When a commercial tenant stops paying rent, as a landlord, you face an immediate challenge that requires decisive action. The longer rent arrears accumulate, the more complex and costly recovery becomes. Whether you ultimately want to preserve the tenancy or regain possession and find a new tenant, understanding your legal rights and the remedies is essential.
This guide walks you through some practical steps commercial landlords should consider taking when facing non-payment of rent, from initial communication through to formal legal action. Acting promptly while avoiding common pitfalls—particularly inadvertent waiver of your right to forfeit—can make the difference between swift resolution and prolonged financial difficulties.
Mesures à prendre immédiatement si votre locataire commercial cesse de payer son loyer
Before diving into complex legal procedures, you need to act quickly and methodically. Non-payment of rent typically means one or more missed rent dates—in England and Wales, commercial rent commonly falls due quarterly on the standard quarter days: 25 March, 24 June, 29 September, and 25 December.
When your tenant fails to pay on the due date, every day of delay matters. Here is a simple five-step checklist to follow immediately:
- Check the lease agreement – Review the rent payment clause, déchéance clause, notice requirements, and any clauses about les breaches of lease covenants and recovery of costs and expenses;
- Calculate the arrears precisely – Préciser clairement le montant dû, y compris les éventuelles clauses relatives aux intérêts et les dates d'échéance de chaque somme ;
- Contact the tenant the same day – En fonction de la situation et de votre objectif, prenez d'abord contact par téléphone ou par e-mail afin de déterminer s'il s'agit d'un simple oubli, d'un problème temporaire de trésorerie ou d'un problème plus grave ;
- Conserver des traces écrites – Consignez toutes les communications, en précisant les dates, les heures ainsi que ce qui a été dit ou convenu
- Évitez tout acte susceptible d'entraîner la perte de vos droits – N'acceptez pas de paiements partiels, n'émettez pas de relances de loyer ou de charges pour les trimestres à venir et ne négociez pas de nouvelles conditions sans avoir obtenu un avis juridique
This final point deserves emphasis. After the right to forfeit has arisen, accepting a part payment from a tenant after you know about the breach can waive your right to forfeit the lease for those arrears. Similarly, any act that recognises the lease as continuing—such as demanding the next quarter’s rent or service charge —may undermine your legal position and waive your right to forfeit the lease.
From the outset, decide whether your objective is to keep this tenant and recover payment, or to regain possession of the propriété and secure a new tenant. This decision shapes which remedies you pursue and in what order.
Premières étapes : communiquer avec le locataire et cerner le problème
Depending on your objective, early, structured communication can often resolve rent arrears without expensive and time-consuming litigation. Before reaching for formal legal remedies, understanding why the tenant has stopped paying rent helps you choose the right approach.
Contactez directement le locataire et demandez-lui ce qui a motivé ce retard de paiement. Voici quelques explications courantes :
- Des problèmes de trésorerie temporaires dus à des fluctuations saisonnières ou à une dépense ponctuelle
- Longer-term financial difficulties suggesting potential insolvabilité
- A dispute over service charges or other lease obligations
- Allégations selon lesquelles le propriétaire n'aurait pas effectué les réparations ou l'entretien nécessaires
Il est important de comprendre que, dans le cadre de nombreux baux commerciaux modernes, les locataires ne sont généralement pas en droit de retenir unilatéralement le loyer, même s’ils affirment que le bailleur a manqué à ses obligations en matière de réparations. Bien que de telles allégations puissent être pertinentes dans le cadre d’un éventuel litige, elles ne justifient pas automatiquement le non-paiement.
If the tenant claims financial difficulties, consider requesting supporting evidence such as:
- Comptes de gestion récents
- Prévisions de trésorerie
This information helps you assess whether the problem is genuinely temporary or reflects structural insolvency. Where arrears relate to only one or two quarters, the tenant has a solid payment history, and the underlying business appears viable, a short-term payment agreement may be worth discussing.
Avertissement important : Le fait d'accepter des paiements partiels ou de convenir de modifier les dates d'échéance sans accord écrit soigneusement rédigé peut vous faire perdre le droit de résilier le bail pour ces arriérés. Cela peut également constituer une modification définitive des conditions du bail.
