Que faire si mon locataire commercial cesse de payer son loyer ?

Lorsqu'un locataire commercial cesse de payer son loyer, vous êtes, en tant que propriétaire, confronté à un problème urgent qui exige une action décisive. Plus les arriérés de loyer s'accumulent, plus le recouvrement devient complexe et coûteux. Que vous souhaitiez finalement préserver le bail ou reprendre possession des lieux et trouver un nouveau locataire, il est essentiel de bien connaître vos droits et les voies de recours à votre disposition. 

Ce guide vous présente les mesures concrètes que les bailleurs commerciaux devraient envisager de prendre en cas de non-paiement de loyer, depuis la prise de contact initiale jusqu’à l’engagement d’une procédure judiciaire. Agir rapidement tout en évitant les pièges courants — en particulier la renonciation involontaire à votre droit de résiliation — peut faire la différence entre une résolution rapide et des difficultés financières prolongées. 

Mesures à prendre immédiatement si votre locataire commercial cesse de payer son loyer 

Avant de vous lancer dans des procédures juridiques complexes, vous devez agir rapidement et de manière méthodique. Le non-paiement du loyer se traduit généralement par un ou plusieurs retards de paiement. En Angleterre et au Pays de Galles, les loyers commerciaux sont généralement dus tous les trimestres, aux dates habituelles suivantes : le 25 mars, le 24 juin, le 29 septembre et le 25 décembre. 

Lorsque votre locataire ne paie pas à la date d'échéance, chaque jour de retard compte. Voici une liste de contrôle simple en cinq étapes à suivre immédiatement : 

1. Vérifiez le contrat de location – Examiner la clause relative au paiement du loyer, la clause de déchéance, les obligations en matière de préavis, ainsi que toute clause concernant les violations des obligations contractuelles et le recouvrement des frais et dépenses ; 

2. Calculer avec précision les arriérés – Préciser clairement le montant dû, y compris les éventuelles clauses relatives aux intérêts et les dates d'échéance de chaque somme ; 

3. Contactez le locataire le jour même – En fonction de la situation et de votre objectif, prenez d'abord contact par téléphone ou par e-mail afin de déterminer s'il s'agit d'un simple oubli, d'un problème temporaire de trésorerie ou d'un problème plus grave ; 

4. Conserver des traces écrites – Consignez toutes les communications, en précisant les dates, les heures ainsi que ce qui a été dit ou convenu 

5. Évitez tout acte susceptible d'entraîner la perte de vos droits – N'acceptez pas de paiements partiels, n'émettez pas de relances de loyer ou de charges pour les trimestres à venir et ne négociez pas de nouvelles conditions sans avoir obtenu un avis juridique 

Ce dernier point mérite d'être souligné. Une fois que le droit de résiliation a pris effet, le fait d'accepter un paiement partiel de la part d'un locataire après avoir pris connaissance de la violation peut entraîner la renonciation à votre droit de résilier le bail pour ces arriérés. De même, tout acte qui reconnaît la poursuite du bail — tel que le fait d'exiger le loyer ou les charges du trimestre suivant — peut compromettre votre position juridique et vous faire renoncer à votre droit de résilier le bail. 

Dès le départ, déterminez si votre objectif est de conserver ce locataire et de récupérer le loyer, ou de reprendre possession du bien et de trouver un nouveau locataire. Cette décision déterminera les mesures que vous prendrez et dans quel ordre. 

Premières étapes : communiquer avec le locataire et cerner le problème 

Selon votre objectif, une communication précoce et structurée permet souvent de régler les arriérés de loyer sans avoir recours à des procédures judiciaires coûteuses et longues. Avant d'envisager des recours juridiques formels, il est utile de comprendre pourquoi le locataire a cessé de payer son loyer afin de choisir la bonne approche. 

