Rupture d'un bail commercial : Les propriétaires doivent se méfier de la renonciation au droit de confiscation

Note : Cet article poursuit notre série de conseils pratiques aux propriétaires sur le thème de la déchéance, et plus particulièrement sur la question de la renonciation par les propriétaires à leur droit de déchéance. 

Ai-je le droit de renoncer au bail ? 

Le droit de déchéance doit être expressément réservé dans le bail. Si le bail ne réserve pas expressément ce droit, le bailleur ne dispose que d'un droit de déchéance implicite si le locataire nie le titre de propriété du bailleur ou viole une condition (par opposition à une simple clause) du bail. 

Un bailleur devrait être en mesure de confisquer un bail pour non-paiement du loyer même lorsque ce droit n'est pas expressément réservé, à condition que la réserve du loyer soit une condition appropriée. 

Dois-je signifier un avis en vertu de l'article 146 avant de confisquer le bail ? 

Un propriétaire ne peut pas faire valoir un droit de déchéance pour violation d'une convention - sauf dans certains cas tels que le non-paiement du loyer - tant qu'il n'a pas signifié à l'autorité compétente un avis de déchéance. Article 146 la notification. La notification doit donner au locataire un délai raisonnable pour remédier au manquement, s'il est possible d'y remédier. 

En outre : 

• Un propriétaire ne peut pas faire valoir un droit de retour ou de confiscation des locaux "loués en tant que logement" sans une ordonnance du tribunal si une personne réside légalement dans les locaux (Section 2, Protection from Eviction Act 1977 (PEA 1977)). 

• Pour les locaux à usage mixte, une décision de justice doit être obtenue en vertu de l'article 2 de la loi de 1977 sur la protection de l'environnement (Pirabakaran contre Patel et autres [2006] EWCA Civ 685). 

• Si le locataire devient insolvable, le propriétaire peut avoir besoin de l'accord ou de l'autorisation du tribunal pour renoncer au bail. 

Pour plus d'informations sur les limitations de la déchéance et les exigences de la Section 146 de la loi de 1925 sur la propriété (Law of Property Act 1925)Veuillez vous référer à nos articles précédents : 

• Que faire si votre locataire commercial ne paie pas son loyer ?

• Que faire si votre locataire commercial ne respecte pas le bail ?

Comment s'opère la renonciation au droit de déchéance du bail ? 

Une fois que le droit de déchéance a été exercé et que le bailleur envisage de réintégrer les lieux, il doit veiller à ne pas renoncer au droit de déchéance du bail.  

Lorsque le droit de déchéance est né, il y a renonciation lorsque le propriétaire : 

1. Le bailleur est au courant de l'infraction commise par le locataire ; 

2. Le bailleur accomplit un acte non équivoque reconnaissant que le bail continue d'exister ; et 

3. Cet acte est communiqué au locataire. 

Le principe de base est qu'une fois qu'une situation de déchéance se présente, le bailleur doit choisir entre la déchéance du bail ou le maintien du bail en renonçant au droit de déchéance. Le bailleur ne peut pas affirmer que le bail a pris fin tout en affirmant qu'il se poursuit. 

Une fois qu'un propriétaire a choisi de ne pas déclarer forfait, il perd définitivement le droit de le faire pour ce manquement (bien qu'un nouveau droit puisse naître en cas de manquements persistants). 

Brèches permanentes et brèches ponctuelles 

• Des violations persistantes : Un nouveau droit de déchéance naît chaque jour tant que l'infraction se poursuit. La renonciation ne s'applique qu'aux violations survenues avant l'acte de renonciation du bailleur. Elle n'empêche pas le bailleur de prononcer la déchéance pour un manquement persistant, après l'acte de renonciation, lorsque le droit de déchéance naît à nouveau. 

• Brèches définitives : Il s'agit d'infractions ponctuelles, telles que le non-respect d'un délai, et le droit de renonciation est définitivement perdu en cas de renonciation. 