Toute discussion informelle pourrait être suivie d'une lettre ou d'un courriel “ sans préjudice ” qui :
- Résume ce qui a été abordé
- Précise qu'il n'y a pas renonciation à des droits légaux
- Précise que tout accord provisoire doit faire l'objet d'un document officiel
Nous vous recommandons de demander conseil à un avocat avant d'entrer en contact avec le locataire.
Que se passe-t-il si aucun accord ne peut être trouvé avec le locataire ?
Si le dialogue échoue, si le locataire continue de ne pas payer son loyer ou si les arriérés s'accumulent — par exemple, si deux trimestres consécutifs ou plus restent impayés —, vous pourriez bien décider de recourir à des mesures officielles.
Les propriétaires de locaux commerciaux disposent de plusieurs recours juridiques possibles, en fonction des circonstances propres à chaque cas, notamment :
- Résiliation du bail – Résiliation du bail et reprise de possession du bien immobilier
- Poursuivre un garant ou un ancien locataire – Recours contre les tiers qui se sont portés garants des obligations découlant du bail
- Procédures judiciaires – Intenter une action en recouvrement de créance afin d'obtenir un jugement et d'en exécuter le paiement
- Recouvrement des arriérés de loyers commerciaux (CRAR) – Instructing enforcement agents to seize and sell tenant goods
- Statutory demand and insolvency proceedings – Serving formal demands that may lead to bankruptcy ou winding up petition
These options are not mutually exclusive. You can sometimes use them in sequence—for example, forfeiting the lease and then pursuing a guarantor for outstanding rent. However, timing and waiver issues must be managed carefully to avoid undermining your position.
Le choix le plus judicieux dépend de plusieurs facteurs :
- La solvabilité apparente du locataire
- La vigueur du marché locatif local
- Le montant et l'ancienneté des arriérés
- Vos objectifs commerciaux en tant que bailleur
Dois-je engager une procédure de déchéance pour mettre fin au bail ?
Forfeiture is the landlord’s right to terminate the lease and re-enter the property when the tenant is in material breach of their obligations. This remedy is only available if the lease contains a forfeiture clause—sometimes called a “re-entry clause.”
Most commercial leases in England and Wales include such a clause, typically triggered when rent remains unpaid for a specified period, commonly 14 or 21 days after the due date. The clause usually states this applies “whether formally demanded or not,” removing the need for a formal demand.
Il existe deux types de confiscation :
- Réintégration pacifique – Changer les serrures lorsque les locaux sont inoccupés, sans recourir à la force ni troubler l'ordre public
- Procédure judiciaire en matière de possession – Intenter une action en confiscation devant les tribunaux, aboutissant à une décision judiciaire ordonnant la remise des biens
Avant de poursuivre, tenez compte des facteurs commerciaux suivants :
- Y a-t-il une forte demande pour ce type de logement dans la région ?
- Combien de temps faut-il compter, de manière réaliste, pour trouver un nouveau locataire prêt à payer un loyer au prix du marché ?
- Êtes-vous prêt à renoncer à toute possibilité de percevoir un loyer régulier de la part du locataire actuel ?
Le risque de levée de la déchéance : Les locataires peuvent saisir le tribunal pour demander une suspension de la résiliation. S'ils règlent l'intégralité des arriérés, des intérêts et des frais raisonnables engagés par le propriétaire, le tribunal est susceptible d'accorder cette suspension et de rétablir le bail. Cela signifie que la résiliation ne constitue qu'un moyen de pression temporaire plutôt qu'une solution définitive, en particulier lorsque le locataire dispose de fonds.
La question de la dérogation revêt une importance cruciale. Tout acte de votre part ou de celle de vos mandataires qui reconnaît la poursuite du bail — alors que vous avez connaissance de la violation — peut entraîner la renonciation à votre droit de résiliation. L'exemple le plus courant est le fait d'exiger ou d'accepter un loyer dont l'échéance intervient après la violation.
Le non-paiement du loyer est considéré comme une violation “ définitive ”. Le fait de renoncer à votre droit de résiliation pour les arriérés du trimestre de mars n'empêche pas automatiquement que vous ne puissiez résilier le bail en cas de futurs impayés. Toutefois, cette renonciation peut sérieusement affaiblir votre position et compliquer toute action ultérieure.
