Au premier abord, les propriétaires, les promoteurs immobiliers et les investisseurs ne s'intéressent peut-être pas beaucoup aux demandes d'accession collective, mais il convient d'examiner attentivement cette possibilité lorsqu'il existe un potentiel de développement futur. Accession collective – les locataires ont le droit d'acquérir des baux portant sur les sous-sols, l'espace aérien et le sous-sol
Les propriétaires, les promoteurs immobiliers et les investisseurs ne s'intéressent peut-être pas beaucoup, dans un premier temps, aux demandes d'accession collective à la propriété, mais il convient d'examiner attentivement la possibilité de telles demandes lorsqu'il existe un potentiel de développement futur.
Le chapitre 1 de la première partie de la loi de 1993 sur la réforme des baux, le logement et le développement urbain (loi de 1993) confère aux locataires titulaires d'un bail à long terme portant sur des appartements situés dans un immeuble autonome le droit d'acquérir collectivement la pleine propriété de l'immeuble. L'acquisition est effectuée par un mandataire agissant au nom des locataires participants.
En vertu des alinéas 2(1)(b) et 3(a), les locataires participants ont en outre le droit de faire acquérir par leur mandataire les droits du locataire au titre de tout bail portant sur les “ parties communes des locaux concernés ”, lorsque cette acquisition est “ raisonnablement nécessaire à la bonne gestion ou à l'entretien de ces parties communes ”.
L'expression “ parties communes ” est définie à l'article 101, paragraphe 1, de la loi de 1993 comme suit : “ Les ” parties communes ”, en ce qui concerne tout immeuble ou toute partie d'un immeuble, comprennent la structure et l'extérieur de cet immeuble ou de cette partie, ainsi que toutes les installations communes qui s'y trouvent. »
Dans l’affaire LM Homes Ltd et autres c. Queen Court Freehold Company Ltd [2018] UKUT 367 (LC), l’Upper Tribunal (chambre des biens fonciers) (UT) a jugé que les locataires exerçant leur droit à l’acquisition collective de la pleine propriété d’un immeuble d’habitation en vertu de la loi de 1993 sur la réforme des baux, logement et de développement urbain de 1993 avaient le droit d’acquérir des droits sur le sous-sol, le sous-sol et l’espace aérien de l’immeuble, qui avaient tous été loués dans le cadre de baux à long terme dans le but de les aménager en logements résidentiels.
Le Tribunal supérieur a suivi l'interprétation large donnée à la notion de “ parties communes ” dans des affaires antérieures en estimant que le sous-sol, l'espace aérien et le sous-sol constituaient tous des “ parties communes ” au sens de l'article 101 de la loi de 1993 sur la réforme des baux, et le tribunal supérieur a également estimé que l'acquisition des baux à long terme était raisonnablement nécessaire à leur bon entretien et à leur bonne gestion.
Cette décision met en évidence les difficultés auxquelles peuvent être confrontés les propriétaires fonciers et les investisseurs qui cherchent à préserver leurs droits sur leurs biens immobiliers résidentiels en vue d'un développement futur, lorsqu'il existe un risque de demande collective d'accession à la propriété de la part des locataires.
Les propriétaires en pleine propriété et les investisseurs ayant des projets de développement futurs pourraient donc se demander si l'extérieur du bâtiment ou les équipements collectifs pourraient être considérés comme relevant de la définition des “ parties communes ” aux fins d'une demande d'accession collective.
