Le gouvernement a indiqué pour la première fois en 2017 qu'il étudiait la possibilité de réviser le processus actuel d'affranchissement du droit de bail, lorsqu'il a demandé à la Commission juridique d'examiner certains aspects du droit de bail.
En janvier 2021, un communiqué de presse du gouvernement annonce que ce dernier envisage d'apporter des modifications importantes au système actuel en adoptant un grand nombre des changements proposés par la Commission juridique dans sa réponse. Le communiqué de presse se concentre sur les amendements qui, selon lui, rendraient le processus "plus équitable" pour le titulaire du bail.
Le paysage du bail emphytéotique
Depuis plus de trois décennies, la Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 (loi sur la réforme du bail, le logement et le développement urbain) a régi l'émancipation du bailleur. Cette législation a toutefois été une source de controverse. Ses détracteurs ont fait valoir que le coût de la prolongation du bail d'un titulaire de bail était trop élevé et que les acquéreurs imprudents de ce qui semblait être des baux de longue durée, tels que 99 ans, devraient bientôt payer des sommes potentiellement importantes pour prolonger leur bail.
En règle générale, la procédure a été jugée favorable au propriétaire :
(1) ils recevraient des primes potentiellement importantes, en particulier lorsque la durée du bail serait inférieure à 80 ans, car ils bénéficieraient d'une "valeur de mariage" ;
(2) le titulaire du bail était tenu de payer les frais de procédure raisonnables engagés par le propriétaire.
L'action du gouvernement : le projet de loi sur la réforme du bail et de la propriété libre
A la fin de l'année 2023, le gouvernement a dévoilé le programme d'action de l'Union européenne. Projet de loi sur la réforme du droit de bail et du droit de propriétéLe projet de loi sur le droit de propriété immobilière, actuellement en cours d'examen en commission, prévoit les modifications suivantes au système actuel de droit de propriété immobilière Le projet de loi apporterait les principales modifications suivantes au système actuel d'émancipation du droit de bail :
- Supprimer l'exigence de deux ans de propriété pour que le titulaire d'un bail puisse entamer la procédure ;
- Augmenter la durée de la prolongation obligatoire de 90 ans à 990 ans, ce qui est énorme ;
- Supprimer l'obligation pour le titulaire du bail de payer la "valeur du mariage" ;
- Supprimer la possibilité pour le propriétaire de recouvrer ses coûts auprès du titulaire du bail dans la plupart des situations.
Enfranchissement collectif
Les modifications proposées vont au-delà des titulaires de baux individuels. L'émancipation collective, en particulier dans les immeubles à usage mixte, doit également faire l'objet d'une réforme :
- La limite en pourcentage des zones non résidentielles dans les immeubles à usage mixte qui empêcherait les locataires résidentiels d'acheter la pleine propriété passe de 25% à 50% ;
- Le propriétaire peut être contraint de prendre à bail les appartements de l'immeuble qui ne participent pas au programme, ce qui réduirait le montant total de la prime à payer.
Le bras de fer entre propriétaires et locataires
Si ces réformes apportent une bouffée d'air frais aux titulaires de baux, les propriétaires risquent de ne pas être aussi enthousiastes. Il est prévu que les lobbies de propriétaires fassent pression sur le gouvernement pour qu'il apporte des modifications, en particulier en ce qui concerne l'abolition effective de la valeur de mariage. Certains propriétaires auront acheté des biens immobiliers et payé des montants plus élevés sur la base des primes futures qui seraient perçues par les titulaires de baux. Ils risquent maintenant de perdre des primes considérables sans aucune compensation. On peut se demander si cela n'irait pas à l'encontre des droits du propriétaire, ce qui pourrait donner lieu à des litiges dans ce domaine.
Le casse-tête des titulaires de baux
Les titulaires de baux sont désormais confrontés à un dilemme. Il est tentant d'attendre l'entrée en vigueur de ces réformes, d'obtenir une prolongation plus longue et d'économiser éventuellement sur les primes. Toutefois, l'incertitude quant à la date d'entrée en vigueur de ces changements et l'alignement de la version finale sur le projet actuel suscitent des inquiétudes. L'attente pourrait même entraîner une augmentation des primes dans le cadre du système actuel.
Nous contacter
Dans ce bras de fer commercial, chaque titulaire de bail doit prendre une décision stratégique. L'ouvrage de Ronald Fletcher Baker équipe chargée de l'affranchissement du droit de bail se tient prêt à fournir des conseils d'expert, en élaborant des avis sur mesure pour répondre aux nuances uniques des détenteurs de baux et des détenteurs de biens immobiliers. Commencez votre voyage avec le bon partenaire stratégique à vos côtés. Contactez-nous dès aujourd'hui.
Ben Frost: Partenaire │ B.Frost@rfblegal.co.uk │ 01392 715 310
Informations complémentaires
- Actualités Auteur:Ben Frost
Ben Frost
Partenaire en contentieux