Une fois que vous avez décidé de renoncer au bail, vous devez :
- Cessez d'envoyer des relances de loyer systématiques
- Évitez de négocier les conditions d'occupation en cours
- Demandez conseil à un juriste avant toute communication susceptible d'être interprétée comme une confirmation du bail
Aspects pratiques liés à la résiliation d'un bail commercial
Avant de charger les agents chargés de l'exécution des décisions de procéder à une réintégration pacifique, prenez les mesures préparatoires suivantes :
- Vérifiez la formulation exacte de la clause de déchéance
- Ensure that the lease does not include any résidentiel parts
- Calculer les arriérés au jour près, en incluant les intérêts contractuels
- Vérifiez si le droit de confiscation a fait l'objet d'une renonciation
Lors de la réinscription :
- Faites appel à des huissiers de justice agréés ou à des avocats spécialisés dans la confiscation commerciale
- Dressez un inventaire des biens laissés sur place par le locataire
- Photographiez l'état du bien à l'aide de clichés datés et horodatés
Après avoir récupéré le ballon :
- Conserver et entreposer les biens du locataire de manière raisonnable, en lui donnant la possibilité de les récupérer
- Tenir compte des obligations en matière de taxe foncière professionnelle et des exigences en matière d'assurance
- Begin marketing the premises promptly if reletting is your objective
Puis-je prélever sur la caution pour couvrir les arriérés de loyer ?
De nombreux baux commerciaux s'accompagnent d'un acte de dépôt de garantie, en vertu duquel le locataire verse une somme — généralement équivalente à trois à six mois de loyer, TVA en sus — que le bailleur conserve à titre de garantie pour le loyer et les autres sommes dues au titre du bail.
Si un dépôt de garantie a été constitué, vous pouvez éventuellement y puiser pour couvrir les loyers impayés, les intérêts et, parfois, les charges ou les primes d'assurance, selon les termes précis de l'acte.
Quand le retrait de fonds est judicieux d'un point de vue commercial :
- Ces arriérés concernent un seul trimestre manqué
- Dans l'ensemble, le locataire a un bon historique de paiement
- There is a realistic expectation the tenant va replenish the deposit within a fixed period (commonly 30-60 days)
Dans quels cas vous pourriez plutôt conserver la caution :
- La solvabilité à long terme du locataire est incertaine
- You anticipate further defaults and want security for future arrears
- Vous envisagez la confiscation, la procédure CRAR ou de poursuivre les garants
Le risque lié à la renonciation : Using the deposit to settle arrears can, depending on the documents and timing, be treated as affirming the lease. This may waive your right to forfeit for that particular non-payment. Therefore, if forfeiture is a possibility, you should consider this possibility and make that decision before drawing down on the deposit.
Exemple de calendrier :
| Date | Événement |
| 24 juin 2026 | Loyer trimestriel dû |
| 15 juillet 2026 | 21 jours se sont écoulés, les arriérés ont été confirmés |
| Mi-juillet 2026 | C'est au propriétaire de décider : prélever d'abord sur la caution ou la confisquer |
| Fin juillet 2026 | En cas de délaissement : procéder à une nouvelle mise en location ; dans le cas contraire : vider le logement et exiger du locataire qu'il le remette en état |
Puis-je demander au garant ou à l'ancien locataire de payer les arriérés ?
Many commercial leases include a personal or corporate guarantor who promises to pay rent and perform the tenant’s obligations if the tenant defaults. Where the lease structure permits, you may be able to pursue parties beyond the current tenant.
La distinction entre les “ anciens ” et les “ nouveaux ” baux est fondamentale :
- Anciens baux (conclu avant le 1er janvier 1996) : le locataire initial peut rester responsable pour toute la durée du bail, même après avoir cédé celui-ci
- Nouveaux baux (conclu à compter du 1er janvier 1996) : lorsqu'un locataire cède son bail, il est généralement dégagé de toute responsabilité future, sauf s'il a conclu un contrat de garantie autorisé (AGA)
Under an AGA, the outgoing tenant guarantees the incoming assignee’s performance for as long as that assignee remains tenant—but not beyond.
