Opposition au renouvellement d'un bail commercial - Intention du bailleur de réaménager le terrain F 

Depuis plus de soixante-dix ans, le Loi de 1954 sur les relations entre propriétaires et locataires (‘ la loi ’) constitue la pierre angulaire du droit immobilier commercial en Angleterre et au Pays de Galles, s'efforçant de concilier les intérêts des locataires commerciaux et les droits de propriété légitimes des bailleurs. 

Un locataire commercial doit-il quitter les lieux à la fin du bail ? 

À moins qu'un bail commercial ne soit ‘ exclu ’ du champ d'application de la loi, et sous réserve que certaines conditions soient remplies, un locataire commercial a généralement le droit de continuer à occuper les locaux commerciaux à l'expiration du contrat ou de bénéficier d'un nouveau bail à des conditions similaires, ce que l'on appelle également la ‘ sécurité d'occupation ’. 

À l'expiration de la durée du contrat, les baux commerciaux assortis d'une garantie de maintien dans les lieux ne prennent pas fin automatiquement. Le bail se poursuit aux mêmes conditions jusqu'à ce que le bailleur ou le locataire y mette fin, conformément à la loi. 

Actuellement, les baux commerciaux d'une durée maximale de six mois ne bénéficient pas de la protection contre l'expulsion. Toutefois, en juin 2025, la Commission juridique ‘ …a provisoirement conclu que le seuil de six mois devrait être relevé et, dans son deuxième document de consultation, prévoit de mener une consultation sur le relèvement de ce seuil à deux ans.’ . » Reste à voir si et quand le Parlement adoptera cette recommandation. 

Comment savoir si un locataire commercial bénéficie d'une ‘ sécurité d'occupation ’ ? 

Pour déterminer si un bail est conclu en dehors du champ d'application des dispositions de la loi relatives à la sécurité d'occupation, il convient tout d'abord d'examiner attentivement le bail existant. 

Le bail lui-même doit comporter une clause stipulant expressément que les deux parties ont convenu de déroger à la loi de 1954 et que la procédure requise a été respectée.  

Le propriétaire doit avoir remis au locataire un ‘ avis de mise en demeure ’ officiel lui expliquant qu'il renonce à son droit au renouvellement du bail en vertu de la loi de 1954 sur les relations entre propriétaires et locataires. 

Le locataire aurait dû signer une déclaration attestant qu'il a bien reçu l'avis d'avertissement et qu'il en a compris les conséquences. 

Cela pourrait constituer une simple déclaration si le locataire a reçu l'avis au moins 14 jours avant la conclusion du bail ; ou 

Une déclaration solennelle, faite sous serment devant un avocat, si le locataire a reçu l'avis moins de 14 jours avant la conclusion du bail. 

Un propriétaire peut-il s'opposer au renouvellement d'un bail s'il souhaite réaménager le bien immobilier ? 

Un bailleur commercial peut s'opposer à la conclusion d'un nouveau bail pour divers motifs, notamment ceux visés à l'article 30, paragraphe 1, point f), de la loi. Cette disposition autorise le bailleur à s'opposer à l'octroi d'un nouveau bail s'il a l'intention réelle, ferme et définitive de réaménager les locaux ou d'y effectuer des travaux de construction importants et s'il a besoin de la possession libre des lieux pour ce faire. 

La loi prévoit qu'un bailleur souhaitant s'opposer au renouvellement d'un bail commercial bénéficiant d'une sécurité d'occupation doit signifier un préavis en vertu de l'article 25 de la loi (‘ préavis au titre de l'article 25 ’) avec un délai de préavis compris entre six et douze mois. 

Lorsqu'il notifie un avis ‘hostile’ au titre de l'article 25 pour s'opposer au renouvellement du bail, le bailleur doit invoquer l'un des sept motifs énoncés à l'article 30, paragraphe 1, de la loi, même s'il suffit d'en établir un seul. Le motif f) fait partie de ces motifs et permet au bailleur de s'opposer au renouvellement lorsque : 

‘ …à l'expiration du bail actuel, le propriétaire a l'intention de… » ’ démolir ou reconstruire les locaux compris dans l’exploitation ou une partie substantielle de ces locaux, ou réaliser des travaux de construction importants sur l’exploitation ou une partie de celle-ci, ce qu’il ne pourrait raisonnablement faire sans prendre possession de l’exploitation ». 

