Das Ende von Abschnitt 21: Was Vermieter und Mieter erwarten sollten

Seit über drei Jahrzehnten ermöglicht es § 21 des Wohnungsgesetzes von 1988 Vermietern von befristeten Mietverträgen (Assured Shorthold Tenancies, ASTs), die Wohnung zurückzufordern, ohne ein Verschulden des Mieters nachweisen zu müssen. Dies wird sich nun ändern. Der Gesetzentwurf der Regierung zu den Rechten von Mietern (’der Gesetzentwurf“) befindet sich in der letzten Phase des parlamentarischen Verfahrens und wird, sobald er in Kraft tritt, Abschnitt 21 abschaffen und den Sektor auf ein einheitliches System von befristeten Mietverhältnissen mit verschärften Räumungsgründen gemäß Abschnitt 8 umstellen.

Bevor wir einen Blick in die Zukunft werfen, ist es wichtig, sich über die derzeitige Rechtslage im Klaren zu sein. Stand 22. August 2025 bleibt § 21 in Kraft. Der Gesetzentwurf hat am 21. Juli 2025 die dritte Lesung im Oberhaus durchlaufen und wird nach der Sommerpause Anfang September zur Prüfung der Änderungsanträge des Oberhauses an das Unterhaus zurückgehen. Die königliche Zustimmung wird allgemein für diesen Herbst erwartet, wobei das Inkrafttreten voraussichtlich Anfang 2026 erfolgen wird; das genaue Datum steht jedoch noch nicht fest.

Der aktuelle Stand: So funktioniert § 21 (geltendes Recht)

Eine gültige Kündigung gemäß § 21 (Formular 6A) bietet einem Vermieter nach wie vor einen auf schriftlichen Unterlagen basierenden Weg zur Räumung, häufig im Rahmen des beschleunigten Verfahrens (keine Anhörung, sofern nicht angeordnet). Damit die Kündigung gültig ist, müssen Vermieter eine Reihe gesetzlicher Voraussetzungen und Fristen erfüllen, darunter:

• Mindestkündigungsfrist: mindestens zwei Monate.
• Frühester Termin: nicht innerhalb der ersten vier Monate des Mietverhältnisses.
• In der Regel muss die Klage innerhalb von 6 Monaten nach Zustellung (oder innerhalb von 4 Monaten nach Ablauf der Kündigungsfrist, falls eine längere Kündigungsfrist vorgeschrieben ist) erhoben werden.
• Kaution: Die Kaution zu sichern und die vorgeschriebenen Informationen zu übermitteln.
• Unterlagen: Legen Sie ein gültiges Gas-Sicherheitszertifikat, einen Energieausweis und den aktuellen Leitfaden „How to Rent“ vor (bei Vertragsbeginn bzw. Vertragsverlängerung gemäß den Vorschriften von 2015). Gerichte können ein verspätet vorgelegtes Gas-Sicherheitszertifikat dennoch akzeptieren, sofern es vor der Kündigung gemäß Section 21 eingereicht wird (siehe Trecarrel-Haus).
• Zulassung: über alle erforderlichen Lizenzen verfügen.

Im beschleunigten Verfahren findet eine mündliche Verhandlung nur statt, wenn der Richter dies anordnet; andernfalls wird über die Klage anhand der Akten entschieden. Wenn Vermieter auch Mietrückstände geltend machen, müssen sie das reguläre Verfahren in Anspruch nehmen.

Warum § 21 abgeschafft wird

 Der politische Antrieb ist die Mietersicherheit: Die Gefahr willkürlicher “unverschuldeter” Zwangsräumungen soll beseitigt, Mieter in die Lage versetzt werden, missbräuchliche Praktiken anzufechten, und die Standards im Mietwesen sollen modernisiert werden. Der Leitfaden der Regierung bestätigt, dass der Gesetzentwurf § 21 aufhebt und befristete Mietverträge durch ein einheitliches System mit unbefristeten Mietverhältnissen ersetzt.

Was ersetzt § 21 im Gesetzentwurf über Mieterrechte?

