Que faire si votre locataire commercial ne respecte pas son bail ?

Remarque : cet article examine les recours dont disposent les bailleurs lorsqu'un locataire commercial ne respecte pas son bail. Il ne traite pas des recours en cas de non-paiement du loyer, ce sujet étant abordé en détail dans l'article “ Que faire si votre locataire commercial ne paie pas son loyer ? ”. 

Lorsqu'un locataire enfreint les clauses de son bail commercial, le bailleur dispose de plusieurs recours possibles, en fonction de la nature de l'infraction, des clauses du bail et de ses objectifs finaux, notamment : 

• Confiscation 

• Mesures à prendre en cas de non-respect des obligations de réparation 

• Décision judiciaire / Exécution forcée 

• Dommages et intérêts 

• Injonctions 

Confiscation 

La résiliation, ou la reprise du bien, désigne le droit du bailleur de mettre fin au bail lorsque le locataire enfreint l'une des obligations prévues dans le contrat de location ou en cas de survenance de certains événements spécifiés dans le contrat, tels que l'insolvabilité. 

Le bailleur d'un bien immobilier commercial doit déterminer s'il est dans son intérêt commercial de reprendre possession du bien. S'il estime qu'un nouveau bail pourrait être conclu à des conditions similaires ou plus avantageuses, il peut souhaiter reprendre possession du bien. Toutefois, si le bien est susceptible de rester inoccupé pendant un certain temps, ou si le marché ne permet plus d'obtenir des conditions de location similaires, le bailleur peut préférer maintenir le bail existant et rechercher d'autres recours susceptibles de compenser la violation et de garantir le respect futur des obligations du locataire. 

Le droit de résiliation du bail par le propriétaire est soumis à un certain nombre de restrictions ; il est donc important de demander conseil à un juriste avant d'entreprendre toute démarche visant à récupérer le bien. Si la procédure de résiliation n'est pas respectée, celle-ci serait considérée comme illégale et vous pourriez faire l'objet d'une demande de dommages-intérêts de la part du locataire.  

Lorsqu'il envisage de résilier le bail et que le droit de résiliation est applicable en vertu des clauses du bail, le bailleur doit veiller à ne rien faire qui puisse entraîner la renonciation à ce droit. 

Il y a renonciation au droit de résiliation lorsque le bailleur, ayant connaissance du manquement du locataire, accomplit un acte sans équivoque par lequel il reconnaît que le bail reste en vigueur et porte cet acte à la connaissance du locataire. 

Afin de préserver leur droit de résiliation, les propriétaires cessent souvent toute communication avec le locataire et suspendent le paiement du loyer pour éviter tout argument selon lequel ils auraient renoncé à ce droit. Le fait d'exiger ou d'accepter le loyer, par exemple, entraînerait la perte de ce droit. 

La plupart des baux commerciaux modernes imposent aux locataires des obligations concernant l'utilisation des locaux, l'assurance, les réparations, les transformations, le loyer, les autres sommes dues, le droit de cession ou de sous-location, l'insolvabilité, l'urbanisme, l'utilisation illégale ou immorale, ainsi que le respect de la législation en matière de licences. 

Parmi les exemples de “ manquements définitifs ”, on peut citer le non-paiement du loyer, le non-respect de l'obligation de réparer les lieux, la violation des clauses d'aliénation et les cas d'insolvabilité. Parmi les exemples de violations continues, on peut citer le non-respect de l'engagement de maintenir le bien en bon état, le non-respect d'un engagement d'utilisation et le non-respect d'un engagement d'assurance. Si le bailleur renonce à son droit de résiliation pour une violation ‘ définitive ’, il perd le droit de résilier le bail pour cette violation. Si le bailleur renonce à son droit de résiliation pour une ‘ violation continue ’, la violation se renouvelle chaque jour, ce qui lui permet de résilier le bail même après avoir précédemment renoncé à ce droit. 

Signification de l'avis prévu à l'article 146 

Si le locataire enfreint une clause du bail, à l'exception du non-paiement du loyer, le bailleur doit déterminer si cette violation peut être corrigée avant de signifier un avis au locataire en vertu de l'article 146 de la Loi de 1925 sur le droit immobilier (Avis au titre de l'article 146). 

Si le manquement peut être corrigé, l'avis prévu à l'article 146 doit exiger du locataire qu'il y remédie dans un délai raisonnable. Si le locataire ne se voit pas accorder un délai raisonnable pour remédier à l'infraction et que le bailleur prend des mesures pour résilier le bail, cela risque d'invalider l'avis au titre de l'article 146 et pourrait exposer le bailleur à une action en justice pour résiliation illégale ou abusive. 

