Guide à l'intention des propriétaires de locaux commerciaux : L'acceptation d'un loyer par un mandataire équivaut-elle à une renonciation au droit de confiscation ?

Un propriétaire peut, dans certaines circonstances, confisquer un bail commercial, soit en réintégrant pacifiquement le bien, soit en engageant une procédure de confiscation à l'encontre du locataire en cas de violation des conditions du bail. Il y a réintégration lorsque le propriétaire exerce son droit de résilier le bail et de reprendre possession du bien. Toutefois, le droit du bailleur de reprendre possession des lieux en cas de violation du bail est soumis à plusieurs restrictions. Une restriction cruciale est que si un propriétaire a renoncé au droit de confiscation, il ne pourra pas confisquer le bail commercial. 

Dans cet article, nous examinons le cas de Tropical Zoo Ltd (Locataire) contre Mayor and Burgesses of the London Borough of Hounslow (Propriétaire) [2024] EWHC 1240 (Ch)où la Haute Cour a fait la distinction entre les violations "uniques" et les violations "continues". L'affaire a également porté sur le rôle des agents de gestion dans la renonciation au droit d'un propriétaire de confisquer un bail. 

Contexte 

Le 7 mars 2012, le propriétaire a accordé un bail de 125 ans au demandeur. Le bail comprenait une clause exigeant que le locataire construise un zoo et un centre d'éducation dans un délai de deux ans. Il contenait également une clause de déchéance stipulant que : 

"Remédier à toute violation d'un engagement du locataire notifié par le bailleur au locataire dès que possible et, en tout état de cause, dans les deux mois suivant la notification de l'avis. 

Le Locataire n'a pas construit le zoo et n'a pas commencé les travaux de construction. Le 6 novembre 2020, le bailleur a notifié au locataire une mise en demeure exigeant qu'il soit remédié au manquement dans le délai de deux mois imparti. Ce délai a expiré sans avoir été respecté, et le locataire n'a pris aucune autre mesure pour faire avancer la construction du zoo. 

Le 16 février 2021, le propriétaire a signifié une nouvelle notification en vertu de l'article 146 du Law of Property Act 1925, exigeant qu'il soit remédié à la violation dans un délai raisonnable et confirmant son intention de réintégrer le logement si le locataire ne s'y conformait pas. 

Entre-temps, le bailleur a demandé à son agent de recouvrement des loyers de cesser de demander ou d'accepter des loyers de la part du locataire. Bien qu'aucune autre demande de loyer n'ait été émise, le locataire a continué à effectuer des paiements sur le compte client de l'agent jusqu'à la fin de l'année 2022. Tous ces paiements, à l'exception de trois d'entre eux, ont été immédiatement retournés. 

En juillet 2022, les parties ont entamé des discussions en vue de résoudre le différend sans recourir à la procédure judiciaire, mais aucun accord n'a été conclu. 

Le 3 août 2022, le locataire a intenté une action en justice visant à faire constater qu'il n'était pas en infraction avec le bail. Le 26 août 2022, le bailleur a déposé un mémoire en défense dans lequel il maintenait son intention de déclarer le bail déchu le 26 avril 2023 - deux ans après la signification de la deuxième notification au titre de l'article 146 - à moins que le locataire ne remédie à ses manquements en achevant le bâtiment du zoo. 

Type de manquement du locataire 

La loi établit une distinction entre les différents types de rupture de bail. En l'espèce, il s'agissait de déterminer si la rupture était une rupture "définitive" ou une rupture "continue". Cette distinction est cruciale car : 

• Si la rupture est "définitive", le bailleur peut renoncer à son droit de confiscation en agissant de manière à reconnaître la continuité du bail (par exemple, en exigeant le loyer après la rupture). Une fois qu'il a renoncé à son droit, le bailleur ne peut pas poursuivre la déchéance pour cette violation à une date ultérieure. 

• En revanche, une violation "continue" se renouvelle chaque jour, ce qui signifie que le propriétaire conserve la possibilité de confisquer le bail en dépit de toute renonciation antérieure. 