L'application du motif (f) implique un délicat équilibre entre des intérêts contradictoires : le droit du bailleur de développer et d'améliorer son bien immobilier, et la sécurité d'occupation du locataire. Alors que les pressions en matière de promotion immobilière s'intensifient à travers le Royaume-Uni, en particulier dans les centres urbains en cours de revitalisation, les recours fondés sur le motif (f) sont de plus en plus fréquents. Il arrive parfois que les propriétaires ne soient pas certains de la charge de la preuve requise pour s'opposer avec succès au renouvellement. 

Le propriétaire doit-il simplement démontrer que la possession physique du bien immobilier est nécessaire pour qu'une demande au titre de l'article 25 aboutisse ? 

Le propriétaire doit prouver qu'il a besoin de la possession légale, et non pas seulement de la possession physique, des lieux. Par exemple, dans Heath contre Drown Le bail du locataire comprenait une clause autorisant le bailleur à pénétrer dans les lieux et à y effectuer des travaux. Le tribunal a estimé que si le bailleur disposait déjà (en vertu du bail) du droit d'accéder aux lieux et d'y effectuer les travaux en question, il n'avait pas besoin d'en prendre la pleine possession légale et que, par conséquent, la demande fondée sur le motif (f) serait rejetée. 

En tant que bailleur commercial souhaitant réaménager son bien immobilier, quels sont les éléments pertinents pour déterminer s'il est possible de s'opposer avec succès au renouvellement d'un bail ? 

Le point f) ne s'applique qu'aux travaux devant être effectués sur la “ partie occupée ” (la partie des locaux que le locataire occupe pour les besoins de son activité), telle que définie dans Joel contre Swaddle. Si des travaux sont effectués dans les locaux, mais qu'ils ne concernent pas les parties des locaux faisant l'objet du bail et que le locataire n'occupe pas à des fins professionnelles, le point f) ne s'applique pas. 

Plus récemment, Sainsbury’s Supermarkets Ltd c. Medley Assets S.A. a confirmé que, aux fins d'une demande fondée sur le motif f), le terme “ propriété ” désigne les locaux en fait occupé par le locataire à la date de l'audience. En l'espèce, le bailleur avait prévu de creuser sous le niveau actuel du sol du sous-sol et de mettre en place de nouvelles fondations. Le bail couvrant le sol du sous-sol mais pas la partie située en dessous, le tribunal a estimé que ces travaux étaient ci-dessous la détention et pas à l'intérieur la propriété, et, en fin de compte, sans incidence sur l'opposition du propriétaire à la conclusion d'un nouveau bail. 

Un locataire peut également réduire la surface occupée au cours de la procédure afin de faire échouer la demande du bailleur si les travaux visés ne concernent que des parties situées en dehors du bien loué.   

Un autre élément pris en compte par le tribunal est l'ampleur des perturbations que les travaux risquent de causer à l'activité du locataire pendant leur durée. Bien que chaque affaire soit examinée au cas par cas, on s'attend généralement à ce que le bailleur obtienne gain de cause au titre du motif (f) si le locataire doit être exclu du bien pendant 12 semaines ou plus, car un tel niveau de perturbation obligera le bailleur à prendre possession légale des lieux. 

Sur quel type de travaux un propriétaire peut-il s'appuyer en vertu de l'alinéa (f) ? 

Le motif (f) concerne la démolition, la reconstruction ou des travaux de construction importants portant sur la totalité ou une partie substantielle des locaux compris dans l'exploitation. Les travaux que le bailleur est déjà autorisé à réaliser en vertu du bail (ou en vertu d'un droit d'accès implicite) ne sont pas concernés (Romulus Trading Company Ltd contre les administrateurs de l'association caritative Henry Smith). Cela inclut les réparations que l'une ou l'autre des parties s'est engagée à effectuer. Lorsque le propriétaire doit effectuer des réparations sans disposer d'un droit d'accès explicite, ce droit est présumé et les travaux ne sont pas pris en compte. 

