Historische Mietüberprüfungen: Risiken und Abhilfemaßnahmen für gewerbliche Vermieter und Mieter

 Rent review clauses are a standard feature of modern commercial leases. They are generally designed to ensure that rent keeps pace with the market over the term of the lease. In practice, however, reviews are sometimes missed, delayed, or simply not actioned.

Das Ergebnis ist die so genannte “historische Mietpreisüberprüfung”, eine Mietpreisüberprüfung, die schon vor Jahren hätte stattfinden sollen, aber nicht durchgeführt wurde.

When a historic rent review is triggered, disputes often follow. Substantial rent arrears may be claimed retrospectively, interest may accrue, and tenants may find themselves facing unexpected liabilities to pay in a short space of time. Conversely, landlords who have failed to review rent in a timely fashion may, in certain circumstances, find they cannot recover what they hoped.

At Ronald Fletcher Baker, we regularly advise both landlords and tenants on disputes arising from historic rent reviews. This article explores why historic rent reviews arise, the legal framework, and the practical and strategic considerations for each side.

Warum kommt es zu historischen Mietpreisüberprüfungen?

Es gibt mehrere Szenarien, die dazu führen können, dass eine Mietüberprüfung über einen langen Zeitraum hinweg ruht:

• Verwaltungsversehen: Vermieter oder Verwalter versäumen es einfach, einen Überprüfungsbescheid rechtzeitig zuzustellen.
• Strategische Verzögerung: Die Parteien verschieben manchmal Überprüfungsgespräche in Erwartung von Marktveränderungen.
• Uncertainty over lease terms: disputes about review clauses can discourage action.
• Eigentümerwechsel: Bei der Abtretung von Mietverträgen oder dem Verkauf von Anlageportfolios können Gelegenheiten zur Mietüberprüfung übersehen werden.

Aus welchem Grund auch immer, stellt sich dann oft die Frage, ob und wie eine Mietpreisüberprüfung noch durchgeführt werden kann.

Der rechtliche Rahmen

Time is not usually “of the essence”. It is important to check the specific terms of your lease to determine precisely what the position is. Most modern rent review clauses make clear that ’time is not of the essence’ and therefore it may, depending on the circumstances of the case, be possible for a rent review to be triggered at any time after the review date, and the new rent (once determined) wird be payable retrospectively from the review date.

Courts have held in previous cases that, unless the lease expressly makes time of the essence, a landlord does not lose the right to initiate a review merely because the review date has passed.

Rechtsprechung

In einigen wichtigen Fällen wurden die Grundsätze für die Überprüfung der Miete in gewerblichen Mietverträgen geklärt:

• United Scientific Holdings Ltd/Burnley Borough Council [1978] A.C. 904: bestätigte, dass die Zeit bei der Überprüfung des Pachtzinses nicht “von wesentlicher Bedeutung” ist, es sei denn, dies wird ausdrücklich erwähnt. Eine Überprüfung kann mit jahrelanger Verspätung eingeleitet werden, und die geänderte Miete gilt dann rückwirkend.
• Scottish & Newcastle plc gegen Raguz [2008] UKHL 65: confirmed that once the reviewed rent is determined, the tenant is liable for arrears back to the review date. This will be subject to the terms of the specific lease.

Datum der Bewertung

Importantly, the rent is determined as at the review date, not the date when the review is finally conducted. Valuers must therefore look back to market conditions on that historic date, which can be difficult if the review is many years late.

 Verzugszinsen

Die meisten Mietverträge sehen vor, dass nach der Feststellung der überprüften Miete Verzugszinsen für die Zeit vom Überprüfungsdatum bis zur Feststellung zu zahlen sind. Dies kann historische Überprüfungen für die Mieter sehr teuer machen.

Risiken für Vermieter

Valuation difficulties: instructing valuers to assess market rent retrospectively can be complex, costly and contested.

• Tenant resistance: tenants may attempt to challenge late reviews, arguing waiver, estoppel, or that the landlord has lost the right.
• Cash flow: landlords may face long litigation before recovering arrears.
• Lücken in der Dokumentation: Eigentümerwechsel oder verloren gegangene Papiere können den Anspruch des Vermieters untergraben.

Risiken für Mieter

• Unerwartete hohe Verbindlichkeiten: Zahlungsrückstände über viele Jahre hinweg, zuzüglich Zinsen, können lähmend sein.
• Uncertainty for business planning: until the review is resolved, the true rent liability remains unclear.
• Begrenzte Verteidigungsmöglichkeiten: Wenn die Zeit nicht von entscheidender Bedeutung ist, kann es für den Mieter je nach den Umständen des Einzelfalls schwierig sein, sich der Haftung zu entziehen.
• Potential Insolvenz consequences: large historic arrears can put tenant businesses at risk.

