Relever les défis des baux commerciaux : Options stratégiques pour les propriétaires en cas d'insolvabilité du locataire 

Dans le climat économique actuel, la stabilité d'un bail commercial peut changer du jour au lendemain. En tant qu'associé principal en charge des litiges au sein de Ronald Fletcher Baker LLP, Je vois souvent des propriétaires pris au dépourvu lorsqu'un loyer fiable est soudainement menacé par la détresse financière d'un locataire. 

En cas d'insolvabilité d'un locataire, le cadre juridique régissant vos droits de propriété intellectuelle s'applique. contrat de bail commercial passe d'un régime de bail à un régime de droit de l'insolvabilité. Comprendre les options qui s'offrent à vous et agir avant qu'un moratoire formel ne soit déclenché peut faire une grande différence. Cet article donne un aperçu de quelques-unes des options stratégiques qui s'offrent aux propriétaires qui doivent faire face à une situation d'insolvabilité. insolvabilité des locataires commerciaux. 

1. Identifier la procédure d'insolvabilité affectant le bail commercial 

Avant de prendre toute mesure d'exécution, il est important, en tant que bailleur d'un bail commercial, de déterminer exactement quelle procédure le locataire a entamée. Chaque procédure a un impact différent sur vos droits en vertu de la bail commercial: 

• Administration : Cette procédure peut être particulièrement contraignante pour les propriétaires. Un “moratoire statutaire” automatique vous empêche d'intenter une action en justice ou de réintégrer pacifiquement les locaux sans l'accord de l'administrateur ou une décision de justice. 

• Liquidation (CVL ou obligatoire) : Bien qu'il n'y ait pas de moratoire automatique dans le cadre d'une liquidation volontaire des créanciers, le liquidateur a le pouvoir de ’désavouer“ le moratoire. bail commercial, La responsabilité du locataire n'est donc plus engagée. 

• Arrangements volontaires d'entreprise (CVA) : Souvent utilisé par les locataires du commerce de détail et de l'hôtellerie pour restructurer leurs dettes, un CVA peut légalement “écraser” votre loyer ou modifier les conditions du contrat de location. bail commercial contre votre volonté si la majorité des créanciers est d'accord. 

2. Redressement financier immédiat : Tirer parti de la sécurité 

Si l'entreprise locataire n'a pas de liquidités, les propriétaires de locaux commerciaux peuvent se tourner vers les “enveloppes” qui entourent l'entreprise. bail commercial. Il s'agit souvent de la voie la plus rapide vers la liquidité pour le propriétaire d'un bail commercial lorsque le locataire est entré dans une forme d'insolvabilité : 

• Dépôt de garantie de loyer Actes : Les plus modernes baux commerciaux Selon les circonstances, il peut être possible de prélever des fonds sur la caution, mais il faut être prudent et nous vous recommandons de demander un avis juridique avant de prélever des fonds sur la caution. Nous examinons ces actes afin de nous assurer que vous pouvez prélever des fonds pour couvrir les arriérés immédiatement. Les propriétaires commerciaux doivent également veiller à respecter les exigences spécifiques en matière de notification afin d'éviter une violation technique. 

• Garants : Y a-t-il une société mère ou un directeur individuel qui garantisse le financement de l'entreprise ? bail commercial? Dans l'affirmative, ils sont généralement “conjointement et solidairement” responsables du loyer. 

• Accords de garantie autorisés (AGA) : Si le bail a été cédé au locataire actuel, l'ancien locataire peut encore être responsable. En vertu de Article 17 de la loi de 1995 sur les conventions entre propriétaires et locataires (Landlord and Tenant (Covenants) Act),Vous devez mettre en demeure les anciens locataires/garants dans les six mois suivant la naissance de la dette, faute de quoi vous perdez définitivement votre droit de réclamation à leur égard. 

3. Déclarer le loyer comme ‘frais de gestion’.’ 

On pense souvent à tort qu'un locataire en cours d'administration ne doit pas payer de loyer. Si l'administrateur utilise le bien pour négocier l'entreprise ou stocker des actions en vue d'une vente prochaine, le loyer pour cette période peut être considéré comme un revenu d'entreprise. frais d'administration. 

Chez Ronald Fletcher Baker, nous avons agi avec succès pour le compte de propriétaires afin de garantir que ce loyer soit payé en priorité par rapport aux autres créanciers. Si l'administrateur utilise votre propriété commerciale pour ajouter de la valeur au patrimoine insolvable, nous avons réclamé avec succès le paiement du loyer. bail commercial Les coûts de l'administration ne sont pas pris en charge par l'administrateur au motif qu'ils doivent être assumés en tant que coûts de l'administration. 

4. Avis de paiement direct au sous-locataire 

Si votre locataire insolvable a sous-loué une partie ou la totalité des locaux, il existe une option de contournement statutaire potentiellement puissante. En vertu de la Loi de 2007 sur les tribunaux, les cours et l'exécution des décisions (Tribunals, Courts and Enforcement Act), Dans ce cas, le propriétaire peut signifier au sous-locataire qu'il doit payer son loyer directement au propriétaire principal. Cela permet de détourner les liquidités du locataire insolvable et de les mettre directement dans votre poche, sans passer par le praticien de l'insolvabilité. 

5. Négocier une capitulation stratégique 

Parfois, la meilleure option n'est pas le litige - c'est une rupture nette. Si un administrateur ou un liquidateur n'a pas l'intention d'utiliser les locaux, nous pouvons souvent négocier un accord de cession. la résiliation du bail commercial. 

En acceptant un abandon, vous reprenez immédiatement le contrôle du bien. Bien que cela mette fin à la responsabilité future du locataire, cela vous permet de commercialiser à nouveau le bien à un locataire solvable et d'éviter la période de “limbo” pendant laquelle un bien reste vide mais est légalement bloqué par une société insolvable. 

Gestion proactive : La clé de la résilience 

D'après mon expérience à Appel d'offres juridique, Les propriétaires qui s'en sortent le mieux sont ceux qui surveillent leurs baux commerciaux des “signes avant-coureurs”, tels que des demandes de paiement mensuel du loyer ou des arriérés persistants de frais de service. 

Agir avant un locataire demande l'ouverture d'une procédure d'insolvabilité, vous disposez d'un éventail d'options beaucoup plus large, notamment CRAR (recouvrement des arriérés de loyers commerciaux) ou la rentrée pacifique, qui peut être bloquée dès le début d'un moratoire. 

Les propriétaires confrontés à l'insolvabilité de leur locataire doivent évaluer leur bail commercial la sécurité, y compris dépôts de garantie et AGA, Tout en déterminant si la procédure d'insolvabilité spécifique (telle que la procédure d'injonction de payer) doit être appliquée. Administration) impose un moratoire sur l'exécution. Les principales options consistent à réclamer le loyer en tant que frais d'administration si le locataire reste en place ou s'il envoie des avis de paiement direct à l'adresse suivante sous-locataires. Négociation stratégique pour un rachat de bail peut également être un moyen efficace de reprendre le contrôle du bien et d'atténuer les pertes à long terme. 

David Burns, associé principal en contentieux chez Ronald Fletcher Baker LLP, a une grande expérience des questions liées aux locataires commerciaux qui n'ont pas respecté les conditions de leur bail. Pour toute question sur ce sujet, veuillez contacter David Burns par courrier électronique à l'adresse D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone à l'adresse 07762318409.