Expulsions de locataires : Un guide pour les propriétaires en Angleterre

Expulsions de locataires : Un guide pour les propriétaires en Angleterre

Ce guide FAQ a pour but de répondre aux questions les plus fréquentes concernant la possession de biens immobiliers résidentiels loués dans le cadre d'un contrat de location à court terme (Assured Shorthold Tenancies) en Angleterre pour les propriétaires privés.

Comment expulser légalement mon locataire ?

En tant que propriétaire d'une location à court terme assurée en Angleterre, si la location ne prend pas fin par consentement mutuel, vous avez deux possibilités pour récupérer la possession de votre bien :

Article 21 (Avis de non-défaut) ; et

Avis de l'article 8.  

Ai-je le droit de notifier un avis en vertu de l'article 21 ?

Une notification au titre de l'article 21 (qui fait référence à l'article 21 de la loi sur le logement de 1998) est communément appelée notification "sans faute", car vous n'avez pas à fournir de raison ou à démontrer un manquement de la part du locataire lorsque vous signifiez une notification au titre de l'article 21.

Si un propriétaire notifie un avis valable à un locataire, le tribunal doit rendre une ordonnance de prise de possession.

Plusieurs conditions préalables doivent être respectées, faute de quoi la notification au titre de l'article 21 risque d'être invalidée. Une notification en vertu de l'article 21 peut être invalide si le propriétaire :

La notification en vertu de l'article 21 n'a pas été effectuée correctement

N'a pas respecté les règles en matière de dépôt de garantie

N'a pas fourni de certificat de performance énergétique (EPC) ou de certificat de sécurité pour le gaz.

Le guide "Comment louer" n'a pas été fourni

ne dispose pas d'une licence pour le bien en question lorsque celle-ci est requise, ou n'a pas demandé de licence

Prendre des frais interdits en facturant un paiement interdit ou en retenant un dépôt de garantie

La notification a été faite après une plainte concernant le logement (expulsion par mesure de rétorsion). Les propriétaires doivent s'assurer qu'ils n'agissent pas en violation de la loi de 2015 sur les expulsions par mesure de rétorsion et la déréglementation en signifiant un avis après avoir reçu des plaintes.

Quel est le délai de préavis à respecter ?  

En Angleterre, une notification au titre de l'article 21 doit donner à vos locataires un préavis d'au moins deux mois pour quitter votre propriété.

Un propriétaire peut être amené à donner un préavis plus long si vous avez une location périodique "contractuelle". Il s'agit d'une location à durée déterminée qui a pris fin mais qui comportait une clause prévoyant qu'elle se poursuivrait en tant que location périodique.  

Si la période de préavis de deux mois prévue par l'article 21 a expiré, puis-je réintégrer le bien ?  

Non. La loi de 1977 sur la protection contre l'expulsion (Protection from Eviction Act 1977) érige en infraction le fait d'expulser un locataire d'une propriété résidentielle sans décision de justice.   

Une fois qu'une notification au titre de l'article 21 a expiré, si toutes les conditions préalables sont remplies, vous pouvez saisir le tribunal en recourant à la procédure accélérée de prise de possession. Cette procédure permet à un propriétaire d'obtenir un ordre de possession sans audience s'il n'y a pas de litige sur les faits de l'affaire.

Pourrai-je signifier un avis en vertu de l'article 21 une fois que le nouveau projet de loi sur la réforme des loyers sera entré en vigueur ?  

Le projet de loi sur la réforme des loyers propose de supprimer complètement la procédure de la section 21 (et la procédure de possession accélérée).  

Si je ne peux pas signifier un avis en vertu de l'article 21, quel avis dois-je signifier ?  

En vertu de la Loi sur le logement de 1988Dans le cas d'une location à court terme, une notification au titre de l'article 8 peut être utilisée pour mettre fin à une location à court terme avant que le contrat n'arrive à son terme.  

Les avis de la section 8 ne peuvent être émis que si les locataires ont enfreint les conditions de leur bail d'une manière ou d'une autre, par exemple si les locataires.. :

ont des arriérés de loyer.