À qui pouvez-vous vous adresser en cas d'arriérés de loyer ?
- Le locataire actuel
- Tout garant désigné dans le bail ou dans un acte complémentaire
- Pour les anciens baux, le locataire initial
- Lorsqu'il existe un accord de garantie de loyer (AGA), l'ancien locataire qui a fourni la garantie
L'obligation de notification prévue à l'article 17 est essentielle. Pour recouvrer une dépense fixe (telle que le loyer de base, les charges ou la prime d'assurance) auprès d'un ancien locataire ou de son garant, vous devez lui signifier un avis écrit en vertu de l'article 17 dans les six mois suivant l'échéance du montant. Si vous ne respectez pas ce délai, vous risquez fort de perdre définitivement le droit de réclamer ce montant à cette partie.
Exemple : Si un loyer trimestriel de 25 000 £ est dû au 25 mars 2026, vous devez signifier l'avis prévu à l'article 17 au plus tard le 24 septembre 2026 afin de préserver votre droit de recours à l'encontre d'un ancien locataire ou d'un garant.
A further consideration: Une partie qui s'acquitte de la totalité du montant dû à la suite d'un avis valable en vertu de l'article 17 peut, en vertu de l'article 19 de la loi de 1995 sur les bailleurs et les locataires (engagements), demander la mise en place d'un “ bail prépondérant ”. Cela pourrait effectivement faire de cette personne votre locataire direct pour le reste de la durée du bail. Réfléchissez bien si vous souhaitez qu’un garant ou un ancien locataire potentiellement problématique occupe cette position.
Évaluer la solidité des clauses restrictives avant d'agir
Avant d'envoyer une notification au titre de l'article 17 ou une mise en demeure à un garant, vérifiez si celui-ci est effectivement en mesure de payer :
- Consultez les documents déposés auprès de Companies House pour vérifier les garants de la société
- Examiner les comptes récents afin de détecter d'éventuels signes de difficultés financières
- Tenez compte des rapports des agences d'évaluation du crédit
There is little benefit in incurring legal costs to pursue a guarantor who is already insolvent or subject to restructuring. Focus your resources on parties with genuine ability to pay.
Dois-je engager une procédure judiciaire pour récupérer les loyers impayés ?
Vous pouvez engager une procédure judiciaire pour recouvrer la dette de votre locataire commercial sans mettre immédiatement fin au bail. Cette approche permet de maintenir le bail en vigueur tout en recouvrant les loyers impayés par la voie judiciaire.
Avantages d'une procédure judiciaire :
- If the tenant has no real defence, you could possibly seek a summary judgment and obtain a County Court Judgment (CCJ) or High Court judgment relatively quickly
- Un jugement peut être exécuté sur les biens ou les comptes bancaires du locataire
- La menace d'un jugement et d'une exécution incite souvent au paiement
- A pre-action letter from propriété commerciale solicitors, clearly setting out arrears, interest, and costs, often prompts settlement without a full claim
Inconvénients à prendre en compte :
- Si le locataire conteste la plainte, la procédure peut s'avérer longue et coûteuse
- Un locataire au bord de la faillite peut ne disposer d'aucun bien sur lequel il serait possible de faire valoir un droit
- Les litiges peuvent donner lieu à des demandes reconventionnelles (par exemple, alléguant que le propriétaire n'a pas effectué les réparations nécessaires)
Conseil pratique : Si vous obtenez un jugement d'un montant supérieur à 600 £, vous pouvez le transmettre à la Haute Cour afin qu'il soit exécuté par les huissiers de justice de la Haute Cour, qui sont souvent plus rapides et plus efficaces que les huissiers des tribunaux de comté.
Avertissement concernant la renonciation : Le fait d'engager une procédure pour loyers impayés peut être compatible avec le maintien du bail, mais soyez prudent. Si vous avez l'intention de résilier le bail, ne prenez pas de mesures qui laissent entendre que le bail est toujours en vigueur, car cela pourrait vous faire perdre votre droit de résiliation.
