Le 11 septembre 2024, le gouvernement a publié la très attendue Projet de loi sur les droits des locataires. Cette législation devrait devenir une loi avant le début de l'année prochaine.
Les propriétaires doivent se familiariser avec plusieurs éléments clés du projet de loi maintenant pour se préparer à son impact.
La fin de l'article 21
Il est désormais officiel que Article 21 les expulsions "sans faute" sont progressivement supprimées.
Le projet de loi vise à atteindre cet objectif en abolissant les Assured Shorthold Tenancies (AST) et en les remplaçant par des Periodic Assured Tenancies, d'une durée maximale d'un mois. Ce changement important signifie que les propriétaires ne seront plus en mesure de recouvrer la possession en utilisant la section 21.
À une date ultérieure, qui sera précisée dans la législation, tous les AST en Angleterre - qu'ils soient statutaires, périodiques ou à durée déterminée - seront convertis en Periodic Assured Tenancies, à moins qu'une procédure en vertu de l'article 21 ne soit déjà en cours. Cette date devrait intervenir peu de temps après que le projet de loi aura reçu l'assentiment royal, conformément à la promesse électorale du parti travailliste.
Nouveaux motifs de possession en vertu de l'article 8
Dans nos articles précédents, nous avons discuté de certains des nouveaux motifs qu'il a été proposé d'ajouter à la loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (LIPR). Section 8.
Comme dans la version précédente de ce projet de loi (Renters (Reform) Bill), il y aura de nouveaux motifs de possession :
- Le propriétaire souhaitant vendre le bien ; et
- Le propriétaire, ou un membre de sa famille, souhaite vivre dans le logement.
Aucun de ces motifs ne peut être invoqué au cours de la première année de location, et le temps passé par le locataire dans le cadre de l'AST précédent sera pris en compte dans cette période. En outre, les propriétaires devront donner un préavis de quatre mois. Si le propriétaire cherche à obtenir la possession pour vendre, il y aura une restriction de 12 mois empêchant la relocation ou la commercialisation de la propriété après la signification du préavis.
Si un propriétaire reloue ou commercialise le bien avant l'expiration de ce délai, il s'expose à une amende pouvant aller jusqu'à 7 000 livres imposée par les autorités locales.
Le motif 8A proposé précédemment, relatif aux arriérés de loyer, a été supprimé. Cependant, le motif 8 (possession obligatoire en cas d'arriérés de loyer) est maintenu, avec des modifications de la période minimale d'arriérés - de deux mois à trois mois - et une période de préavis prolongée de quatre semaines, au lieu de deux.
Documents prescrits
Les propriétaires qui ont acquis des biens immobiliers avec des baux historiques dont les propriétaires d'origine n'ont pas respecté les exigences de la section 21, telles que la signification des certificats de sécurité du gaz et des EPC, peuvent pousser un petit soupir de soulagement. En vertu de l'article 8, il ne sera pas nécessaire de signifier ces documents au début de la location pour obtenir la possession du bien.
Toutefois, les propriétaires doivent veiller à respecter les exigences légales en matière de fourniture de ces documents, car le non-respect de ces exigences peut entraîner des problèmes importants.
Il est important de noter qu'aucune ordonnance de prise de possession ne peut être rendue (sauf pour des motifs de comportement antisocial) en vertu de ce projet de loi si les exigences en matière de protection des dépôts n'ont pas été respectées.
Ordonnances de remboursement des loyers
Le projet de loi sur les droits des locataires apporte également des modifications aux ordonnances de remboursement des loyers (RRO). Actuellement, la responsabilité des manquements aux exigences relatives aux HMO (House in Multiple Occupation) incombe à la partie qui gère le bien. Pour les propriétaires qui s'engagent dans des programmes de location à bail, cela signifie historiquement que le propriétaire intermédiaire est responsable.
En vertu du nouveau projet de loi sur les droits des locataires, les propriétaires supérieurs seront responsables des ordres de remboursement des loyers. Les propriétaires doivent donc faire preuve de prudence lorsqu'ils concluent des accords de location-vente et s'assurer qu'ils ont fait preuve de diligence. Bien que le loyer garanti et la réduction de la charge administrative puissent être attrayants, ces accords pourraient entraîner des coûts plus élevés en raison des ordres de remboursement du loyer, dépassant de loin toute économie potentielle.
En outre, la période couverte par les ordonnances d'expulsion passera de 12 à 24 mois, et les locataires disposeront de deux ans pour demander une ordonnance.
Le projet de loi introduit également de nouvelles infractions pouvant donner lieu à une ordonnance de remboursement de loyer, notamment :
- Utilisation abusive d'un motif de possession
- Violation d'une restriction de location
- Poursuite de la violation après l'imposition d'une sanction civile
- Violation du système de recours des propriétaires fonciers
- Fournir de fausses informations à la base de données des propriétaires
Le tribunal pourra également prendre en compte les ORR ou les sanctions civiles antérieures lorsqu'il décidera de l'octroi d'une indemnité.