Contactez directement le locataire et demandez-lui ce qui a motivé ce retard de paiement. Voici quelques explications courantes : 

• Des problèmes de trésorerie temporaires dus à des fluctuations saisonnières ou à une dépense ponctuelle 

• Des difficultés financières persistantes laissant présager une éventuelle insolvabilité 

• Un litige concernant les frais de service ou d'autres obligations liées au bail 

• Allégations selon lesquelles le propriétaire n'aurait pas effectué les réparations ou l'entretien nécessaires 

Il est important de comprendre que, dans le cadre de nombreux baux commerciaux modernes, les locataires ne sont généralement pas en droit de retenir unilatéralement le loyer, même s’ils affirment que le bailleur a manqué à ses obligations en matière de réparations. Bien que de telles allégations puissent être pertinentes dans le cadre d’un éventuel litige, elles ne justifient pas automatiquement le non-paiement. 

Si le locataire invoque des difficultés financières, envisagez de lui demander des pièces justificatives telles que : 

• Comptes de gestion récents 

• Prévisions de trésorerie 

• Preuves de demandes de financement ou de discussions avec des investisseurs 

Ces informations vous aident à déterminer si le problème est véritablement temporaire ou s'il reflète une insolvabilité structurelle. Lorsque les arriérés ne concernent qu'un ou deux trimestres, que le locataire a un historique de paiement solide et que l'activité sous-jacente semble viable, il peut être utile d'envisager un accord de paiement à court terme. 

Avertissement important : Le fait d'accepter des paiements partiels ou de convenir de modifier les dates d'échéance sans accord écrit soigneusement rédigé peut vous faire perdre le droit de résilier le bail pour ces arriérés. Cela peut également constituer une modification définitive des conditions du bail. 

Toute discussion informelle pourrait être suivie d'une lettre ou d'un courriel “ sans préjudice ” qui : 

• Résume ce qui a été abordé 

• Précise qu'il n'y a pas renonciation à des droits légaux 

• Précise que tout accord provisoire doit faire l'objet d'un document officiel 

Nous vous recommandons de demander conseil à un avocat avant d'entrer en contact avec le locataire.   

Que se passe-t-il si aucun accord ne peut être trouvé avec le locataire ? 

Si le dialogue échoue, si le locataire continue de ne pas payer son loyer ou si les arriérés s'accumulent — par exemple, si deux trimestres consécutifs ou plus restent impayés —, vous pourriez bien décider de recourir à des mesures officielles. 

Les propriétaires de locaux commerciaux disposent de plusieurs recours juridiques possibles, en fonction des circonstances propres à chaque cas, notamment : 

• Résiliation du bail – Résiliation du bail et reprise de possession du bien immobilier 

• Utilisation de la caution de loyer – Utilisation de la garantie constituée par un acte de dépôt de caution pour couvrir les arriérés 

• Poursuivre un garant ou un ancien locataire – Recours contre les tiers qui se sont portés garants des obligations découlant du bail 

• Procédures judiciaires – Intenter une action en recouvrement de créance afin d'obtenir un jugement et d'en exécuter le paiement 

• Recouvrement des arriérés de loyers commerciaux (CRAR) – Donner instruction aux agents chargés de l'exécution des décisions de saisir et de vendre les biens du locataire 

• Mise en demeure et procédure d'insolvabilité – Signification de mises en demeure pouvant déboucher sur une demande de mise en faillite ou de liquidation 

Ces options ne s'excluent pas mutuellement. Vous pouvez parfois les utiliser l'une après l'autre — par exemple, résilier le bail puis se retourner contre le garant pour recouvrer les loyers impayés. Il convient toutefois de gérer avec soin les questions de timing et de renonciation afin de ne pas affaiblir votre position. 

Le choix le plus judicieux dépend de plusieurs facteurs : 

• La solvabilité apparente du locataire 

• La vigueur du marché locatif local 

• Le montant et l'ancienneté des arriérés 

• Vos objectifs commerciaux en tant que bailleur 

Dois-je engager une procédure de déchéance pour mettre fin au bail ? 

La résiliation pour manquement grave est le droit dont dispose le bailleur de mettre fin au bail et de reprendre possession du bien immobilier lorsque le locataire commet un manquement grave à ses obligations. Ce recours n'est possible que si le bail comporte une clause de résiliation pour manquement grave, parfois appelée “ clause de reprise de possession ”.” 

