Ronald Fletcher Baker LLP & Selborne Chambers erhalten die Erlaubnis zur Berufung in einem Versicherungsprämienfall

In einer für den Gewerbeimmobiliensektor bedeutenden Entwicklung hat der High Court die Zulassung der Berufung in der Rechtssache „London Trocadero (2015) LLP gegen Picturehouse Cinemas Ltd.“ erteilt. Das Anwaltsteam von Ronald Fletcher Baker LLP, unterstützt Nicholas Trompeter, KC von Selborne Chambers, um die Berufung erfolgreich zu begründen, die nun vor das Berufungsgericht kommt. Der Fall betrifft eine überraschende Entscheidung des High Court, die jahrzehntelange etablierte Marktpraktiken in Bezug auf Versicherungsprämien und vom Vermieter einbehaltene Provisionen in Frage stellt.

Die Berufung, die von den Partnern Rudi Ramdarshan und Victoria Huxley sowie der Associate Nii-Amaa Ollennu von Ronald Fletcher Baker LLP geführt wird, wird entscheidende Klarheit über Praktiken schaffen, die seit mindestens den 1970er Jahren einen Eckpfeiler des britischen Gewerbeimmobilienmarktes bilden.

Das Urteil des Obersten Gerichtshofs

Die ursprüngliche Entscheidung des High Court stützte sich auf eine enge Auslegung des Begriffs “Prämie” in einem 1994 abgeschlossenen Mietvertrag. Das Gericht befand, dass die vom Vermieter einbehaltenen Provisionen nicht Teil der “Prämie [waren], die … für die Aufrechterhaltung des Versicherungsschutzes für das Zentrum zu zahlen ist”.

Diese Feststellung steht jedoch im Widerspruch zur gemeinsamen Auffassung der Versicherungsexperten beider Prozessparteien, die übereinstimmend feststellten, dass Provisionen in der Fachsprache der Versicherungsbranche als Teil der Bruttoprämie gelten.

Die Entgegennahme und Einbehaltung von Versicherungsprovisionen war ein weit verbreitetes und seit langem bestehendes Merkmal des britischen Gewerbeimmobilienmarktes, insbesondere zum Zeitpunkt der ursprünglichen Vermietung im Jahr 1994.

Es war üblich, dass große institutionelle Vermieter Provisionen über eine “Sammelpolice” vereinbarten, die mehrere Immobilien abdeckt. Diese Größenordnung verschafft ihnen eine erhebliche Verhandlungsmacht, von der ein einzelner Mieter niemals träumen könnte. Vermieter können auf spezialisierte Versicherer zurückgreifen, günstigere Konditionen aushandeln und potenziell wettbewerbsfähigere Nettoprämien erzielen. Vermieter können die Größe ihres Portfolios nutzen, um ihren Mietern ein überlegenes Versicherungsprodukt anzubieten.

Zwar tragen die Mieter einen Teil der Provision bei, doch stellt das Gesamtpaket – bestehend aus der Nettoprämie, dem Umfang des Versicherungsschutzes und der Provision – in vielen Fällen ein günstigeres Angebot dar, als es der Mieter auf dem freien Markt eigenständig erzielen könnte. Dies gilt insbesondere für komplexe und risikoreiche Standorte in den besten Lagen Londons.

Der Aufruf

Das Gericht wird prüfen, ob der Begriff “Prämie”, wie er zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags auf dem Markt und von den Parteien verstanden wurde, die gesamte Bruttoprämie umfasst, einschließlich Provisionen, unabhängig davon, ob diese geteilt werden oder nicht.

Darüber hinaus wird das Berufungsgericht prüfen, ob es angemessen ist, eine “Havenridge-stillschweigende Klausel” in professionell ausgearbeitete Mietverträge einzufügen, und wenn ja, welchen Umfang diese haben sollte. Eine wichtige Frage, die zu klären ist, lautet, ob eine kontrafaktische Untersuchung darüber durchgeführt werden muss, was ein Vermieter bei einer “normalen” Verhandlung zu marktüblichen Bedingungen unter einer solchen stillschweigenden Klausel erhalten würde.

Darüber hinaus wird das Berufungsgericht prüfen, worauf die in der Vergangenheit geleisteten Zahlungen beruhten und welchen Umfang der Rückforderungsanspruch des Mieters hat.

Die Entscheidung des High Court überraschte viele in der Branche, da sie eine Marktpraxis in Frage stellte, die seit mindestens den 1970er Jahren besteht. Es ist daher richtig, dass sich das Berufungsgericht nun mit diesen wichtigen Fragen zur Bedeutung des Begriffs “Prämie”, zu stillschweigenden Vertragsbedingungen und zum Umfang etwaiger Rückforderungsansprüche befassen wird. Nicholas Trompeter, KC war maßgeblich daran beteiligt, die Genehmigung für diese Berufung zu erwirken, beauftragt von Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley und Nii-Amaa Ollennu von Ronald Fletcher Baker LLP.