Empfänger von Sicherungsrechten und Besitz in Streitigkeiten über Überbrückungskredite

Einführung 

The use of bridging finance has grown significantly, offering property developers, investors, and homeowners quick access to liquidity. However, because bridging loans feature short maturities and high interest rates, they also experience a high rate of default. When a borrower fails to exit the facility on time, bridging lenders typically bypass lengthy court channels and immediately appoint Fixed Charge or Law of Property Act (LPA) receivers to seize and sell the secured property. 

In der Vergangenheit bremste ein praktisches Paradoxon diesen Vollstreckungsweg im Falle von selbstgenutztem Wohneigentum. Gemäß den üblichen Hypothekenbedingungen werden Zwangsverwalter rechtlich als Beauftragte des Kreditnehmers ausgewiesen, um den Kreditgeber vor einer Haftung zu schützen. Dies warf eine schwierige rechtliche Frage auf: Wie kann ein Beauftragter seinen eigenen Auftraggeber auf Herausgabe der Immobilie verklagen? 

Der wegweisende Fall vor dem High Court von Menon gegen Pask 2019 EWHC 2611 (Ch) hat dieses seit langem bestehende Dilemma gelöst. 

Die Funktionsweise der Zwangsverwaltung bei Überbrückungsfinanzierungen 

Um die Bedeutung des Urteils in der Rechtssache „Menon gegen Pask“ zu verstehen, ist es hilfreich, sich vor Augen zu führen, warum Kreditgeber bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Überbrückungskrediten den Einsatz von Insolvenzverwaltern bevorzugen. 

When a borrower defaults on a bridging loan, the lender’s main goal is to recover their capital as quickly as possible. Selling a property with tenants or the owner still living inside reduces its market value and delays the transaction.  

Kreditgeber verlassen sich auf die Gesetz über das Eigentumsrecht 1925 und in den Hypothekenbedingungen ausdrücklich die Bestellung von Zwangsverwaltern vorsehen. Dieser Ansatz bietet deutliche Vorteile: 

• Haftungsfreistellung: Da der Empfänger als Bevollmächtigter des Kreditnehmers fungiert, wird vermieden, dass der Kreditgeber als “Hypothekengläubiger in Besitz” behandelt wird, wodurch er vor direkten Haftungsrisiken und Rechnungslegungspflichten geschützt ist. 

• Geschwindigkeit: Receivers can act quickly to manage, lease, or prepare the property for sale.  

• Fachgerechte Ausführung: Insolvenzverwalter sind in der Regel Immobilienfachleute, deren alleiniges Ziel darin besteht, die Rückgewinnung der Vermögenswerte zu maximieren. 

The system works smoothly for kommerziell or tenanted properties. However, if the borrowing individual or developer refuses to move out of the property, receivers face immediate legal obstacles. 

Die Fakten und das “Agentur-Paradoxon” in Menon gegen Pask 

Unter Menon gegen Pask, Mr and Mrs Menon charged their Wohnen home in West London to support a business loan facility. When the facility defaulted, the lender appointed joint fixed charge receivers to take control of the asset. 

Da die Menons im Haus blieben, leiteten die Insolvenzverwalter vor dem County Court ein Räumungsverfahren ein. Entsprechend den damals üblichen Branchenpraktiken wurde die Klage ursprünglich wie folgt eingereicht: 

“Menon und Menon, vertreten durch Pask und Goode als gemeinsame Konkursverwalter für die festen Kosten … gegen Menon und Menon.” 

Das bedeutete, dass die Kreditnehmer über ihre Rechtsvertreter technisch gesehen sich selbst auf Herausgabe verklagten. Die Menons verteidigten sich gegen die Klage mit zwei Hauptargumenten: 

1. Die Principal-Agent-Bar: Ein Bevollmächtigter kann seinen eigenen Vollmachtgeber nicht auf Herausgabe einer Immobilie verklagen, die sich im Eigentum des Vollmachtgebers befindet. 

2. Fehlen von eigenem Grundbesitz: Die Empfänger haben kein rechtliches Eigentumsrecht an dem Grundstück, was bedeutet, dass sie gegenüber dem Besitzer, der das Grundstück nutzt, kein vorrangiges Besitzrecht haben. 

Das Bezirksgericht wies diese Einwände zurück, woraufhin die Kreditnehmer beim Obergericht Berufung einlegten. 

Das Urteil des High Court: Wirtschaftliche Wirksamkeit und Klagebefugnis 

Richter Mann wies die Berufung der Kreditnehmer zurück und legte damit klare Regeln für die moderne Zwangsvollstreckung im Rahmen eines Insolvenzverfahrens fest. Der High Court klärte den Rechtsstreit anhand von zwei zentralen Rechtskonzepten: 

In ihrem eigenen Namen verklagt 

The court held that filing a claim where the borrower effectively sues themselves is procedurally incorrect. Instead, receivers are entitled to bring possession proceedings against a borrower in their own names. This separation solves the procedural conflict while respecting the receiver’s statutory and contractual duties. 

Der Wirksamkeitstest für das Kerngeschäft 

Das Gericht blickte über die strengen Vorschriften für die Vertretung hinaus und prüfte den wirtschaftlichen Zweck der zugrunde liegenden Hypothekenurkunde. Richter Mann erklärte, dass das Recht eines Zwangsverwalters auf Inbesitznahme aus folgenden Gründen entsteht: 

• Die Hypothek räumt dem Pfandgläubiger ausdrücklich das Recht ein, die Immobilie zu verwalten, zu bewirtschaften und zu veräußern. 