La plupart des baux commerciaux en Angleterre et au Pays de Galles comportent une telle clause, qui s'applique généralement lorsque le loyer reste impayé pendant une période déterminée, souvent 14 ou 21 jours après la date d'échéance. La clause précise généralement que cela s'applique “ qu'une mise en demeure ait été formellement adressée ou non ”, ce qui rend inutile toute mise en demeure formelle. 

Il existe deux types de confiscation : 

• Réintégration pacifique – Changer les serrures lorsque les locaux sont inoccupés, sans recourir à la force ni troubler l'ordre public 

• Procédure judiciaire en matière de possession – Intenter une action en confiscation devant les tribunaux, aboutissant à une décision judiciaire ordonnant la remise des biens 

Avant de poursuivre, tenez compte des facteurs commerciaux suivants : 

• Y a-t-il une forte demande pour ce type de logement dans la région ? 

• Combien de temps faut-il compter, de manière réaliste, pour trouver un nouveau locataire prêt à payer un loyer au prix du marché ? 

• Êtes-vous prêt à renoncer à toute possibilité de percevoir un loyer régulier de la part du locataire actuel ? 

Le risque de levée de la déchéance : Les locataires peuvent saisir le tribunal pour demander une suspension de la résiliation. S'ils règlent l'intégralité des arriérés, des intérêts et des frais raisonnables engagés par le propriétaire, le tribunal est susceptible d'accorder cette suspension et de rétablir le bail. Cela signifie que la résiliation ne constitue qu'un moyen de pression temporaire plutôt qu'une solution définitive, en particulier lorsque le locataire dispose de fonds. 

La question de la dérogation revêt une importance cruciale. Tout acte de votre part ou de celle de vos mandataires qui reconnaît la poursuite du bail — alors que vous avez connaissance de la violation — peut entraîner la renonciation à votre droit de résiliation. L'exemple le plus courant est le fait d'exiger ou d'accepter un loyer dont l'échéance intervient après la violation. 

Le non-paiement du loyer est considéré comme une violation “ définitive ”. Le fait de renoncer à votre droit de résiliation pour les arriérés du trimestre de mars n'empêche pas automatiquement que vous ne puissiez résilier le bail en cas de futurs impayés. Toutefois, cette renonciation peut sérieusement affaiblir votre position et compliquer toute action ultérieure. 

Une fois que vous avez décidé de renoncer au bail, vous devez : 

• Cessez d'envoyer des relances de loyer systématiques 

• Évitez de négocier les conditions d'occupation en cours 

• Demandez conseil à un juriste avant toute communication susceptible d'être interprétée comme une confirmation du bail 

Aspects pratiques liés à la résiliation d'un bail commercial 

Avant de charger les agents chargés de l'exécution des décisions de procéder à une réintégration pacifique, prenez les mesures préparatoires suivantes : 

• Vérifiez la formulation exacte de la clause de déchéance 

• Assurez-vous que le bail ne comporte aucune partie relative à un usage résidentiel  

• Calculer les arriérés au jour près, en incluant les intérêts contractuels 

• Vérifiez si le droit de confiscation a fait l'objet d'une renonciation 

Lors de la réinscription : 

• Faites appel à des huissiers de justice agréés ou à des avocats spécialisés dans la confiscation commerciale 

• Dressez un inventaire des biens laissés sur place par le locataire 

• Photographiez l'état du bien à l'aide de clichés datés et horodatés 

Après avoir récupéré le ballon : 

• Conserver et entreposer les biens du locataire de manière raisonnable, en lui donnant la possibilité de les récupérer 

• Tenir compte des obligations en matière de taxe foncière professionnelle et des exigences en matière d'assurance 

• Commencez sans tarder à mettre le bien en location si votre objectif est de le relouer 

Puis-je prélever sur la caution pour couvrir les arriérés de loyer ? 

De nombreux baux commerciaux s'accompagnent d'un acte de dépôt de garantie, en vertu duquel le locataire verse une somme — généralement équivalente à trois à six mois de loyer, TVA en sus — que le bailleur conserve à titre de garantie pour le loyer et les autres sommes dues au titre du bail. 

