Que faire si votre locataire commercial ne paie pas son loyer ?

Lorsqu'un locataire commercial ne paie pas son loyer ou d'autres sommes dues en vertu d'un bail, le bailleur dispose de plusieurs recours pour remédier à la situation et recouvrer le paiement. Ces recours sont les suivants :

• Confiscation
• Prélèvement sur un dépôt
• Poursuivre un garant ou un ancien locataire
• Procédures judiciaires de recouvrement de créances
• Recouvrement des arriérés de loyers commerciaux (CRAR)
• Demande statutaire et procédure d'insolvabilité
• Accord de paiement

Points généraux à prendre en compte par les propriétaires de locaux commerciaux

Le droit commercial des propriétaires et des locataires peut être complexe, en particulier lorsque des litiges surviennent. Il est essentiel d'envisager toutes les options possibles et votre objectif final. Les points suivants doivent être pris en compte lorsqu'un locataire commercial ne paie pas son loyer :

• Existe-t-il d'autres violations du bail auxquelles il faut remédier ?
• S'agit-il d'un incident ponctuel ou y a-t-il des retards persistants dans le paiement des loyers ?
• Voulez-vous récupérer le bien ou maintenir la relation propriétaire-locataire ?
• Dans quelle mesure le locataire est-il solvable en général, et la mesure choisie le conduira-t-elle à l'insolvabilité ?
• Quel est le rapport coût-efficacité de chaque solution, compte tenu du temps qu'il faudra pour obtenir le paiement des arriérés ?
• Y a-t-il un tiers qui pourrait être tenu de payer les arriérés ?

Dois-je renoncer au bail ?

La plupart des baux commerciaux modernes contiennent une clause de déchéance qui permet au propriétaire de résilier le bail ou d'y revenir en toute tranquillité si le locataire ne respecte pas les obligations du bail ou si certains événements spécifiés dans le bail, tels que le non-paiement du loyer, se produisent.

Considérations :

• Voulez-vous récupérer le bien ? Si le marché de la location est fort, le propriétaire peut être convaincu qu'il sera en mesure de trouver rapidement un nouveau locataire à un loyer plus élevé. Dans ce cas, la confiscation peut être une option intéressante pour un propriétaire commercial. Toutefois, si le bien est susceptible de rester vacant pendant un certain temps, ou si le marché ne permet plus d'obtenir des conditions de location similaires, le propriétaire peut souhaiter maintenir le bail existant et rechercher d'autres solutions pour garantir l'exécution future des engagements pris par le locataire.
• Vous devez également envisager la possibilité qu'un locataire puisse obtenir une exonération de la déchéance pour non-paiement du loyer. Il est probable qu'un locataire obtiendra une exemption de déchéance s'il paie tous les arriérés, les intérêts et les frais.
• Dans le cas d'un bail commercial et de nombreux manquements, le propriétaire peut déclarer le bail déchu pour le seul motif du non-paiement du loyer. Aucune notification au titre de l'article 146 n'est nécessaire pour cela, contrairement à certaines autres violations du bail. Si, toutefois, le locataire obtenait une dérogation à la déchéance, le propriétaire pourrait se trouver dans l'obligation d'autoriser le locataire à reprendre l'occupation sans que les autres violations aient été résolues. 
• Si vous prononcez la déchéance du bail, il est également utile de prévoir la manière dont vous recouvrerez la dette si le locataire ne demande pas à être relevé de sa déchéance.

Ai-je renoncé à mon droit de renoncer au bail ?

Si le droit de déchéance a été exercé et que le propriétaire envisage de réintégrer les lieux, il faut veiller à ce que rien ne soit fait pour renoncer à ce droit. 

Il y a renonciation au droit de déchéance lorsque le bailleur, ayant connaissance de l'infraction commise par le locataire, accomplit un acte sans équivoque qui reconnaît que le bail continue d'exister et qu'il communique cet acte au locataire. Il est conseillé de consulter un avocat dès que votre locataire cesse de payer son loyer, afin d'adopter la meilleure approche possible. Le non-paiement du loyer est une violation "une fois pour toutes", ce qui signifie que si le propriétaire renonce au droit de confiscation pour un paiement de loyer, il ne peut pas confisquer le bail pour cette violation. Toutefois, le bailleur peut être en mesure d'exercer son droit de déchéance à une date ultérieure, si le locataire enfreint à nouveau le bail. 