Mesures d'exécution après l'obtention d'un jugement
Une fois que vous disposez d'un jugement, plusieurs moyens d'exécution s'offrent à vous :
- Agents chargés de l'application de la loi – Donner instruction aux agents de saisir les biens appartenant au locataire
- Ordonnance de recouvrement de créances auprès de tiers – Gel des fonds sur les comptes bancaires du locataire
- Ordonnance de saisie-arrêt – Garantir la dette par un bien immobilier appartenant au locataire
Le choix dépend des biens que possède le locataire et de leur localisation. Si les informations sont limitées, vous pouvez demander une ordonnance de communication de renseignements, qui obligera le locataire à se présenter devant le tribunal et à fournir des précisions sur ses biens et ses revenus.
Comment puis-je recourir au dispositif de recouvrement des arriérés de loyer commercial (CRAR) ?
Le recouvrement des arriérés de loyer commercial — communément appelé CRAR — est une procédure légale prévue par la loi de 2007 sur les tribunaux, les cours et l'exécution des décisions (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007) qui permet aux bailleurs commerciaux de recouvrer les arriérés de loyer sans passer par les tribunaux.
Le CRAR vous permet de charger des huissiers de justice agréés de saisir et de vendre les biens du locataire afin de recouvrer le loyer impayé.
Principales exigences et restrictions :
- Les locaux doivent être loués exclusivement à des fins commerciales dans le cadre d'un bail écrit
- Le CRAR peut recouvrer le loyer principal, la TVA et les intérêts
- Il ne peut pas récupérer les frais de service ni les primes d'assurance, sauf si ceux-ci sont expressément considérés comme faisant partie du loyer dans le bail
Chronologie du CRAR :
| Étape | Calendrier |
| Le loyer doit être en retard | Au moins 7 jours |
| Signification d'un avis d'exécution | Prévoit au moins 7 jours ouvrables (hors dimanches et jours fériés) |
| Des agents chargés de l'application de la loi sont présents | À l'expiration du délai de préavis |
| Mode d'inscription | Uniquement par des portes ouvertes ou non verrouillées (pas d'effraction lors de la première visite) |
| Mesures prises | Prendre en charge les marchandises, conclure un accord sur les marchandises contrôlées ou retirer les marchandises destinées à la vente |
Le CRAR peut parfois être invoqué à l'encontre des sous-locataires en leur adressant un avis les enjoignant de vous verser directement le loyer jusqu'à ce que les arriérés soient réglés.
- Il n'est pas nécessaire d'engager une procédure judiciaire
- Un cadre réglementaire clair assorti de délais précis
- Un argument de poids lorsque le locataire dispose d'un stock ou d'équipements de grande valeur sur place
Limites :
- Non disponible lorsque les locaux sont en partie à usage résidentiel
- Sans effet lorsque le locataire ne dispose que de peu ou pas d'actifs saisissables
- Cela ne met pas fin au bail — la location se poursuit
Dois-je envoyer une mise en demeure et envisager une procédure d'insolvabilité ?
Une mise en demeure est une demande écrite officielle de paiement d'une dette incontestée. Lorsqu'il n'existe aucun litige réel quant au montant dû, la signification d'une mise en demeure peut constituer un moyen efficace d'inciter au paiement — ou servir de fondement à une procédure d'insolvabilité si le paiement n'est pas effectué.
Seuils actuellement en vigueur en Angleterre et au Pays de Galles :
| Type de débiteur | Endettement minimal | Conséquences du non-paiement |
| Particulier | £5,000 | May assistance bankruptcy petition |
| Entreprise | £750 | Pourrait appuyer une requête en liquidation |
Le processus :
- Signifier la mise en demeure au locataire
- Le locataire dispose d'un délai de 21 jours pour régler la totalité de la somme due ou parvenir à un accord satisfaisant
- S'ils ne s'acquittent pas de leur dette et ne la contestent pas pour des motifs valables, cela peut constituer une preuve de leur incapacité à payer leurs dettes à leur échéance
- Vous pouvez alors déposer une demande de mise en faillite ou une demande de liquidation
Souvent, la simple menace suffit. De nombreux locataires qui ont les moyens de payer mais qui donnent la priorité à d'autres créanciers trouveront rapidement les fonds nécessaires lorsqu'ils seront confrontés à un risque d'insolvabilité.
