung	Nutzung von Sonderbefugnissen zur Aufnahme von Krediten, zur Beauftragung von Hauptauftragnehmern und zur Fertigstellung noch ausstehender Arbeiten.	Vermeidung der erheblichen Bewertungsabschläge, die der Markt bei unvollendeten oder stillgelegten Baustellen vornimmt.

5. Finanzielle Prioritäten und die Verteilung der Mittel 

F: Wie sieht die gesetzlich festgelegte Rangfolge bei der Verteilung der vom Insolvenzverwalter erzielten Erlöse aus? 

A: Die Verwendung der Gelder, die ein LPA-Verwalter erhält, richtet sich nach § 109 Abs. 8 des Gesetzes über das Eigentumsrecht von 1925. Die Erlöse müssen in genau der folgenden Reihenfolge ausgeschüttet werden: 

1. Miete, Gebühren und Steuern: Begleichung aller Aufwendungen, Abgaben, Steuern und Umlagen, die die mit einer Hypothek belastete Immobilie betreffen. 

2. Vorherige Belastungen: Die Einbehaltung aller jährlichen Beträge oder sonstigen Zahlungen sowie der Zinsen auf alle Kapitalbeträge, die gegenüber der Hypothek, für die er als Zwangsverwalter bestellt ist, vorrangig sind. 

3. Provision und Kosten des Konkursverwalters: Zahlung der gesetzlich vorgeschriebenen Provision des Insolvenzverwalters, der Versicherungsprämien sowie der Kosten für die vom Kreditgeber angeordneten und durchgeführten Reparaturen. 

4. Nachrangige/vorrangige Anteile: Zahlung der fälligen Zinsen auf den im Rahmen der Hypothek fälligen Kapitalbetrag. 

5. Hauptschuld: Zahlung des im Rahmen der Hypothek fälligen Kapitalbetrags (der Überbrückungskredit, einschließlich vertraglich vereinbarter Verzugsgebühren). 

6. Überschüssige Rückstände: Auszahlung des etwaigen Restbetrags an die Person, die – wäre da nicht die Zwangsverwaltung – Anspruch auf die Erträge aus der hypothekarisch belasteten Immobilie gehabt hätte (z. B. Inhaber von Nachrangpfandrechten oder der Kreditnehmer). 

6. Risikominderung und Gegenmaßnahmen des Kreditnehmers 

F: Welche rechtlichen Möglichkeiten stehen einem Kreditnehmer zur Verfügung, um eine Zwangsverwaltung anzufechten oder zu verhindern? 

A: Kreditnehmer erheben in der Regel Einwände in drei wesentlichen rechtlichen Bereichen: 

• Unterlassungsanspruch: Beantragung einer einstweiligen Verfügung zur Unterbindung der Ernennung oder eines geplanten Verkaufs von Vermögenswerten. Um damit Erfolg zu haben, muss der Kreditnehmer die folgenden Voraussetzungen erfüllen: American Cyanamid Grundsätze, die belegen, dass es sich um eine schwerwiegende Streitfrage handelt, über die gerichtlich entschieden werden muss, und dass Schadenersatz kein angemessener Rechtsbehelf wäre.  

• Ansprüche wegen Pflichtverletzung: Zwar sind die Konkursverwalter gegenüber den Kreditnehmern nicht allgemein verpflichtet, den absolut besten Zeitpunkt für den Verkauf zu wählen, doch obliegt ihnen eine billigkeitsrechtliche Pflicht zur Einhaltung des Grundsatzes von Treu und Glauben. Sie müssen angemessene Maßnahmen, um den bestmöglichen Preis zu erzielen, der vernünftigerweise zu erzielen ist zum Zeitpunkt des Verkaufs. Veräußert ein Insolvenzverwalter einen Vermögenswert im Rahmen eines Notverkaufs ohne ordnungsgemäße Vermarktung, kann der Kreditnehmer Ansprüche wegen des Wertverlusts geltend machen. 

• Insolvenzmoratorien: Ist der Kreditnehmer eine berechtigte juristische Person, so ist die Beantragung von Verwaltung gemäß Anhang B1 des Insolvenzgesetzes von 1986 löst dies eine automatische, gesetzlich vorgeschriebene Moratorium. Dies verhindert, dass ein Pfandgläubiger oder ein LPA-Empfänger ohne die Zustimmung des Verwalters oder die Genehmigung des Gerichts Vollstreckungsmaßnahmen einleitet oder fortsetzt. 

Kontakt – David Burns, Senior-Partner im Bereich Prozessführung  

David Burns, Senior-Partner im Bereich Prozessführung, verfügt über umfangreiche Erfahrung in der Vertretung von Kreditnehmern in Fällen, in denen Kreditgeber Zwangsverwalter bestellt haben. Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte per E-Mail an David Burns. d.burns@rfblegal.co.uk oder wählen Sie direkt die Nummer 0207 467 5751.