Une clause du bail autorisant le propriétaire à pénétrer dans le logement pour y effectuer des travaux d'amélioration peut suffire à justifier des travaux importants. Toutefois, ce droit est limité si le bail impose également au bailleur de réparer tous les dommages causés par les travaux. Dans de tels cas, le bailleur peut se trouver dans l’impossibilité de poursuivre les travaux si la remise en état est impossible — par exemple, si les travaux proposés impliquent la suppression définitive de cloisons plutôt que leur remplacement, le bailleur ne peut pas remplir son obligation de ‘ réparer ’ les dommages.  

Qu'entend-on par ‘ démolition ’ au sens de l'alinéa (f) ? 

En Ivorygrove Ltd contre Global Grange Ltd, La Cour a estimé que le terme « démolition » devait être interprété selon son sens ordinaire et qu'il impliquait l'acte physique de destruction des locaux. 

Pour que le motif f) s'applique, les locaux doivent pouvoir être démolis, et le fait que les murs porteurs ou structurels ne soient pas inclus dans la cession n'empêche pas les locaux d'être démolis. Dans Pumperninks of Piccadilly Ltd c. Land Securities Plc et autres, La Cour d'appel a estimé que le motif (f) s'applique en cas de démolition de la structure soutenant la partie louée ou de la partie louée elle-même. 

Dans chaque cas, il convient de déterminer si les ‘ travaux ’ constituent une démolition et s'ils auront une incidence sur une partie substantielle des locaux (Atkinson c. Bettison), est une question de fait.   

Qu'entend-on par ‘ reconstruction ’ au sens de l'alinéa f) ? 

La reconstruction implique une modification de la structure du bâtiment, généralement en démolissant des éléments existants pour les remplacer par d'autres de forme différente (PMercy E Cadle and Company Ltd contre Jacmarch Properties Ltd). 

Lorsqu'il évalue l'intention d'un bailleur de procéder à une reconstruction, le tribunal doit prendre en considération l'ensemble des travaux envisagés, y compris les travaux préparatoires et de finition (Romulus Trading). Par exemple, les travaux de plâtrage d'un mur nouvellement construit. 

Il convient de mentionner les différentes décisions prises dans Ivorygrove et Global Grange Ltd c. Marazzi et un autre, où le même bailleur, qui avait proposé de réaliser des travaux de rénovation similaires dans chaque local, s'est opposé au renouvellement des baux en invoquant le motif (f), mais a obtenu gain de cause dans le premier cas et a échoué dans le second. 

En Ivorygrove, la Cour a estimé que les travaux constituaient une démolition et une reconstruction d'une partie substantielle des locaux, mais dans Marazzi Le tribunal a estimé que les travaux ne constituaient pas une reconstruction d'une partie substantielle des locaux ; la requête a donc été rejetée et le bailleur n'a pas pu s'opposer au droit du locataire à la reconduction du bail. 

Qu'entend-on par ‘ travaux importants ’ au sens de l'alinéa f) ? 

Une question fréquemment posée par la plupart des propriétaires est la suivante : dans ce contexte, le terme ‘ substantiel ’ ne se mesure pas nécessairement en termes financiers, bien que le coût soit un élément pertinent, mais plutôt en fonction de la nature, de l'ampleur et de l'impact sur la structure physique ou le caractère des locaux. Par exemple, les agrandissements importants, le déplacement de murs porteurs ou les modifications structurelles à grande échelle répondent généralement à ces critères. En revanche, les réparations courantes et les améliorations esthétiques n’y répondent généralement pas. La distinction essentielle réside dans le fait de savoir si les travaux impliquent véritablement la construction, la démolition ou la reconstruction, tels que ces termes sont couramment compris dans le secteur du bâtiment, et s’il s’agit de créer quelque chose de nouveau plutôt que de modifier ce qui existe déjà (B(Otterill c. Conseil du comté du Bedfordshire). 

