Das Ende von Abschnitt 21: Was Vermieter und Mieter erwarten sollten

For over three decades, Section 21 of the Housing Act 1988 has allowed landlords of assured shorthold tenancies (ASTs) to recover possession without proving tenant fault. The landscape is about to change. The Government’s Renters’ Rights Bill (“the Bill”) is in its final parliamentary stages and, once commenced, wird abolish Section 21 and move the sector to a single system of periodic tenancies with strengthened possession grounds under Section 8.

Before we look ahead, it’s vital to be clear about today’s law. As at 22 August 2025, Section 21 remains in force. The Bill completed its House of Lords Third Reading on 21 July 2025 and will return to the House of Commons for consideration of Lords’ amendments after summer recess in early September. Royal Assent is widely expected this autumn, with commencement likely in early 2026, but the exact start date has not yet been set.

Der aktuelle Stand: So funktioniert § 21 (geltendes Recht)

A valid Section 21 notice (Form 6A) still gives a landlord a paperwork-led route to possession, often via the accelerated procedure (no hearing unless directed). To be valid, landlords must meet a checklist of statutory pre-conditions and time limits, including:

• Mindestkündigungsfrist: mindestens zwei Monate.
• Frühester Termin: nicht innerhalb der ersten vier Monate des Mietverhältnisses.
• In der Regel muss die Klage innerhalb von 6 Monaten nach Zustellung (oder innerhalb von 4 Monaten nach Ablauf der Kündigungsfrist, falls eine längere Kündigungsfrist vorgeschrieben ist) erhoben werden.
• Kaution: Die Kaution zu sichern und die vorgeschriebenen Informationen zu übermitteln.
• Documents: serve a valid gas safety certificate, EPC, and the current How to Rent guide (at the start/ renewal, per the 2015 Regulations). Courts can still accept a late gas safety certificate provided it’s given before the Section 21 notice (see Trecarrel-Haus).
• Zulassung: über alle erforderlichen Lizenzen verfügen.

On the accelerated track, a hearing only occurs if the judge directs one; otherwise the claim is determined on the papers. If landlords also seek rent arrears, they must use the standard route.

Warum § 21 abgeschafft wird

 The policy driver is security of tenure: to remove the threat of arbitrary “no-fault” eviction, empower tenants to challenge poor practice, and modernise renting standards. The Government’s guide confirms the Bill abolishes Section 21 and replaces fixed terms with a single periodic system.

Was ersetzt § 21 im Gesetzentwurf über Mieterrechte?

• One system of periodic tenancies: all assured tenancies will be periodic. Tenants can end the tenancy by giving two months’ notice and landlords must rely on Section 8 grounds to recover possession. The Government intends to implement this in one stage, rather than phasing.
• Erweiterung und Präzisierung der in Abschnitt 8 genannten Gründe: Der Gesetzentwurf behält den auf Gründen basierenden Ansatz (zwingende und Ermessensgründe) bei, aktualisiert und erweitert ihn jedoch. Zu den wichtigsten Vorschlägen gehören:

1. Verkauf durch den Vermieter/Einzug des Vermieters: Es liegen dringende Gründe vor, die Wohnung zurückzufordern, um sie zu verkaufen oder damit der Vermieter (oder ein naher Verwandter) einziehen kann. Zu Beginn eines Mietverhältnisses gilt eine 12-monatige Schutzfrist, in der diese Gründe nicht geltend gemacht werden können, und Vermieter müssen eine Kündigungsfrist von vier Monaten einhalten, wenn sie sich darauf berufen.
2. Serious rent arrears (ground 8): threshold increased to three months’ arrears and the notice period for arrears grounds extended to four weeks.
3. Wiederholte Zahlungsrückstände: Ein neuer zwingender Kündigungsgrund für Mieter, die innerhalb von drei Jahren dreimal jeweils zwei Monate im Zahlungsrückstand waren, auch wenn die Rückstände im Rahmen der Anhörung beglichen wurden.
4. Back-door evictions: safeguards against using above-market rent increases to force tenants out, with Tribunal oversight

• Wider reforms alongside possession: the Bill also introduces a PRS Ombudsman, a Private Rented Sector Database, restrictions on rental bidding, strengthened Decent Homes obligations, and pet requests that cannot be unreasonably refused (with permitted pet-damage insurance).

Bitte beachten Sie, dass diese Maßnahmen noch nicht in Kraft getreten sind und sich die endgültigen Einzelheiten vor der königlichen Zustimmung und dem Inkrafttreten noch ändern können.

Zeitplan: Wann läuft § 21 tatsächlich aus?