Parfois, la meilleure approche pour un bailleur qui souhaite protéger son droit de déchéance peut être de cesser toute communication avec le locataire afin d'éviter tout argument selon lequel le droit de déchéance a été abandonné.  

Puis-je effectuer un prélèvement sur la garantie locative ?

Un propriétaire commercial peut être en mesure de puiser dans une garantie de loyer pour recouvrer des arriérés de loyer ou d'autres sommes dues en vertu du bail. Il s'agit d'une source de fonds sûre, et le moment où elle est utilisée doit être soigneusement étudié.

Considérations :

• Si la solvabilité à long terme du locataire est incertaine et qu'il existe d'autres méthodes pour recouvrer la dette, le propriétaire peut vouloir les utiliser et conserver la garantie de loyer pour tout arriéré futur. 
• En revanche, si l'arriéré de loyer est un incident isolé et que le locataire est en mesure de compléter sa caution, il s'agit d'une méthode rapide et simple de recouvrement de la dette, qui permet de poursuivre la relation entre le propriétaire et le locataire. 
• N'oubliez pas qu'un prélèvement sur la garantie de loyer peut entraîner une renonciation au droit de confiscation. La formulation de l'acte de dépôt de loyer doit être prise en compte et, si cela est autorisé, le propriétaire peut d'abord renoncer au bail, puis prélever le dépôt de loyer s'il veut reprendre le bien.

Puis-je poursuivre un garant ou un ancien locataire ?

Le propriétaire peut être en mesure de recouvrer les arriérés de loyer et autres sommes dues au titre du bail auprès de tout garant ou ancien locataire du bail en vertu d'une garantie contractuelle ou des règles relatives à la connexité du contrat.

Si vous avez un locataire qui n'est pas un locataire initial en vertu d'un bail, c'est une chose que vous devez envisager dès maintenant.

Tous les locataires (ou leurs garants) qui ont cédé un bail ne seront pas toujours redevables du loyer et des autres obligations découlant du bail. Cela dépend si le bail est un "ancien bail" ou un "nouveau bail" accordé le 1er janvier 1996 ou après, et si un accord de garantie autorisé a été conclu s'il s'agit d'un nouveau bail. La première étape consiste à déterminer qui, en plus de votre locataire actuel et de son garant (le cas échéant), peut encore être responsable.

Pour recouvrer la somme impayée d'un ancien locataire (ou d'un ancien garant) qui a une responsabilité, un propriétaire doit d'abord lui signifier un avis en vertu de l'article 17 de la loi de 1995 sur les propriétaires et les locataires (LTCA), dans les 6 mois suivant l'échéance de la dette. Ce délai est relativement court pour les propriétaires.

Toutes les sommes dues au titre du bail sont couvertes par cette procédure. 

Si le bailleur ne signifie pas la notification de l'article 17 à l'ancien locataire (ou à l'ancien garant) dans le délai de 6 mois, l'ancien locataire (ou l'ancien garant) n'est plus responsable de la dette.

Si une partie reçoit une notification en vertu de l'article 17 et effectue ensuite le paiement intégral, elle a le droit, en vertu de l'article 19 de la LTCA, de demander un "bail dérogatoire", c'est-à-dire de devenir le locataire direct du propriétaire.

Par conséquent, les propriétaires ne doivent envisager de signifier une notification au titre de l'article 17 qu'à une partie qu'ils sont heureux d'avoir comme locataire potentiel. Il serait souhaitable que le propriétaire tienne compte de la force de l'engagement de toutes les parties avant de signifier une notification en vertu de l'article 17.

Dois-je engager une procédure judiciaire pour recouvrer ma dette ?

Le propriétaire peut engager une procédure judiciaire contre le locataire pour recouvrer le loyer ou d'autres sommes dues en vertu du bail.

