Bestellung von Zwangsverwaltern bei Überbrückungskreditgebern: Leitfaden mit Fragen und Antworten

Bridging lenders often appoint receivers pursuant to statutory and contractual powers to quickly recover outstanding debts when borrowers default on their loans. 

This article sets out some of the frequently asked questions around the appointment process, constitutional frameworks, and recovery mechanisms governing fixed-charge and Law of Eigenschaft Act (LPA) receiverships. 

1. Rechtliche Grundlagen und verfassungsrechtliche Befugnis 

F: Auf welche gesetzlichen Bestimmungen stützt sich ein Überbrückungskreditgeber, um einen Insolvenzverwalter zu bestellen? 

A: Die gesetzliche Befugnis zur Bestellung von Zwangsverwaltern ergibt sich aus § 101 Abs. 1 Ziff. iii des Gesetzes über das Eigentumsrecht (LPA) von 1925. This section implies a power to appoint a receiver into any mortgage or charge executed by deed. 

However, because statutory powers under the LPA 1925 are restrictive, bridging lenders usually tend to explicitly expand these provisions via the express terms of their Unterlagen zu Schuldverschreibungen oder gesetzlichen Belastungen. Dadurch entsteht ein vertraglich festgelegter “Empfänger mit Festvergütung”, dessen operative Befugnisse weit über den reinen gesetzlichen Rahmen des LPA hinausgehen. 

F: Wann entsteht die gesetzliche Befugnis zur Bestellung eines Insolvenzverwalters und wann kann sie ausgeübt werden? 

A: Unter § 103 des LPA von 1925, the statutory power of sale—and by extension, the power to appoint a receiver—arises as soon as the mortgage debt becomes due (typically the contractual maturity date). 

Allerdings wird es erst ausübbar wenn eines der folgenden gesetzlichen Kriterien erfüllt ist: 

• Dem Hypothekenschuldner wurde eine Zahlungsaufforderung bezüglich der Hypothekensumme zugestellt, und seit drei Monaten nach der Zustellung ist er mit der Zahlung eines Teils oder der gesamten Summe in Verzug. 

• Some interest under the mortgage is in arrears and unpaid for two weeks after becoming due. 

• There has been a breach of some provision contained in the mortgage deed or in the LPA 1925, other than a covenant to pay the mortgage money or interest. 

Importantly, almost all modern bridging loan agreements contractually modify or exclude Section 103. This allows the lender’s powers to become immediately exercisable the moment a contractually defined Event of Default occurs, without waiting for the statutory periods to lapse. 

2. Der Status als Beauftragter und der Grundsatz der Haftungsfreistellung 

F: Welche Bedeutung hat das Verhältnis der “deemed agency” im Rahmen einer LPA-Zwangsverwaltung? 

A: Unter § 109 Abs. 2 des LPA von 1925, sofern in der Hypothekenurkunde nicht ausdrücklich etwas anderes festgelegt ist, gilt der Treuhänder als Bevollmächtigter des Hypothekenschuldners (des Kreditnehmers). 

This creates a deliberate legal construct with significant kommerziell consequences: 

• Kreditgeber-Schutz: Because the receiver is the borrower’s agent, the bridging lender avoids the liabilities of a “mortgagee in possession.” A mortgagee in possession owes a strict duty of strict accountability to the borrower and faces potential liability for physical mismanagement or waste. 

• Haftung des Kreditnehmers: Der Kreditnehmer bleibt allein verantwortlich für die Handlungen, Unterlassungen, Verträge und Fahrlässigkeit des Insolvenzverwalters während der Dauer des Insolvenzverfahrens. 

• Beendigung des Vertretungsverhältnisses: If the borrower enters into compulsory liquidation, the receiver’s status as an agent of the company ceases. However, the receiver’s power to hold and dispose of the secured asset survives, and they effectively act as a principal with respect to the property. 

3. Verfahrensablauf der Ernennung 

F: Welche konkreten rechtlichen Schritte muss ein Kreditgeber unternehmen, um einen Insolvenzverwalter rechtswirksam zu bestellen und einen Anspruch wegen unwirksamer Bestellung zu vermeiden? 

A: Da eine ungültige Ernennung einen klagbaren Grund darstellen könnte, Eindringung in fremdes Eigentum und fremdes Grundstück, lenders must strictly adhere to a precise procedural sequence: 

1. Eintreten eines Verzugsereignisses: Es muss ein vertraglich definierter Zahlungsausfall vorliegen (z. B. Nichtrückzahlung bei Fälligkeit, nicht behobener Verstoß gegen eine Finanzklausel). 

2. Zustellung einer förmlichen Aufforderung: The lender must serve a contractually compliant formal demand for immediate repayment. If the charge document requires a specific notice period, that period must expire. If the loan is repayable “on demand,” the lender wird often provide the borrower a reasonable window to implement the payment transfer. 

3. Termin: The appointment must be in writing, generally taking the form of a deed. It must explicitly name the receiver and clearly state that the power of appointment under the security document has arisen. If the appointment is via deed then the deed must be executed validly by the appointer (e.g., the lender). For companies, this typically requires signing by two directors, or one director and the company secretary. If signed by an individual, it must be signed in the presence of an independent witness 

4. Amtsantritt: The appointment is legally ineffective until the receiver signs the deed or formally accepts the office. Under the Zahlungsunfähigkeit Rules, this acceptance must occur before the end of the business day following receipt of the instrument. 