Si un dépôt de garantie a été constitué, vous pouvez éventuellement y puiser pour couvrir les loyers impayés, les intérêts et, parfois, les charges ou les primes d'assurance, selon les termes précis de l'acte. 

Quand le retrait de fonds est judicieux d'un point de vue commercial : 

• Ces arriérés concernent un seul trimestre manqué 

• Dans l'ensemble, le locataire a un bon historique de paiement 

• On peut raisonnablement s'attendre à ce que le locataire reconstitue la caution dans un délai déterminé (généralement de 30 à 60 jours) 

Dans quels cas vous pourriez plutôt conserver la caution : 

• La solvabilité à long terme du locataire est incertaine 

• Vous prévoyez d'autres défauts de paiement et souhaitez vous prémunir contre d'éventuels arriérés 

• Vous envisagez la confiscation, la procédure CRAR ou de poursuivre les garants 

Le risque lié à la renonciation : L'utilisation de la caution pour régler des arriérés peut, selon les documents et le moment choisi, être interprétée comme une confirmation du bail. Cela peut entraîner la perte de votre droit de résilier le bail pour ce défaut de paiement précis. Par conséquent, si une résiliation est envisageable, vous devriez prendre cette possibilité en considération et prendre votre décision avant de puiser dans la caution. 

Exemple de calendrier : 

Date	Événement
24 juin 2026	Loyer trimestriel dû
15 juillet 2026	21 jours se sont écoulés, les arriérés ont été confirmés
Mi-juillet 2026	C'est au propriétaire de décider : prélever d'abord sur la caution ou la confisquer
Fin juillet 2026	En cas de délaissement : procéder à une nouvelle mise en location ; dans le cas contraire : vider le logement et exiger du locataire qu'il le remette en état

Puis-je demander au garant ou à l'ancien locataire de payer les arriérés ? 

De nombreux baux commerciaux prévoient la désignation d'un garant, qu'il s'agisse d'une personne physique ou morale, qui s'engage à payer le loyer et à remplir les obligations du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Lorsque la structure du bail le permet, vous pouvez éventuellement poursuivre d'autres parties que le locataire actuel. 

La distinction entre les “ anciens ” et les “ nouveaux ” baux est fondamentale : 

• Anciens baux (conclu avant le 1er janvier 1996) : le locataire initial peut rester responsable pour toute la durée du bail, même après avoir cédé celui-ci 

• Nouveaux baux (conclu à compter du 1er janvier 1996) : lorsqu'un locataire cède son bail, il est généralement dégagé de toute responsabilité future, sauf s'il a conclu un contrat de garantie autorisé (AGA) 

Dans le cadre d'un contrat de cession de bail, le locataire sortant se porte garant de l'exécution des obligations du nouveau locataire tant que ce dernier reste locataire, mais pas au-delà. 

À qui pouvez-vous vous adresser en cas d'arriérés de loyer ? 

• Le locataire actuel 

• Tout garant désigné dans le bail ou dans un acte complémentaire 

• Pour les anciens baux, le locataire initial 

• Lorsqu'il existe un accord de garantie de loyer (AGA), l'ancien locataire qui a fourni la garantie 

L'obligation de notification prévue à l'article 17 est essentielle. Pour recouvrer une dépense fixe (telle que le loyer de base, les charges ou la prime d'assurance) auprès d'un ancien locataire ou de son garant, vous devez lui signifier un avis écrit en vertu de l'article 17 dans les six mois suivant l'échéance du montant. Si vous ne respectez pas ce délai, vous risquez fort de perdre définitivement le droit de réclamer ce montant à cette partie. 

Exemple : Si un loyer trimestriel de 25 000 £ est dû au 25 mars 2026, vous devez signifier l'avis prévu à l'article 17 au plus tard le 24 septembre 2026 afin de préserver votre droit de recours à l'encontre d'un ancien locataire ou d'un garant. 

Autre élément à prendre en considération : Une partie qui s'acquitte de la totalité du montant dû à la suite d'un avis valable en vertu de l'article 17 peut, en vertu de l'article 19 de la loi de 1995 sur les bailleurs et les locataires (engagements), demander la mise en place d'un “ bail prépondérant ”. Cela pourrait effectivement faire de cette personne votre locataire direct pour le reste de la durée du bail. Réfléchissez bien si vous souhaitez qu’un garant ou un ancien locataire potentiellement problématique occupe cette position. 