En cas de manquement lié au non-paiement du loyer, il n'est pas nécessaire de signifier un avis au titre de l'article 146 avant la déchéance. Pour plus de détails sur les recours dont dispose le bailleur commercial lorsque le locataire ne paie pas son loyer, veuillez consulter notre article “ Que faire si votre locataire commercial ne paie pas son loyer ? ”. 

Conditions supplémentaires en cas de manquement à l'obligation de réparation 

Article 1 de la Loi de 1938 sur les biens en location (réparations) (LPRA 1938) limite la capacité du bailleur à résilier le bail lorsque la LPRA 1938 s'applique. La LPRA 1938 s'applique si le bail a été conclu pour une durée d'au moins sept ans et qu'il reste au moins trois ans à courir. L'avis du bailleur au titre de l'article 146 doit faire référence aux droits du locataire en vertu de la LPRA 1938. Si le locataire invoque les dispositions de la LPRA 1938, le bailleur ne peut prendre des mesures pour résilier le bail ni réclamer des dommages-intérêts pour manquement à l'obligation de réparation sans l'accord du tribunal. 

Lorsque le locataire manque à ses obligations en matière d'entretien, le bailleur peut joindre à l'avis prévu à l'article 146 un état des dégradations détaillant les manquements constatés. 

Dans certains cas, un bailleur peut décider de signifier un avis au titre de l'article 146 à un locataire qui a manqué à ses obligations contractuelles, même s'il n'a pas nécessairement l'intention de procéder à la résiliation du bail, car cet avis peut inciter le locataire à remédier à ses manquements. 

Après la confiscation 

Lorsque le bailleur a résilié le bail commercial, il doit tenir compte d'autres éléments : 

Exonération de la confiscation 

Le locataire ou d'autres parties (telles qu'un sous-locataire ou un créancier hypothécaire) peuvent demander à être dispensés de la déchéance. Si le bailleur souhaite conclure un nouveau bail avec un tiers pour le bien immobilier, il aura intérêt à savoir dès que possible si le locataire (ou toute autre partie) a l'intention de présenter une telle demande. Le bailleur voudra éviter que le bien reste inoccupé pendant qu'il attend la demande de dérogation à la déchéance présentée par le locataire ou une autre partie. 

Le bailleur peut décider d'informer les personnes habilitées à demander une aide, en leur indiquant qu'un nouveau bail sera accordé et en leur demandant de présenter leur demande d'aide sans délai si elles ont l'intention de le faire. 

Équipements et aménagements laissés par les locataires dans le logement 

En ce qui concerne les aménagements réalisés par le locataire, la règle générale veut que, en l'absence de dispositions particulières dans le bail, lorsque celui-ci prend fin par une reprise de possession pacifique, le locataire perde son droit de retirer ces aménagements. 

En ce qui concerne les biens mobiliers, le propriétaire devra probablement se retrouver dans la situation d'un dépositaire involontaire et devra donner au tiers la possibilité de les récupérer en lui adressant une notification conformément à la loi de 1977 sur la responsabilité civile (atteinte aux biens). 

Radiation d'inscriptions au registre foncier 

Si le bail est inscrit au cadastre, le propriétaire devra peut-être prendre des mesures pour clôturer le titre de bail et faire supprimer toute mention relative au bail figurant dans les titres supérieurs. 

Responsabilité relative à la taxe foncière après déchéance 

Lorsqu'un bailleur résilie le bail, il redevient redevable des taxes foncières (sous réserve des éventuelles exonérations applicables), en tant que titulaire du droit de jouissance. 

Mesures à prendre en cas de non-respect des clauses de remise en état 

Le montant des dommages-intérêts qu'un bailleur peut obtenir en cas de manquement aux obligations de réparation du locataire pendant la durée d'un bail commercial est soumis à des limites légales. Dans certains cas, les bailleurs peuvent pénétrer dans les locaux et effectuer eux-mêmes les travaux si le bail le prévoit (clause dite “ Jervis v Harris ”). 

Cela peut constituer un outil utile pour les propriétaires, car ceux-ci sont en droit de se faire rembourser le coût des travaux par le locataire à titre de créance, et non à titre de dommages-intérêts. Toutefois, le propriétaire doit évaluer avec soin la gravité de la défaillance et les travaux qu’il entreprend. Si les travaux effectués par le propriétaire vont au-delà de la détérioration spécifique liée à la violation, le propriétaire pourrait être tenu responsable d'intrusion, n'ayant pas eu le droit de pénétrer dans le logement pour ces travaux. 