Par ailleurs, les tribunaux examinent également si la reconstruction est réelle ou s'il s'agit simplement d'un prétexte. Si un propriétaire propose de démolir et de reconstruire un bâtiment pratiquement identique, on peut se demander si le véritable objectif est un réaménagement ou simplement l'expulsion des locataires. Bien que les tribunaux n'exigent pas des propriétaires qu'ils prouvent la justification économique de leurs projets, l'absence de tout avantage apparent découlant des travaux proposés peut jeter le doute sur la sincérité de l'intention déclarée du propriétaire. 

Il convient également de noter que, bien que la Cour considère les travaux de construction à caractère structurel comme un élément essentiel, ceux-ci ne constituent pas une condition préalable aux fins du motif (f) (Ivorygrove). 

Voici quelques exemples de décisions rendues par la Cour concernant des travaux de construction, mais cette liste ne doit pas être considérée comme exhaustive : 

• Installation de chaudières et de sanitaires en général ne le fera pas sont considérées comme des travaux de construction (Barth). 
• Installation de systèmes de drainage et de salles de bains là où il n'y en avait pas auparavant, en général va probablement sont considérées comme des travaux de construction (Romulus). 
• Installation d'un nouvel escalier en général va probablement être considéré comme un ouvrage de construction (Romulus). 
• La suppression des cloisons sera une question de fait et de degré (voir les décisions divergentes dans Ivorygrove et Marazzi). 
• En général, la mise en place d'une grande quantité de béton va probablement être considéré comme un ouvrage de construction (Houseleys contre Bloomer-Holt). 
• Installation générale du câblage et de la plomberie ne le fera pas sont considérées comme des travaux de construction (Barth). 

Le critère juridique : en tant que bailleur, que dois-je prouver pour obtenir gain de cause lorsque je m'oppose au renouvellement d'un bail en vertu du paragraphe (f) ? 

Le point f) énonce trois éléments distincts qui doivent être établis avant qu'un tribunal n'accorde la restitution des lieux, la charge de la preuve incombant clairement au bailleur. 

1. Le propriétaire doit prouver qu'il a l'intention de démolir, de reconstruire ou d'effectuer des travaux importants sur les lieux (ou sur une partie importante de ceux-ci). 
2. Ils doivent faire preuve d’une “ intention ferme et définitive ” de réaliser les travaux, qui dépasse le stade de la simple réflexion et s’appuie sur des preuves crédibles, et qui doit exister à la date de l’audience. En vertu du principe Blackburn (Cunliffe contre Goodman), même une intention sincère au moment de en service l'avis S25 ne suffira pas s'il n'existe plus lors du procès. 
3. Les propriétaires doivent prouver qu'ils ne peuvent raisonnablement pas réaliser les travaux tant que le locataire occupe le logement. Cette disposition protège les locataires contre l'expulsion lorsque les travaux pourraient être effectués sans perturber leur occupation ou en mettant en place des dispositions d'accès temporaire. 

La décision de la Cour suprême dans l'affaire S Franses Ltd c. The Cavendish Hotel (Londres) S.A. a précisé que les propriétaires doivent prouver leur intention de réaliser des travaux, que le locataire quitte les lieux ou non, ce qui empêche les propriétaires de présenter des projets conditionnels ou incertains. 

La charge de la preuve qui incombe aux propriétaires souhaitant invoquer le motif (f) est stricte. Les bailleurs qui envisagent cette voie pour récupérer leur bien doivent planifier leur démarche de manière stratégique. Il est important qu'ils soient en mesure de présenter des plans détaillés démontrant une intention sincère, et que cette intention soit maintenue tout au long de la procédure, qui peut durer jusqu'à 18 mois, voire plus. 

De plus, les propriétaires doivent s'abstenir d'entreprendre des travaux avant d'avoir obtenu la remise des clés, sous peine de se voir réclamer des dommages-intérêts pour atteinte illicite aux droits du locataire. 

Un locataire peut-il contester le motif (f) invoqué par le propriétaire pour s'opposer au renouvellement du bail ? 

