This article explores some key factors a bridging lender may consider when deciding whether to enforce its security, as well as the main methods of enforcement available to lenders.
Éléments à prendre en compte par un prêteur relais au moment de décider s'il convient de faire valoir sa garantie
1. L'emprunteur est-il en défaut de paiement ?
If so, is the breach serious enough to justify enforcement, or are there alternative solutions that should be explored first?
2. Quelle est la situation financière de l'emprunteur ?
Can the borrower realistically repay the loan within a reasonable period? Is there evidence to assistance this, such as an imminent property sale or a refinancing arrangement?
3. Situation personnelle de l'emprunteur :
L'emprunteur a-t-il fait part au prêteur de circonstances personnelles susceptibles d'influencer la décision de ce dernier de procéder à une exécution forcée ?
4. Will the lender offer more time to repay?
Rather than enforcing its security, the lender may choose to extend the loan term or give the borrower supplémentaires time to repay.
Le recours à des mesures coercitives en matière de sécurité constitue généralement le dernier recours d'un prêteur. En règle générale, celui-ci épuise toutes les autres options avant de décider de passer à la phase coercitive.
5. De quel type de garantie le prêteur dispose-t-il ?
La valeur nette de l'actif donné en garantie est-elle suffisante pour couvrir le solde impayé du prêt ?
Le prêteur s'assurera également que la garantie est valide et qu'il dispose de droits de recouvrement bien définis.
De quels droits d'exécution dispose un prêteur ?
Un acte de sûreté contient généralement des dispositions détaillées régissant les conditions et les modalités selon lesquelles un prêteur peut faire valoir sa sûreté. Les principales méthodes de réalisation sont les suivantes :
- Nomination d'un administrateur judiciaire
- Nomination d'un administrateur
- Vente des actifs grevés d'une sûreté
- Nomination d'un administrateur judiciaire
- Prise de possession des actifs grevés
Quand un prêteur peut-il faire valoir sa garantie ?
Typically, a lender will issue a formal demand for payment before enforcing its security, even if not required to do so. This helps prevent any disputes about an implied obligation to make such a demand. The effect of this demand is to make the secured liabilities immediately payable.
Most security documents will specify that the security is enforceable once an event of default has occurred. Before proceeding with enforcement, the lender will usually verify that such an event has taken place.
Nomination d'un administrateur judiciaire
A receiver is appointed to take control of the secured assets, usually to sell them to a third party and use the proceeds to repay the lender. A lender holding a fixed charge may appoint a receiver either under the terms of the security document or through statutory powers, such as those found in article 101 de la loi de 1925 sur le droit immobilier (LPA 1925).
Pouvoirs légaux en vertu de la LPA 1925 sont limitées et n'incluent pas le pouvoir de vente ; c'est pourquoi l'acte de sûreté étend généralement ces pouvoirs. Un prêteur peut également saisir le tribunal pour demander la nomination d'un administrateur judiciaire.
Nomination d'un administrateur
A qualifying floating charge holder (a person who holds one or more floating charges over most or all of a company’s assets) can appoint an administrator. The administrator takes control of the company’s affairs from its directors.
Administration allows the company’s assets to be reorganised or sold for the benefit of creditors. Once a company enters administration, a statutory moratorium prevents creditors from enforcing their claims.
L'un des inconvénients pour les créanciers est qu'ils ne peuvent pas contrôler directement l'administrateur, celui-ci étant tenu d'agir dans l'intérêt de l'ensemble des créanciers.
Droit de vente
Un prêteur peut souhaiter vendre les actifs donnés en garantie afin de rembourser le prêt restant dû. La possibilité d'une telle vente dépend de l'existence d'un pouvoir de vente dont dispose le prêteur, qu'il soit expressément prévu dans l'acte de garantie ou qu'il découle de la loi ou de la common law. En l'absence d'un tel pouvoir, le prêteur devrait obtenir une décision de justice pour vendre les actifs.
Lorsqu'il exerce son droit de vente, le prêteur doit agir de bonne foi, obtenir le meilleur prix raisonnablement possible et traiter l'emprunteur de manière équitable. L'acte de garantie précise généralement comment le produit de la vente doit être affecté.
Si le prêteur exerce le droit de vente prévu par la loi en vertu de article 101 de la loi de 1925 sur la protection des animaux (LPA), le produit de la vente doit être réparti conformément à article 105 de la loi de 1925 sur l'administration publique (LPA).
Nomination d'un administrateur judiciaire
In limited circumstances, a lender can appoint an administrative receiver. However, this is a rarely used remedy.
Prise de possession
A legal mortgagee has the right to take possession of the mortgaged property without needing a court order. This right arises as soon as the mortgage is executed, regardless of whether the secured debt is payable.
En revanche, un créancier hypothécaire équitable ne dispose du pouvoir de prendre possession que si l'hypothèque prévoit l'obligation de constituer une hypothèque légale ainsi qu'un droit contractuel de possession.
Le titulaire d'une sûreté n'a pas le droit de prendre possession du bien, sauf mention expresse contraire dans l'acte de sûreté.
Un prêteur devient créancier hypothécaire en possession soit en prenant physiquement possession du bien immobilier, soit en engageant une procédure de saisie.
Toutefois, le recours à la prise de possession est rarement utilisé dans la pratique en raison de divers facteurs, notamment les préoccupations liées à la responsabilité des créanciers hypothécaires en possession (par exemple, s'il s'agit d'un bien immobilier, le prêteur peut être tenu responsable des dommages environnementaux), et le fait qu'un créancier hypothécaire en possession a l'obligation, envers l'emprunteur, de rendre compte de tous les revenus et bénéfices perçus.
Que faire si vous risquez de ne pas pouvoir rembourser votre prêt relais ?
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David Burns, Senior Litiges Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience dealing with bridging loan defaults. For advice on this question, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 07762318409.
David Burns
Associé principal en charge des litiges