Avoir endommagé le bien.

ont obtenu le bail en fournissant de fausses informations à leur sujet.

Devenir une nuisance pour les voisins.

ont utilisé le bien pour des activités criminelles.

Il existe des motifs obligatoires pour lesquels le tribunal doit accorder la possession :

Motif 1 : le propriétaire exige la possession du bien car il l'occupait en tant que résidence principale ou souhaite désormais l'occuper en tant que résidence principale.

Motif 2 : le bien est grevé d'une hypothèque et le créancier hypothécaire a désormais le droit d'exercer un pouvoir de vente.

Motif 3 : le contrat de location est à durée déterminée et ne dépasse pas 8 mois, et le bien était auparavant une location de vacances.

Motif 4 : le contrat de location est à durée déterminée et ne dépasse pas 12 mois, et le logement est un logement d'étudiant loué en dehors de la période d'études.

Motif 5 : La propriété est celle d'un ministre du culte.

Motif 6 : La propriété doit être réaménagée.

Motif 7 : le locataire est décédé.

Motif 8 : le locataire a des arriérés de loyer.

Il existe également des motifs discrétionnaires pour lesquels la Cour peut accorder la possession :

Motif 9 : le locataire dispose d'un logement alternatif approprié à la prise de possession.

Motif 10 : le locataire a des arriérés de loyer.

Motif 11 : le locataire a retardé de manière persistante le paiement du loyer, qu'il y ait ou non des arriérés de loyer.

Motif 12 : toute obligation du contrat de location a été enfreinte, à l'exception du paiement du loyer.

Motif 13 : En raison du comportement du locataire, le bien s'est détérioré.

Motif 14 : le locataire cause une nuisance ou un désagrément aux personnes résidant dans le logement ou le visitant. Le locataire est reconnu coupable de se livrer à des activités illégales ou d'utiliser le bien à des fins immorales.

Motif 15 : Le locataire a laissé le mobilier du propriétaire se détériorer en raison de mauvais traitements.

Motif 16 : Le locataire occupe le bien en raison de son ancien emploi par le propriétaire.

Motif 17 : le bailleur a accordé la location en raison d'une déclaration du locataire qui s'est avérée fausse par la suite.

 Les motifs de possession sont énoncés dans l'annexe 2 de la loi de 1988 sur le logement (Housing Act 1988).

Si un locataire a des arriérés de loyer, puis-je lui adresser un avis en vertu de l'article 8 ?

Si un locataire a des arriérés de loyer, vous pouvez être autorisé à lui adresser une notification au titre de l'article 8. Trois motifs peuvent être invoqués : le motif 8, le motif 10 et le motif 11. Chacun de ces motifs doit répondre à des exigences légèrement différentes et, comme indiqué ci-dessus, seul le motif 8 est obligatoire.  

Vous devez également vous assurer que les coordonnées les plus récentes du propriétaire et/ou de l'agent ont été communiquées au locataire (notification au titre de l'article 48).  

Si je notifie un avis au titre de l'article 8, y aura-t-il une audience au tribunal ?  

Oui- à moins que les parties ne parviennent à un accord avant l'audience de la Cour.  

L'audience initiale au tribunal dure généralement 15 minutes et se déroule devant un juge qui examine les documents pertinents. Si le juge estime qu'un motif de possession a été établi, la possession peut être accordée lors de cette audience. Sinon, en fonction des circonstances de l'affaire, le juge peut donner des instructions supplémentaires aux parties pour qu'elles s'y conforment.  

Comment RFB Legal peut-il m'aider dans ce processus ?  

Si vous avez besoin de conseils ou d'assistance concernant la résiliation d'un bail d'habitation, veuillez contacter notre service de traduction. Équipe chargée du contentieux de la propriété sur 0203 917 1707 ou par courriel à residentialpossession@rfblegal.co.uk

Informations complémentaires

Auteur de l'actualité : David Burns | Marissa Lawrence