Considérations :

• Dans certains cas, le locataire n'a pas de défense et un jugement sommaire peut être obtenu. Les moyens habituels d'exécution d'un jugement sont alors disponibles, tels que l'envoi d'huissiers de justice, la saisie des revenus ou une procédure d'insolvabilité. Cela peut être utile si vous souhaitez faire pression sur le locataire pour qu'il paie sans le perdre.
• Dans d'autres cas, par exemple lorsque le locataire conteste la demande, la procédure judiciaire peut être longue. Une audience peut ne pas être fixée avant plusieurs mois, et le locataire peut ne pas être incité à payer les arriérés pendant cette période.
• Si le propriétaire souhaite donner au locataire le temps de mettre de l'ordre dans ses affaires financières et de payer les arriérés, tout en préservant la relation entre le propriétaire et le locataire, la procédure judiciaire peut être le moyen le plus approprié de prendre des mesures pour obtenir les loyers impayés.

Recouvrement des arriérés de loyers commerciaux (CRAR)

Le recouvrement des arriérés de loyers commerciaux (CRAR) est une méthode d'exécution pour recouvrer les arriérés de loyers relatifs aux propriétés commerciales qui permet à un agent d'exécution de prendre le contrôle des biens d'un locataire et de les vendre pour recouvrer les arriérés. Cette méthode, qui est entrée en vigueur le 6 avril 2014, a aboli le droit de détresse de la common law.

Lorsqu'un propriétaire a le droit de recouvrer le loyer auprès de son locataire en vertu de la CRAR, il a également le droit de recouvrer le loyer auprès d'un sous-locataire.

Considérations :

• La CRAR ne peut être exercée que pour les arriérés de loyer principal. Si les arriérés concernent des charges, des loyers d'assurance ou d'autres sommes dues au titre du bail, la CRAR ne peut pas être utilisée pour les recouvrer.
• Pour utiliser la procédure CRAR, le propriétaire doit donner un préavis de 7 jours. À l'expiration de ce délai, les agents d'exécution agréés peuvent pénétrer dans la propriété (par une porte ouverte ou non) pour saisir les biens.

Dois-je adresser une demande légale ou entamer une procédure d'insolvabilité à l'encontre du locataire ?

Lorsque le locataire n'a pas payé le loyer ou d'autres sommes dues en vertu du bail, le propriétaire peut envisager d'entamer une procédure d'insolvabilité. S'il n'y a pas de litige quant au montant de la dette, le propriétaire peut envisager de signifier une demande légale au locataire. Si celle-ci reste impayée après 21 jours et qu'elle s'élève à 5 000 livres sterling ou plus pour un locataire individuel (plus de 750 livres sterling pour les locataires personnes morales), cela peut être considéré comme une preuve de l'incapacité à payer une dette et donne donc des raisons de présenter une requête de faillite ou de liquidation. 

Souvent, la simple menace d'une procédure d'insolvabilité peut encourager le locataire à donner la priorité aux arriérés de loyer et à payer rapidement. Toutefois, en cas de contestation de la dette, le locataire peut demander l'annulation de la demande légale et, s'il obtient gain de cause, le propriétaire peut être tenu de payer des frais importants.

Dois-je conclure un accord de paiement avec le locataire ?

Un accord de paiement obligeant le locataire à payer les arriérés par tranches peut être envisagé, en fonction des circonstances.

Considérations :

• L'accord de paiement doit être rédigé avec soin. Le bailleur doit s'assurer qu'il existe une distinction claire entre le paiement des arriérés dans le cadre de l'accord de paiement et la poursuite du paiement du loyer dans le cadre du bail. L'accord de paiement doit contenir des dispositions relatives à la résiliation et au paiement intégral des arriérés si l'une des parties cède son intérêt dans le bail ou si le locataire ne respecte pas les échéances de l'accord de paiement. 
• Le bailleur devrait envisager de lier l'accord de paiement au bail, de sorte que le non-respect de l'accord lui confère un droit supplémentaire de déchéance du bail. 
• La conclusion d'un plan de paiement préservera la relation entre le propriétaire et le locataire et donnera au locataire un peu de temps pour résoudre ses problèmes financiers.
• Si le locataire est généralement solvable et que l'arriéré est un incident isolé, il peut s'agir d'une manière raisonnable de procéder. Toutefois, elle pourrait également retarder l'inévitable mise en œuvre d'autres méthodes de recouvrement de l'argent et, si elle n'est pas correctement rédigée, compromettre le droit de poursuivre ces arriérés.

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