Garanties personnelles et arriérés de loyers commerciaux : Les administrateurs sont-ils en danger ? 

Dans le secteur de l'immobilier commercial, le “voile corporatif” est souvent plus mince que ne le pensent les administrateurs. Alors qu'une société à responsabilité limitée constitue un bouclier pour de nombreuses activités commerciales, les propriétaires ont souvent besoin d'une société à responsabilité limitée. Garantie personnelle (PG) de la part des directeurs d'entreprise ou des garants appropriés comme condition du bail. Ce document constitue un outil très puissant pour les propriétaires, car il lie directement le patrimoine personnel de l'administrateur - y compris sa maison et ses économies - au respect de toutes les conditions du bail.  

En tant qu'associé principal chargé des litiges chez Ronald Fletcher Baker LLP, je vois de première main comment ces garanties transforment un revers de fortune en une crise personnelle. Lorsque les arriérés de loyer s'accumulent, le directeur n'est pas seulement un témoin ; il est souvent la première cible du propriétaire pour le recouvrement. 

La réalité juridique :  

Les administrateurs pensent souvent à tort que le propriétaire doit “épuiser” les actifs de l'entreprise avant de s'adresser au garant. En réalité, la plupart des PG commerciaux sont rédigés de manière à ce que le garant garantisse au propriétaire, en tant que débiteur principal, que le locataire paiera tous les loyers et respectera les clauses du bail.  

• Responsabilité immédiate : Si le loyer est impayé conformément aux dispositions du bail commercial, la plupart des baux commerciaux modernes prévoient que si le locataire ne paie pas les loyers ou n'observe pas ou n'exécute pas les engagements pris par le locataire, le garant doit les payer ou les observer et les exécuter. 

• Responsabilité conjointe et solidaire : Le propriétaire peut donc généralement choisir de poursuivre la société, le directeur ou le garant, ou les deux simultanément. 

• Au-delà du loyer : Le risque va au-delà du loyer trimestriel. Si le propriétaire décide de ne pas renoncer au bail, les arriérés de loyer peuvent continuer à s'accumuler. Outre le loyer, les autres responsabilités potentielles peuvent inclure les frais de service, l'assurance et le “tueur silencieux” des baux commerciaux : Dilapidations. Un directeur pourrait être personnellement responsable d'une facture de réparation à six chiffres à la fin de la durée du bail commercial. 

Risques pour les chefs d'entreprise qui fournissent des garanties 

En général, la doctrine de la personnalité juridique distincte protège les administrateurs individuels. Cependant, un PG fourni par un directeur de société est une obligation contractuelle secondaire qui crée une responsabilité potentiellement importante pour ce garant.  

Si, par exemple, l'entreprise entre en liquidation, le bail peut être résilié, mais l'entreprise ne peut pas se prévaloir d'un contrat de location. la responsabilité du garant peut très bien rester active. 

En fait, le droit du propriétaire à l'encontre du directeur devient souvent plus agressif une fois que l'entreprise fait faillite, car le directeur devient la seule entité solvable capable d'honorer la dette. 

Alternatives stratégiques à la garantie personnelle 

Les propriétaires ont besoin de sécurité, mais une garantie personnelle n'est pas le seul moyen de l'obtenir. Si vous négociez un bail ou un renouvellement, il existe d'autres solutions qui permettent de ne pas mettre en jeu des biens personnels : 

1. Amélioration des dépôts de garantie de loyer 

Au lieu d'un PG, il est possible d'offrir une caution plus importante. Alors que le dépôt standard est de 3 mois, offrir 6 ou 12 mois peut souvent satisfaire l'appétit du propriétaire pour le risque. 

• L'avantage : Il s'agit d'un “argent inutilisable” dans le bilan de l'entreprise, mais cela évite le risque pour le patrimoine personnel du directeur associé à une garantie personnelle. 

• Le mécanisme : Veiller à ce que le Loyer Dépôt de garantie Acte de propriété précise clairement quand l'argent est restitué et empêche le propriétaire d'effectuer des prélèvements pour des infractions mineures et contestées. 

2. Garanties de l'entreprise 

Si l'entreprise locataire fait partie d'un groupe plus large, une Garantie de la société mère (PCG) est une alternative solide. 

• L'avantage : La responsabilité reste au sein de l'entreprise. Le propriétaire obtient la sécurité d'une entité plus grande dont le bilan est avéré, mais les administrateurs individuels restent protégés. 

3. Garanties bancaires ou obligations 

Une garantie bancaire est un engagement d'une institution financière à payer le propriétaire en cas de défaillance du locataire. 

• La réalité : La banque demandera généralement à l'entreprise d'encaisser la garantie ou de fournir une caution. Cette solution est plus complexe à mettre en place, mais elle offre au propriétaire une garantie de premier ordre sans signature personnelle. 

4. Paiement anticipé du loyer 

Dans les négociations à fort enjeu, le paiement des 6 à 12 premiers mois de loyer à l'avance peut parfois persuader un propriétaire de renoncer à l'exigence d'un PG. Cela démontre une certaine liquidité et élimine le risque immédiat d'arriérés pendant les premières phases critiques du bail. 

