Opposition au renouvellement d'un bail commercial - Intention du bailleur de réaménager le terrain F 

Depuis plus de soixante-dix ans, le Loi de 1954 sur les relations entre propriétaires et locataires (‘the Act’) has formed the cornerstone of propriété commerciale law in England and Wales, attempting to balance the interests of business tenants and the legitimate propriété rights of landlords. 

Un locataire commercial doit-il quitter les lieux à la fin du bail ? 

Unless a bail commercial is ‘contracted out’ of the Act, and provided that certain qualifications are met, a business tenant generally has the right to remain in occupation of the business premises after the contractual term ends or the right to a new lease on similar terms, also known as ‘security of tenure’. 

At the expiry of the contractual term, business leases with security of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until either the landlord or the tenant terminate it, in accordance with the Act. 

Actuellement, les baux commerciaux d'une durée maximale de six mois ne bénéficient pas de la protection contre l'expulsion. Toutefois, en juin 2025, la Commission juridique ‘…provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing the threshold to 2 years.’ Whether and when Parliament va adopt this recommendation remains to be seen. 

Comment savoir si un locataire commercial bénéficie d'une ‘ sécurité d'occupation ’ ? 

Pour déterminer si un bail est conclu en dehors du champ d'application des dispositions de la loi relatives à la sécurité d'occupation, il convient tout d'abord d'examiner attentivement le bail existant. 

Le bail lui-même doit comporter une clause stipulant expressément que les deux parties ont convenu de déroger à la loi de 1954 et que la procédure requise a été respectée.  

The landlord must have provided the tenant with a formal ‘warning notice’ explaining that they are giving up their right to a lease renewal under the Landlord and Tenant Act 1954. 

The tenant should have signed a declaration acknowledging that they received the warning notice and understood the consequences. 

Cela pourrait constituer une simple déclaration si le locataire a reçu l'avis au moins 14 jours avant la conclusion du bail ; ou 

A statutory declaration, sworn before a solicitor, if the tenant received the notice less than 14 days before entering into the lease. 

Un propriétaire peut-il s'opposer au renouvellement d'un bail s'il souhaite réaménager le bien immobilier ? 

There are various grounds on which a commercial landlord can oppose the grant of a new lease, including the grounds contained in s.30(1)(f) of the Act. This entitles the landlord to resist the grant of a new lease if it has a genuine firm and settled intention to redevelop the premises or carry out substantial works of construction and requires vacant possession to do so. 

La loi prévoit qu'un bailleur souhaitant s'opposer au renouvellement d'un bail commercial bénéficiant d'une sécurité d'occupation doit signifier un préavis en vertu de l'article 25 de la loi (‘ préavis au titre de l'article 25 ’) avec un délai de préavis compris entre six et douze mois. 

When en service a ‘hostile’ s25 notice to oppose lease renewal, the landlord must rely on one of the seven grounds set out in s30(1) of the Act, though only one need be established. Ground (f) is one of these grounds and allows the landlord to oppose renewal where: 

‘ …à l'expiration du bail actuel, le propriétaire a l'intention de… » ’ démolir ou reconstruire les locaux compris dans l’exploitation ou une partie substantielle de ces locaux, ou réaliser des travaux de construction importants sur l’exploitation ou une partie de celle-ci, ce qu’il ne pourrait raisonnablement faire sans prendre possession de l’exploitation ». 

The application of Ground (f) represents a delicate balancing act between competing interests: the landlord’s right to develop and improve their property asset, and the tenant’s security of tenure. With développement immobilier pressures intensifying across the United Kingdom, particularly in urban centres experiencing regeneration, Ground (f) claims have become increasingly common. Sometimes landlords are uncertain about the evidential burden required to successfully oppose renewal. 

Le propriétaire doit-il simplement démontrer que la possession physique du bien immobilier est nécessaire pour qu'une demande au titre de l'article 25 aboutisse ? 

Le propriétaire doit prouver qu'il a besoin de la possession légale, et non pas seulement de la possession physique, des lieux. Par exemple, dans Heath contre Drown the tenant’s lease included a reservation allowing the landlord to enter and carry out works. The court held that if the landlord already had the right (via the lease) to enter and do the relevant works, they did not need full legal possession and thus the Ground (f) application would fail. 

