Suppression de la règle des deux ans
Le décès de Loi de 2024 sur la réforme des baux et de la pleine propriété (LFRA 2024) a été considéré comme le point de départ de la réforme tant attendue concernant la prolongation des baux, l'accession collective à la propriété et le droit de gestion. Il faut reconnaître que les réformes proposées étaient largement favorables aux locataires, dont voici quelques-uns des points clés :
- Supprimer l'obligation pour le locataire d'être propriétaire depuis au moins deux ans pour pouvoir entamer la procédure ;
- Passer la durée minimale de 90 ans à pas moins de 990 ans ;
- Supprimer l'obligation pour le locataire de payer la ‘ valeur de mariage ’ ;
- Priver le propriétaire de la possibilité de se faire rembourser ses frais par le locataire dans la plupart des cas.
Toutefois, la loi LFRA 2024 ne précisait ni date d'entrée en vigueur ni modalités de fonctionnement du nouveau régime, ce qui a conduit à la nécessité d'adopter des textes réglementaires pour mettre en œuvre les modifications proposées.
Des rumeurs laissaient toutefois entendre que ces réformes favorables aux locataires seraient contestées par les grands groupes immobiliers, qui y verraient une atteinte potentielle à leurs droits fondamentaux, dans la mesure où la suppression des indemnités de plus-value risquerait de faire disparaître des millions de livres du marché immobilier sans aucune compensation.
Lors du discours du Trône, le Parti travailliste a confirmé que certaines des modifications proposées nécessiteraient davantage de temps d'examen, mais que d'autres, plus faciles à mettre en œuvre, pourraient être traitées dans un délai plus court.
À cette fin, le premier règlement d'entrée en vigueur a désormais été adopté ; il vise à supprimer purement et simplement l'obligation de détention de deux ans à compter du Vendredi 31 janvier 2025 pour la prolongation des baux d'appartements.
Cette mesure aura également pour effet de supprimer, à compter de cette même date, la possibilité pour les représentants personnels de signifier des notifications au nom d'un propriétaire légal décédé.
Cela aura des répercussions sur la manière dont les professionnels gèrent les prolongations de bail, en particulier lorsque l'appartement fait l'objet d'une vente imminente.
Contrôle juridictionnel de la LFRA 2024
Ironiquement, la veille de la mise en œuvre de la première mesure susmentionnée, le 30 janvier 2025, une audience devant la Cour royale de justice a accordé à un groupe de six propriétaires l'autorisation, pour tous les motifs invoqués, de demander un contrôle juridictionnel de la LFRA 2024 au motif qu'elle est incompatible avec la loi de 1998 sur les droits de l'homme.
L'audience au fond devrait avoir lieu vers juillet 2025. Cela jette un doute supplémentaire de taille sur les modifications proposées et sur la question de savoir si elles seront un jour mises en œuvre.
On comprend aisément à quel point la suppression de la valeur du mariage et la dépréciation considérable du portefeuille immobilier d'un propriétaire pourraient porter atteinte au droit à la propriété ; nous attendrons donc le verdict avec impatience.
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On constate que ce domaine est en constante évolution. Veillez à faire appel à des spécialistes dans ce domaine en constante évolution, car les conséquences d'une notification non valide peuvent être graves.
de Ronald Fletcher Baker équipe chargée de la libération des baux est à votre disposition pour vous offrir un accompagnement spécialisé et vous proposer des conseils sur mesure, adaptés aux spécificités propres aux locataires et aux propriétaires fonciers. Contactez-nous dès aujourd’hui.
Ben Frost
Partenaire en contentieux