Jugement / Exécution forcée 

En cas de litige concernant la question de savoir si le locataire a manqué à ses obligations contractuelles, quelles mesures s'imposent ou quelles mesures le bailleur peut prendre de son propre chef, ce dernier pourrait envisager de demander au tribunal de rendre une décision déclaratoire. Cette démarche pourrait également être combinée avec une demande en justice visant à obtenir l'exécution forcée, afin d'exiger du locataire qu'il respecte ses obligations, ou avec une demande de dommages-intérêts visant à indemniser le bailleur pour les manquements du locataire. 

L'exécution forcée est une mesure équitable que le tribunal peut ordonner lorsque les dommages-intérêts ne constituent pas une réparation suffisante. Elle n'est envisageable que si l'obligation à faire respecter est suffisamment précise pour permettre une exécution forcée. En règle générale, l'exécution forcée n'est pas ordonnée lorsque le contrat implique une exécution ou une surveillance constante sur une certaine période et que les obligations contractuelles ne sont pas clairement définies. 

Dommages et intérêts 

Une autre voie de recours dont dispose un bailleur en cas de manquement du locataire à son contrat de bail consiste à intenter une action en dommages-intérêts. Le principe de base est que le bailleur a le droit d’être replacé dans la situation qui aurait été la sienne si le locataire avait respecté ses obligations. Pour obtenir une indemnisation pour le préjudice subi du fait de la violation du bail par le locataire, le bailleur doit prouver ce préjudice et établir qu’il a été causé par la violation du bail par le locataire. Si le lien entre la violation et le préjudice est trop ténu, la demande d’indemnisation sera probablement rejetée. 

Une action en dommages-intérêts peut s'avérer coûteuse et longue, et selon la nature du manquement du locataire et d'autres circonstances, les dommages-intérêts seuls peuvent ne pas constituer une réparation suffisante. 

Le bailleur peut toujours être en mesure d'obtenir des dommages-intérêts de la part d'un locataire pour manquement à une clause du contrat, même s'il a déjà renoncé à son droit de résiliation pour ce manquement. 

Injonctions 

Une injonction est une décision de justice qui oblige une partie à accomplir (injonction positive) ou à s'abstenir d'accomplir (injonction négative) certains actes. En cas de violation d'une clause contractuelle, l'ordonnance peut exiger du locataire qu'il s'abstienne d'une action spécifique (telle que la cessation de la sous-location) ou qu'il prenne des mesures concrètes pour se conformer aux termes du bail ou du contrat de cession (telles que la réalisation de réparations). Tout comme l'exécution forcée, la mesure injonctive repose sur l'équité et sera accordée ou refusée en fonction du principe d'équité. 

Dans certains cas, lorsqu'une mesure urgente s'impose, par exemple pour faire cesser des travaux non autorisés, le propriétaire peut demander en premier lieu une injonction provisoire, qui sera suivie ultérieurement d'une injonction définitive. 

La première étape consiste en une injonction ‘provisoire’, une mesure temporaire destinée à s'appliquer pendant une période déterminée, généralement jusqu'à l'audience finale. La décision est rendue après un examen sommaire des pièces et des preuves, compte tenu du caractère urgent de la demande, et le seuil requis pour prononcer cette injonction est moins élevé. Le tribunal doit examiner s’il existe un litige sérieux à trancher, si des dommages-intérêts constitueraient une réparation adéquate, et où se situe l’équilibre des intérêts (par exemple, le préjudice causé si l’injonction est accordée par rapport à celui causé si elle ne l’est pas). 

En règle générale, la partie qui demande une injonction prend un engagement réciproque en matière de dommages-intérêts, par lequel elle s'engage à verser des dommages-intérêts à l'autre partie si celle-ci subit un préjudice du fait de l'octroi de l'injonction provisoire, au cas où il s'avérerait, lors de l'audience finale, que cette injonction n'aurait pas dû être prononcée. Les injonctions définitives sont ensuite prononcées à l'issue de l'audience finale et sont généralement conçues pour durer indéfiniment. 

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David Burns, associé principal spécialisé en contentieux chez Ronald Fletcher Baker LLP, possède une vaste expérience dans le traitement des litiges liés aux locataires commerciaux ayant enfreint les clauses de leur bail. Pour toute question à ce sujet, veuillez contacter David Burns par e-mail à l'adresse D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 07762318409.