As a Commercial Landlord looking to Redevelop Their Property, What Works are Relevant in Deciding Whether a Lease Renewal can be Successfully Opposed? 

Le point f) ne s'applique qu'aux travaux devant être effectués sur la “ partie occupée ” (la partie des locaux que le locataire occupe pour les besoins de son activité), telle que définie dans Joel contre Swaddle. Si des travaux sont effectués dans les locaux, mais qu'ils ne concernent pas les parties des locaux faisant l'objet du bail et que le locataire n'occupe pas à des fins professionnelles, le point f) ne s'applique pas. 

Plus récemment, Sainsbury’s Supermarkets Ltd c. Medley Assets S.A. a confirmé que, aux fins d'une demande fondée sur le motif f), le terme “ propriété ” désigne les locaux en fait occupied by the tenant at the date of the hearing. In this instance, the landlord had planned to excavate beneath the existing floor level of the basement and create a new underpinning. As the lease was inclusive of the basement floor but not beneath it, the court held that these works were ci-dessous la détention et pas à l'intérieur la propriété, et, en fin de compte, sans incidence sur l'opposition du propriétaire à la conclusion d'un nouveau bail. 

Un locataire peut également réduire la surface occupée au cours de la procédure afin de faire échouer la demande du bailleur si les travaux visés ne concernent que des parties situées en dehors du bien loué.   

Another consideration for the court is the amount of disruption to be caused to the tenant’s business whilst works are taking place. Whilst each case is considered on its facts, it is generally expected that the landlord will succeed under Ground (f) if the tenant is to be excluded from the property for 12 or more weeks, as this level of disruption will require the landlord to take legal possession of the premises. 

Sur quel type de travaux un propriétaire peut-il s'appuyer en vertu de l'alinéa (f) ? 

Le motif (f) concerne la démolition, la reconstruction ou des travaux de construction importants portant sur la totalité ou une partie substantielle des locaux compris dans l'exploitation. Les travaux que le bailleur est déjà autorisé à réaliser en vertu du bail (ou en vertu d'un droit d'accès implicite) ne sont pas concernés (Romulus Trading Company Ltd contre les administrateurs de l'association caritative Henry Smith). Cela inclut les réparations que l'une ou l'autre des parties s'est engagée à effectuer. Lorsque le propriétaire doit effectuer des réparations sans disposer d'un droit d'accès explicite, ce droit est présumé et les travaux ne sont pas pris en compte. 

A lease clause allowing the landlord to enter the property to make improvements may be sufficient to authorise significant works. However, this right is limited if the lease also requires the landlord to restore all damage caused by the works. In such cases, the landlord may be unable to proceed if restoration is impossible—for instance, if the proposed works involve permanently removing walls rather than replacing them, the landlord cannot fulfil their obligation to ‘make good’ the damage.  

Qu'entend-on par ‘ démolition ’ au sens de l'alinéa (f) ? 

En Ivorygrove Ltd contre Global Grange Ltd, La Cour a estimé que le terme « démolition » devait être interprété selon son sens ordinaire et qu'il impliquait l'acte physique de destruction des locaux. 

Pour que le motif f) s'applique, les locaux doivent pouvoir être démolis, et le fait que les murs porteurs ou structurels ne soient pas inclus dans la cession n'empêche pas les locaux d'être démolis. Dans Pumperninks of Piccadilly Ltd c. Land Securities Plc et autres, the Court of Appel held that Ground (f) is applicable where there is demolition of the structure supporting the internal demise or of the internal demise itself. 

Dans chaque cas, il convient de déterminer si les ‘ travaux ’ constituent une démolition et s'ils auront une incidence sur une partie substantielle des locaux (Atkinson c. Bettison), est une question de fait.   

Qu'entend-on par ‘ reconstruction ’ au sens de l'alinéa f) ? 

La reconstruction implique une modification de la structure du bâtiment, généralement en démolissant des éléments existants pour les remplacer par d'autres de forme différente (PMercy E Cadle and Company Ltd contre Jacmarch Properties Ltd). 

Lorsqu'il évalue l'intention d'un bailleur de procéder à une reconstruction, le tribunal doit prendre en considération l'ensemble des travaux envisagés, y compris les travaux préparatoires et de finition (Romulus Trading). Par exemple, les travaux de plâtrage d'un mur nouvellement construit. 