Bien que la classification dépende de la formulation précise du bail, les clauses suivantes sont généralement considérées comme des violations "définitives" : 

• Mettre en réparation ou effectuer des réparations à une date précise 

• Ne pas apporter de modifications ou afficher des signes sans autorisation 

• Pour payer le loyer ou d'autres sommes dues en vertu du bail (par exemple, les charges et l'assurance) 

Par conséquent, lorsque ces clauses sont violées par un locataire, le propriétaire doit être prudent afin d'éviter de renoncer à son droit de déchéance. 

Renonciation au droit de déclarer forfait 

Un propriétaire peut renoncer par inadvertance à son droit de confisquer une violation du bail, même sans s'en rendre compte, en.. : 

• Avoir connaissance de la violation ; 

• Effectuer un acte qui reconnaît que le contrat de location se poursuit ; et 

• Communiquer cet acte au locataire. 

L'acceptation des loyers dus après que le bailleur a eu connaissance d'une infraction a souvent été considérée comme une renonciation au droit de confiscation. 

L'acceptation d'un loyer par un agent constitue-t-elle une renonciation ? 

L'une des questions clés dans cette affaire était l'étendue de l'autorité de l'agent de gestion. La Haute Cour a estimé que l'agent n'avait pas les pleins pouvoirs pour gérer le bien, mais qu'il était simplement autorisé à exiger et à accepter le loyer. La capacité de l'agent à prendre des décisions concernant la poursuite du bail était donc limitée. 

La Cour a déclaré : 

"Un agent ayant le pouvoir effectif ou apparent de prendre des décisions quant à la poursuite du bail à la suite d'une violation du pacte peut renoncer à la déchéance en acceptant le loyer, même s'il a reçu l'ordre de ne pas le faire et même si l'acceptation du loyer est accidentelle...[le bailleur ne sera pas] considéré comme ayant accepté le loyer et renonçant ainsi au droit de déchéance, au seul motif qu'un paiement de loyer a été accepté par la banque ou un autre agent du bailleur, lorsque cet agent a le pouvoir d'exiger et/ou de percevoir le loyer, mais n'a pas le pouvoir plus large de prendre des décisions commerciales au nom du bailleur."

Le tribunal s'est prononcé en faveur du propriétaire, estimant que la disposition non standard visant à remédier à toute violation d'une convention de locataire était une convention indépendante et que, en tant que telle, le défendeur avait le droit de confisquer le bail. Le juge a également déterminé que les retards dans la restitution des trois loyers ne constituaient pas une acceptation du loyer et que, par conséquent, le droit à la confiscation n'avait pas été abandonné. Une demande d'exonération de la confiscation par le locataire a également été rejetée. 

Conclusion 

L'étendue des instructions et de l'autorité de l'agent en ce qui concerne la prise de décisions relatives à la poursuite du bail a été un élément important pris en compte par la Cour pour déterminer si l'acceptation du loyer constituait une renonciation au droit du bailleur de confisquer le bail dans cette affaire.   

Dans la pratique, cette décision est susceptible d'entraîner une distinction entre les agents de gestion et les gestionnaires d'actifs. 

On pourrait faire valoir qu'à la lumière de cette décision, l'acceptation d'un loyer par un simple agent de gestion - dont le rôle se limite à exiger et à percevoir le loyer - ne pourrait pas constituer une renonciation, à moins qu'elle ne soit combinée à d'autres comportements du propriétaire ou du gestionnaire de biens, ou que l'acceptation se poursuive pendant une période prolongée. 

Toutefois, si un agent de gestion exerce des fonctions supplémentaires au-delà des "fonctions de trésorerie", telles que l'administration de services ou la résolution de problèmes avec les locataires, son rôle peut être considéré comme s'apparentant davantage à celui d'un gestionnaire d'actifs, ce qui pourrait élargir son autorité et augmenter le risque de dérogation. 

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David BurnsDavid Burns, associé principal en charge des litiges chez Ronald Fletcher Baker LLP, a une grande expérience des litiges impliquant des locataires commerciaux qui n'ont pas respecté les clauses de leur bail et des questions liées à la confiscation. Pour obtenir des conseils sur ce sujet, veuillez contacter David Burns par courrier électronique à l'adresse suivante D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 07762318409.