Évaluer la solidité des clauses restrictives avant d'agir 

Avant d'envoyer une notification au titre de l'article 17 ou une mise en demeure à un garant, vérifiez si celui-ci est effectivement en mesure de payer : 

• Consultez les documents déposés auprès de Companies House pour vérifier les garants de la société 

• Examiner les comptes récents afin de détecter d'éventuels signes de difficultés financières 

• Tenez compte des rapports des agences d'évaluation du crédit 

Il n'y a guère d'intérêt à engager des frais de justice pour poursuivre un garant qui est déjà insolvable ou en cours de restructuration. Concentrez vos ressources sur les parties qui ont une réelle capacité de paiement. 

Dois-je engager une procédure judiciaire pour récupérer les loyers impayés ? 

Vous pouvez engager une procédure judiciaire pour recouvrer la dette de votre locataire commercial sans mettre immédiatement fin au bail. Cette approche permet de maintenir le bail en vigueur tout en recouvrant les loyers impayés par la voie judiciaire. 

Avantages d'une procédure judiciaire : 

• Si le locataire n'a pas de véritable moyen de défense, vous pourriez éventuellement demander un jugement sommaire et obtenir un jugement du tribunal de comté (CCJ) ou un jugement de la Haute Cour dans un délai relativement court 

• Un jugement peut être exécuté sur les biens ou les comptes bancaires du locataire 

• La menace d'un jugement et d'une exécution incite souvent au paiement 

• Une lettre de mise en demeure envoyée par des avocats spécialisés en droit immobilier commercial, qui expose clairement les arriérés, les intérêts et les frais, conduit souvent à un règlement à l'amiable sans qu'il soit nécessaire d'intenter une action en justice 

Inconvénients à prendre en compte : 

• Si le locataire conteste la plainte, la procédure peut s'avérer longue et coûteuse 

• Un locataire au bord de la faillite peut ne disposer d'aucun bien sur lequel il serait possible de faire valoir un droit 

• Les litiges peuvent donner lieu à des demandes reconventionnelles (par exemple, alléguant que le propriétaire n'a pas effectué les réparations nécessaires) 

Conseil pratique : Si vous obtenez un jugement d'un montant supérieur à 600 £, vous pouvez le transmettre à la Haute Cour afin qu'il soit exécuté par les huissiers de justice de la Haute Cour, qui sont souvent plus rapides et plus efficaces que les huissiers des tribunaux de comté. 

Avertissement concernant la renonciation : Le fait d'engager une procédure pour loyers impayés peut être compatible avec le maintien du bail, mais soyez prudent. Si vous avez l'intention de résilier le bail, ne prenez pas de mesures qui laissent entendre que le bail est toujours en vigueur, car cela pourrait vous faire perdre votre droit de résiliation. 

Mesures d'exécution après l'obtention d'un jugement 

Une fois que vous disposez d'un jugement, plusieurs moyens d'exécution s'offrent à vous : 

• Agents chargés de l'application de la loi – Donner instruction aux agents de saisir les biens appartenant au locataire 

• Ordonnance de recouvrement de créances auprès de tiers – Gel des fonds sur les comptes bancaires du locataire 

• Ordonnance de saisie-arrêt – Garantir la dette par un bien immobilier appartenant au locataire 

Le choix dépend des biens que possède le locataire et de leur localisation. Si les informations sont limitées, vous pouvez demander une ordonnance de communication de renseignements, qui obligera le locataire à se présenter devant le tribunal et à fournir des précisions sur ses biens et ses revenus. 

Comment puis-je recourir au dispositif de recouvrement des arriérés de loyer commercial (CRAR) ? 

Le recouvrement des arriérés de loyer commercial — communément appelé CRAR — est une procédure légale prévue par la loi de 2007 sur les tribunaux, les cours et l'exécution des décisions (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007) qui permet aux bailleurs commerciaux de recouvrer les arriérés de loyer sans passer par les tribunaux. 

