Joint ventures immobilières - Considérations clés (Guide)

Qu'est-ce qu'un partenariat immobilier ? 

Une coentreprise immobilière est un accord commercial dans le cadre duquel deux ou plusieurs parties s'engagent à collaborer dans le but de créer de la valeur, généralement par le biais de l'acquisition, de la promotion et/ou de la gestion d'un bien immobilier. 

Les coentreprises constituent un moyen courant de partager les risques et de mettre en commun les connaissances et l'expertise, permettant ainsi aux investisseurs d'accéder à des biens immobiliers qui, sans cela, leur seraient inaccessibles ou ne conviendraient pas à une seule partie. 

Comment les coentreprises immobilières sont-elles généralement structurées ? 

Les coentreprises immobilières peuvent être structurées de différentes manières, en fonction de l'accord conclu entre les parties concernées : 

Sociétés à vocation spécifique (SPV) :

Une entité ad hoc est une entité juridique distincte créée dans un but précis. On y a généralement recours car elle est exempte de toute obligation ou dette antérieure et est juridiquement distincte des parties qui l'ont constituée.  

Sociétés à responsabilité limitée (LLPs) :

Une LLP est une société en nom collectif dans laquelle certains ou tous les associés bénéficient d'une responsabilité limitée.  

Partenariats traditionnels :

Dans une société en nom collectif, tous les associés se partagent les bénéfices et les pertes, et chacun d'entre eux est personnellement responsable des dettes de l'entreprise. 

Accords contractuels :

Il arrive parfois qu'une coentreprise immobilière soit simplement mise en place par le biais d'un accord contractuel précisant les responsabilités et les attentes de chaque partie. 

Avantages des coentreprises immobilières 

Réduire et répartir les risques :

Les coentreprises immobilières impliquent souvent que le risque lié à l'investissement est partagé entre les parties à la coentreprise, ce qui leur permet potentiellement de limiter leurs pertes par rapport à une situation où le projet ne se déroulerait pas comme prévu et où elles seraient les seules investisseuses immobilières. 

Augmentation des ressources financières :

La mise en commun des ressources financières avec d'autres investisseurs permet d'acquérir des biens immobiliers qui seraient autrement hors de portée. 

Compétences et expertise variées :

En mettant en commun leur expertise et leurs ressources, les partenaires d'une coentreprise peuvent mener à bien des projets plus ambitieux et plus complexes que ceux qu'un investisseur pourrait réaliser seul. 

Augmentation potentielle du retour sur investissement (ROI) :

Les coentreprises immobilières peuvent générer des rendements financiers plus élevés en permettant d'investir dans des projets de développement plus importants et plus coûteux. 

Risques liés aux coentreprises immobilières 

Les relations entre les partenaires d'une coentreprise peuvent dégénérer en conflit. Voici quelques causes courantes de litiges : 

Impasse 

Un problème courant dans les coentreprises à parts égales (50/50) est l'impasse, situation dans laquelle les parties ne parviennent pas à résoudre leurs différends. Dans de tels cas, aucune des parties ne dispose d'une majorité, ce qui entraîne souvent une paralysie des activités commerciales. 

Dans le cadre d'une coentreprise à parts égales, les parties doivent examiner s'il convient d'inclure dans le contrat de coentreprise des dispositions spécifiques visant à régler ce type de situation. Si les statuts de la société ne fournissent pas d'indications à ce sujet, il peut s'avérer nécessaire de saisir la justice, ce qui peut toutefois s'avérer coûteux et long, et risquer d'entraîner la dissolution de la coentreprise. 

Le cabinet Ronald Fletcher Baker LLP a représenté des parties dans plusieurs coentreprises où les relations entre les associés s'étaient détériorées à un point tel qu'il a fallu saisir la justice pour obtenir une ordonnance de dissolution pour des motifs justes et équitables.   

Le cas de Affaire Yenidje Tobacco Co Ltd [1916] 2 Ch 426, Cour d'appel Ce cas illustre bien le problème. Deux associés et administrateurs à parts égales ne parvenaient pas à s'entendre sur la gestion de la société. Aucune disposition n'était prévue pour sortir de cette impasse, et la Cour d'appel a estimé qu'il y avait eu une rupture totale des relations entre les deux associés à parts égales et qu'il était juste et équitable de procéder à la liquidation de la société. 

Litiges relatifs aux conditions de la coentreprise immobilière 

Une autre cause fréquente de litiges dans les coentreprises immobilières concerne les questions relatives aux clauses initiales du contrat de coentreprise.   

Le cabinet Ronald Fletcher Baker LLP a représenté des parties dans le cadre de plusieurs coentreprises où celles-ci n'avaient pas conclu d'accord écrit de coentreprise ou de pacte d'actionnaires au moment de la création de la coentreprise, et où un litige a par la suite surgi concernant des questions fondamentales telles que le droit aux bénéfices, la responsabilité de certains aspects de la coentreprise, le pouvoir de décision et les options de sortie.   

