Que faire si votre locataire commercial ne paie pas son loyer ?

When a commercial tenant fails to pay rent and other sums due under a lease, there are several remedies a landlord can pursue to remedy les breach and recover payment. These include:

• Confiscation
• Prélèvement sur un dépôt
• Poursuivre un garant ou un ancien locataire
• Procédures judiciaires de recouvrement de créances
• Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR)
• Statutory demand and Insolvabilité proceedings
• Payment agreement

Points généraux à prendre en compte par les propriétaires de locaux commerciaux

Commercial landlord and tenant law can be complex, particularly when disputes arise. It’s crucial to consider all available options and your ultimate aim. The following points should be considered when a commercial tenant is not paying rent:

• Are there any other breaches of the lease that require remedy?
• Is this a one-off incident, or are there persistent delays in paying rent?
• Do you want the propriété back, or do you want to maintain the landlord-tenant relationship?
• How solvent is the tenant generally, and va the chosen remedy push the tenant into insolvency?
• Quel est le rapport coût-efficacité de chaque solution, compte tenu du temps qu'il faudra pour obtenir le paiement des arriérés ?
• Y a-t-il un tiers qui pourrait être tenu de payer les arriérés ?

Dois-je renoncer au bail ?

Most modern commercial leases contenir a forfeiture clause that allows the landlord to terminate the lease or peaceably re-enter if the tenant breaches any obligations under the lease, or on the occurrence of certain events specified in the lease, such as non-payment of rent.

Considérations :

• Voulez-vous récupérer le bien ? Si le marché de la location est fort, le propriétaire peut être convaincu qu'il sera en mesure de trouver rapidement un nouveau locataire à un loyer plus élevé. Dans ce cas, la confiscation peut être une option intéressante pour un propriétaire commercial. Toutefois, si le bien est susceptible de rester vacant pendant un certain temps ou si le marché ne permet plus d'obtenir des conditions de location similaires, le propriétaire peut souhaiter maintenir le bail existant et chercher d'autres solutions pour garantir l'exécution future des engagements pris par le locataire.
• Vous devez également envisager la possibilité qu'un locataire puisse obtenir une exonération de la déchéance pour non-paiement du loyer. Il est probable qu'un locataire obtienne une exemption de déchéance s'il paie tous les arriérés, les intérêts et les frais.
• When dealing with a bail commercial, and numerous breaches, a landlord may forfeit the lease for the non-payment of rent alone. No section 146 notice is required for this, unlike certain other breaches of a lease. If, however, the tenant were to obtain relief from forfeiture, the landlord could find itself having to allow the tenant back into occupation without any resolution of the other breaches. 
• Si vous prononcez la déchéance du bail, il est également utile de prévoir la manière dont vous recouvrerez la dette si le locataire ne demande pas à être relevé de sa déchéance.

Ai-je renoncé à mon droit de renoncer au bail ?

If the right to forfeit has arisen and the landlord is considering re-entry, care must be taken to ensure that nothing is done to waive that right. 

Waiver of the right to forfeit will occur where the landlord, with knowledge of the tenant’s breach, performs an unequivocal act that recognises the lease as continuing to exist and communicates that act to the tenant. You should seek legal advice as soon as your tenant stops paying rent, to ensure you take the best approach for you. Non-payment of rent is a “once and for all” breach, which means that if the landlord waives the right to forfeit in respect of a rent payment, it cannot forfeit the lease for that breach. However, the landlord might be able to forfeit at a later date, should the tenant breach the lease again. 

Parfois, la meilleure approche pour un bailleur qui souhaite protéger son droit de déchéance peut être de cesser toute communication avec le locataire afin d'éviter tout argument selon lequel le droit de déchéance a été abandonné.  

Puis-je effectuer un prélèvement sur la garantie locative ?

A commercial landlord may be able to draw down from a rent deposit to recover rent arrears or other sums due under the lease. This is a secure source of funds, and the timing of any draw down should be considered carefully.

Considérations :

• Si la solvabilité à long terme du locataire est incertaine et qu'il existe d'autres méthodes pour recouvrer la dette, le propriétaire peut vouloir les utiliser et conserver la garantie de loyer pour tout arriéré futur. 
• En revanche, si l'arriéré de loyer est un incident isolé et que le locataire est en mesure de compléter sa caution, il s'agit d'une méthode rapide et simple de recouvrement de la dette, qui permet de poursuivre la relation entre le propriétaire et le locataire. 
• Be mindful that a draw down on the rent deposit could waive the right to forfeit. The wording of the rent deposit deed should be considered and, if allowed, the landlord may first forfeit the lease and then draw down the rent deposit if the landlord wants to take the property back.

Puis-je poursuivre un garant ou un ancien locataire ?

Le propriétaire peut être en mesure de recouvrer les arriérés de loyer et autres sommes dues au titre du bail auprès des garants ou des anciens locataires du bail en vertu d'une garantie contractuelle ou des règles relatives à la connexité des contrats.

Si vous avez un locataire qui n'est pas un locataire initial en vertu d'un bail, c'est une chose que vous devez envisager dès maintenant.

Tous les locataires (ou leurs garants) qui ont cédé un bail ne seront pas toujours redevables du loyer et des autres obligations découlant du bail. Cela dépend si le bail est un ‘ancien bail’ ou un ‘nouveau bail’ accordé le 1er janvier 1996 ou après, et si un accord de garantie autorisé a été conclu s'il s'agit d'un nouveau bail. La première étape consiste à déterminer qui, en plus de votre locataire actuel et de son garant (le cas échéant), peut encore être responsable.