• Ein System befristeter Mietverhältnisse: Alle gesicherten Mietverhältnisse werden befristet sein. Mieter können das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei Monaten kündigen, und Vermieter müssen sich auf die in Abschnitt 8 genannten Gründe stützen, um den Besitz wiederzuerlangen. Die Regierung beabsichtigt, dies in einem Schritt und nicht schrittweise umzusetzen.
• Erweiterung und Präzisierung der in Abschnitt 8 genannten Gründe: Der Gesetzentwurf behält den auf Gründen basierenden Ansatz (zwingende und Ermessensgründe) bei, aktualisiert und erweitert ihn jedoch. Zu den wichtigsten Vorschlägen gehören:

1. Verkauf durch den Vermieter/Einzug des Vermieters: Es liegen dringende Gründe vor, die Wohnung zurückzufordern, um sie zu verkaufen oder damit der Vermieter (oder ein naher Verwandter) einziehen kann. Zu Beginn eines Mietverhältnisses gilt eine 12-monatige Schutzfrist, in der diese Gründe nicht geltend gemacht werden können, und Vermieter müssen eine Kündigungsfrist von vier Monaten einhalten, wenn sie sich darauf berufen.
2. Erhebliche Mietrückstände (Grund 8): Der Schwellenwert wurde auf drei Monate Mietrückstand angehoben, und die Kündigungsfrist bei Mietrückständen wurde auf vier Wochen verlängert.
3. Wiederholte Zahlungsrückstände: Ein neuer zwingender Kündigungsgrund für Mieter, die innerhalb von drei Jahren dreimal jeweils zwei Monate im Zahlungsrückstand waren, auch wenn die Rückstände im Rahmen der Anhörung beglichen wurden.
4. Verdeckte Zwangsräumungen: Schutzmaßnahmen gegen die Nutzung über dem Marktniveau liegender Mieterhöhungen, um Mieter zum Auszug zu zwingen, unter Aufsicht des Gerichts

• Umfassendere Reformen im Bereich des Mietrechts: Der Gesetzentwurf sieht außerdem die Einrichtung eines Ombudsmanns für den privaten Mietsektor, eine Datenbank für den privaten Mietsektor, Beschränkungen bei Mietgeboten, verschärfte Auflagen hinsichtlich angemessener Wohnverhältnisse sowie die Regelung vor, dass Anträge auf die Haltung von Haustieren nicht ohne triftigen Grund abgelehnt werden dürfen (wobei eine Versicherung gegen Schäden durch Haustiere zulässig ist).

Bitte beachten Sie, dass diese Maßnahmen noch nicht in Kraft getreten sind und sich die endgültigen Einzelheiten vor der königlichen Zustimmung und dem Inkrafttreten noch ändern können.

Zeitplan: Wann läuft § 21 tatsächlich aus?

21. Juli 2025: Der Gesetzentwurf hat die dritte Lesung im Oberhaus durchlaufen

Anfang September 2025: Zurück an das Unterhaus zur Prüfung der Änderungsanträge des Oberhauses

Königliche Zustimmung: Voraussichtlich im Herbst 2025 (noch nicht bestätigt)

Start: Der Start ist für Anfang 2026 vorgesehen (die Regierung geht von einer einstufigen Umsetzung aus, hat jedoch noch keinen Termin festgelegt)

Bis zum Inkrafttreten können Vermieter sich weiterhin auf § 21 berufen, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Was das in der Praxis bedeutet

Für Vermieter

• Kein Verfahren nach § 21 mehr: Es ist vorgesehen, nach § 8 vorzugehen. Das beschleunigte Verfahren nach § 21 wird wegfallen, und die meisten Klagen werden nach dem regulären Verfahren mit Beweisaufnahme und (in der Regel) einer mündlichen Verhandlung verhandelt.
• Neuer Zeitplan für Verkauf/Einzug: Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zu verkaufen oder einzuziehen, sieht das Gesetz zwar entsprechende Möglichkeiten vor, jedoch erst nach Ablauf von 12 Monaten und mit einer Kündigungsfrist von vier Monaten. Richten Sie Ihren Zeitplan nach diesen Vorgaben aus.
• Strategie bei Zahlungsrückständen: Achten Sie auf eine sorgfältige Buchführung. Der höhere Schwellenwert für Grund 8 (3 Monate) und der Grund für wiederholte Zahlungsrückstände werden die Fallauswahl und den Zeitpunkt der Maßnahmen bestimmen.
• Compliance: Rechnen Sie nach der Inbetriebnahme mit einer strengeren Prüfung von Lizenzen und Unterlagen.

Für Mieter

• Mehr Sicherheit: eine standardmäßige befristete Mietdauer und das Ende der “unverschuldeten” Zwangsräumung.
• Hinweis und Schutzmaßnahmen: Längere Fristen, wenn Vermieter die Räumung beantragen, um die Immobilie zu verkaufen oder selbst einzuziehen. Möglichkeit, überhöhte Mieterhöhungen anzufechten, die darauf abzielen, den Mieter zum Auszug zu zwingen.
• Eine Räumung ist weiterhin möglich: Schwerwiegende oder anhaltende Mietrückstände, asoziales Verhalten und andere Gründe können nach wie vor eine Räumung rechtfertigen.

