Die Ära des 'Pay-As-You-Go': Umgang mit gewerblichen Mietrückständen bei Mieterinsolvenz

In der traditionellen Landschaft des gewerblichen Mietrechts löste der Eintritt eines Mieters in die Insolvenz einst ein rein kalenderbasiertes “Winner takes all”-Szenario aus. Jahrzehntelang entschied der Zeitpunkt eines Insolvenztermins in Bezug auf den “Quartalstag” darüber, ob ein Vermieter die volle Zahlung oder gar nichts erhielt. Die moderne Rechtsprechung und das Insolvenzgesetz von 1986 haben die Landschaft jedoch in Richtung eines gerechteren “Umlageverfahrens” verschoben, das das Recht des Vermieters auf Bezahlung für die Nutzung seines Vermögenswertes schützt.

1. Der “Spielveränderer” von 2014: Jervis gegen Pillar Denton Ltd

Die bedeutendste Veränderung im modernen gewerblichen Eigentumsrecht ergab sich aus dem Urteil des Berufungsgerichts von 2014 in der Rechtssache Jervis gegen Pillar Denton Ltd, allgemein bekannt als Game Station. Vor dieser bahnbrechenden Entscheidung galt für die Branche die “Alles-oder-Nichts”-Rechtsprechung von Goldacre und Luminar.

Wenn ein Mieter nur einen Tag nach dem Quartalstag (an dem die Miete im Voraus fällig war) in die Zwangsverwaltung ging, wurde nach den alten Vorschriften die gesamte dreimonatige Miete als “Vorverwaltungsschuld” eingestuft. Das bedeutete, dass der Verwalter für den Rest des Quartals legal mit den Räumlichkeiten handeln konnte, ohne auch nur einen Cent Miete zu zahlen, da die Schuld als unbesicherte Forderung mit niedrigem Rang angesehen wurde.

Mit dem Game Station-Urteil von 2014 wurde diese “Mietfalle” beseitigt. Das Berufungsgericht stellte drei revolutionäre Säulen für die Beziehungen zwischen gewerblichen Vermietern und Mietern auf:

• - Tägliche Abgrenzung: Die Miete wird nun so behandelt, als würde sie täglich für den Zeitraum anfallen, in dem ein Verwalter die Immobilie tatsächlich nutzt.
• Ausgabenstatus: Jede Miete, die während dieses Zeitraums anfällt, wird in den Status “Verwaltungskosten” erhoben. Dies ist ein Status mit hoher Priorität, d. h. der Vermieter muss vor den eigenen Gebühren des Verwalters und vor den Zahlungen an die Inhaber variabler Lasten bezahlt werden.
• Das Ende des taktischen Timings: Verwalter können ihren Termin nicht mehr so legen, dass sie ein mietfreies Quartal “stehlen”. Wenn sie den Laden, das Büro oder das Lager nutzen, um Aktien zu verkaufen oder Handel zu treiben, müssen sie für dieses Privileg anteilig zahlen.

2. Definition der “Verwendung”: Wann ‘benutzt’ der Verwalter die Immobilie?

Ein kritischer Streitpunkt in Insolvenzfällen von gewerblichen Vermietern und Mietern kann manchmal die Frage sein, was genau als “Nutzung” durch einen Verwalter gilt. Davon hängt ab, ob die Miete eine vorrangige Ausgabe oder eine potenziell wertlose ungesicherte Schuld ist.

Da das Lundy-Granite-Prinzip besagt, dass die Miete nur dann eine Ausgabe ist, wenn die Immobilie zum Nutzen der Verwaltung verwendet wird, mussten die Gerichte feine Grenzen ziehen, die im Folgenden grob zusammengefasst werden:

• Aktiver Handel: Wenn der Verwalter die Türen offen hält, Personal beschäftigt und Produkte verkauft, wird dies wahrscheinlich als unbestreitbare “Nutzung” angesehen. Die Miete muss für jeden Tag, an dem die Kasse klingelt, in voller Höhe gezahlt werden.
• Lagerung von Vermögenswerten: Selbst wenn das Unternehmen für die Öffentlichkeit “geschlossen” ist, stellt die Nutzung der Räumlichkeiten zur Lagerung von Anlagen, Maschinen oder unverkauften Beständen einen Vorteil für die Gläubiger dar. Indem der Verwalter die Bestände nicht in ein kommerzielles Lagerhaus bringt, spart er dem Nachlass Geld auf Kosten des Vermieters. Daher ist es wahrscheinlich, dass dies auf eine “Nutzung” hinausläuft.”
• Die “Warteschleife”: Dies ist eine potenzielle Grauzone. Wenn ein Verwalter lediglich die Schlüssel aufbewahrt, während er entscheidet, ob er den Mietvertrag kündigen oder an einen Dritten verkaufen will - das Gebäude aber physisch leer steht -, kann er argumentieren, dass er es nicht “nutzt”. Wenn er den Mietvertrag jedoch aktiv als wertvollen Vermögenswert des Unternehmens vermarktet, kann der Vermieter argumentieren, dass diese “Zurückhaltung für den Verkauf” eine Form der wirtschaftlichen Nutzung ist.
• Ökologische oder behördliche Erfordernisse: Wenn der Verwalter im Besitz der Immobilie bleiben muss, um Versicherungsanforderungen oder Umweltgenehmigungen zu erfüllen (häufig bei industriellen Mietverhältnissen), könnte dies als “Nutzung” gelten.”

3. Aufhebung des Moratoriums: Wiedererlangung der Kontrolle

Wenn ein gewerblicher Mieter die Verwaltung übernimmt, tritt automatisch ein “gesetzliches Moratorium” in Kraft. Dabei handelt es sich um ein rechtliches “Kraftfeld”, das den Vermieter daran hindert, die üblichen Vollstreckungsmaßnahmen zu ergreifen, wie z. B. die Verwirkung (Auswechseln der Schlösser) oder die Eintreibung von Mietrückständen (Commercial Rent Arrears Recovery, CRAR).

Um dies zu durchbrechen, muss der Vermieter bei Gericht die Aufhebung des Moratoriums beantragen. Dabei handelt es sich um ein juristisches Manöver mit hohem Risiko, bei dem das Gericht einen “Balanceakt” zwischen den Bedürfnissen des scheiternden Unternehmens und den Rechten des Eigentümers vollzieht. Das Gericht prüft in der Regel folgende Punkte:

• Der Zweck der Verwaltung: Wenn der Verwalter nachweisen kann, dass das Ausbleiben des Vermieters für die Rettung von Arbeitsplätzen oder die Weiterführung des Unternehmens unerlässlich ist, kann das Gericht das Moratorium aufrechterhalten.
• Verlust für den Vermieter: Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass das Moratorium einen “unverhältnismäßigen Schaden” verursacht - zum Beispiel, wenn er einen neuen Mieter hat, der bereit ist, einen Mietvertrag zu einer höheren Miete zu unterzeichnen -, ist es wahrscheinlicher, dass das Gericht die Erlaubnis zur Verwirkung erteilt.
• Versäumnis, die Kosten zu zahlen: Entscheidend ist, dass das Gericht das Moratorium eher aufhebt, wenn ein Verwalter die Räumlichkeiten nach den Regeln der Game Station nutzt, aber die Miete nicht nach dem Umlageverfahren zahlt. Das Gesetz erlaubt es einem Verwalter nicht, das Eigentum eines Vermieters kostenlos zu nutzen, während er einen Geldtopf für andere Gläubiger anlegt.

4. Strategische Realität für Vermieter

Die Bewältigung dieser Nischenaspekte der Insolvenz erfordert sofortiges Handeln. Ein Vermieter kann es sich nicht leisten, auf den nächsten Quartalstag zu warten. Er muss vom Verwalter eine sofortige “Nutzungserlaubnis” verlangen und, falls die Zahlung ausbleibt, schnell handeln, um das Moratorium aufzuheben. Wenn Vermieter das Zusammenspiel zwischen der Insolvenzordnung und dem Präzedenzfall Game Station verstehen, können sie eine “uneinbringliche Forderung” in eine vorrangige Zahlung umwandeln.

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David Burns, Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP, verfügt über umfangreiche Erfahrung im Umgang mit gewerblichen Mietern, die gegen die Bedingungen ihres Mietvertrags verstoßen haben. Für Anfragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an David Burns per E-Mail unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder telefonisch unter 0207 467 5751.