Le CRAR vous permet de charger des huissiers de justice agréés de saisir et de vendre les biens du locataire afin de recouvrer le loyer impayé. 

Principales exigences et restrictions : 

• Les locaux doivent être loués exclusivement à des fins commerciales dans le cadre d'un bail écrit 

• Le CRAR peut recouvrer le loyer principal, la TVA et les intérêts 

• Il ne peut pas récupérer les frais de service ni les primes d'assurance, sauf si ceux-ci sont expressément considérés comme faisant partie du loyer dans le bail 

Chronologie du CRAR : 

Étape	Calendrier
Le loyer doit être en retard	Au moins 7 jours
Signification d'un avis d'exécution	Prévoit au moins 7 jours ouvrables (hors dimanches et jours fériés)
Des agents chargés de l'application de la loi sont présents	À l'expiration du délai de préavis
Mode d'inscription	Uniquement par des portes ouvertes ou non verrouillées (pas d'effraction lors de la première visite)
Mesures prises	Prendre en charge les marchandises, conclure un accord sur les marchandises contrôlées ou retirer les marchandises destinées à la vente

Le CRAR peut parfois être invoqué à l'encontre des sous-locataires en leur adressant un avis les enjoignant de vous verser directement le loyer jusqu'à ce que les arriérés soient réglés. 

Avantages : 

• Il n'est pas nécessaire d'engager une procédure judiciaire 

• Un cadre réglementaire clair assorti de délais précis 

• Un argument de poids lorsque le locataire dispose d'un stock ou d'équipements de grande valeur sur place 

Limites : 

• Non disponible lorsque les locaux sont en partie à usage résidentiel 

• Sans effet lorsque le locataire ne dispose que de peu ou pas d'actifs saisissables 

• Cela ne met pas fin au bail — la location se poursuit 

Dois-je envoyer une mise en demeure et envisager une procédure d'insolvabilité ? 

Une mise en demeure est une demande écrite officielle de paiement d'une dette incontestée. Lorsqu'il n'existe aucun litige réel quant au montant dû, la signification d'une mise en demeure peut constituer un moyen efficace d'inciter au paiement — ou servir de fondement à une procédure d'insolvabilité si le paiement n'est pas effectué. 

Seuils actuellement en vigueur en Angleterre et au Pays de Galles : 

Type de débiteur	Endettement minimal	Conséquences du non-paiement
Particulier	£5,000	Pourrait soutenir une demande de mise en faillite
Entreprise	£750	Pourrait appuyer une requête en liquidation

Le processus : 

1. Signifier la mise en demeure au locataire 

2. Le locataire dispose d'un délai de 21 jours pour régler la totalité de la somme due ou parvenir à un accord satisfaisant 

3. S'ils ne s'acquittent pas de leur dette et ne la contestent pas pour des motifs valables, cela peut constituer une preuve de leur incapacité à payer leurs dettes à leur échéance 

4. Vous pouvez alors déposer une demande de mise en faillite ou une demande de liquidation 

Souvent, la simple menace suffit. De nombreux locataires qui ont les moyens de payer mais qui donnent la priorité à d'autres créanciers trouveront rapidement les fonds nécessaires lorsqu'ils seront confrontés à un risque d'insolvabilité. 

Avertissement : En cas de véritable litige concernant le montant dû — par exemple, un différend réel sur le calcul des charges ou sur le fait de savoir si les locaux ont été rendus inutilisables —, le locataire peut demander l'annulation de la mise en demeure. Si sa demande est accueillie, vous pourriez être condamné à prendre en charge les frais de justice du locataire, qui peuvent s'avérer très élevés. 

Les mises en demeure et les procédures d'insolvabilité visent à évaluer la solvabilité, et non à examiner en détail le bien-fondé des litiges relatifs aux baux. Elles ne doivent pas être utilisées comme un simple raccourci commercial pour le recouvrement de créances lorsque la créance en cause est véritablement contestée. 

Dois-je négocier un accord de paiement échelonné avec mon locataire commercial ? 