It is important to mention the different decisions reached in Ivorygrove et Global Grange Ltd c. Marazzi et un autre, où le même bailleur, qui avait proposé de réaliser des travaux de rénovation similaires dans chaque local, s'est opposé au renouvellement des baux en invoquant le motif (f), mais a obtenu gain de cause dans le premier cas et a échoué dans le second. 

En Ivorygrove, la Cour a estimé que les travaux constituaient une démolition et une reconstruction d'une partie substantielle des locaux, mais dans Marazzi Le tribunal a estimé que les travaux ne constituaient pas une reconstruction d'une partie substantielle des locaux ; la requête a donc été rejetée et le bailleur n'a pas pu s'opposer au droit du locataire à la reconduction du bail. 

Qu'entend-on par ‘ travaux importants ’ au sens de l'alinéa f) ? 

Often a common question asked by most landlords, in this context, ‘substantial’ is not necessarily measured in a financial aspect, though cost is a relevant consideration, but rather the nature, scope and impact on the physical structure or the character of the premises. For example, major extensions, relocation of load bearing walls or large scale structural alterations will normally qualify. By contrast, routine repairs and cosmetic improvements will generally not qualify. The key distinction lies in whether the works genuinely involve construction, demolition, or reconstruction as those terms are commonly understood in the building industry and whether this involves creating something new, rather than altering what already exists (B(Otterill c. Conseil du comté du Bedfordshire). 

Par ailleurs, les tribunaux examinent également si la reconstruction est réelle ou s'il s'agit simplement d'un prétexte. Si un propriétaire propose de démolir et de reconstruire un bâtiment pratiquement identique, on peut se demander si le véritable objectif est un réaménagement ou simplement l'expulsion des locataires. Bien que les tribunaux n'exigent pas des propriétaires qu'ils prouvent la justification économique de leurs projets, l'absence de tout avantage apparent découlant des travaux proposés peut jeter le doute sur la sincérité de l'intention déclarée du propriétaire. 

Il convient également de noter que, bien que la Cour considère les travaux de construction à caractère structurel comme un élément essentiel, ceux-ci ne constituent pas une condition préalable aux fins du motif (f) (Ivorygrove). 

Voici quelques exemples de décisions rendues par la Cour concernant des travaux de construction, mais cette liste ne doit pas être considérée comme exhaustive : 

• Installation de chaudières et de sanitaires en général ne le fera pas sont considérées comme des travaux de construction (Barth). 
• Installation de systèmes de drainage et de salles de bains là où il n'y en avait pas auparavant, en général va probablement sont considérées comme des travaux de construction (Romulus). 
• Installation d'un nouvel escalier en général va probablement être considéré comme un ouvrage de construction (Romulus). 
• La suppression des cloisons sera une question de fait et de degré (voir les décisions divergentes dans Ivorygrove et Marazzi). 
• En général, la mise en place d'une grande quantité de béton va probablement être considéré comme un ouvrage de construction (Houseleys contre Bloomer-Holt). 
• Installation générale du câblage et de la plomberie ne le fera pas sont considérées comme des travaux de construction (Barth). 

Le critère juridique : en tant que bailleur, que dois-je prouver pour obtenir gain de cause lorsque je m'oppose au renouvellement d'un bail en vertu du paragraphe (f) ? 

Ground (f) details three distinct elements that must be established before a court will grant possession- with the burden of proof laying firmly with the landlord. 

1. Le propriétaire doit prouver qu'il a l'intention de démolir, de reconstruire ou d'effectuer des travaux importants sur les lieux (ou sur une partie importante de ceux-ci). 
2. They must demonstrate a “firm and settled intention” to proceed with the works, going beyond mere contemplation and supported by credible evidence, and must exist at the date of the hearing. Under the Blackburn principle (Cunliffe contre Goodman), même une intention sincère au moment de en service l'avis S25 ne suffira pas s'il n'existe plus lors du procès. 
3. Landlords must prove that they cannot reasonably complete the works while the tenant remains in occupation. This protects tenants from eviction where works could be undertaken around their occupation or with temporary access arrangements. 