Si les parties à la coentreprise parviennent à établir dès le départ des accords exhaustifs, cela contribuera à réduire au minimum le risque de litiges ultérieurs concernant les conditions et devrait également faciliter le règlement des litiges qui pourraient survenir.   

En cas de litige concernant les conditions de la coentreprise, si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur ces conditions, il pourra s'avérer nécessaire de saisir le tribunal afin qu'il statue sur les conditions de la coentreprise.

Manquement d'un partenaire de coentreprise à ses obligations

Lorsqu'un partenaire d'une coentreprise est chargé du financement du projet ou de la gestion d'un projet de construction ou de rénovation, des litiges surviennent souvent lorsque cette partie ne s'acquitte pas correctement de ses obligations.   

Le cabinet Ronald Fletcher Baker LLP est intervenu dans des litiges liés à des coentreprises où l'une des parties ne disposait pas des compétences et de l'expérience nécessaires pour s'acquitter de ses responsabilités conformément au contrat de coentreprise. Dans certains cas, la complexité et l'ampleur du projet de réaménagement peuvent s'avérer trop difficiles à gérer pour l'un des partenaires de la coentreprise.   

Par exemple, si un projet de réaménagement n'est pas géré dans le respect de l'ensemble des exigences en matière d'urbanisme, ainsi que des dispositions légales et réglementaires, cela pourrait exposer les parties à la coentreprise au risque de devoir réaliser des travaux de remise en état, ce qui entraînerait des dépenses supplémentaires imprévues, retarderait le projet et poserait des problèmes avec les prêteurs ayant financé le projet.   

Actes de mauvaise foi commis par un partenaire de coentreprise 

Malheureusement, des cas de mauvaise foi ou de fraude peuvent se produire dans le cadre de coentreprises.  

Le cabinet Ronald Fletcher Baker LLP est intervenu dans des litiges relatifs à des coentreprises où il était allégué que l'une des parties avait délibérément détourné des fonds de la société de coentreprise ou gonflé artificiellement les coûts de rénovation. Dans ces cas, nous avons obtenu avec succès des injonctions de la Haute Cour en faveur des parties lésées.   

Les investissements immobiliers en coentreprise exigent une planification minutieuse et une communication claire à chaque étape du processus. Vous devez vous assurer que votre partenaire d'investissement est une personne de confiance, prête à collaborer avec vous pour garantir que votre partenariat soit équitable et mutuellement avantageux. 

Éléments clés à prendre en compte avant de se lancer dans une coentreprise immobilière 

Il existe certains points importants sur lesquels les parties à la coentreprise doivent s'entendre avant la rédaction des documents juridiques et le lancement de la coentreprise. Le fait d'aborder ces questions dès le départ devrait permettre de réduire le risque de litiges évitables à l'avenir. Parmi ces points, on peut citer : 

• Financement : Comment le projet sera-t-il financé ? 

• Forme juridique : La coentreprise prendra-t-elle la forme d'une entité ad hoc (SPV), d'une société à responsabilité limitée (LLP), d'une société en nom collectif classique ou d'un simple accord contractuel ? 

• Parts sociales : Les parts seront-elles détenues à parts égales (50/50) ou selon un accord de participation majoritaire/minoritaire ? 

• Gestion de projet et prise de décision : Comment le projet sera-t-il géré, et comment les décisions seront-elles prises ? 

• Questions fiscales : Y a-t-il des aspects fiscaux à prendre en compte ? 

• Stratégie de sortie : Quelle est la stratégie prévue pour se retirer de l'entreprise, et comment limiter les pertes si celle-ci devient déficitaire ? 

• Sortie anticipée ou nouveaux associés : Que se passe-t-il si l'une des parties souhaite se retirer avant la fin du contrat ou si une nouvelle partie souhaite s'y joindre ? 

• Pouvoir de décision : Comment les décisions seront-elles prises ? Les partenaires de la coentreprise peuvent décider dès le départ comment ils souhaitent organiser la gestion et la prise de décision au sein du projet. Les parties peuvent décider de confier la responsabilité de certains aspects du projet à l'une d'entre elles (en fonction de leurs compétences et de leur expertise respectives). 

• Fiscalité : Toutes les parties doivent bien comprendre leurs obligations fiscales, surtout si chacune d'entre vous se voit attribuer des responsabilités différentes dans le cadre de l'accord de coentreprise. 

Avocats spécialisés dans les contrats de coentreprise : Contactez-nous 

David Burns, cadre supérieur chez RFB Litiges Associé, possède une vaste expérience dans le traitement des litiges liés aux coentreprises. Pour toute question à ce sujet, veuillez contacter David Burns par courrier électronique à l'adresse suivante D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 07762318409.