Pour recouvrer la somme impayée d'un ancien locataire (ou d'un ancien garant) qui a une responsabilité, un propriétaire doit d'abord lui signifier un avis en vertu de l'article 17 de la loi de 1995 sur les propriétaires et les locataires (LTCA), dans les 6 mois suivant l'échéance de la dette. Ce délai est relativement court pour les propriétaires.

Toutes les sommes dues au titre du bail sont couvertes par cette procédure. 

Si le bailleur ne signifie pas la notification de l'article 17 à l'ancien locataire (ou à l'ancien garant) dans le délai de 6 mois, l'ancien locataire (ou l'ancien garant) n'est plus responsable de la dette.

Si une partie reçoit une notification en vertu de l'article 17 et effectue ensuite le paiement intégral, elle a le droit, en vertu de l'article 19 de la LTCA, de demander un ‘bail dérogatoire’, c'est-à-dire de devenir le locataire direct du propriétaire.

Therefore, landlords should only consider en service a Section 17 notice on a party whom the landlord is happy to have as a potential tenant. It would be advisable for the landlord to consider the covenant strength of all parties before serving a Section 17 Notice.

Dois-je engager une procédure judiciaire pour recouvrer ma dette ?

Le propriétaire peut engager une procédure judiciaire contre le locataire pour recouvrer le loyer ou d'autres sommes dues en vertu du bail.

Considérations :

• In some instances, the tenant will have no defence, and summary judgment could potentially be obtained and the usual means of enforcing a judgment debt are then available, such as sending in bailiffs or attachment of earnings or insolvency proceedings. This may be useful if you wish to put pressure on the tenant to pay without losing the tenant.
• Dans d'autres cas, par exemple lorsque le locataire conteste la demande, la procédure judiciaire peut être longue. Une audience peut ne pas être fixée avant plusieurs mois, et le locataire peut ne pas être incité à payer les arriérés pendant cette période.
• Si le propriétaire souhaite donner au locataire le temps de mettre de l'ordre dans ses affaires financières et de payer les arriérés, tout en préservant la relation entre le propriétaire et le locataire, la procédure judiciaire peut être le moyen le plus approprié de prendre des mesures pour obtenir les loyers impayés.

Recouvrement des arriérés de loyers commerciaux (CRAR)

Commercial rent arrears recovery (CRAR) is a method of enforcement for recovering rent arrears relating to propriété commerciale which allows an enforcement agent to take control of a tenant’s goods and sell them to recover arrears. This method, effective from 6 April 2014, abolished the common law right to distress.

Lorsqu'un propriétaire a le droit de recouvrer le loyer auprès de son locataire en vertu de la CRAR, il a également le droit de recouvrer le loyer auprès d'un sous-locataire.

Considérations :

• CRAR is only exercisable against arrears of principal rent. If any of the arrears relate to service charges, insurance rent, or other sums due under the lease, CRAR cannot be used to recover them.
• Pour utiliser la procédure CRAR, le propriétaire doit donner un préavis de 7 jours. À l'expiration de ce délai, les agents d'exécution agréés peuvent pénétrer dans la propriété (par une porte ouverte ou non) pour saisir les biens.

Dois-je adresser une demande légale ou entamer une procédure d'insolvabilité à l'encontre du locataire ?

Where the tenant has failed to pay rent or other sums due under the lease, the landlord may wish to consider commencing insolvency proceedings. Where there is no dispute as to the amount of the debt, the landlord could consider serving a statutory demand on the tenant. If this remains unpaid after 21 days, and it is £5,000 or more in relation to a tenant who is an individual (more than £750 for corporate tenants), then this may be deemed evidence of inability to pay a debt and therefore gives grounds to present a bankruptcy ou winding up petition. 

Souvent, la simple menace d'une procédure d'insolvabilité peut encourager le locataire à donner la priorité aux arriérés de loyer et à payer rapidement. Toutefois, en cas de contestation de la dette, le locataire peut demander l'annulation de la demande légale et, s'il obtient gain de cause, le propriétaire peut être tenu de payer des frais importants.

Dois-je conclure un accord de paiement avec le locataire ?

Un accord de paiement obligeant le locataire à payer les arriérés par tranches peut être envisagé, en fonction des circonstances.

Considérations :

• The payment agreement must be carefully drafted. The landlord should ensure that there is a clear distinction between payment of arrears under the payment agreement and continued payment of the rent under the lease. The payment agreement should contain termination provisions and a full payment of any outstanding arrears if either party disposes of its interest in the lease: or there is any default by the tenant in meeting the payment agreement deadlines. 
• Le bailleur devrait envisager de lier l'accord de paiement au bail, de sorte que le non-respect de l'accord lui confère un droit supplémentaire de déchéance du bail. 
• La conclusion d'un plan de paiement préservera la relation entre le propriétaire et le locataire et donnera au locataire un peu de temps pour résoudre ses problèmes financiers.
• Si le locataire est généralement solvable et que l'arriéré est un incident isolé, il peut s'agir d'une solution raisonnable. Cependant, elle pourrait également retarder l'inévitable mise en œuvre d'autres méthodes de recouvrement de l'argent et, si elle n'est pas correctement rédigée, compromettre le droit de poursuivre ces arriérés.

Si votre locataire commercial ne paie pas son loyer - Contactez-nous : Litiges en matière de propriété commerciale

For inquiries on this topic, please contact David Burns, RFB’s Senior Litiges Partner, at D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 07762318409.