Praktische Anleitung

Für Vermieter

• Audit leases regularly: check review dates and ensure notices are served promptly.
• Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Mietzinsüberprüfung verloren ist: Auch wenn Jahre vergangen sind, können Sie immer noch das Recht haben, sie einzuleiten.
• Beauftragen Sie spezialisierte Gutachter: Historische Bewertungen sind komplex und oft heiß umstritten.
• Prüfen Sie den Wortlaut des Mietvertrags: Einige ältere Mietverträge können Formulierungen enthalten, die die Zeit zu einem wesentlichen Faktor machen, und in diesem Fall kann eine Verzögerung fatal sein.
• Consider settlement: in some cases, agreeing a forward-looking rent can be more commercial than pursuing historic arrears.

Für Mieter

• Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag: Achten Sie genau darauf, ob die Zeit ausdrücklich als wesentlich bezeichnet wird.
• Seek valuation advice early: a robust expert report is crucial in resisting inflated landlord claims.
• Zinsen aushandeln: Selbst wenn Verzugszinsen fällig sind, können die Mieter möglicherweise eine Senkung oder einen Verzicht auf Zinsen aushandeln.
• Führen Sie Billigkeitsargumente an: In einigen Fällen können Estoppel oder Verzicht eine Verteidigung darstellen, insbesondere dann, wenn das Verhalten des Vermieters darauf hindeutet, dass keine Überprüfung vorgenommen wird.
• Planen Sie den Cashflow: Seien Sie auf die finanziellen Auswirkungen vorbereitet, wenn Zahlungsrückstände fällig werden.

Strategische Überlegungen

• Vergleich vs. Rechtsstreit: Bei historischen Überprüfungen geht es oft um Bewertungsstreitigkeiten, die in einem Rechtsstreit teuer sind. Eine frühzeitige Einigung kann aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll sein.
• Marktbedingungen: Wenn der Markt seit dem Überprüfungsdatum gefallen ist, kann es für Mieter von Vorteil sein, auf eine Überprüfung zu drängen, selbst wenn diese zu spät erfolgt. Umgekehrt können Vermieter die Überprüfung strategisch hinauszögern, wenn historische Daten sie begünstigen.
• Nachfolgende Vermieter/Mieter: Historische Überprüfungen können Abtretungen und Investitionsverkäufe erschweren. Die Due-Diligence-Prüfung sollte immer auch eine Überprüfung der Mieten beinhalten.

 Häufig gestellte Fragen

Ist es für einen Vermieter jemals zu spät, eine Mietüberprüfung (während des Mietverhältnisses) vorzunehmen?

In der Rechtssache Scottish & Newcastle Plc gegen Raguz [2008] UKHL 65 wurde entschieden, dass die Verpflichtung zur Zahlung eines Fehlbetrags an dem Tag fällig wird, an dem die Miete vereinbart oder festgesetzt wird, und nicht zu dem Zeitpunkt, an dem der Überprüfungszeitraum beginnt oder das Überprüfungsverfahren eingeleitet wird.

Dieser Ansatz wurde in der Rechtssache Bello gegen Ideal View [2009] EWHC 2808 (QB) verfolgt, in der das Gericht entschied, dass das Recht des Vermieters auf Einleitung der Mietpreisüberprüfung nicht verjährt war, obwohl die Mietpreisüberprüfung erst mit 13-jähriger Verzögerung eingeleitet wurde.

Da der Vermieter die Mietüberprüfung noch nicht veranlasst hatte und die Frist zur Geltendmachung der Mietrückstände erst zu diesem Zeitpunkt abläuft, hatte er Anspruch auf die erhöhte Miete. Solange der Mietvertrag noch besteht, besteht das vertragliche Recht des Vermieters auf die Mietüberprüfung auf unbestimmte Zeit fort.

Im Allgemeinen ist es möglich, historische Mietpreisüberprüfungen durchzuführen, sofern der Mietvertrag keine zeitliche Beschränkung vorsieht.

Hat ein Mieter die Möglichkeit, sich zu wehren?

Mögliche Argumente sind Estoppel, Verzicht oder die Tatsache, dass der Wortlaut des Mietvertrags die Zeit als wesentlich ansieht. Andernfalls ist es schwierig, die Haftung zu vermeiden.

Im Allgemeinen wäre der Vermieter nur dann daran gehindert, eine Mietpreisüberprüfung einzuleiten, wenn er dem Mieter gegenüber zugesichert hat, dass er sie nicht einleiten würde, und der Mieter im Vertrauen auf diese Zusicherung zu seinem Nachteil gehandelt hat. Das wäre ein ungewöhnliches Szenario.

Was ist, wenn der Vermieter während der Laufzeit des Mietvertrags gewechselt hat?

Je nach den spezifischen Fakten des Falles können Nachfolgevermieter Mietüberprüfungen durchsetzen, vorausgesetzt, dass Titel und Kündigungen ordnungsgemäß abgetreten und zugestellt werden. Lücken in der Dokumentation können zu Streitigkeiten führen.

