Leitfaden für Wohnungsvermieter: Was zu tun ist, wenn Ihr Mieter die Miete nicht bezahlt hat

Mietrückstände können zu den größten Herausforderungen für Vermieter von Wohnraum gehören. Ob aufgrund vorübergehender finanzieller Schwierigkeiten oder anhaltender Nachlässigkeit – Vermieter müssen umsichtig und rechtskonform reagieren, um ihre Rechte zu wahren und das Mietverhältnis möglicherweise zu retten. Dieser Leitfaden führt Sie durch die praktischen und rechtlichen Schritte, die Sie unternehmen können. 

Sprechen Sie mit Ihrem Mieter 

Der erste und wichtigste Schritt ist, den Dialog zu suchen. Sprechen Sie mit Ihrem Mieter, um zu erfahren, warum die Miete noch nicht bezahlt wurde. Es könnte sich um eine einmalige Verzögerung handeln oder um ein Anzeichen für ernstere finanzielle Schwierigkeiten. Ein konfliktfreies und einfühlsames Gespräch kann wesentlich dazu beitragen, eine Lösung zu finden und ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter aufrechtzuerhalten. 

Sprechen Sie mit dem Bürgen 

Sollte Ihr Mieter einen Bürgen haben, setzen Sie sich mit diesem in Verbindung, sobald Mietrückstände auftreten. Der Bürge ist gesetzlich verpflichtet, die ausstehenden Mieten zu begleichen, und ist sich möglicherweise nicht bewusst, dass der Mieter in Zahlungsverzug ist. Eine rechtzeitige Kontaktaufnahme könnte das Problem schneller lösen, ohne dass weitere rechtliche Schritte erforderlich werden. 

Wenden Sie sich an Ihren Vermieter-Versicherer oder an die Mietkautionsstelle 

Wenn Sie eine Vermieterversicherung mit Mietausfallschutz abgeschlossen haben, benachrichtigen Sie Ihren Versicherer unverzüglich. Viele Versicherer verlangen eine frühzeitige Meldung von Mietrückständen, um einen Anspruch geltend machen zu können. Auch wenn Mietkautionssysteme unbezahlte Mieten nicht abdecken, ist es ratsam zu wissen, wie die Kaution verwendet werden kann, falls das Mietverhältnis mit ausstehenden Mietrückständen endet. 

Erwägen Sie, Ihrem Mieter einen Ratenzahlungsplan anzubieten 

Sollte Ihr Mieter vorübergehend in Schwierigkeiten geraten, schlagen Sie ihm einen strukturierten Rückzahlungsplan vor. Dies zeugt von gutem Willen und könnte dazu führen, dass der gesamte Betrag im Laufe der Zeit wieder eingezogen wird. Stellen Sie sicher, dass jeder Plan schriftlich festgehalten wird und klare Bedingungen hinsichtlich Terminen und Beträgen enthält. Seien Sie realistisch und prüfen Sie, ob die finanzielle Situation des Mieters diese Option zulässt. 

Rechtsberatung einholen 

Sollte die Kommunikation scheitern oder die Zahlungsrückstände zunehmen, ist es unerlässlich, professionellen Rechtsbeistand in Anspruch zu nehmen. Ein im Mietrecht erfahrener Anwalt kann Sie durch die formellen Verfahren zur Mietbeitreibung oder Zwangsräumung begleiten und so sicherstellen, dass Sie die gesetzlichen Vorschriften einhalten und kostspielige Fehler vermeiden. 

Erwägen Sie, Maßnahmen zu ergreifen, um den Besitz Ihrer Immobilie geltend zu machen 

Wenn die Mietrückstände zwei Monate übersteigen und kein Rückzahlungsplan vereinbart oder eingehalten wird, müssen Vermieter unter Umständen ein Räumungsverfahren einleiten. Dies beinhaltet eine formelle Aufforderung und möglicherweise gerichtliche Schritte. Das Ziel besteht darin, entweder die Immobilie zurückzugewinnen oder den Mieter dazu zu bewegen, die Wohnung zu räumen und die Rückstände zu begleichen. 

Eine Räumungsaufforderung zustellen 

Sie können gemäß dem Wohnungsgesetz von 1988 eine Kündigung nach § 8 aussprechen, wenn der Mieter mit der Miete im Rückstand ist. Alternativ kann eine Kündigung nach § 21 genutzt werden, um am Ende eines befristeten Mietverhältnisses den Besitz der Wohnung zurückzugewinnen, ohne dass ein Verschulden nachgewiesen werden muss. Die Kündigung muss strengen gesetzlichen Anforderungen entsprechen – jeder Fehler kann zur Abweisung durch das Gericht führen. Rechtsbeistände oder Vermieterverbände können dabei helfen, sicherzustellen, dass Kündigungen korrekt zugestellt werden. 

Was können Sie tun, um zu verhindern, dass Mieter in Zukunft in Mietrückstände geraten? 

Zwar gibt es keine Methode, die ein problemloses Mietverhältnis garantiert, doch können Vermieter proaktive Maßnahmen ergreifen, um das Risiko von Mietrückständen zu minimieren. 

Potenzielle Mieter gründlich überprüfen, einschließlich einer Bonitätsprüfung 

Überprüfen Sie potenzielle Mieter stets gründlich, indem Sie Referenzprüfungen durchführen, darunter Bonitätsauskünfte, Beschäftigungsnachweise und Referenzen früherer Vermieter. Ein solides Mieterauswahlverfahren kann Warnsignale aufdecken und Ihnen Vertrauen in die Zahlungsfähigkeit Ihres neuen Mieters geben. 

Bitten Sie um einen Bürgen 

Die Beauftragung eines Bürgen bietet ein Sicherheitsnetz. Der Bürge verpflichtet sich rechtlich, die Miete zu übernehmen, falls der Mieter dazu nicht in der Lage ist. Dies ist besonders für Studierende, Erstmieter oder Personen mit unregelmäßigem Einkommen ratsam. 

Halten Sie Ihre Immobilie in gutem Zustand 

Eine gut gepflegte Immobilie motiviert Mieter dazu, die Wohnung respektvoll zu behandeln und langfristig zu bleiben. Vernachlässigte Instandhaltungsarbeiten können zu Streitigkeiten, Mietrückständen oder einer vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Führen Sie regelmäßige Begehungen durch und reagieren Sie umgehend auf Reparaturanfragen. 

Anfragen 

Sollten Sie Probleme mit einem Mieter haben, der mit der Miete im Rückstand ist, wenden Sie sich bitte an unseren Senior Litigation Partner David Burns unter der Telefonnummer 0207 467 5751 oder per E-Mail an D.Burns@rfblegal.co.uk.