L'avantage du bailleur en matière d'application de la loi 

Pour les propriétaires, le PG est le moyen de pression ultime. Contrairement à la poursuite d'une société, qui peut simplement être mise sous administration, la poursuite personnelle d'un directeur ouvre des voies d'exécution agressives : 

1. Accès direct au patrimoine personnel  

Si l'entreprise locataire devient insolvable ou ne paie pas son loyer, le propriétaire peut directement poursuivre les biens personnels du garant. Contrairement à une entreprise qui peut être mise en liquidation sans aucun actif, le garant - souvent un directeur d'entreprise - est personnellement responsable, ce qui signifie que ses économies personnelles, ses investissements et sa maison peuvent être exposés.  

Exigences statutaires : Le propriétaire peut éventuellement mettre en demeure le locataire de payer l'arriéré. En cas de non-paiement dans les 21 jours, le bailleur peut demander l'annulation de la dette. faillite personnelle du directeur. 

2. Responsabilité primaire (souvent) 

De nombreux baux commerciaux sont rédigés de manière à ce que la responsabilité du garant soit “principale” plutôt que “secondaire”. Cela signifie que le propriétaire n'a pas besoin d'épuiser d'abord tous les recours légaux contre l'entreprise locataire défaillante ; il peut immédiatement exiger le paiement du garant.  

3. Sécurité élargie au-delà des dépôts  

Alors qu'un dépôt de garantie est limité au montant perçu (généralement 3 à 6 mois de loyer), une garantie personnelle n'est généralement pas plafonnée et couvre toutes les obligations du locataire pendant toute la durée du bail. Cela comprend :  

• Loyers et charges impayés. 

• Dilapidations (réparations et dommages) à la fin du contrat. 

• Les frais de justice encourus par le propriétaire pour faire respecter le bail.  

4. Maintien de la responsabilité après l'insolvabilité 

Si une société locataire est mise en liquidation, le bail est souvent résilié. Une garantie personnelle comprend souvent une disposition permettant au propriétaire d'obliger le garant à prendre un nouveau bail pour le reste de la durée, évitant ainsi une perte de revenus locatifs sur le bien vacant.  

5. Effet de levier accru et application efficace de la législation 

• Faciliter les litiges : Il est souvent plus simple de se retourner contre une personne que de traiter avec les liquidateurs d'une société insolvable. 

• Une position juridique plus forte : Le garant reste responsable même si la créance du propriétaire sur le locataire est jugée inapplicable, à condition que la garantie soit correctement exécutée en tant qu'acte. 

6. Responsabilité conjointe et solidaire 

Si plusieurs directeurs ou personnes se portent garants, une clause “solidaire” permet au bailleur de poursuivre l'un d'entre eux, certains d'entre eux ou tous les autres pour la totalité du montant dû. 

Anciens locataires 

• Article 17 Avis : En vertu de la Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 (Loi sur les propriétaires et les locataires (conventions)), Les propriétaires doivent signifier une “notification au titre de l'article 17” dans les délais suivants six mois de l'échéance de l'arriéré pour le réclamer à un ancien locataire ou à son garant. Les administrateurs doivent toujours vérifier les dates ; si le propriétaire tarde à agir, l'administrateur peut bénéficier d'une défense complète pour les arriérés plus anciens. 

Considérations importantes 

• Limitation de la responsabilité : Les garants peuvent négocier le plafonnement de leur responsabilité à une certaine somme ou pour une période limitée, plutôt qu'une garantie “globale”. 

• Dispositions relatives à la libération : Les garanties peuvent inclure des clauses de “libération anticipée”, en vertu desquelles le garant est libéré après un certain temps ou si le locataire atteint certains objectifs financiers. 

• Risques de variation : Si un propriétaire modifie le bail (par exemple, en changeant le loyer ou les locaux) sans consulter le garant, ce dernier peut faire valoir qu'il est déchargé de sa responsabilité.  

Dernières réflexions pour les propriétaires et les locataires 

Pour Propriétaires, La garantie personnelle ne vaut que ce que vaut la personne qui s'en porte garante. Il est recommandé de vérifier les actifs du garant proposé afin de s'assurer qu'il a les moyens de couvrir le loyer en cas de faillite de l'entreprise. 

Pour Locataires et administrateurs, La signature d'un contrat de garantie de paiement doit être le dernier recours. S'il ne peut être évité, assurez-vous qu'il se limite au locataire actuel et qu'il ne s'étend pas aux futurs “accords de garantie autorisés” (AGA) lorsque vous vendrez l'entreprise. 

David Burns, associé principal en charge des litiges chez Ronald Fletcher Baker LLP, possède une grande expérience dans le traitement des questions liées aux litiges relatifs aux baux commerciaux et à l'exécution des garanties. Que vous cherchiez à faire appliquer une garantie ou à protéger vos biens personnels, une intervention juridique précoce est le seul moyen de gérer le risque. Pour toute question sur ce sujet, veuillez contacter David Burns par courrier électronique à l'adresse D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751.