Lorsque le locataire est par ailleurs solvable et que les arriérés résultent de difficultés passagères — telles qu'un ralentissement temporaire de l'activité ou une dépense imprévue —, un accord de paiement soigneusement rédigé peut permettre de préserver la relation entre le bailleur et le locataire tout en garantissant le recouvrement progressif des sommes dues. 

Un échéancier de paiement devrait généralement comprendre : 

• Un échéancier prévoyant le règlement des arriérés historiques sur une période déterminée (généralement de 6 à 12 mois) 

• Des dates précises et des montants précis pour chaque versement 

• Confirmation que le loyer courant doit être payé intégralement et dans les délais, en plus des versements des arriérés 

• Intérêts de retard à un taux déterminé 

Points essentiels à respecter lors de la rédaction : 

• Faire clairement la distinction entre les arriérés et les loyers à venir 

• Préserver le droit du bailleur de résilier le bail en cas de manquements futurs 

• Prévoir des clauses de rigueur solides : par exemple, en cas de non-paiement d'une mensualité, le bailleur peut saisir immédiatement le bien ou exiger le paiement immédiat des arriérés restants 

Cet accord doit faire l'objet d'une lettre d'avenant officielle ou d'un acte modificatif, précisant expressément qu'il ne porte atteinte à aucun des droits existants du bailleur, sauf mention contraire expresse. 

Avantages d'un accord de paiement : 

• Préserve la relation entre le propriétaire et le locataire 

• Permet de maintenir le bien occupé et de générer des revenus 

• Évite les coûts, les retards et les incertitudes liés à un litige ou à une nouvelle mise en location 

• Permet à un locataire confronté à une baisse temporaire de son activité de se remettre sur pied 

Limites : 

• Si l'activité du locataire est structurellement non viable, un plan de paiement ne fera que repousser le problème 

• Les arriérés risquent de continuer à s'accumuler si le locataire ne respecte pas le plan de paiement 

• Les propriétaires devraient se procurer des informations financières avant de donner leur accord, afin de s'assurer que le projet est réaliste 

Conclusion – choisir la bonne solution lorsqu'un locataire commercial cesse de payer son loyer 

Lorsqu'un locataire commercial cesse de payer son loyer, vous devez rapidement choisir entre deux grandes stratégies : soit préserver le bail grâce à des solutions structurées telles que des accords de paiement, le prélèvement sur le dépôt de garantie, le CRAR ou des actions en justice ; soit mettre fin au bail par déchéance, éventuellement en engageant des poursuites contre les garants afin de recouvrer le montant dû. 

Il n'existe pas de solution unique valable dans tous les cas. Pour prendre votre décision, vous devez tenir compte des éléments suivants : 

• La solvabilité apparente du locataire et sa volonté de payer 

• La vigueur du marché locatif local et les perspectives d'une augmentation du loyer grâce à un nouveau locataire 

• Le montant et la durée des loyers impayés 

• Votre stratégie globale de portefeuille et votre appétit pour le risque 

Tout au long de cette procédure complexe, il est essentiel d'éviter de renoncer involontairement à vos droits en matière de déchéance. Accepter un loyer, conclure des accords informels ou prendre des mesures qui valident le bail peut compromettre votre position juridique. 

Compte tenu des enjeux financiers et de la complexité juridique en jeu, les propriétaires devraient solliciter un avis juridique avant de prendre des mesures concrètes, notamment avant de procéder à la confiscation du dépôt de garantie, de prélever sur celui-ci, de signifier des avis en vertu de l'article 17 ou d'émettre des mises en demeure. Le recours précoce à l'expertise d'avocats spécialisés en droit immobilier commercial peut vous permettre de préserver vos intérêts et de parvenir au meilleur résultat possible compte tenu de votre situation. 

Si vous êtes confronté à des arriérés de loyer de la part d'un locataire commercial et que vous avez besoin de conseils personnalisés concernant votre bail, le calendrier de paiement des arriérés et vos objectifs, veuillez contacter David Burns, associé principal chargé du contentieux, au D.Burns@rfblegal.co.uk ou appelez directement le 0207 467 5751 pour discuter des différentes options qui s'offrent à vous.