La renonciation est donc plus cruciale en cas d'infraction unique qu'en cas d'infraction continue. En règle générale, s'il existe une obligation d'accomplir un acte à une date donnée ou dans un délai raisonnable, il s'agira d'une violation unique si cet acte n'est pas accompli à cette date. 

Cela pourrait avoir de graves conséquences commerciales et entraîner des pertes importantes pour le propriétaire. 

Quelles actions peuvent constituer une renonciation au droit de confiscation ? 

Si un locataire enfreint le bail, donnant lieu au droit de déchéance du propriétaire, les actions suivantes du propriétaire peuvent renoncer à ce droit : 

• Accepter ou exiger un loyer échu après la date de la violation de l'engagement dont le bailleur a eu connaissance par la suite.  

• Accepter ou exiger des montants de charges échus après la date de la violation de l'engagement dont le bailleur a eu connaissance par la suite.  

• Recouvrement des arriérés de loyers commerciaux (CRAR)  

• Signification d'un avis de démission ou avis en vertu de l'article 25 de la loi de 1954 sur les propriétaires et les locataires (Landlord and Tenant Act 1954)  

• Correspondance avec le locataire concernant le consentement à la cession ou à la sous-location, le consentement à la modification des locaux ou la correspondance relative à la résiliation éventuelle d'un contrat de location. 

Étude de cas : Faiz contre Burnley Borough Council [2021] 

En ce qui concerne la question de l'acceptation et de la demande de loyer, la décision de la Cour d'appel dans l'affaire Mohammed Majeed Faiz (1), Shakeela Faiz (2) et Sassf Ltd (3) contre Burnley Borough Council [2021] EWCA Civ 55 a clarifié l'approche des tribunaux à l'égard des propriétaires qui renoncent à leur droit de confiscation. 

Dans cette affaire, le propriétaire, le Burnley Borough Council ("le Conseil"), a accordé un bail de 10 ans pour un café à Towneley Hall, dans le Lancashire. Le bail comprenait une clause stipulant que le loyer de l'assurance devait être payé dans les 7 jours suivant la demande. 

Le 26 septembre 2019, le Conseil a adressé au locataire une demande de loyer d'assurance pour la période allant du 1er avril 2019 à la date de fin du bail. Le loyer d'assurance, conformément au bail, était dû et payable au plus tard le 2 octobre 2019. 

Les avocats des locataires ont révélé, après que le propriétaire a exigé le paiement du loyer d'assurance, qu'une sous-location avait été accordée, ce qui était interdit par le bail.  

Après la découverte de la sous-location, le bailleur a signifié un avis en vertu de l'article 146 et, quelques jours plus tard, le 4 novembre 2019, a signifié une facture révisée pour les loyers d'assurance calculés jusqu'à la date à laquelle le bailleur a eu connaissance de la violation. Le paiement de la facture a été effectué par les locataires le 11 novembre 2019. 

Le 22 novembre 2019, le bailleur a demandé la déchéance du bail par voie de réintégration pacifique. 

Le locataire demandeur a soutenu devant la Haute Cour que l'acceptation par le bailleur du loyer d'assurance le 11 novembre 2019 avait renoncé au droit du bailleur de confisquer le bail, car le bailleur avait exigé et accepté le paiement après avoir pris connaissance de l'infraction des locataires. 

La Cour d'appel a confirmé la décision de la Haute Cour, estimant que le propriétaire n'avait pas renoncé à son droit de confisquer le bail. 

La Cour d'appel a examiné deux questions clés qui ont été déterminantes pour sa décision : 

La première question était de savoir si l'acceptation par le bailleur d'un loyer après la violation, en connaissance de cette violation, pouvait renoncer au droit de confiscation, dans des circonstances où (i) le loyer en question avait été exigé avant que le bailleur ait connaissance de la violation ; mais (ii) le loyer a été exigé après la violation elle-même ; et (iii) le bailleur a accepté le loyer après avoir pris connaissance de la violation. 

