Que faire si votre locataire commercial ne respecte pas son bail ?

Note: This article examines the remedies available to landlords when a commercial tenant breaches a lease. It does not cover remedies for non-payment of rent, as this is detailed in the article “ Que faire si votre locataire commercial ne paie pas son loyer ? ”. 

When a tenant breaches the terms of its bail commercial, le landlord has several potential remedies available, depending on the nature of the breach, the terms of the lease, and the landlord’s ultimate aims, including: 

• Confiscation 

• Mesures à prendre en cas de non-respect des obligations de réparation 

• Décision judiciaire / Exécution forcée 

• Dommages et intérêts 

• Injonctions 

Confiscation 

Confiscation, or re-entry, is the landlord’s right to terminate the lease when the tenant breaches any of its covenants in the lease or upon the occurrence of certain events specified in the lease, such as insolvabilité. 

The landlord of a propriété commerciale should consider whether it is in their commercial interests to take the propriété back. If the landlord believes that a new tenancy could be granted on similar or superior terms, they may wish to repossess the property. However, if the property is likely to remain vacant for some time, or the market no longer supports similar letting terms, the landlord may prefer to keep the existing tenancy in place and pursue alternative remedies that could compensate for the breach and secure future performance of the tenant’s covenants. 

There are a number of limitations to the landlord’s right to forfeit and it is important to take legal advice before you take any steps to repossess the property. If you get the forfeiture wrong, it would amount to an unlawful forfeiture and you could face a damages claim from the tenant.  

Lorsqu'il envisage de résilier le bail et que le droit de résiliation est applicable en vertu des clauses du bail, le bailleur doit veiller à ne rien faire qui puisse entraîner la renonciation à ce droit. 

Waiver of the right to forfeit occurs when the landlord, with knowledge of the tenant’s breach, performs an unequivocal act that recognises the lease as continuing to exist and communicates that act to the tenant. 

Afin de préserver leur droit de résiliation, les propriétaires cessent souvent toute communication avec le locataire et suspendent le paiement du loyer pour éviter tout argument selon lequel ils auraient renoncé à ce droit. Le fait d'exiger ou d'accepter le loyer, par exemple, entraînerait la perte de ce droit. 

Most modern commercial leases impose covenants on tenants related to the use of premises, insurance, repair, alterations, rent, other sums due, the right to assign or sublet, insolvency, planning, illegal or immoral use, and adherence to licensing laws. 

Parmi les exemples de “ manquements définitifs ”, on peut citer le non-paiement du loyer, le non-respect de l'obligation de réparer les lieux, la violation des clauses d'aliénation et les cas d'insolvabilité. Parmi les exemples de violations continues, on peut citer le non-respect de l'engagement de maintenir le bien en bon état, le non-respect d'un engagement d'utilisation et le non-respect d'un engagement d'assurance. Si le bailleur renonce à son droit de résiliation pour une violation ‘ définitive ’, il perd le droit de résilier le bail pour cette violation. Si le bailleur renonce à son droit de résiliation pour une ‘ violation continue ’, la violation se renouvelle chaque jour, ce qui lui permet de résilier le bail même après avoir précédemment renoncé à ce droit. 

Signification de l'avis prévu à l'article 146 

If the tenant breaches a covenant in the lease, except for non-payment of rent, the landlord must determine whether the breach is capable of remedy avant en service a notice on the tenant under Section 146 of the Loi de 1925 sur le droit immobilier (Avis au titre de l'article 146). 

If the breach is remediable, the Section 146 Notice must require the tenant to remedy the breach within a reasonable time. If the tenant is not given a reasonable period to remedy the breach and the landlord takes steps to forfeit the lease, this va likely invalidate the Section 146 notice and could expose the landlord to a claim for unlawful/wrongful forfeiture. 

En cas de manquement lié au non-paiement du loyer, il n'est pas nécessaire de signifier un avis au titre de l'article 146 avant la déchéance. Pour plus de détails sur les recours dont dispose le bailleur commercial lorsque le locataire ne paie pas son loyer, veuillez consulter notre article “ Que faire si votre locataire commercial ne paie pas son loyer ? ”. 

Conditions supplémentaires en cas de manquement à l'obligation de réparation 

Article 1 de la Loi de 1938 sur les biens en location (réparations) (LPRA 1938) limits the landlord’s ability to forfeit the lease where the LPRA 1938 applies. The LPRA 1938 applies if the lease was granted for a term of at least seven years and has at least three years left to run. The landlord’s Section 146 notice must refer to the tenant’s rights under the LPRA 1938. If the tenant claims the benefit of the LPRA 1938, the landlord cannot take steps to forfeit the lease or claim damages for breach of the repair covenant without the consent of the court. 

Lorsque le locataire manque à ses obligations en matière d'entretien, le bailleur peut joindre à l'avis prévu à l'article 146 un état des dégradations détaillant les manquements constatés. 

Dans certains cas, un bailleur peut décider de signifier un avis au titre de l'article 146 à un locataire qui a manqué à ses obligations contractuelles, même s'il n'a pas nécessairement l'intention de procéder à la résiliation du bail, car cet avis peut inciter le locataire à remédier à ses manquements. 

Après la confiscation 

Lorsque le bailleur a résilié le bail commercial, il doit tenir compte d'autres éléments : 

Exonération de la confiscation 

Le locataire ou d'autres parties (telles qu'un sous-locataire ou un créancier hypothécaire) peuvent demander à être dispensés de la déchéance. Si le bailleur souhaite conclure un nouveau bail avec un tiers pour le bien immobilier, il aura intérêt à savoir dès que possible si le locataire (ou toute autre partie) a l'intention de présenter une telle demande. Le bailleur voudra éviter que le bien reste inoccupé pendant qu'il attend la demande de dérogation à la déchéance présentée par le locataire ou une autre partie. 