5. Gesetzlich vorgeschriebene Hinweise: 

• Companies House: If the borrower is a corporate entity, form RM01 muss innerhalb von […] an das Handelsregister übermittelt werden 7 Tage der Ernennung gemäß § 859K des Unternehmensgesetzes von 2006. 

• Grundbuchamt: Ein Antrag muss auf dem Formular gestellt werden RX1 und AP1 um eine Belastung einzutragen oder die Ernennung im Grundbuch zu vermerken. 

4. Zuständigkeitsbereich und Strategien zur Vermögensverwaltung 

F: Inwiefern unterscheiden sich die Strategien des Insolvenzverwalters zur Verwertung von Vermögenswerten bei einer üblichen festen Gebühr im Vergleich zu den reinen gesetzlichen Befugnissen gemäß dem LPA? 

A: Ein reiner gesetzlicher LPA-Verwalter verfügt nur über begrenzte Befugnisse – diese beschränken sich in erster Linie auf die Einziehung von Mieten, die Versicherung der Immobilie und die Durchführung grundlegender Reparaturen. Er verfügt nicht über eine ihm gesetzlich zustehende Verkaufsbefugnis; diese Befugnis verbleibt beim Kreditgeber. 

Im Gegensatz dazu ist ein vertraglich befugter Festpreis-Empfänger arbeitet auf der Grundlage eines umfassenden Katalogs ausdrücklicher Befugnisse, die in der Hypothekenurkunde ausdrücklich aufgeführt sind. Dies ermöglicht unterschiedliche Beitreibungsstrategien: 

5. Finanzielle Prioritäten und die Verteilung der Mittel 

F: Wie sieht die gesetzlich festgelegte Rangfolge bei der Verteilung der vom Insolvenzverwalter erzielten Erlöse aus? 

A: Die Verwendung der Gelder, die ein LPA-Verwalter erhält, richtet sich nach § 109 Abs. 8 des Gesetzes über das Eigentumsrecht von 1925. Die Erlöse müssen in genau der folgenden Reihenfolge ausgeschüttet werden: 

1. Miete, Gebühren und Steuern: Begleichung aller Aufwendungen, Abgaben, Steuern und Umlagen, die die mit einer Hypothek belastete Immobilie betreffen. 

2. Vorherige Belastungen: Keeping down all annual sums or other payments, and the interest on all principal sums, having priority to the mortgage in right whereof he is receiver. 

3. Provision und Kosten des Konkursverwalters: Zahlung der gesetzlich vorgeschriebenen Provision des Insolvenzverwalters, der Versicherungsprämien sowie der Kosten für die vom Kreditgeber angeordneten und durchgeführten Reparaturen. 

4. Nachrangige/vorrangige Anteile: Zahlung der fälligen Zinsen auf den im Rahmen der Hypothek fälligen Kapitalbetrag. 

5. Hauptschuld: Zahlung des im Rahmen der Hypothek fälligen Kapitalbetrags (der Überbrückungskredit, einschließlich vertraglich vereinbarter Verzugsgebühren). 

6. Überschüssige Rückstände: Auszahlung des etwaigen Restbetrags an die Person, die – wäre da nicht die Zwangsverwaltung – Anspruch auf die Erträge aus der hypothekarisch belasteten Immobilie gehabt hätte (z. B. Inhaber von Nachrangpfandrechten oder der Kreditnehmer). 

6. Risikominderung und Gegenmaßnahmen des Kreditnehmers 

F: Welche rechtlichen Möglichkeiten stehen einem Kreditnehmer zur Verfügung, um eine Zwangsverwaltung anzufechten oder zu verhindern? 

A: Kreditnehmer erheben in der Regel Einwände in drei wesentlichen rechtlichen Bereichen: 

• Unterlassungsanspruch: Seeking an interim injunction to restrain the appointment or a proposed asset sale. To succeed, the borrower must satisfy the American Cyanamid principles, demonstrating there is a serious issue to be tried and that damages would not be an adequate remedy.  

• Claims for Breach of Duty: Zwar sind die Konkursverwalter gegenüber den Kreditnehmern nicht allgemein verpflichtet, den absolut besten Zeitpunkt für den Verkauf zu wählen, doch obliegt ihnen eine billigkeitsrechtliche Pflicht zur Einhaltung des Grundsatzes von Treu und Glauben. Sie müssen angemessene Maßnahmen, um den bestmöglichen Preis zu erzielen, der vernünftigerweise zu erzielen ist at the time of the sale. If a receiver dumps an asset via a fire-sale without proper marketing, the borrower may bring a claim for the shortfall. 

• Insolvenzmoratorien: Ist der Kreditnehmer eine berechtigte juristische Person, so ist die Beantragung von Verwaltung gemäß Anhang B1 des Insolvenzgesetzes von 1986 löst dies eine automatische, gesetzlich vorgeschriebene Moratorium. This prevents a fixed-charge or LPA receiver from commencing or continuing enforcement actions without the consent of the administrator or the permission of the court. 

Kontakt – David Burns, Senior-Partner im Bereich Prozessführung  

Senior Rechtsstreitigkeiten Partner David Burns has extensive experience acting on behalf of borrowers where lenders have appointed receivers.  For enquiries on this topic, please contact David Burns via email d.burns@rfblegal.co.uk oder wählen Sie direkt die Nummer 0207 467 5751.