À cet égard, le juge Lewison a estimé que : 

"Le principe est qu'il y a renonciation lorsque le bailleur exige ou accepte un loyer qui est devenu exigible après la date d'une violation connue du bailleur. Lorsque la violation consiste en une sous-location illégale (comme en l'espèce), je considère que le propriétaire doit savoir non seulement que la sous-location a eu lieu, mais aussi que le loyer exigé ou accepté est devenu exigible après la date de la violation". 

En conséquence, il a été admis que le bailleur n'avait pas connaissance de la violation au moment de la première demande de loyer, car la charge de la preuve pour établir la renonciation incombe aux locataires et, en l'occurrence, il a été jugé que les locataires ne s'étaient pas acquittés de cette charge. 

La deuxième question était de savoir si la demande révisée de loyer faite le 4 novembre 2019 était une nouvelle demande de loyer due après que le bailleur ait eu connaissance de la violation. La Cour d'appel a estimé que la facture révisée ne constituait pas une nouvelle facture, mais qu'il s'agissait simplement d'une reconnaissance de la part du bailleur qu'il était prêt à accepter un montant inférieur pour le loyer par rapport à ce qui avait été demandé précédemment le 26 septembre 2019. 

La décision rendue dans l'affaire Faiz v Burnley apporte des éclaircissements utiles aux propriétaires sur la question de la confiscation, mais elle constitue également un rappel important de la nécessité d'être attentif aux conséquences potentielles d'une demande de location sans avoir vérifié au préalable s'il y a eu violation. 

TLDR : Faiz v Burnley Borough Council [2021] (Résumé) 

La Cour d'appel a clarifié les principes clés concernant la renonciation dans cette affaire : 

1. Connaissance de la violation : Il y a renonciation lorsque le bailleur exige ou accepte un loyer couru après le manquement et après que le bailleur a eu connaissance du manquement. Dans le cas présent, le bailleur a exigé un loyer d'assurance avant d'avoir connaissance du manquement du locataire. 

2. Demande révisée : Une facture révisée émise après que le bailleur a eu connaissance de la violation a été considérée comme un ajustement et non comme une nouvelle demande. 

Cette affaire souligne l'importance de vérifier les violations avant d'émettre des demandes afin d'éviter une renonciation involontaire au droit de confiscation. 

Quelles actions ne constituent pas une renonciation au droit de confiscation du bailleur ? 

Certains actes ne sont pas considérés comme une affirmation de la poursuite du bail et ne renoncent donc pas au droit de déchéance : 

• Exiger ou accepter des loyers dus avant que la violation ne se produise. 

• L'envoi d'une notification au titre de l'article 146 (car il s'agit d'une étape préliminaire à la confiscation). 

• Négociations sans préjudice avec le locataire. Toutefois, les propriétaires doivent faire preuve de prudence afin d'éviter de confirmer par inadvertance le bail par le biais de la communication. 

Puis-je renoncer à mon droit de confiscation tout en poursuivant une action contre le locataire ? 

Il est important de faire la distinction entre 

• Renonciation au droit de déclarer forfait : Empêche le bailleur d'être déchu de son droit de propriété en raison d'une violation spécifique, mais n'empêche pas les demandes de dommages-intérêts ou d'autres mesures correctives. 

• Renonciation à une rupture d'engagement : Implique le consentement et empêche le bailleur d'exercer tout recours pour cette violation. 

Comment puis-je réduire le risque de renoncer au droit de confiscation ? 

Pour éviter de renoncer au droit de déchéance, les propriétaires doivent : 

• Cesser toute communication avec le locataire dès qu'il a connaissance d'une infraction. 

• Mettre en place un système de blocage des loyers et mettre un terme aux demandes de loyers. 

• S'abstenir de toute correspondance de routine qui pourrait impliquer la poursuite du bail. 

Nous contacter 

David BurnsDavid, associé principal en charge des litiges chez Ronald Fletcher Baker LLP, possède une grande expérience dans le traitement des affaires impliquant des locataires commerciaux qui ne respectent pas les termes de leur bail. Pour obtenir des conseils, contactez David à l'adresse suivante D.Burns@rfblegal.co.uk ou 07762318409.