En fonction des circonstances propres à chaque cas, un locataire peut invoquer plusieurs arguments pour se défendre efficacement contre le motif (f) ; il est donc essentiel, tant pour les propriétaires que pour les locataires, de bien cerner ces options dès le début afin de protéger leurs intérêts commerciaux. 

Le principal défi consiste à mettre en doute la sincérité de l'intention du bailleur. Des preuves telles que des déclarations contradictoires de la part du bailleur, l'absence de préparation sérieuse des travaux, des modifications apportées au projet d'aménagement ou l'absence de financement crédible peuvent démontrer que l'intention du bailleur n'est ni ferme ni définitive. En outre, ces éléments peuvent également servir à démontrer que le propriétaire a l'intention d'expulser le locataire pour d'autres raisons. Si cela peut être prouvé, la demande fondée sur le motif (f) sera rejetée. 

Si les travaux ne constituent que des réparations courantes, des améliorations esthétiques ou des modifications mineures, les locataires peuvent faire valoir que les travaux proposés ne répondent pas à la définition légale du terme ‘ substantiel ’, quelle que soit la sincérité des intentions du propriétaire. 

En outre, l'article 31A, paragraphe 1, prévoit des moyens de défense à l'encontre du motif (f). Ces moyens de défense protègent le locataire lorsque les travaux envisagés pourraient être réalisés pendant que celui-ci continue d'exercer son activité dans les locaux, ou lorsque le locataire peut occuper une partie plus petite des locaux. Dans Sainsbury's Supermarkets Ltd c. Medley Assets Limited, la Cour a estimé que Sainsbury’s pouvait poursuivre son activité sur place, car les travaux visant à abaisser le niveau du sous-sol concernaient une zone qui n’était pas indispensable à l’exploitation de son commerce. En conséquence, Sainsbury’s a réussi à faire valoir sa contestation au titre de l’article 31A(1). Bien que la charge de la preuve pour toute contestation incombe au locataire, les bailleurs doivent se méfier d’un locataire qui engagerait une procédure au titre de l’article 31A en s’assurant que leurs plans de travaux résistent à un examen minutieux. 

Quelle indemnité un bailleur commercial devra-t-il verser à un locataire s'il obtient gain de cause en s'opposant au renouvellement du bail en vertu du motif (f) ?

Si un bailleur parvient à faire valoir un motif relevant du point (f) et obtient la restitution des lieux, l'ancien locataire a droit à une indemnité légale en vertu de l'article 37 de la loi. L'indemnité est calculée sur la base de la valeur imposable du bien immobilier. Pour les locataires ayant occupé les lieux pendant moins de 14 ans, l'indemnité est égale à une fois la valeur imposable ; elle passe à deux fois la valeur imposable pour les locataires ayant occupé les lieux pendant 14 ans ou plus. 

Comment le cabinet Ronald Fletcher Baker LLP peut-il m'aider à remplir une demande au titre du motif (f) ? 

Que vous soyez un propriétaire envisageant des travaux d'aménagement ou un locataire confronté à une opposition au titre du motif (f), il est essentiel de solliciter rapidement l'avis d'un spécialiste. Les décisions prises dès le début de ces litiges, qu'il s'agisse des éléments de preuve recueillis ou de l'approche stratégique adoptée, déterminent souvent l'issue de l'affaire. Tarder à solliciter des conseils entraîne fréquemment des occasions manquées, un affaiblissement de la position de négociation et des frais qui auraient pu être évités. Par ailleurs, il peut être dans l'intérêt des deux parties de négocier une cession ou un règlement à l'amiable, plutôt que de saisir la justice. 

Notre équipe chargée des litiges peut vous aider à analyser votre situation, vous présenter les options qui s'offrent à vous et vous conseiller sur la meilleure marche à suivre. 

David Burns est associé principal chargé du contentieux au sein du cabinet. Ben Lewis est avocat collaborateur au sein du département contentieux de RFB. Pour toute question à ce sujet, veuillez contacter David Burns ou Ben Lewis par e-mail à l'adresse D.Burns@rfblegal.co.uk ou B.Lewis@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751 ou au 0203 947 8892.