Cet article examine certains facteurs clés qu'un prêteur de crédit relais peut prendre en compte lorsqu'il décide de faire valoir sa garantie, ainsi que les principales méthodes d'exécution dont disposent les prêteurs.
Éléments à prendre en compte par un prêteur relais au moment de décider s'il convient de faire valoir sa garantie
1. L'emprunteur est-il en défaut de paiement ?
Si tel est le cas, cette infraction est-elle suffisamment grave pour justifier une mesure coercitive, ou existe-t-il d'autres solutions qu'il conviendrait d'étudier en premier lieu ?
2. Quelle est la situation financière de l'emprunteur ?
Can the borrower realistically repay the loan within a reasonable period? Is there evidence to support this, such as an imminent propriété sale or a refinancing arrangement?
3. Situation personnelle de l'emprunteur :
L'emprunteur a-t-il fait part au prêteur de circonstances personnelles susceptibles d'influencer la décision de ce dernier de procéder à une exécution forcée ?
4. Will the lender offer more time to repay?
Plutôt que de faire valoir sa garantie, le prêteur peut choisir de prolonger la durée du prêt ou d'accorder à l'emprunteur un délai supplémentaire pour rembourser.
Le recours à des mesures coercitives en matière de sécurité constitue généralement le dernier recours d'un prêteur. En règle générale, celui-ci épuise toutes les autres options avant de décider de passer à la phase coercitive.
5. De quel type de garantie le prêteur dispose-t-il ?
La valeur nette de l'actif donné en garantie est-elle suffisante pour couvrir le solde impayé du prêt ?
Le prêteur s'assurera également que la garantie est valide et qu'il dispose de droits de recouvrement bien définis.
De quels droits d'exécution dispose un prêteur ?
Un acte de sûreté contient généralement des dispositions détaillées régissant les conditions et les modalités selon lesquelles un prêteur peut faire valoir sa sûreté. Les principales méthodes de réalisation sont les suivantes :
- Nomination d'un administrateur judiciaire
- Nomination d'un administrateur
- Vente des actifs grevés d'une sûreté
- Nomination d'un administrateur judiciaire
- Prise de possession des actifs grevés
Quand un prêteur peut-il faire valoir sa garantie ?
En règle générale, un prêteur adresse une mise en demeure officielle avant de faire valoir sa garantie, même s’il n’y est pas tenu. Cela permet d’éviter tout litige concernant l’existence d’une obligation implicite de formuler une telle mise en demeure. Cette mise en demeure a pour effet de rendre les dettes garanties immédiatement exigibles.
La plupart des actes de sûreté précisent que la sûreté est opposable dès qu'un cas de défaillance s'est produit. Avant de procéder à l'exécution, le prêteur vérifie généralement qu'un tel cas s'est bien produit.
Nomination d'un administrateur judiciaire
Un administrateur judiciaire est désigné pour prendre le contrôle des actifs grevés, généralement en vue de les vendre à un tiers et d'utiliser le produit de la vente pour rembourser le prêteur. Un prêteur titulaire d'une sûreté réelle peut désigner un administrateur judiciaire soit en vertu des dispositions du contrat de sûreté, soit en vertu de pouvoirs légaux, tels que ceux prévus par article 101 de la loi de 1925 sur le droit immobilier (LPA 1925).
Pouvoirs légaux en vertu de la LPA 1925 sont limitées et n'incluent pas le pouvoir de vente ; c'est pourquoi l'acte de sûreté étend généralement ces pouvoirs. Un prêteur peut également saisir le tribunal pour demander la nomination d'un administrateur judiciaire.
Nomination d'un administrateur
Un titulaire de sûreté flottante éligible (c'est-à-dire une personne détenant une ou plusieurs sûretés flottantes sur la plupart ou la totalité des actifs d'une société) peut nommer un administrateur. L'administrateur prend le contrôle des affaires de la société à la place de ses administrateurs.
La mise sous administration judiciaire permet de réorganiser ou de vendre les actifs de la société dans l'intérêt des créanciers. Dès qu'une société est placée sous administration judiciaire, un moratoire légal empêche les créanciers de faire valoir leurs créances.
L'un des inconvénients pour les créanciers est qu'ils ne peuvent pas contrôler directement l'administrateur, celui-ci étant tenu d'agir dans l'intérêt de l'ensemble des créanciers.
Droit de vente
Un prêteur peut souhaiter vendre les actifs donnés en garantie afin de rembourser le prêt restant dû. La possibilité d'une telle vente dépend de l'existence d'un pouvoir de vente dont dispose le prêteur, qu'il soit expressément prévu dans l'acte de garantie ou qu'il découle de la loi ou de la common law. En l'absence d'un tel pouvoir, le prêteur devrait obtenir une décision de justice pour vendre les actifs.
Lorsqu'il exerce son droit de vente, le prêteur doit agir de bonne foi, obtenir le meilleur prix raisonnablement possible et traiter l'emprunteur de manière équitable. L'acte de garantie précise généralement comment le produit de la vente doit être affecté.
Si le prêteur exerce le droit de vente prévu par la loi en vertu de article 101 de la loi de 1925 sur la protection des animaux (LPA), le produit de la vente doit être réparti conformément à article 105 de la loi de 1925 sur l'administration publique (LPA).
Nomination d'un administrateur judiciaire
Dans certaines circonstances bien précises, un prêteur peut désigner un administrateur judiciaire. Il s'agit toutefois d'une mesure rarement utilisée.
Prise de possession
Un créancier hypothécaire légal a le droit de prendre possession du bien hypothéqué sans qu'une décision de justice soit nécessaire. Ce droit prend effet dès la conclusion de l'hypothèque, que la dette garantie soit exigible ou non.
En revanche, un créancier hypothécaire équitable ne dispose du pouvoir de prendre possession que si l'hypothèque prévoit l'obligation de constituer une hypothèque légale ainsi qu'un droit contractuel de possession.
Le titulaire d'une sûreté n'a pas le droit de prendre possession du bien, sauf mention expresse contraire dans l'acte de sûreté.
Un prêteur devient créancier hypothécaire en possession soit en prenant physiquement possession du bien immobilier, soit en engageant une procédure de saisie.
Toutefois, le recours à la prise de possession est rarement utilisé dans la pratique en raison de divers facteurs, notamment les préoccupations liées à la responsabilité des créanciers hypothécaires en possession (par exemple, s'il s'agit d'un bien immobilier, le prêteur peut être tenu responsable des dommages environnementaux), et le fait qu'un créancier hypothécaire en possession a l'obligation, envers l'emprunteur, de rendre compte de tous les revenus et bénéfices perçus.
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David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience dealing with bridging loan defaults. For advice on this matter, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 07762318409.
David Burns
Associé principal en charge des litiges