Le bailleur peut décider d'informer les personnes habilitées à demander une aide, en leur indiquant qu'un nouveau bail sera accordé et en leur demandant de présenter leur demande d'aide sans délai si elles ont l'intention de le faire. 

Équipements et aménagements laissés par les locataires dans le logement 

En ce qui concerne les aménagements réalisés par le locataire, la règle générale veut que, en l'absence de dispositions particulières dans le bail, lorsque celui-ci prend fin par une reprise de possession pacifique, le locataire perde son droit de retirer ces aménagements. 

En ce qui concerne les biens mobiliers, le propriétaire devra probablement se retrouver dans la situation d'un dépositaire involontaire et devra donner au tiers la possibilité de les récupérer en lui adressant une notification conformément à la loi de 1977 sur la responsabilité civile (atteinte aux biens). 

Radiation d'inscriptions au registre foncier 

Si le bail est inscrit au cadastre, le propriétaire devra peut-être prendre des mesures pour clôturer le titre de bail et faire supprimer toute mention relative au bail figurant dans les titres supérieurs. 

Responsabilité relative à la taxe foncière après déchéance 

Where a landlord forfeits the lease, the landlord will once more become responsible for paying rates (subject to any reliefs that may be available), as the person entitled to possession. 

Mesures à prendre en cas de non-respect des clauses de remise en état 

There are statutory limitations on the amount of damages a landlord can recover for the breach of the tenant’s repair covenants during the term of a commercial lease. In some instances, landlords may enter the property and carry out the works themselves if the lease provides for this (known as a “Jervis v Harris” clause). 

This can be a useful tool for landlords, as they are entitled to recover the cost of the works from the tenant as a debt, not as damages. However, the landlord must carefully consider the extent of the breach and the works it carries out. If the works carried out by the landlord go beyond the specific disrepair related to the breach, the landlord could be liable for trespass, having had no right to enter the property for those works. 

Jugement / Exécution forcée 

En cas de litige concernant la question de savoir si le locataire a manqué à ses obligations contractuelles, quelles mesures s'imposent ou quelles mesures le bailleur peut prendre de son propre chef, ce dernier pourrait envisager de demander au tribunal de rendre une décision déclaratoire. Cette démarche pourrait également être combinée avec une demande en justice visant à obtenir l'exécution forcée, afin d'exiger du locataire qu'il respecte ses obligations, ou avec une demande de dommages-intérêts visant à indemniser le bailleur pour les manquements du locataire. 

L'exécution forcée est une mesure équitable que le tribunal peut ordonner lorsque les dommages-intérêts ne constituent pas une réparation suffisante. Elle n'est envisageable que si l'obligation à faire respecter est suffisamment précise pour permettre une exécution forcée. En règle générale, l'exécution forcée n'est pas ordonnée lorsque le contrat implique une exécution ou une surveillance constante sur une certaine période et que les obligations contractuelles ne sont pas clairement définies. 

Dommages et intérêts 

Another potential remedy for a landlord where a tenant has breached the lease is to bring a claim for damages. The starting point is that the landlord is entitled to be put back into the position they would have been in if the tenant had complied with its obligations. To get compensation for loss suffered due to the tenant’s breach, the landlord must prove their loss and establish that it was caused by the tenant’s breach. If the link between the breach and the loss is too remote, the claim will likely fail. 

Une action en dommages-intérêts peut s'avérer coûteuse et longue, et selon la nature du manquement du locataire et d'autres circonstances, les dommages-intérêts seuls peuvent ne pas constituer une réparation suffisante. 

Le bailleur peut toujours être en mesure d'obtenir des dommages-intérêts de la part d'un locataire pour manquement à une clause du contrat, même s'il a déjà renoncé à son droit de résiliation pour ce manquement. 

Injonctions 

An injunction is a court order requiring a party to take (mandatory) or refrain from taking (prohibitory) certain actions. In the case of a breach of covenant, the order may require the tenant to refrain from a specific action (such as ceasing sub-letting) or to take some positive steps to comply with the terms of lease or transfer (such as undertaking repairs). As with specific performance, injunctive relief is grounded in equity and will be granted or refused based on fairness. 

In appropriate cases, where an urgent remedy is required, for example to cease unauthorised works, the landlord may apply for an interim injunction in the first instance, to be followed by a final injunction at a later stage. 

The first stage is an ‘interim’ injunction, a temporary measure designed to last a defined period, usually until the final hearing. The order is made with limited scrutiny of the paperwork and evidence, given the urgent nature of the application, and the threshold for making the order is lower. The court must consider whether there is a serious issue to be tried, whether damages would be an adequate remedy, and where the balance of convenience lies (e.g., the inconvenience if the injunction is granted compared to the inconvenience if it is not). 

Usually, the party applying for an injunction gives a cross-undertaking in damages, by which they agree to pay damages to the other party if the other party suffers loss as a result of the interim injunction being granted, should it transpire at the final hearing that the interim order should not have been made. Final injunctions are then granted following the final hearing and are generally designed to last indefinitely. 

Commercial Landlord Solicitors - Nous contacter 

David Burns, Senior Litiges Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial tenants who have breached the terms of their lease. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 07762318409.