Mises à jour et défis de la réforme de la prolongation des baux et de l'affranchissement collectif

Abolition de la règle des deux ans 

Le passage de la Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (LFRA 2024) (loi sur la réforme du bail et de la propriété foncière) a été considérée comme le point de départ de la réforme tant attendue dans les domaines de l'extension des baux, de l'émancipation collective et du droit de gérer. Il est juste de dire que les réformes proposées étaient majoritairement favorables aux locataires, certains des points clés étant les suivants : 

• Supprimer l'exigence de deux ans de propriété pour que le titulaire d'un bail puisse entamer la procédure ; 
• Augmenter la durée de la prolongation obligatoire de 90 ans à 990 ans, ce qui est énorme ; 
• Supprimer l'obligation pour le titulaire du bail de payer la "valeur du mariage" ; 
• Supprimer la possibilité pour le propriétaire de recouvrer ses coûts auprès du titulaire du bail dans la plupart des situations. 

Toutefois, le LFRA 2024 ne prévoit pas de date d'entrée en vigueur ni de calculs sur la manière dont le nouveau régime fonctionnerait, ce qui a conduit à la nécessité d'une législation secondaire pour apporter les changements proposés.  

Il se murmure cependant que des réformes aussi favorables aux locataires seraient contestées par de grands groupes de propriétaires, qui les considèrent comme contraires à leurs droits fondamentaux, car la suppression des paiements de la valeur du mariage pourrait faire disparaître des millions de livres sterling du marché immobilier sans aucune compensation.  

Dans le discours du roi, le parti travailliste a confirmé que certains des changements proposés nécessiteraient plus de temps pour être examinés, mais que certaines des mesures les plus faciles à mettre en œuvre pourraient être prises plus rapidement.  

À cette fin, le premier règlement d'application a été adopté et supprime activement l'obligation de détention pendant deux ans à compter du Vendredi 31 janvier 2025 pour les prolongations de bail d'appartements. 

Elle aura également pour effet de supprimer la possibilité pour les représentants personnels de notifier des avis au nom d'un propriétaire légal décédé à partir de la même date.  

Cela aura un impact sur la manière dont les praticiens traitent les prolongations de bail, en particulier lorsque l'appartement fait l'objet d'une vente imminente.  

Révision judiciaire de la LFRA 2024 

Ironiquement, la veille de la mise en œuvre de la première mesure susmentionnée, le 30 janvier 2025, une audience à la Royal Courts of Justice a autorisé un groupe de six propriétaires à demander une révision judiciaire de la LFRA 2024 au motif qu'elle est incompatible avec la loi sur les droits de l'homme de 1998. 

L'audience complète devrait avoir lieu aux alentours de juillet 2025. Cela jette un doute supplémentaire sur les amendements proposés et sur leur éventuelle mise en œuvre.  

On peut certainement imaginer que l'abolition effective de la valeur du mariage et l'effacement significatif de l'évaluation du portefeuille d'un propriétaire pourraient constituer une violation du droit de propriété et nous attendrons donc le résultat avec impatience.  

Nous contacter 

Il s'agit donc d'un paysage en constante évolution. Veillez à faire appel à des spécialistes dans ce domaine en constante évolution, car les conséquences de la notification d'un avis non valable peuvent être graves. 

Ronald Fletcher Baker's équipe chargée de l'affranchissement du droit de bail se tiennent prêts à fournir des conseils d'experts, en élaborant des avis sur mesure pour répondre aux nuances uniques des détenteurs de baux et des détenteurs de biens immobiliers. Contactez-nous dès aujourd'hui.