Renouvellement des baux commerciaux et des baux de propriété commerciale - Guide pour les propriétaires et les locataires

Cet article explique les procédures à suivre lorsqu'un propriétaire ou un locataire souhaite renouveler un bail commercial dans le cadre de la loi sur la protection des consommateurs. Loi de 1954 sur les propriétaires et les locataires (LTA 1954). 

Le bail d'un locataire commercial prend-il fin à l'échéance ou se renouvelle-t-il automatiquement ? 

Un bail protégé par la LTA 1954 ne se termine pas automatiquement à la fin de la durée contractuelle. 

Sous réserve de certaines exceptions, un locataire occupant des locaux à des fins professionnelles bénéficie de la sécurité d'occupation. Cela signifie que le bail se poursuit tant que le locataire reste dans les lieux jusqu'à ce qu'il soit légalement déterminé conformément à la LTA 1954. 

Un locataire qui occupe des locaux pour les besoins de son activité avec un bail à durée déterminée a également un droit statutaire à un nouveau bail à la fin de la durée contractuelle, à condition que Partie II de la LTA 1954 s'applique et que le bail n'a pas été soustrait aux dispositions relatives à la sécurité d'occupation. 

Que signifie le fait que le bail d'un locataire commercial soit exclu par contrat de la LTA 1954 ? 

Section 38A(1) de la LTA 1954 permet aux "personnes qui seront le bailleur et le locataire dans le cadre d'un bail accordé pour une durée déterminée" de convenir que les articles 24 à 28 de la LTA 1954 (les dispositions relatives à la sécurité d'occupation) seront exclues en ce qui concerne cette location, mais il convient de noter que la location proposée doit être d'une durée certaine et que la procédure correcte doit être suivie. 

L'effet de la sous-traitance est le suivant : 

• Le locataire n'a pas le droit de rester dans le logement à l'expiration du bail. 

• Le locataire doit quitter les lieux à la fin du bail, à moins que le propriétaire ne lui propose un nouveau bail. 

• Le locataire n'a pas droit à une indemnité lorsqu'il quitte le logement à la fin du bail. 

• Le locataire n'a pas le droit de demander au tribunal de fixer le loyer ou les conditions d'un nouveau bail si le propriétaire en propose un. 

Quelle est la procédure de renouvellement d'un bail commercial ? 

Le bailleur et le locataire ont la possibilité d'entamer volontairement des négociations pour tenter de parvenir à un accord sur les termes d'un bail renouvelé. La possibilité de parvenir à un accord dépend de l'approche adoptée par les parties. Si les parties sont d'accord sur toutes les conditions du nouveau bail, elles peuvent accorder le renouvellement du bail sans avoir besoin d'une décision de justice. La majeure partie du bail sera généralement négociée par les parties sans recours au tribunal.  

Il est préférable d'entamer les discussions sur le renouvellement bien avant l'expiration du bail. Vous aurez ainsi suffisamment de temps pour négocier tout litige concernant le loyer et les autres conditions du bail renouvelé.   

Les négociations commencent généralement lorsque l'un ou l'autre 

• Le bailleur signifie un Avis au titre de l'article 25 en indiquant qu'ils ne s'opposent pas à l'octroi d'un nouveau bail, ou 

• Le locataire est au service d'un Demande au titre de l'article 26 à la recherche d'un nouveau logement. 

Les conditions proposées pour le nouveau bail sont énoncées dans l'annexe jointe à la notification en vertu de l'article 25 ou à la demande en vertu de l'article 26. Si un accord n'est pas conclu volontairement, des procédures et des délais spécifiques doivent être respectés, comme indiqué ci-dessous. 

Comment un propriétaire renouvelle-t-il un bail commercial ? 

Le bailleur peut demander le renouvellement du bail en signifiant une Avis au titre de l'article 25 au locataire. Pour être valable, la notification doit 

• Se présenter sous la forme prescrite. 

• Être signifié par le bailleur compétent. 

• Être correctement adressé au locataire. 

• être valablement signifié dans les délais légaux (pas plus de 12 mois et pas moins de 6 mois avant la date de fin spécifiée). 