Was ist, wenn der Markt zum Zeitpunkt der Überprüfung niedriger war als die Übergangsmiete?

Most modern commercial leases enthalten “upward-only” clauses, meaning rent cannot fall on review. Even if market rent was lower, rent will remain the same.

Kann ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Überprüfung der Miete vornehmen?

Wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses keine Mietzinsüberprüfung veranlasst, ist es unwahrscheinlich, dass er sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf die Bestimmungen zur Mietzinsüberprüfung im Mietvertrag berufen kann, um die ‘Fehlbetragszahlung’ zu fordern. Dabei handelt es sich um die Erhöhung der Miete zwischen der aktuellen Miete und der neuen Miete, die vom Mieter zum Zeitpunkt der Überprüfung zu zahlen wäre, wenn die Mietüberprüfung abgeschlossen worden wäre.

Die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag enden mit dem Ende der Vertragslaufzeit. Im Allgemeinen endet damit auch das Recht des Vermieters, die Erhöhung der Miete zu verlangen.

Was ist, wenn der Gewerbemietvertrag abgelaufen ist, der Mieter aber noch im Amt ist? Kann der Vermieter trotzdem eine Mietpreisüberprüfung durchführen?

Once the lease has been terminated (which must be by a method recognised by the LTA 1954), the landlord is unlikely to be able to call for any rent review for this period.

It might be possible for a historic rent review to be triggered during a statutory continuation under the Landlord and Tenant Act 1954. The case of Willison v Cheverell Estates Limited [1996] 1 EGLR 116, CA was clear that certain forms of rent review wording do not allow for a rent review once the contractual term has ended. However, the judgment indicates that if the wording in the lease had been drafted differently, it might have produced a different result.

Jeder Fall ist jedoch von den Umständen abhängig, und die Rechtslage ist in diesem Punkt nicht eindeutig. Diese komplizierte Situation verdeutlicht, wie wichtig es für Vermieter ist, die Mietpreisüberprüfung im Auge zu behalten und sicherzustellen, dass sie vor Ablauf der Vertragslaufzeit ausgelöst wird.

Während des gesetzlichen Fortsetzungszeitraums erfolgt die Überprüfung des Pachtzinses für den Zeitraum zwischen der Zustellung der Mitteilung nach Section 25 und der Erteilung des neuen Pachtvertrags üblicherweise durch einen Antrag auf vorläufigen Pachtzins bis zur Erteilung eines neuen Pachtvertrags nach dem LTA 1954.

Die Miete für den neuen Mietvertrag wird vom Gericht festgesetzt, wenn keine Vereinbarung getroffen wurde.

Welche Auswirkungen hat der Limitation Act 1980?

Sobald die überprüfte Miete vereinbart oder festgesetzt wurde, ist die Miete zur Zahlung fällig.

Section 19 of the Limitation Act 1980 limits a claim for recovery of rent arrears to 6 years from the date the arrears became due i.e., the date the rent is agreed or determined. Once the rent review has been completed, a commercial landlord should take steps to collect the uplifted rent. If more than 6 years pass, the right to collect that uplifted rent will likely be lost.

Kann der Mieter durch die Zustellung einer Kündigung die Frist verkürzen?

The decision in Proxima GR Properties Ltd v Spencer [2017] UKUT 450 (LC) confirms that the tenant is not able to make time of the essence by unter a notice purporting to do so. Unless the lease provides a specific right, the tenant must wait for the landlord to initiate the process.

Schlussfolgerung

Historische Mietüberprüfungen können heiß umstritten sein.

Delaying the rent review is not advisable where it can be avoided. It puts the tenant in a difficult position if they are unaware of how much zusätzlich rent will become due and they have not budgeted accordingly. There is also a greater risk of the tenant resisting the rent review, giving rise to litigation.

Für Vermieter können historische Mietüberprüfungen eine Gelegenheit sein, jahrelange Unterzahlungen zu korrigieren, sie bergen aber auch Beweis- und Prozessrisiken. Für Mieter können sie zu erheblichen, unerwarteten Zahlungsrückständen führen.

Die Rechtslage ist eindeutig: Sofern der Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vorsieht, gilt die widerlegbare Vermutung, dass die Zeit nicht von entscheidender Bedeutung ist, so dass Mietüberprüfungen in der Regel verspätet eingeleitet werden können und die Haftung bis zum Datum der Überprüfung zurückreicht. Aber jeder Fall hängt von einer sorgfältigen Auslegung des Mietvertrags ab.

At Ronald Fletcher Baker, our Rechtsstreitigkeiten im Immobilienbereich team has extensive experience advising on rent review disputes, including complex historic reviews. Whether you are a landlord seeking to recover arrears or a tenant facing a claim, we can guide you through the risks, defences, and opportunities for resolution.

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Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department together with Senior Litigation Partner, David Burns. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0203 947 8892 oder bei David Burns unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0207 467 5751.