Avertissement : En cas de véritable litige concernant le montant dû — par exemple, un différend réel sur le calcul des charges ou sur le fait de savoir si les locaux ont été rendus inutilisables —, le locataire peut demander l'annulation de la mise en demeure. Si sa demande est accueillie, vous pourriez être condamné à prendre en charge les frais de justice du locataire, qui peuvent s'avérer très élevés.
Les mises en demeure et les procédures d'insolvabilité visent à évaluer la solvabilité, et non à examiner en détail le bien-fondé des litiges relatifs aux baux. Elles ne doivent pas être utilisées comme un simple raccourci commercial pour le recouvrement de créances lorsque la créance en cause est véritablement contestée.
Dois-je négocier un accord de paiement échelonné avec mon locataire commercial ?
Lorsque le locataire est par ailleurs solvable et que les arriérés résultent de difficultés passagères — telles qu'un ralentissement temporaire de l'activité ou une dépense imprévue —, un accord de paiement soigneusement rédigé peut permettre de préserver la relation entre le bailleur et le locataire tout en garantissant le recouvrement progressif des sommes dues.
Un échéancier de paiement devrait généralement comprendre :
- A schedule for clearing historic arrears over a defined period (commonly 6-12 months)
- Des dates précises et des montants précis pour chaque versement
- Confirmation that ongoing rent must be paid in full and on time, in addition to arrears instalments
- Intérêts de retard à un taux déterminé
Points essentiels à respecter lors de la rédaction :
- Faire clairement la distinction entre les arriérés et les loyers à venir
- Préserver le droit du bailleur de résilier le bail en cas de manquements futurs
- Prévoir des clauses de rigueur solides : par exemple, en cas de non-paiement d'une mensualité, le bailleur peut saisir immédiatement le bien ou exiger le paiement immédiat des arriérés restants
The agreement should be documented as a formal side letter or deed of variation, expressly stating that it does not waive any existing landlord rights except where explicitly mentioned.
Avantages d'un accord de paiement :
- Préserve la relation entre le propriétaire et le locataire
- Permet de maintenir le bien occupé et de générer des revenus
- Évite les coûts, les retards et les incertitudes liés à un litige ou à une nouvelle mise en location
- Permet à un locataire confronté à une baisse temporaire de son activité de se remettre sur pied
Limites :
- Si l'activité du locataire est structurellement non viable, un plan de paiement ne fera que repousser le problème
- Les arriérés risquent de continuer à s'accumuler si le locataire ne respecte pas le plan de paiement
- Les propriétaires devraient se procurer des informations financières avant de donner leur accord, afin de s'assurer que le projet est réaliste
Conclusion – choisir la bonne solution lorsqu'un locataire commercial cesse de payer son loyer
When a commercial tenant stops paying rent, you must quickly decide between two broad strategies: preserving the tenancy through structured solutions like payment agreements, rent deposit drawdown, CRAR, or court claims; or terminating the tenancy through forfeiture, potentially combined with action against guarantors to recover payment.
Il n'existe pas de solution unique valable dans tous les cas. Pour prendre votre décision, vous devez tenir compte des éléments suivants :
- La solvabilité apparente du locataire et sa volonté de payer
- La vigueur du marché locatif local et les perspectives d'une augmentation du loyer grâce à un nouveau locataire
- Le montant et la durée des loyers impayés
- Votre stratégie globale de portefeuille et votre appétit pour le risque
Tout au long de cette procédure complexe, il est essentiel d'éviter de renoncer involontairement à vos droits en matière de déchéance. Accepter un loyer, conclure des accords informels ou prendre des mesures qui valident le bail peut compromettre votre position juridique.
Given the financial stakes and legal complexity involved, landlords should seek legal advice before taking substantive steps—particularly before forfeiting, drawing down deposits, serving Section 17 notices, or issuing statutory demands. Early specialist guidance from experienced commercial property solicitors can protect your position and help you achieve the best outcome for your circumstances.
If you are facing rent arrears from a commercial tenant and need tailored advice on your specific lease, arrears schedule, and objectives, contact Senior Litigation Partner, David Burns on D.Burns@rfblegal.co.uk ou appelez directement le 0207 467 5751 pour discuter des différentes options qui s'offrent à vous.
David Burns
Associé principal en charge des litiges