La date de résiliation indiquée dans le préavis ne peut être antérieure à la date d'expiration contractuelle du bail en cours. 

Une fois signifiée, une notification valide au titre de l'article 25 ne peut être unilatéralement retirée ou modifiée par le bailleur. 

Si le bailleur a l'intention de s'opposer au renouvellement, il doit utiliser un autre formulaire prescrit. 

Comment un locataire renouvelle-t-il un bail commercial ? 

Un locataire peut demander le renouvellement en signifiant un Demande au titre de l'article 26 sur le bailleur. Cette demande doit 

• Se présenter sous la forme prescrite. 

• Les conditions proposées pour le nouveau bail sont exposées dans l'annexe ci-jointe. 

La signification d'une demande en vertu de l'article 26 n'oblige pas le locataire à accepter un nouveau bail, mais elle déclenche la procédure de renouvellement. Le locataire peut déposer une demande avant la fin de la période contractuelle ou après, si la location se poursuit en vertu de la LTA 1954. 

Une demande au titre de l'article 26 : 

• informe le bailleur qu'en cas de désaccord sur les termes du nouveau bail, l'une ou l'autre des parties peut saisir le tribunal pour qu'il se prononce. 

• stipule que si le bailleur souhaite demander au tribunal une nouvelle location, il doit le faire avant la date d'entrée en vigueur spécifiée dans la demande du locataire (à moins que les parties n'en conviennent autrement). 

• informe le propriétaire que l'opposition au renouvellement n'est autorisée que pour un ou plusieurs des motifs énoncés dans le document Section 30(1) de la LTA 1954. 

• Le bailleur doit signifier une contre-notification dans les deux mois s'il a l'intention de s'opposer au renouvellement. S'il ne le fait pas, le bailleur doit accorder une nouvelle location. 

• Met fin à la location actuelle la veille de la date proposée pour le début du nouveau bail. 

Quand une demande de renouvellement de bail doit-elle être présentée au tribunal ? 

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord sur les termes du nouveau bail, l'une ou l'autre peut demander au tribunal de rendre une ordonnance accordant un nouveau bail en vertu de la loi sur la protection des droits de l'homme. Article 24(1) de la LTA 1954. 

Pour protéger leurs droits, les locataires doivent déposer leur demande dans les délais prévus par la loi. La procédure de demande dépend de la manière dont le renouvellement a été initié : 

• Renouvellement à l'initiative du propriétaire - L'une ou l'autre des parties peut saisir le tribunal une fois qu'une notification au titre de l'article 25 a été signifiée. 

• Renouvellement à l'initiative du locataire - Aucune des parties ne peut faire de demande tant que le propriétaire n'a pas envoyé une contre-notification ou que deux mois ne se sont pas écoulés depuis l'introduction de la demande au titre de l'article 26, la date la plus proche étant retenue. 

La plupart des renouvellements de bail sont négociés sans intervention du tribunal. Toutefois, si un accord est conclu, il doit être consigné par écrit. 

Le propriétaire et le locataire peuvent également convenir par écrit d'une prolongation du délai de dépôt de la demande auprès du tribunal, à condition que cela soit fait avant la date d'expiration. 

Si la date limite approche et qu'aucun bail ou accord de location contraignant n'a été conclu, le locataire doit saisir le tribunal pour préserver son droit statutaire à un nouveau bail. 

Comment le tribunal décide-t-il des conditions du bail si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord ? 

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord sur les conditions de renouvellement, le tribunal déterminera les dispositions du bail sur la base des preuves présentées. La décision du tribunal portera sur les points suivants 

• Loyer 

• Durée du bail 

• Clauses de rupture en cas de réaménagement par le bailleur 

• Clauses de rupture pour les locataires 

• Utilisation autorisée 

• Clauses de suspension de loyer en cas de pandémie 

• Frais de service 

• Aliénation et accords de garantie autorisés 

• Garants 

• Dépôts de garantie 

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Si vous avez des questions concernant le renouvellement d'un bail commercial ou d'une propriété commerciale, veuillez contacter Associé David Burns par courrier électronique à l'adresse suivante D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751.