• Eine Immobilie kann nur dann effektiv verwaltet oder zum vollen Wert verkauft werden, wenn der Zwangsverwalter die leerstehende Immobilie in seinen Besitz nehmen kann. 

• Würde man dem Gläubiger das Recht verweigern, einen im Haus wohnenden Kreditnehmer zu zwangsräumen, würde dies die Sicherungsvereinbarung unwirksam machen und im Widerspruch zur grundlegenden wirtschaftlichen Effizienz stehen. 

Das Urteil bestätigte, dass ein Zwangsverwalter keinen formellen Vermögensbestand benötigt, um Besitzansprüche geltend zu machen. Er benötigt lediglich ein vertraglich abgestütztes, gegenüber dem Kreditnehmer vorrangiges Besitzrecht, das in dem Moment wirksam wird, in dem die zugrunde liegende Sicherheit durchsetzbar wird. 

Der Lichtblick für Kreditnehmer: Ermessensspielraum gemäß § 36 

Während Menon gegen Pask Neben verbesserten Möglichkeiten für Kreditgeber führte es auch einen wichtigen Schutz für private Wohnungsbaukreditnehmer ein. 

Das Gericht prüfte, ob sich ein Kreditnehmer auf Abschnitt 36 des Gesetzes über die Justizverwaltung von 1970 um ein von einem Insolvenzverwalter eingeleitetes Zwangsvollstreckungsverfahren zu verzögern oder auszusetzen. In der Vergangenheit galt dieser Schutz nur für Klagen, die direkt von einem Hypothekengläubiger (der Kreditgeber). 

Richter Mann entschied, dass § 36 sehr wohl auf Besitzklagen von Insolvenzverwaltern Anwendung findet. Das Gericht stellte fest, dass ein Insolvenzverwalter als Instrument zur Durchsetzung der Eigentumsrechte des Kreditgebers fungiert. 

Daher kann ein privater Immobilienkreditnehmer beim Gericht beantragen, einen Räumungsbefehl zu vertagen, auszusetzen oder zu stunden, wenn er einen realistischen Plan vorlegen kann, wie er den Kredit innerhalb einer angemessenen Frist zurückzahlen oder die Zahlungsrückstände begleichen will. 

Praktische Strategien zur Beilegung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit Überbrückungskrediten 

Strategien für Kreditgeber und Kreditnehmer 

• Entwurf für ausdrückliche Besitzklauseln: Ensure loan agreements and legal charge documents explicitly state that the receiver has a direct right to take vacant possession from the mortgagor. 

• Anträge korrekt einreichen: Vermeiden Sie den Fehler, den Kreditnehmer als Kläger zu benennen, der “im Namen” des Insolvenzverwalters handelt. Stellen Sie sicher, dass die Insolvenzverwalter den Rechtsstreit unter Angabe ihrer eigenen Namen einleiten. 

• Vorbereitung auf die Argumente zu § 36: When dealing with residential properties or individual borrowers, prepare to challenge unrealistic repayment plans or unviable Refinanzierung timelines raised by the defence. 

Strategien für Kreditnehmer und Bürgen 

• Unternehmensbezogene Ausnahmen ermitteln: If the borrower is a corporate entity or limited company, Section 36 protection is unavailable. The focus must shift to challenging the validity of the receiver’s appointment or the accuracy of the default notice. 

• Realistische Nachweise für Ausstieg und Rückzahlung vorlegen: Um eine Stundung gemäß § 36 erfolgreich zu erwirken, müssen Kreditnehmer konkrete Nachweise vorlegen, wie beispielsweise ein formelles Rückkaufangebot eines alternativen Anbieters oder einen gültigen, bestätigten Kaufvertrag. 

• Prüfung der mit dem Darlehen verbundenen Gebühren: Prüfen Sie, ob die vom Überbrückungskreditgeber berechneten Verzugszinsen und Verwaltungsgebühren eine unzulässige Vertragsstrafe darstellen oder ein unausgewogenes Verhältnis im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes von 1974 begründen. 

Zusammenfassung 

Die Entscheidung in Menon gegen Pask schafft im Bereich der Überbrückungsfinanzierung ein Gleichgewicht zwischen wirtschaftlichem Nutzen und Verbraucherschutz. Durch die Auflösung des „Agency-Paradoxons“ wird bestätigt, dass Insolvenzverwalter die im Objekt wohnenden Kreditnehmer direkt auf Herausgabe verklagen können, um die zugrunde liegende Sicherheit zu verwerten. 

Gleichzeitig stellt die Ausweitung des Schutzes gemäß § 36 auf diese Klagen sicher, dass einzelne Kreditnehmer weiterhin über ein rechtliches Mittel verfügen, um ihre Immobilien zu retten, sofern sie einen tragfähigen finanziellen Ausweg vorweisen können. Die Bewältigung dieser Streitigkeiten erfordert eine klare Dokumentation, ordnungsgemäße Verfahrensunterlagen und Kenntnisse im Bereich der Hypothekenrechtsstreitigkeiten. 

Anwalt für Streitigkeiten im Zusammenhang mit Überbrückungskrediten, Ben Lewis – Kontaktieren Sie uns 

Ben Lewis ist Rechtsanwalt in der Prozessabteilung von RFB. Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte per E-Mail an Ben Lewis unter B.Lewis@rfblegal.co.uk oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892.