Expulsions illégales
Comme le savent les propriétaires, l'expulsion illégale d'un locataire constitue une violation de la législation sur les droits de l'homme. Article 1 de la loi de 1977 sur la protection contre les expulsions (Protection from Eviction Act 1977) et entraîne une responsabilité pénale. Le projet de loi sur les droits des locataires étend cette disposition en donnant aux autorités locales le pouvoir d'imposer des sanctions civiles pouvant aller jusqu'à 40 000 livres sterling en cas d'infraction à la loi sur la protection de l'environnement.
Interdiction des enchères sur les loyers
Le projet de loi interdira aux propriétaires et aux agents d'exiger des locataires potentiels qu'ils fassent une offre de loyer ou qu'ils encouragent les offres supérieures au loyer annoncé. En outre, il sera interdit aux propriétaires et aux agents de louer des biens à un prix supérieur au montant annoncé. Donc, en théorie, finies les guerres d'enchères !
Augmentation des loyers
Dans le cadre des nouveaux contrats de location périodique, les loyers ne peuvent être augmentés qu'une fois par an, en utilisant le système d'évaluation des loyers. Procédure de l'article 13 de la loi sur le logement de 1988. Actuellement, les locataires peuvent contester une augmentation de loyer en vertu de l'article 13 devant le First-tier Tribunal, qui détermine si le loyer proposé dépasse les taux du marché.
Le projet de loi restreint le champ d'action du Tribunal, lui permettant de déterminer le loyer le plus bas entre (a) le loyer du marché ou (b) le loyer proposé par le propriétaire. En outre, le Tribunal aura le pouvoir de déterminer la validité d'une notification en vertu de l'article 13, ce qu'il ne peut pas faire actuellement.
Section 10A de la loi de 1985 sur les propriétaires et les locataires (Landlord and Tenant Act 1985) - La loi d'Awaab
La loi Awaab, déjà en vigueur pour les bailleurs sociaux, sera également appliquée au secteur privé. Bien qu'elle n'étende pas les obligations de réparation des propriétaires au-delà de celles déjà établies dans le cadre de la loi de l Articles 9A et 11 de la loi de 1985 sur les propriétaires et les locataires (Landlord and Tenant Act 1985)En outre, il impose un délai pour répondre aux plaintes concernant les défauts. Les propriétaires privés doivent suivre de près l'évolution de la réglementation une fois qu'elle sera publiée et veiller à ce que tous les systèmes internes soient mis à jour pour s'y conformer.
Animaux de compagnie
Comme nous l'avons indiqué dans notre précédent article sur l'ancienne version du projet de loi, les locataires seront désormais autorisés à détenir des animaux de compagnie dans les immeubles locatifs. Toutefois, le projet de loi prévoit que les locataires doivent souscrire une assurance pour animaux de compagnie, faute de quoi le contrat de location serait rompu.
Discrimination
Le projet de loi introduit une interdiction générale pour les propriétaires de refuser de louer à des locataires qui reçoivent des allocations ou qui ont des enfants, à moins qu'il n'y ait une raison légitime. Les clauses des hypothèques ou des polices d'assurance qui excluent les bénéficiaires d'allocations ou les familles avec enfants seront inapplicables et nulles.
Les propriétaires peuvent toujours prendre en compte les revenus d'un locataire potentiel pour évaluer s'il peut raisonnablement payer le loyer.
La base de données des propriétaires
Le projet de loi prévoit également la création d'une base de données nationale des propriétaires. Les locataires pourront consulter cette base de données pour vérifier si les propriétaires ont respecté leurs obligations légales. Le secrétaire d'État peut, par voie réglementaire, préciser quelles informations contenues dans la base de données doivent être mises à la disposition du public (les conseils y ont également accès).
Des détails tels que les certificats de sécurité du gaz, les EPC et les EICR peuvent être inclus, ainsi que toute condamnation ou sanction civile. Le non-respect des exigences relatives à la base de données peut entraîner des sanctions civiles allant jusqu'à 7 000 livres sterling, des poursuites étant également possibles en cas d'infractions plus graves.
Residential Property Dispute Solicitors - Nous contacter
Des changements importants se profilant à l'horizon, les propriétaires doivent se tenir informés et s'assurer qu'ils respectent pleinement les nouvelles exigences une fois que le projet de loi sera entré en vigueur.
Pour des conseils sur litiges en matière de propriété résidentielleVeuillez contacter l'associé Marissa Lawrence ou associé principal en contentieux David Burns.
Marissa Lawrence
Avocat senior associé