21. Juli 2025: Der Gesetzentwurf hat die dritte Lesung im Oberhaus durchlaufen

Anfang September 2025: Zurück an das Unterhaus zur Prüfung der Änderungsanträge des Oberhauses

Königliche Zustimmung: Voraussichtlich im Herbst 2025 (noch nicht bestätigt)

Start: Der Start ist für Anfang 2026 vorgesehen (die Regierung geht von einer einstufigen Umsetzung aus, hat jedoch noch keinen Termin festgelegt)

Bis zum Inkrafttreten können Vermieter sich weiterhin auf § 21 berufen, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Was das in der Praxis bedeutet

Für Vermieter

• No more Section 21: plan to proceed under Section 8. The accelerated Section 21 route will fall away and most claims will run on the standard track with evidence and (usually) a hearing.
• Neuer Zeitplan für Verkauf/Einzug: Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zu verkaufen oder einzuziehen, sieht das Gesetz zwar entsprechende Möglichkeiten vor, jedoch erst nach Ablauf von 12 Monaten und mit einer Kündigungsfrist von vier Monaten. Richten Sie Ihren Zeitplan nach diesen Vorgaben aus.
• Arrears strategy: ensure ledgers are meticulous. The higher Ground 8 threshold (3 months) and repeated-arrears ground will shape case selection and timing.
• Compliance: expect sharper scrutiny of licensing and documents once live.

Für Mieter

• Greater security: a default periodic tenancy and the end of “no-fault” eviction.
• Hinweis und Schutzmaßnahmen: Längere Fristen, wenn Vermieter die Räumung beantragen, um die Immobilie zu verkaufen oder selbst einzuziehen. Möglichkeit, überhöhte Mieterhöhungen anzufechten, die darauf abzielen, den Mieter zum Auszug zu zwingen.
• Eine Räumung ist weiterhin möglich: Schwerwiegende oder anhaltende Mietrückstände, asoziales Verhalten und andere Gründe können nach wie vor eine Räumung rechtfertigen.

Konkrete Maßnahmen, die Sie jetzt ergreifen sollten

Vermieter

1. Audit paperwork on every AST: deposit compliance, gas safety, EPC, How to Rent Guide, licences. Defects derail Section 21 under current legislation, and weaken credibility under Section 8.
2. Veräußerungen planen: Wenn Sie verkaufen möchten, berücksichtigen Sie in Ihrem Zeitplan die voraussichtliche 12-monatige Schutzfrist und die viermonatige Kündigungsfrist.
3. Maßnahmen bei Zahlungsrückständen: Frühzeitig gegen Zahlungsrückstände vorgehen, alles sorgfältig dokumentieren und die Forderungen an die 3-Monats-Frist bzw. den neuen Grund für wiederholte Zahlungsrückstände anpassen.
4. Rechnen Sie mit mehr Arbeit im Zusammenhang mit umstrittenen Eigentumsverhältnissen: Organisieren Sie Beweismaterial, Inspektionsprotokolle und Reparaturprotokolle.

Mieter

1. Führen Sie Aufzeichnungen: Melden Sie Reparaturprobleme schriftlich und bewahren Sie die entsprechenden Unterlagen auf.
2. Beachten Sie die Fristen: Wenn Sie vor Beginn der Arbeiten eine Mitteilung gemäß § 21 erhalten, gelten weiterhin die geltenden Vorschriften zu Kündigungsfristen, Zeitabläufen und Einreden. Lassen Sie sich umgehend beraten.
3. Budget: arrears will remain a strong ground post-reform. Get Unterstützung early if you’re struggling.

Häufig gestellte Fragen

Ist § 21 bereits gestrichen worden?

Nein, es bleibt bis heute in Kraft. Die Aufhebung tritt mit Inkrafttreten des Gesetzes in Kraft, dessen Datum noch nicht feststeht.

Wird es einen schnellen Weg zum Ballbesitz geben?

Das beschleunigte Verfahren gilt speziell für § 21. Nach dessen Aufhebung ist mit dem regulären Räumungsverfahren gemäß § 8 zu rechnen (auf der Grundlage von Beweisen, in der Regel mit einer Anhörung).

Können Vermieter das Haus noch zurückerhalten, um es zu verkaufen oder selbst einzuziehen?

Ja, über neue Flächen mit Leitplanken: keine Nutzung in den ersten 12 Monaten und eine Kündigungsfrist von vier Monaten erforderlich.

Was ändert sich bei Mietrückständen?

Der zwingende Kündigungsgrund 8 gilt ab drei Monaten Zahlungsrückstand. Die Kündigungsfrist beträgt vier Wochen, und unter bestimmten Umständen gibt es einen neuen (zwingenden) Kündigungsgrund wegen wiederholter Zahlungsrückstände. Der endgültige Wortlaut wird bei Inkrafttreten bestätigt.

Unsere Sichtweise

Abolition of Section 21 is a structural reset. For landlords, success will turn on compliance and evidence under Section 8, particularly for arrears and sale/ move-in grounds. For tenants, the reforms offer greater stability but do not remove the prospect of eviction where grounds are made out.

At Ronald Fletcher Baker, our Rechtsstreitigkeiten im Immobilienbereich team advises both landlords and tenants through possession strategy, now (under Section 21/ Section 8) and post-commencement. If you need to plan a sale, defend a claim or re-shape your arrears processes ahead of the change, we can help you get it right.

Angelegenheiten zwischen Vermietern und Mietern: Kontaktieren Sie uns

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892.