Konkrete Maßnahmen, die Sie jetzt ergreifen sollten

Vermieter

1. Prüfen Sie die Unterlagen zu jedem befristeten Mietvertrag (AST): Einhaltung der Kaution, Gassicherheit, Energieausweis, Leitfaden „How to Rent“, Lizenzen. Mängel führen nach geltendem Recht zur Aufhebung des Mietvertrags gemäß § 21 und schwächen die Glaubwürdigkeit gemäß § 8.
2. Veräußerungen planen: Wenn Sie verkaufen möchten, berücksichtigen Sie in Ihrem Zeitplan die voraussichtliche 12-monatige Schutzfrist und die viermonatige Kündigungsfrist.
3. Maßnahmen bei Zahlungsrückständen: Frühzeitig gegen Zahlungsrückstände vorgehen, alles sorgfältig dokumentieren und die Forderungen an die 3-Monats-Frist bzw. den neuen Grund für wiederholte Zahlungsrückstände anpassen.
4. Rechnen Sie mit mehr Arbeit im Zusammenhang mit umstrittenen Eigentumsverhältnissen: Organisieren Sie Beweismaterial, Inspektionsprotokolle und Reparaturprotokolle.

Mieter

1. Führen Sie Aufzeichnungen: Melden Sie Reparaturprobleme schriftlich und bewahren Sie die entsprechenden Unterlagen auf.
2. Beachten Sie die Fristen: Wenn Sie vor Beginn der Arbeiten eine Mitteilung gemäß § 21 erhalten, gelten weiterhin die geltenden Vorschriften zu Kündigungsfristen, Zeitabläufen und Einreden. Lassen Sie sich umgehend beraten.
3. Finanzen: Zahlungsrückstände werden auch nach der Reform ein großes Problem bleiben. Holen Sie sich frühzeitig Hilfe, wenn Sie Schwierigkeiten haben.

Häufig gestellte Fragen

Ist § 21 bereits gestrichen worden?

Nein, es bleibt bis heute in Kraft. Die Aufhebung tritt mit Inkrafttreten des Gesetzes in Kraft, dessen Datum noch nicht feststeht.

Wird es einen schnellen Weg zum Ballbesitz geben?

Das beschleunigte Verfahren gilt speziell für § 21. Nach dessen Aufhebung ist mit dem regulären Räumungsverfahren gemäß § 8 zu rechnen (auf der Grundlage von Beweisen, in der Regel mit einer Anhörung).

Können Vermieter das Haus noch zurückerhalten, um es zu verkaufen oder selbst einzuziehen?

Ja, über neue Flächen mit Leitplanken: keine Nutzung in den ersten 12 Monaten und eine Kündigungsfrist von vier Monaten erforderlich.

Was ändert sich bei Mietrückständen?

Der zwingende Kündigungsgrund 8 gilt ab drei Monaten Zahlungsrückstand. Die Kündigungsfrist beträgt vier Wochen, und unter bestimmten Umständen gibt es einen neuen (zwingenden) Kündigungsgrund wegen wiederholter Zahlungsrückstände. Der endgültige Wortlaut wird bei Inkrafttreten bestätigt.

Unsere Sichtweise

Die Abschaffung von § 21 bedeutet einen strukturellen Neuanfang. Für Vermieter hängt der Erfolg von der Einhaltung der Vorschriften und der Nachweisführung gemäß § 8 ab, insbesondere in Bezug auf Mietrückstände sowie Gründe für den Verkauf oder den Einzug. Für Mieter bieten die Reformen mehr Sicherheit, schließen jedoch die Möglichkeit einer Räumung nicht aus, sofern entsprechende Gründe vorliegen.

Bei Ronald Fletcher Baker berät unser Team für Mietrechtsstreitigkeiten sowohl Vermieter als auch Mieter hinsichtlich der Räumungsstrategie – sowohl aktuell (gemäß Section 21/Section 8) als auch nach Einleitung des Verfahrens. Wenn Sie einen Verkauf planen, sich gegen eine Klage verteidigen oder Ihre Verfahren zur Beitreibung von Mietrückständen im Vorfeld der Änderung neu gestalten müssen, helfen wir Ihnen dabei, alles richtig zu machen.

Angelegenheiten zwischen Vermietern und Mietern: Kontaktieren Sie uns

Ben Lewis ist Rechtsanwalt in der Prozessabteilung von RFB. Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte per E-Mail an Ben Lewis unter B.Lewis@rfblegal.co.uk oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892.