La décision de la Cour suprême dans l'affaire S Franses Ltd c. The Cavendish Hotel (Londres) S.A. a précisé que les propriétaires doivent prouver leur intention de réaliser des travaux, que le locataire quitte les lieux ou non, ce qui empêche les propriétaires de présenter des projets conditionnels ou incertains. 

La charge de la preuve qui incombe aux propriétaires souhaitant invoquer le motif (f) est stricte. Les bailleurs qui envisagent cette voie pour récupérer leur bien doivent planifier leur démarche de manière stratégique. Il est important qu'ils soient en mesure de présenter des plans détaillés démontrant une intention sincère, et que cette intention soit maintenue tout au long de la procédure, qui peut durer jusqu'à 18 mois, voire plus. 

De plus, les propriétaires doivent s'abstenir d'entreprendre des travaux avant d'avoir obtenu la remise des clés, sous peine de se voir réclamer des dommages-intérêts pour atteinte illicite aux droits du locataire. 

Un locataire peut-il contester le motif (f) invoqué par le propriétaire pour s'opposer au renouvellement du bail ? 

Depending on the circumstances of each particular case there are several potential arguments a tenant can make to mount a successful defence against Ground (f), and understanding these options early is crucial for both landlords and tenants to protect their business interests. 

The most common challenge is to question the genuineness of the landlord’s intention. Evidence of inconsistent statements made by the landlord, lack of serious preparation for the works, changes in the proposed development, or no credible funding, can demonstrate that the landlord’s intention is not firm or settled. Additionally, this evidence can also be used to demonstrate the landlord’s intention to remove the tenant for alternative reasons. If this can be proven, the Ground (f) claim will fail. 

Si les travaux ne constituent que des réparations courantes, des améliorations esthétiques ou des modifications mineures, les locataires peuvent faire valoir que les travaux proposés ne répondent pas à la définition légale du terme ‘ substantiel ’, quelle que soit la sincérité des intentions du propriétaire. 

En outre, l'article 31A, paragraphe 1, prévoit des moyens de défense à l'encontre du motif (f). Ces moyens de défense protègent le locataire lorsque les travaux envisagés pourraient être réalisés pendant que celui-ci continue d'exercer son activité dans les locaux, ou lorsque le locataire peut occuper une partie plus petite des locaux. Dans Sainsbury's Supermarkets Ltd c. Medley Assets Limited, the Court found that Sainsbury’s could continue to operate in situ, as works set out to lower the level of the basement floor was in an area that was not necessary to the operation of their business. As a result of this, Sainsbury’s succeeded in their s31A(1) rebuttal. Despite the burden of proof for either rebuttal lying with the tenant, landlords should be cautious of a tenant activating a s31A application by ensuring their work plans can withstand scrutiny. 

Quelle indemnité un bailleur commercial devra-t-il verser à un locataire s'il obtient gain de cause en s'opposant au renouvellement du bail en vertu du motif (f) ?

Si un bailleur parvient à faire valoir un motif relevant du point (f) et obtient la restitution des lieux, l'ancien locataire a droit à une indemnité légale en vertu de l'article 37 de la loi. L'indemnité est calculée sur la base de la valeur imposable du bien immobilier. Pour les locataires ayant occupé les lieux pendant moins de 14 ans, l'indemnité est égale à une fois la valeur imposable ; elle passe à deux fois la valeur imposable pour les locataires ayant occupé les lieux pendant 14 ans ou plus. 

Comment le cabinet Ronald Fletcher Baker LLP peut-il m'aider à remplir une demande au titre du motif (f) ? 

Whether you are a landlord planning development works or a tenant facing Ground (f) opposition, early specialist advice is essential. The decisions made at the outset of these disputes, from the evidence gathered to the strategic approach adopted, often dictate which way the question will sway. Delay in seeking advice frequently results in lost opportunities, weaker negotiating positions, and avoidable costs. Alternatively, it might be in the interest of both parties to negotiate surrender or settlement discussions, as opposed to going to the court. 

Our litigation team can help assess your circumstances, outline your available options and advise as to what the best way forward is. 

David Burns is the Senior Litigation Partner at the firm Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For inquiries on this topic, please contact David Burns Ben Lewis via email at D.Burns@rfblegal.co.uk ou B.Lewis@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751 ou au 0203 947 8892.